臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第1975號
原 告 許金仙
被 告 許國彥
輔 佐 人 林中禾
訴訟代理人 許秀蓮
被 告 黃興洋
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣7萬2,415元由原告負擔。
事實及理由
壹、本件被告黃興洋經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
貳、原告主張略以：
一、聲明：
1.被告黃興洋與被告許國彥間所為臺南市○○區○○段000○000地
號土地權利範圍各2分之1（以下分別稱系爭802地號土地、
系爭804地號土地，合稱系爭土地）之買賣契約無效，並應
塗銷系爭土地之所有權移轉登記。
2.確認原告就系爭土地有優先購買權存在。
二、系爭土地係原告祖先留下來給原告哥哥之祖產，但因原告哥
哥積欠債務，而遭法院拍賣系爭土地，被告黃興洋標得系爭
土地後，又出賣給被告許國彥。系爭804地號土地上有臺南
市○○區○○段00○號、門牌號碼臺南市○○區○○里○○00號建物（
下稱系爭房屋），系爭房屋係原告祖先興建之祖產，由原告
與其他17名共有人公同共有，權利範圍各18分之1，原告就
系爭804地號土地應有優先購買權。又法院係將系爭804地號
土地與系爭802地號土地合併拍賣，原告就系爭802地號土地
，亦得行使優先購買權，但法院卻未詢問原告是否行使優先
購買權。被告黃興洋亦未將其與被告許國彥之議價過程通知
原告，原告係事後透過堂哥之兒子即訴外人許國欽告知，才
知悉系爭土地遭拍賣及出售。
三、被告黃興洋於民國111年9月8日以潭子栗林郵局存證號碼30
號存證信函（下稱系爭潭子栗林郵局存證信函）通知原告：
「被告黃興洋所有之系爭土地以新臺幣（下同）260萬元出
售給另共有人許煌足及被告許國彥，原告為系爭土地上之建
物所有權人，依土地法第104條之規定，通知原告行使優先
購買權，且依民法第828條之規定，公同共有人行使優先購
買權須經全體公同共有人同意，請原告於函到15日內書面通
知被告黃興洋是否願以相同價金優先購買。」，惟土地法為
特別法，土地法第104條第1項之規定應優先於民法第824條
、第828條第3項之規定，原告行使優先購買權，並非處分公
同共有物，無須經全體公同共有人同意。原告於111年9月12
日收受系爭潭子栗林郵局存證信函後，於111年9月21日以板
橋新海郵局存證號碼94號存證信函（下稱系爭板橋新海郵局
存證信函）表示其欲行使優先購買權，且多數公同共有人均
同意優先購買系爭土地，被告黃興洋卻未回復原告，逕行將
系爭土地出賣及登記給被告許國彥。原告於111年11月5日方
知悉，許煌足於111年10月11日將其就系爭土地權利範圍6分
之1信託登記予其兒子即被告許國彥。而被告許國彥旋即於1
11年10月12日與被告黃興洋就系爭土地訂立買賣契約，並於
111年10月20日辦理所有權移轉登記。許煌足及被告黃興洋
、許國彥間顯係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項之
規定，其意思表示無效，原告於111年9月21日表示其願意購
買系爭土地時，被告許國彥並非所有權人，其應無優先購買
權，被告黃興洋、許國彥間就系爭土地之買賣契約自始無效
，被告許國彥之所有權移轉登記應予以塗銷，許煌足因有上
開通謀虛偽行為，而喪失優先購買權。
參、被告許國彥答辯略以：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、被告黃興洋因法院拍賣而取得系爭土地，並於111年7月26日
登記完畢，其於111年10月12日與被告許國彥就系爭土地訂
立買賣契約，111年10月20日登記完畢。本院111年度訴字第
1975號卷第189頁土地複丈成果圖（即附圖）僅得證明系爭
房屋坐落之地號及其面積，不足以證明所有權歸屬，若原告
主張編號Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ為其所有或共有，其應舉證以實其
說。又依土地登記謄本、地籍圖謄本、空拍照片所示，系爭
804地號土地雖有建物，但並未辦理建物登記，系爭802地號
土地之登記謄本標示部雖記載其上有系爭房屋，但其現況為
空地，土地上並無建物，且法院現場勘驗及地政機關複丈之
結果亦同上述。系爭802地號土地上既無建物存在，自無從
成立租賃關係，原告不得就系爭802地號土地行使優先購買
權。
三、原告雖主張系爭804地號土地上之附圖所示編號Ｂ平房係由其
與他人公同共有2分之1，其依土地法第104條第1項之規定有
優先購買權云云。然系爭804地號土地並無地上權、典權之
登記，原告亦未證明其與被告黃興洋間有租賃關係存在，自
不得行使優先購買權。再者，系爭土地因有實際現況與登記
資料不符之情形，依土地登記規則第31條之規定，應申請建
物消滅登記，如此一來，原告即無建物所有權，自不得行使
優先購買權。
四、系爭804地號土地上有如附圖所示之建物，其中編號Ｂ平房所
有權人暫先以系爭房屋登記謄本記載之所有權人認定，即登
記次序6至13、17至26原告及被繼承人許天棋之繼承人許煌
亮等18人公同共有2分之1，依民法第828條第3項之規定，應
得全體公同共有人同意，始生優先購買權之效力。而由系爭
板橋新海郵局存證信函之內容可知，原告知悉民法第828條
第3項之規定，且僅原告1人欲行使優先購買權，其他17位公
同共有人並無同意優先購買之意思表示，則原告主張其有優
先購買權，與上開規定之「應得公同共有人全體之同意」之
要件不符，原告就系爭804地號土地自無優先購買權。再者
，土地法第104條第1項係以「依同樣條件優先購買」為其要
件，由本院111年度訴字第1975號卷第31頁被告黃興洋提出
之民事答辯狀可知，原告並未同意依同樣條件優先購買，而
未合於上開要件，自不得主張優先購買權。
肆、被告黃興洋答辯略以：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、被告黃興洋於出賣系爭土地前，有與原告溝通數次，其於出
賣系爭土地後，亦有依法以存證信函通知關係人得行使優先
購買權，但原告出價比售價低，有本院111年度訴字第1975
號卷第35頁LINE對話內容截圖為證。又原告僅係系爭房屋之
公同共有人，依民法第828條第3項之規定、最高法院69年度
台上字第1252號判例，其須經全體公同共有人同意，方得行
使優先購買權。
伍、經查：
一、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。」；又按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依
同樣條件優先購買之權。」，民事訴訟法第277條前段、土
地法第104條第1項前段分別定有明文。
二、原告主張其對於系爭土地有依同樣條件優先購買之權，其自
應就其為系爭土地之地上權人、典權人或承租人之事實，負
舉證之責任，惟其未提出任何證據以供本院調查，自應認其
未善盡舉證之責任，換言之，原告並非系爭土地之地上權人
、典權人或承租人，縱其係坐落在系爭804地號土地上房屋
之共有人之一，但其並非系爭土地之所有權人，對於系爭土
地之出賣即無優先購買權。
三、至於被告許國彥、黃興洋抗辯公同共有人必須一同主張優先
購買權等情，則因原告已不符合優先購買之資格，則此部分
之抗辯即無論述之必要。
陸、綜上所述，原告之主張為無理由，不應准許，應予駁回。
柒、本件裁判費用為2萬6,740元，測量費用為4萬5,675元，訴訟
費用合計為7萬2,415元，應由敗訴之原告負擔。
捌、據上論結，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 29 日 民事第二庭 法 官 彭振湘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 29 日 書 記 官 楊雅惠