臺灣臺中地方法院民事判決
111年度沙簡字第371號
原 告 楊淑清
訴訟代理人 王耀賢律師
被 告 蔡秋娟
訴訟代理人 陳逸淳
吳佩書律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112年5月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○街00號建物之1樓、地下室、1樓至2樓之樓梯空間等部分均騰空遷讓返還予原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣28萬6,900元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
本件原告起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○街0 0號（下稱系爭房屋）之1樓暨地下室等部分均予騰空遷讓交 付予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國111年7 月13日變更第1項聲明為被告應將系爭房屋之1樓、地下室、 1樓至2樓之樓梯空間等部分均予騰空遷讓交付予原告（見本 院卷一第83頁）；再於112年5月3日具狀更正為先位聲明：㈠ 被告應將系爭房屋之1樓暨地下室等部分均予騰空遷讓交付 予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應 將系爭房屋之1樓暨地下室等部分均予騰空遷讓交付予包含 原告在內之全體共有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見 本院卷二第190、191頁），原告最後一次變更聲明所稱等部 分，其真意應係前次變更所稱之1樓、地下室、1樓至2樓之 樓梯空間，且其請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第25 5條第1項第2款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告前承租原為訴外人即原告之父楊承受所有之 系爭房屋1樓，最後一次租期自108年2月1日至110年1月31日 （下稱系爭租約），系爭租約之租金於000年0月間簽約公證 後，自同年2月1日起變更為每月新臺幣（下同）7萬元，嗣 因楊承受夫婦年邁，原告與夫婿遂回台定居，決定收回系爭 房屋自住並全面整修。楊承受已於110年11月17日將系爭房 屋以贈與為原因，辦理所有權移轉登記予原告所有，如認該 贈與有無效情形，因楊承受於111年4月29日死亡，其繼承人
即原告及其母楊趙艷已於同年7月12日辦理分割繼承登記， 由原告單獨繼承全部遺產，系爭建物自屬原告所有。楊承受 復於110年12月7日以存證信函通知被告，因需自用及整修之 必要，終止雙方租賃契約關係，原告亦於同年12月10日以存 證信函通知被告，請求返還系爭房屋1樓、地下室及1至2樓 樓梯間，然被告迄未返還，爰依民法第767條、第455條、土 地法第100條第1款、第3款規定，先位請求擇一判命被告遷 讓返還系爭房屋承租範圍；如認系爭房屋仍屬原告及楊趙艷 共有，亦依民法第828條第2、3項、第821條規定請求被告返 還系爭房屋承租範圍予全體共有人等語。並先位聲明：㈠被 告應將系爭房屋1樓暨地下室等部分均予騰空遷讓交付予原 告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應將系 爭房屋之1樓暨地下室等部分均予騰空遷讓交付予包含原告 在內之全體共有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告長期向楊承受承租系爭房屋1樓，每次租約 屆期均會續約並辦理公證，系爭租約租金每5天4,990元，於 系爭租約屆期時，楊承受因多次中風行動不便，後續由原告 出面處理，被告便續付租金至110年10月止。系爭租約簽署 後，楊承受向被告表示其年事已高、身體不好，需有現金傍 身備用，與被告達成倘有預付租金則可繼續承租使用至租金 款項扣抵完為止之定期租賃約定，自108年2月起至110年10 月，被告每月除支付租金外均有預付未來租金，但預付金額 隨店內營運狀況而不同，依收租簽認明細計算，被告尚能承 租至113年11月23日，是被告與楊承受間乃定有期限且期限 未屆至之租賃關係，依民法第425條規定，原告應承受租約 而不得任意終止，原告提前終止租約無效。倘認兩造間為不 定期租賃關係，惟原告未證明有收回自住之正當理由及必要 性，所稱整修亦與土地法第100條第1款重新建築之要件不合 ，而同條第3款積欠租金係因原告故意拒收租金所致，均不 符合土地法所定收回房屋之規定。又楊承受於109年便已失 智無辨識能力，其於110年11月將系爭房屋贈與原告、同年1 2月寄發存證信函顯非出於其本意，應屬無效，原告未合法 取得系爭房屋之所有權，原告提起本件訴訟當事人不適格， 應依民事訴訟法第249條第2項第1款駁回等語，資為抗辯。 並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第450、451頁）： ㈠系爭房屋原為原告之父楊承受所有，於110年11月17日以贈與 為原因，辦理所有權移轉登記予原告。
㈡被告長期向楊承受承租系爭房屋1樓，系爭租約記載租期自10
8年2月1日起至110年1月31日止，租金每5日4,990元，該租 約並經公證。
㈢系爭租約到期後，被告仍支付租金至110年10月止，其租金繳 交明細詳被證2收租簽認明細。
㈣寄件人名義為楊承受，於110年12月7日寄發臺中法院郵局存 證號碼002936號存證信函予被告，告知已將系爭房屋移轉登 記予原告，因有自用及整修之必要，向被告為終止租約之意 思表示，請被告於收受函文翌日起1個月內騰空返還系爭房 屋1樓及地下室，被告於翌日收受該函。
㈤原告於110年12月10日寄發臺中法院郵局存證號碼002982號存 證信函予被告，告知有自用及整修之必要，請被告於收函後 1個月內騰空返還系爭房屋1樓及地下室，並返還予原告，被 告於同年月12日日收受該函。
㈥被告於110年12月27日寄發沙鹿郵局存證號碼000263號存證信 函與楊承受及原告，表示楊承受因財務需求，希望被告溢付 租金當折抵後續租期，並請新房東提供帳號供被告匯入租金 等語，原告於翌日收受該函。
㈦卷內證物形式真正不爭執。
四、得心證之理由：
㈠系爭租約之租金是否於108年2月1日起變更為每月7萬元？被 告有無與楊承受達成溢付租金可繼續承租至租金款項扣抵完 畢為止之定期租賃約定？
⒈系爭房屋係由楊承受出租予被告，最近一次之系爭租約記載 租期自108年2月1日起至110年1月31日止，租金每5日4,990 元，該租約並於108年1月15日簽約同日公證等情，為兩造所 不爭執，堪信為真。原告復主張系爭租約簽約及公證後，楊 承受與被告自108年2月1日起將租金變更為每月7萬元等情， 則為被告所否認，並以前詞置辯。經查，依被告提出由訴外 人即被告女兒陳景雯製作之沙鹿門市克萊緹泳裝收租簽認明 細可知，108年2月份起至110年1月份之租金金額均事先印製 為7萬元，被告歷來除109年4、5、6月各給付5萬6,000元、1 10年2至5月皆給付5萬5,000元、6至8月各給付4萬元外，其 餘月份均給付7萬元予楊承受等情，有上開收租簽認明細為 證（見本院卷一第63至67頁），而證人陳景雯於本院具結證 述：因伊要和媽媽對帳，該明細表格是伊製作，被告可能一 季會看一次等語（見本院卷二第171、173頁），堪認被告在 系爭租約期間，確有看過該收租簽認明細。
⒉由被告女兒陳景雯事先製作之收租簽認明細既將系爭租約期 間之租金均印製記載為7萬元，則被告所辯預付金額係隨店 內營運狀況而不同，即非可採，否則何以在不知當年各月營
業額之前，即在當年度開始時預先印製每月租金均為7萬元 ；再參酌系爭租約到期後之110年3月15日兩造間line對話紀 錄，被告向原告稱：「女兒告知前幾天有去找楊先生楊太太 聊聊談談」、「前幾天女兒與楊先生洽談沒有結論，我們對 這個店面有很深的感情及回憶…」、「今天女兒景雯會晚一 點去找楊先生，希望您能再支持我們…」，原告則回覆：「 非常感謝妳的回覆，是的，妳女兒是有說看房租能否再降低 從7萬至5萬，家母考慮大環境的不易，也因多年感情一同共 體時艱，她的底線是6萬元，不能再降低了…」等語（見本院 卷一第243至247頁），被告對於原告所稱房租能否再降低「 從7萬」至5萬乙節未加以爭執，益徵系爭租約之租金確實有 從108年2月1日起變更為7萬元，至於變更之原因是否為承租 範圍變更，抑或其他考量因素，則非所問。
⒊被告雖辯稱：系爭租約已載明租金為每5日4,990元，被告與 楊承受歷來之租約均會辦理公證，豈有可能變更為7萬元卻 未辦理公證；被告過去承租之使用範圍一直都包含地下室， 並無原告於訴訟開始所稱因承租範圍增加地下室而提高租金 之事；被告已於訴訟前之110年12月27日以存證信函向原告 說明楊承受因財務需求，希望被告溢付租金當折抵後續租期 乙情，原告及楊承受收受後從未否認，被告確有溢付租金， 依收租簽認明細計算，被告尚能承租至113年11月23日等語 ，並提出110年12月27日寄發予原告及楊承受之沙鹿郵局存 證號碼000263號存證信函與收件回執為證（見本院卷一第23 7至241頁、第323至325頁）。證人即被告店員陳素惠於本院 具結證稱：伊從90年任職到93年，中間離職後，96年再回來 擔任店員至今，地下室一直都有使用等語（見本院卷一第38 4至385頁），此與證人陳景雯證稱地下室一直都有使用之情 相符（見本院卷二第166至167頁），惟系爭租約租金確有調 整為7萬元，已如前述，與承租範圍有無變更無涉。又系爭 房屋自92年12月23日起之租約均有辦理公證，有本院公證處 112年4月10日中院平公字第1120000026號函暨歷次公證書及 租約在卷可參（見本院卷二第25至140頁），惟租約內容之 變更本不以公證為必要，內容變更後因故未再辦理公證，亦 不無可能。至被告110年12月27日寄發上開存證信函後，原 告及楊承受雖未回應，僅屬單純沉默，難認有默認之意思表 示，況原告已於111年1月25日對被告提起本件訴訟，被告上 開抗辯，均非可採。
⒋再者，108至110年之收租簽認明細下方均有備註，包含：每 次付款完請立即傳真回公司、付款日前10天才可保留營業額 、如營業額不足，請立即告知公司，到期日前公司會匯款給
房東、適當金額，請立即通知房東來收款，並簽名押日期等 文字，可見被告相當重視給付租金之過程，然該明細卻未註 記每5日4,990元，即相當於每月2萬9,940元以外之部分屬預 付租金，以明確租賃雙方之權利義務關係，已與常情有違， 亦殊難想像110年間高齡86歲之楊承受，須如此複雜的以被 告溢付租金之數額計算被告可繼續承租之租期，被告所辯， 實難採信。綜上，系爭租約之租金確有於108年2月1日起變 更為每月7萬元，被告辯稱與楊承受達成溢付租金可繼續承 租至租金款項扣抵完畢為止之定期租賃約定，洵非可採。 ㈡原告依民法第767條、第455條或土地法第100條第1款、第3款 規定，先位請求擇一判決被告遷讓返還系爭房屋之1樓、地 下室、1樓至2樓之樓梯空間等部分，有無理由？ ⒈楊承受已於110年11月17日以贈與為原因，將系爭房屋所有權 移轉登記予原告，有原告提出之建物所有權狀在卷可稽（見 補字卷第15頁）。被告雖辯稱：楊承受於109年已失智無辨 識能力，其於110年11月將系爭房屋贈與原告、同年12月寄 發存證信函予被告顯非出於其本意，應屬無效等節。按無行 為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思 表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定 有明文。而所謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力；精 神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之 程度而言。故未受監護宣告之成年人，於行為時縱不具正常 之意思能力，惟如未達上述無意識或精神錯亂之程度，要難 謂其意思表示無效（最高法院99年度台上字第1994號判決意 旨參照）。查楊承受於108年2月1日至111年4月29日過世止 ，依照顧評估量表與照顧計畫顯示其有身心障礙證明，註記 項目為多重障礙（新制一類）神經系統構造及精神、心智功 能，（新制七類）神經、肌肉、骨骼之移動相關構造及其功 能等情，有臺中市政府衛生局112年4月7日中市衛照字第112 0040291號函暨附件可參（見本院卷二第141至150頁），然 此尚不足以證明楊承受在110年11月17日贈與系爭房屋予原 告時處於無意識或精神錯亂之狀態，證人陳景雯於110年間 並未見到楊承受（見本院卷二第169頁），其與證人陳素惠 之證述均無法證明楊承受於贈與行為時之意識及精神狀態。 而楊承受為成年人，且未受監護宣告，有其戶籍資料可參， 卷內尚無證據證明楊承受為贈與行為時已達無意識或精神錯 亂之程度，則其所為之意思表示仍屬有效，原告自合法取得 系爭房屋所有權。
⒉按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未 以字據訂立者，視為不定期限之租賃；租賃期限屆滿後，承
租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思 者，視為以不定期限繼續契約，民法第422條、第451條分別 定有明文。楊承受與被告之系爭租約租期至110年1月31日止 ，於租期屆滿後，被告就系爭房屋仍繼續使用收益，並支付 租金至110年10月止，未經楊承受為反對之意思，有收租簽 認明細為憑（見本院卷一第67頁），且系爭租約於租期屆滿 後，並未訂立書面契約，依前揭規定，視為以不定期限繼續 契約。被告雖辯稱：其與楊承受間有達成預付租金可繼續承 租系爭房屋至預付租金款項扣抵完為止之定期租賃約定乙節 ，然此為本院所不採，詳如前述，則系爭租約於租期屆滿後 為不定期租賃。
⒊又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規 定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期 限者，不適用之，民法第425條第1、2項定有明文。被告另 辯稱：被告與楊承受間乃定有期限且期限未屆至之租賃關係 ，依民法第425條規定，原告應承受租約而不得任意終止乙 情。民法第425條第1項之規定，於未經公證之不動產租賃契 約，其期限逾5年或未定期限者不適用，查系爭租約於租期 屆滿後屬不定期租賃，且未經公證，依民法第425條第2項規 定，該不定期租約自不拘束原告。況楊承受已於110年12月7 日寄發臺中法院郵局存證號碼002936號存證信函予被告，告 知已將系爭房屋移轉登記予原告，因原告一家與楊承受夫婦 有自用及整修之必要，向被告為終止租約之意思表示，請被 告於收受函文翌日起1個月內騰空返還系爭房屋1樓及地下室 ，有該存證信函附卷足憑（見補字卷第17至23頁），經被告 於110年12月8日收受該函。而所謂收回自住，非僅限於收回 供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。 且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活 之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決意 旨參照），是楊承受以此為由終止租約並收回系爭房屋，與 土地法第100條第1款規定相符。被告雖抗辯：原告收回系爭 房屋是否出於正當理由或客觀必要、系爭房屋1樓格局即為 供出租營業用，何以能收回自住等語，惟此屬原告收回後如 何利用之問題，被告上開所辯亦非有權占有系爭房屋之理由 。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。承前所述 ，楊承受與被告之不定期租約已不得對抗原告，且楊承受前
於110年12月7日寄發存證信函向被告為終止租約之意思表示 ，已依民法第450條第3項但書之規定，向被告先期通知並合 法終止該不定期租約，於被告收受該函翌日起經1個月即111 年1月8日發生終止效力，被告自無繼續占有系爭房屋之正當 權源。則原告基於系爭房屋所有權人地位，依民法第767條 第1項規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋之1樓、地下室 、1樓至2樓之樓梯空間等部分，核屬有據，應予准許。原告 依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還上開承租 部分既屬有據，則其餘請求即無予以審究之必要，附此陳明 。
五、綜上所述，原告先位之訴依民法第767條第1項規定，請求被 告將系爭房屋1樓、地下室、1樓至2樓之樓梯空間等部分騰 空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。而原告先位之訴 既獲勝訴判決，則其備位之訴部分，即毋庸再予審究。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職 權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行 ，於法核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當擔 保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 24 日 沙鹿簡易庭 法 官 廖欣儀
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 24 日 書記官 柳寶倫