高雄高等行政法院判決
111年度訴字第91號
民國112年7月13日辯論終結
原 告 蘇建清
被 告 臺南市政府
代 表 人 黃偉哲
訴訟代理人 曾怡靜 律師
輔助參加人 歐又鳳
歐淑真
歐盈盈
歐淑惠
張嘉慧
張家豪
王稜喻
王建瑜
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年1月
22日台內訴字第1100061652號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下︰
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、爭訟概要:
被告為辦理「南科特定區開發區塊F、G區段徵收案」（下稱 系爭徵收案），申請徵收坐落○○市○○區 (下同) 善化段882- 4地號等670筆土地，並一併徵收其土地改良物，經內政部以 民國109年11月6日台內地字第0000000000號函核准徵收。嗣 被告以109年11月10日府地徵字第00000000000號公告徵收補 償（公告期間109年11月13日起至109年12月14日止），並以 同年月日府地徵字第00000000000號函通知土地及土地改良 物所有權人。原告所有善化段2840-1地號土地（道路用地- 公共設施保留地，下稱系爭土地）位於徵收範圍內，對系爭 土地之徵收補償額每平方公尺新臺幣（下同）7,900元不服 ，提出異議，經被告110年3月11日府地徵字第0000000000號 函復原告查處結果維持原徵收補償價格。原告仍不服，提起 復議，經被告提請110年第4次臺南市地價及標準地價評議委 員會（下稱地評會）審議，決議仍維持原徵收補償價格，被 告乃以110年9月8日府地徵字第0000000000號函通知原告復 議結果。原告仍不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件 行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明︰
(一)主張要旨︰
1、系爭土地東側不遠為善化通往新市、臺南市區及臺南科學工 業園區（下稱南科）最重要的交通要道「中正路」，且距離 善化市區及火車站僅2公里多，其周邊土地價值甚高，比其 他被徵收土地更有價值。原告曾於110年4月7日依檔案法第2 1條規定，請被告提供徵收補償市價查估作業之相關資料及 數據，包括買賣實例選取、地價區段劃設、比準地地價查估 及決定宗地市價等資料，惟被告直到110年8月5日府地徵字 第0000000000號函通知原告列席地評會才略為說明，背離政 府資料開放、公開透明之施政方針，導致原告未能取得相關 查估資料進行行政救濟，嚴重影響權益。
2、證人陳述「在當時沒有將未採用的買賣實例調查表送地評會 審議，至於未採用部分究竟有無製作買賣實例調查表，我 已經沒印象了」，足證109年第1次會議地評會無詳實資料， 即通過徴收地價補償案。又原告於110年1月9日提出異議， 被告始於110年7月29日出具「土地徵收補償查估報告書」， 並於110年8月11日召開110年第4次地評會追認109年第1次會 議，時間差距長達1年半，而且相關會議紀錄未見載明其審 議、討論過程、表決與通過之理由，地評會未進行土地徵收 實質審查，且程序違法，更未能考量當事人的實際利益，導 致區段徴收造成人民基本權利受到嚴重的侵害，其判斷怠惰 之情事，即難謂適法。依土地徵收補償市價查估辦法（下 稱市價查估辦法）之程序，查估機關於蒐集市場買賣實例階 段，尚無從預知何筆買賣實例為「比較標的」，倘查估機關 調查買賣實例，未就案例蒐集期間之全部買賣實例依規定填 載買賣實例調查估價表，即難謂查估機關已依市價查估辦法 規定估計預定徵收土地宗地單位市價，於法即有未合。地評 會追認109年第1次會議對於未採為比較標的之買賣實例，未 填寫買賣實例調查估價表，即通過土地徵收補償地價，查估 程序有瑕疵，且足以影響市價查估之合法性。地評會未落實 審查，違反內政部土地徵收審議委員會組織規程第6條及第1 0條規定，具有重大違法瑕疵。
3、訴願決定所謂「區域因素調整率」、「個別因素調整率」、 「權重」等百分率如何訂定、標準及依據何在、其他被徵收 土地又如何計算？買賣實例選○○市區○○段1915等4筆土地地 號，個別因素調整率為-5.75%，但同區○○市區○○段1932-3地 號之個別因素調整率卻是-1.50%。又善化段3204地號土地位 在文昌路107巷以西，地點較為偏遠，每平方公尺補償新臺 幣（下同）8,204元，而系爭土地在文昌路107巷以東，接近
最重要的交通要道中正路，及台鐵善化車站、南科車站及市 區，土地價值自然更高，惟補償價格僅7,900元，評估標準 顯然異於常理且偏離事實，對人民財產形同剝削；又訴願決 定以善化段3204地號土地為「雙面臨街土地」，所以地價自 有差異，但此筆土地並無臨「街」，只是產業道路，重劃過 的農地雙面農路本就常態，系爭土地因南邊為亞洲蔬菜中心 ，無需再開農路，但無損其臨近中正路所具有的土地價值， 以雙面農路作為徵收補償地價差異毫無說服力。 4、被告調查蒐集116件買賣實例，其中93件在系爭土地附近均 未被採用，惟被告未對價格明顯偏高或偏低者，先作適當之 修正，更無記載於買賣實例調查估價表，亦未對影響交易價 格之情況無法有效掌握及量化調整，提出相關證據、數據 及說明，即逕以「受到人為哄抬及期待因素影響」不予採認 ，且均未提出實質證據及說明，違反市價查估辦法第7條及 不動產估價技術規則第23條規定，查估程序有瑕疵且足以影 響市價查估之合法性。又被告對選○○市區○○段1915、1915-1 、1916、1916-1、1932-3地號及善化區北小新段1062地號土 地作為買賣實例，未提供相關說明資料，尤其所選買賣實例 土地都距離系爭土地約4公里，且已跨越其他行政區域（新 市區），其地理位置、道路條件、周邊環境條件等個別因素 都有差距，也因此對地價之查估造成一定程度之影響，更嚴 重的是所選列之買賣實例，土地多位在台鐵路線不遠處，位 處台鐵路線兩旁的土地，地價絕對會受影響，致所選取買賣 案例未符合市價查估辦法中第18條規定，亦不具代表性，更 未參酌土地本身條件之差異情形，顯係基於不完整事實資料 所為之恣意判斷，洵有違法。被告於蒐集市場買賣實例階段 ，應就案例蒐集期間之全部買賣實例填載調查估價表，對於 採用、不予採用或不宜選取作為比較標的，亦應提出相關說 明資料，尤其對於市價查估辦法第19條所規定區域因素及個 別因素之調整比率，其計算基礎為何，一直未提供查估作業 之相關資料及數據，未遵守市價查估辦法辦理地價查估，以 致對買賣實例之蒐集、比較標的之選擇、區域因素及個別因 素調整，均偏離事實且不具代表性，造成不完整、不公平、 不合理而背離事實的判斷。
5、被告從116件買賣實例選取最低價的編號4 (價格排序第7低 ）、編號5(價格排序第5低）及編號6 (價格排序第4低）作 為比較標的，明顯刻意壓低市價，無視土地正義及人民權益 。且116件買賣實例中多數土地鄰近系爭土地數百公尺，被 告卻選取最低價且距離系爭土地4公里遠，非屬「位於同一 供需圈之近鄰地區或類似地區者」的農地來作為比較標的，
違反不動產估價技術規則第12條第2章估價作業程序之規定 。又116件買賣實例中計93件在系爭土地附近，買賣交易價 格每平方公尺均在2萬元左右，是當時正常市埸行情，至於 期待因素，就土地價值而言，期待本就是一種不斷發展的權 利，而且是普遍現象，其經濟價值與利益應受法律之保障， 如果土地價值不具期待因素，則估價方法不應該是比較法， 而是以生產力估價的收益法，證人稱93件係區段徵收範圍內 的土地，未來可變更作為可建築用地，在當時的買賣已具有 期待因素，經調查分析後不予採用，但被告所選取買 賣實○ ○市區○○段1915等地號土地，屬南科特定區的N區（未予採認 的93件買賣實例屬G區），同樣是區段徵收範圍內的土地， 徵收後亦可供申請變更為生活服務區，也具有期待未來可作 為建築用地，只因地點較偏遠且鄰近臺鐵致買賣價格較低， 被選列採用為比較標的，對照證人所稱93件買賣實例係「受 到人為哄抬及期待因素影響」而不予採認，顯然自相矛盾， 不足採信。買賣實例選取有上述不合理之情況，致土地徵收 補償市價查估結果不符合實情，後續的區域因素調整、個別 因素調整以及權重就無法正確的調查，查估的市價也因此偏 離實際。被告以極低的價格強制徵收人民土地，嚴重背離憲 法第15條人民財產權應予保障之規定。
6、於區域因素調整時，影響地價區段因素分析明細表中所謂聚 落如何定義，○○市○○鄉村型，或是以人口數來認定。P031地 價區段以善化市區為標準，但P904和P905卻以「郊區」的陽 光電城社區為標準，P906不到100公尺即是比陽光電城還大 的善化小新里社區，卻又以善化市區為標準，P031數百公尺 就到中正路，有旅館、加油站，也有益民寮村莊，列為普通 ，P904要到陽光電城社區須繞道，因為西拉雅陸橋無法直接 跨越，卻列為稍優。P904和P905排水之良否，為何是優，地 價區段勘查表僅記載「排水良好」，好在哪裡，附近雖有滯 洪池，但P031在南科實驗中學旁也有滯洪池，甚至還有抽水 站，重劃後的農地根本無排水問題，怎會有-7.5%的差距。 此外，比對勘查表土地改良内容如何並未敘明，都是經過農 地重劃，怎會有農地改良的差別，系爭土地南邊與亞洲蔬菜 中心接壤，更不可能會有「水土保持」和「土壤改良」的問 題，關於電力資源-5%及產業用水-2.5%，亦未敘明差別為何 。另P904、P905及P906均位於鐵路數百公尺範圍内，噪音污 染嚴重，卻未列入評比。於個別因素調整時，接近學校、公 園及商圏對宗地有利者均未列入評定，而實例編號4、5、6 均屬農路，又宗地至益民寮的公車站900公尺為何不列入， 實例編號4、5、6均緊鄰列屬嫌惡設施之高架橋及鐵路，亦
均未列入評定。
7、南科周邊土地因區段徵收，導致價格變動幅度頗大，110年 第1次地評會以整個鄉鎮區域來概括南科周邊土地之變動幅 度甚不合理，亦未對變動幅度如何計算提出詳實報告，以致 變動幅度認定為101.28%滋生爭議，本件區段徵收土地市價 變動幅度應按查估辦法第27條第2項規定分開計算辦理。又 土地徵收補償市價查估比較標的權重分配實例編號4占25%， 實例編號5占35%，實例編號6占40%，其分配標準及原則何在 未見說明，為何價格較高的實例編號4僅占25%，價格最低的 實例編號6卻占40%，基於維護民眾權益，理應要有完整的權 重分配原則、標準及說明。
8、買賣實例選取不當已使查估偏離事實，影響原告權益，應重 新選取買賣實例，確實查估土地徵收補償市價。又台灣糖業 股份有限公司（下稱台糖公司）所有善化段2351-2及2351-5 地號土地，同樣是公共設施保留地，位置比系爭土地差，但 地評會同意調整徵收補償價，每平方公尺補償市價高達20,6 15元及18,490元。另系爭土地所有權人計3人，其中歐陽薇 （應有部分4分之1) 109年7月23日將其持分賣予新蔓開發股 份有限公司，每平方公尺售價22,594元，被告應按土地徵收 補償市價查估作業手冊規定作為查估參考。 (二)聲明︰
1、訴願決定及原處分（被告109年11月10日府地徵字第0000000 0000號公告、同日府地徵字第00000000000號函、110年9月8 日府地徵字第0000000000號函關於徵收補償系爭土地部分) 均撤銷。
2、被告應依原告110年1月11日異議之申請，就系爭土地按每平 方公尺20,000元計算價格，作成差價補償之行政處分。 三、被告答辯及聲明︰
(一)答辯要旨︰
1、系爭徵收案係依市價查估辦法第10條第1項辦理地價區段之 劃分，系爭土地屬道路用地，查估單位將系爭土地劃屬P025 -00地價區段，另將毗鄰系爭土地所在P025-00地價區段之南 北兩側非公共設施保留地(農業區土地)，分別劃分為P031-0 0地價區段(農業區)、P032-00地價區段(農業區)，毗鄰東西 兩側分別劃分為P024-00、P026-00等2個公共設施保留地地 價區段(道路用地)(東西兩側毗鄰P024-00、P026-00等2個公 共設施保留地地價區段不納入區段地價平均計算)。107年9 月2日至108年9月1日為實例蒐集期間（估價基準日為108年9 月1日），並於附近地區同屬農業區之P904-00、P905-00、P 906-00地價區段，分別選○○市區○○段1915、1915-1、1916、
1916-1地號等4筆土地(交易日期：108年2月19日交易)、新 市區大營段1932-3地號土地(交易日期：107年9月21日)、善 化區北小新段1062地號土地(交易日期：108年7月3日)等3筆 買賣實例為比較標的，查估後系爭土地宗地市價為每平方公 尺7,800元，此皆符合市價查估辦法第10條第1項、第3項、 第17條、第18條、第19條規定，亦有證人王佑丞陳述可稽。 2、系爭土地經由區域因素及個別因素調整，考量價格形成因素 之相近程度而推估比準地價格為每平方公尺7,800元，並以 該比準地地價作為各該地價區段之區段地價。被告依市價查 估辦法第22條規定，系爭土地所在之P025-00地價區段，其 毗鄰P031-00及P032-00等2個非公共設施保留地地價區段， 經區段線比例加權平均計算，P025-00之區段地價為每平方 公尺7,800元，則系爭土地宗地市價即為每平方公尺7,800元 ，提經地評會109年第1次會議評議通過，核與市價查估辦法 第22條規定無違。又本件公告徵收日期起始日為109年11月1 3日，依據土地徵收條例第30條第3項及市價查估辦法第30條 規定，系爭土地應按善化區109年市價變動幅度(109年地評 會第3次會議評定為101.28%)調整徵收補償價額為每平方公 尺為7,900元，此與法定程序相符。
3、原告所舉善化段3204地號為區段徵收範圍內之農業區土地，劃屬P008-00農業區地價區段；系爭土地為公共設施保留地(道路用地)，劃屬P025-00公共設施保留地地價區段，其地價以其毗鄰非公共設施保留地之P031-00、P032-00農業區區段地價平均計算，已有不同。又P031-00、P032-00農業區地價區段及P008-00農業區地價區段之比準地地價查估，係按市價查估辦法第19條規定選取比較標的並進行區域因素及個別因素調整後，P031-00、P032-00農業區區段地價為每平方公尺7,800元，而P008-00農業區區段地價為每平方公尺7,900元。善化段3204地號土地位屬P008-00農業區地價區段，以P008-00地價區段比準地地價(每平方公尺7,900元)為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整後估計土地宗地市價，因善化段3204地號土地為雙面臨街，經依個別因素調整後土地宗地市價為每平方公尺8,100元，再經善化區全區市價變動幅度101.28%計算後為每平方公尺8,204元。據此，比較系爭土地及善化段3204地號使用管制條件、地價計算方式及比準地所處區位皆不相同，復以善化段3204地號土地雙面臨街，故兩者地價應有差異，原告主張其所有系爭土地地價應高於善化段3204地號土地乙節，洵屬無據。 4、系爭土地於區段徵收前為道路用地，依市價查估辦法第10條 第1項辦理地價區段劃分，劃屬P025-00地價區段，於都市計 畫主要計畫中亦為道路用地，為區段徵收範圉內之公共設施 保留地。依市價查估辦法第22條規定，公共設施保留地市價 以其所屬地價區段之區段地價為準，並以其毗鄰非公共設施 保留地(農業區)之區段地價平均計算。查估單位蒐集周邊地 區同為系爭徵收案所屬善化區、新市區之農業區土地交易實 例(案例蒐集期間為107年9月2日至108年9月1日)，蒐集交易 實例均製作買賣實例調查估價表，對不予採用之實例，均於 備註欄內詳予說明，且依市價查估辦法第7條規定排除無法 有效掌握及量化調整之特殊交易情況買賣實例後，選取同屬 農業區而使用性質相似○○市區○○段1915、1915-1、1916、19 16-1地號等4筆土地、新市區大營段1932-3地號土地、善化 區北小新段1062地號土地等3筆買賣實例作為比較標的，據 以估算系爭土地宗地市價，均於法有據。另由證人王佑丞證 述可知，買賣實例如有市價查估辦法第7條各款情形，應先 予調整，如無法掌握或量化調整，則不予採用，而不採用買 賣實例之買賣實例調查估價表，於110年8月11日110年第4次 地評會審議通過，查估程序自屬合法，原告主張被告選擇低 價之買賣案例，不具代表性云云，要無可採。又原告請求被
告提供之查估資料，係被告提送予地評會作為評議之參考資 料，屬政府資訊公開法第18條第1項第3款作為意思決定前之 準備作業，依法應限制公開，被告未提供徵收查估資料，亦 屬有據。
5、系爭土地地價查估報告係由卓越不動產估價師事務所製作， 由地評會於109年2月27日決議通過系爭徵收案預定徵收土地 地單位巿價評定，並由被告於109年11月10日公告，該「土 地徵收補償巿價查估報告書」即有買賣實例選取之案例及說 明。嗣後原告提出異議，被告乃委託估價師增列「買賣實例 中未採用為比較標的者」為「表1買賣實例調查估價表」， 並增列為109年第1次會議之第15案之附件，而原告針對土地 徵收價格之復議案，由地評會110年第4次會議，聽取原告及 估價師、機關之意見，並參考各式文件後，決議維持109年 土地徵收補償巿價每平方公尺7,800元，再依善化區109年巿 價變動幅度(101.28%)調整後，徵收地價為每平方公尺7,900 元，核與市價查估辦法第4條第2款規定相符。 6、系爭徵收案所蒐集之116件買賣實例，多為徵收範圍內之買 賣，而徵收範圍內之土地，因未來可經申請配回可建築用地 ，其成交價格已具未來預期效益，經人為哄抬，屬無法有掌 握及量化調整之情形，此與本件價格日期當時現況供農業使 用之農業區土地價格形成因素不同，屬不具替代性之買賣實 例，故本件所採用之比較標的，為與比準地同一供需圈內相 似條件，即現況供農業使用之土地。又依證人王佑丞之陳述 ，並無買賣標的選取不當之情形。本件買賣實例之調查、蒐 集及採用，均經查估作業記錄在案，並經地評會審議通過， 有關買賣實例相關內容應屬妥適；至台糖公司所有於徵收範 圍內土地，其毗鄰土地為住宅區，與原告土地毗鄰農業區， 於價格形成因素差異甚大，故價格有所差異，自屬當然。另 原告主張同地號土地之所有權人歐陽薇出售價格為每平方公 尺售價22,594元，並無該筆土地交易之實價登錄資訊，且依 原告提出之不動產成交案件實際資訊申報書，其交易日期為 109年8月20日，非屬買賣實例蒐集期間。 (二)聲明︰原告之訴駁回。
四、輔助參加人陳述要旨：
系爭土地是在84年3月22日由被繼承人歐陽然與原告一起合 買，當時購買價格為每平方公尺為4,650元，被告核定價格 為每平方公尺7,900元，且系爭土地另一共有人歐陽薇 (應 有部分4分之1) 在109年7月是以每平方公尺2萬2千多元出售 持分，與被告核定的價格落差很大。
五、爭點︰被告以每平方公尺7,900元，作為系爭土地徵收補償之
標準，是否適法？
六、本院的判斷︰
(一)前提事實︰
如爭訟概要欄所載事實，已經兩造分別陳明在卷，並有被告 109年11月10日府地徵字第00000000000號公告（處分卷第35 至40頁）、109年11月10日府地徵字第00000000000號函（處 分卷第41至52頁）、110年3月11日府地徵字第0000000000號 函（處分卷第55至57頁）、地評會110年8月11日110年第4次 評議委員會會議紀錄（處分卷第97至101頁）、原告異議書 （處分卷第53頁）、原處分（本院卷第97頁）及訴願決定書 （本院卷第41至61頁）附卷可查。 (二)應適用的法令︰
1、土地徵收條例第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按照 徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保 留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。 （第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地 價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管 機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員 會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之 依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法 及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」 2、土地徵收條例施行細則第30條第1項：「本條例第30條第1項 所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地 價評議委員會評定之當期市價。」
3、市價查估辦法：
⑴第1條：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本條例）第30條 第4項規定訂定之。」
⑵第2條：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易 價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地 價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設 施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」 ⑶第3條：「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規 定辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部 委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。（第 2項）不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本 辦法辦理。」
⑷第4條：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集 、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益 實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分 或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正
常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定 徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地 價評議委員會評定。」
⑸第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實 例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例 調查估價表或收益法調查估價表。」
⑹第7條：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏 高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法 調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化 調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二、 期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。四 、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。 六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土地標 售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施用地 之交易。 十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不符 之交易。十三、其他特殊交易。」
⑺第8條：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列 事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣 實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等 及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例 狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。 」
⑻第9條：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區 域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改 良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築 現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項） 前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目 勘查並填寫。」
⑼第10條第1項、第3項、第4項：「劃分地價區段時，應攜帶地 籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區） 為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、 自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工 商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素 ，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土 地劃為同一地價區段。……（第3項）公共設施保留地應單獨 劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分 。（第4項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段 時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段 。……。」
⑽第13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法
如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例 總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條 及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或 房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。 二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常 買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價 格÷土地面積。」
⑾第17條：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條 採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2 項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年 3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集 期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案 例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內 。」
⑿第18條：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就 具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地 毗鄰之地價區段，亦同。」
⒀第19條第1項至第3項、第5項：「（第1項）比準地比較價格 之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、 就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價 區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行 個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因 素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無 法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時 應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及 前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評 價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內 調整。……（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比 準地地價估計表。」
⒁第20條第1項至第3項：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應 以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、 接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之 。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2 項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及 行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準 表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收 土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。」 ⒂第21條第1項第3款：「比準地地價及宗地市價，應以每平方 公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平 方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未
達百位數無條件進位。」
⒃第22條第1項至第3項、第5項：「（第1項）都市計畫區內公 共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地 價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段 時，得分段計算。（第2項）前項非公共設施保留地地價區 段，以其比準地地價為區段地價，其尾數進位方式依前條規 定辦理。（第3項）第1項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共 設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算。毗鄰為公 共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低者 ，不予納入。……（第5項）公共設施保留地宗地市價以依第1 項計算之區段地價為準，宗地跨越2個以上地價區段者，分 別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地 面積作為宗地單位地價，其地價尾數無條件進位至個位數。 ……。」
⒄第30條：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月 底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人， 作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」 4、行為時地價及標準地價評議委員會組織規程： ⑴第2條：「直轄市或縣（市）政府應依本規程組織地價及標準 地價評議委員會（以下簡稱本會），評議地價、標準地價事 項。」
⑵第3條：「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分 及各區段之地價。二、土地改良物價額。三、市地重劃前後 及區段徵收後之地價。四、依法異議之標準地價。五、土地 徵收補償市價及市價變動幅度。六、依法復議之徵收補償價 額。七、其他有關地價及標準地價評議事項。」 (三)依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定授權訂定 之行為時地價及標準地價評議委員會組織規程第3條第1款、 第5款、第6款規定「地價區段之劃分及各區段之地價」、「 土地徵收補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補 償價額」之評議，為地評會之任務；又依同規程第4條規定 ，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家 學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者及地 政、財政、工務或都市計畫、建設及農業主管等（此於臺南 市政府嗣後於110年12月24日公布施行之臺南市地價及標準 地價評議委員會設置要點第2點及第3點亦有相同之規定）。 足見，地評會為合議制組織，其所作成地價或土地徵收補償 市價之評議，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同 觀點，依照一定之法律程序，獨立行使職權，共同作成之決 定，應認享有判斷餘地。而在判斷餘地範圍內，行政法院對
於地評會就土地徵收補償市價之評定，固應予尊重，採取較 低之審查密度，然非不予審查，如地評會之判斷有恣意濫用 或其他違法情事時，仍得予撤銷或變更之，其情形包括：1. 是否基於錯誤之事實認定或不完全之資訊。2.法律概念涉及 事實關係時，其涵攝有無明顯錯誤。3.對法律概念之解釋有 無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。4.是否違反一 般公認之價值判斷標準。5.是否出於與事物無關之考量。6. 是否違反法定之正當程序。7.作成判斷之組織是否合法且有 判斷之權限。8.是否違反相關法治國家應遵守之原理原則， 如平等原則、公益原則等（最高行政法院110年度上字第285 號判決意旨參照）。準此，被告就蒐集之眾多市場買賣實例 中，選取何者作為推估計算比準地地價之比較標的始為適當 ，攸關徵收補償地價之判斷，核屬行政機關應依職權判斷之 事項，參考上述說明，行政法院固得對於是否遵守法定秩序 、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則 、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查，其餘有 關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。是徵收土地應 補償之地價，依土地法及有關法令之規定，原有一定之程序 與標準，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合 乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額，而遽指其為違法 。
(四)其次，由上開市價查估辦法規定可知，辦理土地徵收補償市 價查估，應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間 原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內 無適當實例時，始得放寬至估價基準日前1年內。蒐集市場 買賣實例後，如買賣實例有市價查估辦法第7條各款所示情 形致價格明顯偏高或偏低者，固然應視有無市價查估辦法第 7、8條規定之特殊情況，就實例進行價格修正或調整，並將 之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正常 單價，惟於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時 ，市價查估辦法第7條但書亦明定應不予採用作為買賣實例 。於調查買賣實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價因素 之基礎下，再於預定徵收土地範圍內劃分或修正各地價區段 ，就具代表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整 後之土地正常單價，依市價查估辦法第19條第1、2項規定， 於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別 因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相 近程度，以決定比準地地價，並應填載於「比較法調查估價 表」；如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者， 亦得於其他與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近
鄉、鎮、市、區土地選取比較標的，並進行區域因素及個別 因素調整，以查估比準地地價。復再以市價查估辦法第18條 選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件 、周邊環境條件及行政條件等個別因素，調整估計預定徵收 土地宗地市價，並將之填載於「徵收土地宗地市價估計表」 ，提交地評會評定。
(五)另參前引土地徵收條例第30條及市價查估辦法第4條等規定 可知，主管機關就各該地價區段進行區段地價查估程序，係 先行於該地價區段中就宗地形狀、面積、臨街關係等條件綜 合考量，選取具代表性之土地作為比準地，復行依買賣實例 調查表估計之實例土地正常單價，並綜合考量使用現況、臨 路狀況等條件選取1至3件之比較標的，於填具比較法調查估 價表後，依影響地價區域因素評價基準表、影響地價個別因 素評價基準表辦理地價之調整，並據以查估該地價區段之比 準地地價。而都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區 段亦同，僅於比準地選取時，除須考量毗鄰之非公共設施保 留地之前開規範要素外，尚須考量公共設施保留地本身之坐 落位置及臨街關係等條件。
(六)查被告就系爭土地徵收補償標準之形成程序如下： 1、系爭土地地價區段之劃分：本件被告依市價查估辦法第3條
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