臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上字第110號
上 訴 人 簡武勇 住○○市○○區○○街000號
訴訟代理人 葉庭嘉律師
被上訴人 張秀月
訴訟代理人 陳清朗律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年1月
18日臺灣高雄地方法院110年度訴字第1248號第一審判決提起上
訴，本院於112年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國103年11月30日以總價金新臺幣 （下同）1100萬元購買被上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段00 00地號土地（面積2941平方公尺，使用分區一般農業區，使 用地類別農牧用地，下稱系爭土地），並簽立不動產買賣契 約（下稱系爭買賣契約）。上訴人已付清價金，並於104年1 月15日登記為土地之所有權人。嗣上訴人於000年0 月間調 取土地登記謄本，竟發現其上註記有該土地「已提供興建農 舍」、「未經解除套繪管制不得辦理分割」（下稱系爭註記 ）。上訴人無法申請解除土地套繪管制，導致土地面積雖超 過0.25公頃，仍無法申請興建農舍，無法達到合於使用收益 目的之瑕疵，欠缺買賣契約第5條所約定出賣人保證之品質 ，亦屬可歸責於被上訴人所為之不完全給付。爰依民法第36 0條或第227條第1項規定，擇一請求被上訴人賠償所減損價 值275萬元。聲明：㈠被上訴人應給付上訴人275 萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。（上訴人於原審另依據 民法第359條、第179條規定，請求被上訴人賠償前開數額本 息，業經原審駁回，未據聲明不服，已告確定，不在本院審 理範圍，茲不贅述）。
二、被上訴人則以：被上訴人於102年7月1日向第三人郭政發購 入上該土地至售予上訴人時，並無上開註記，被上訴人並不 知悉土地遭套繪管制。被上訴人依約將土地交付上訴人，並 完成所有權移轉登記，已依債務本旨而為給付。而農業用地 興建農舍，涉及諸多法定規範限制，非被上訴人可瞭解，被 上訴人並未保證可興建農舍；況興建農舍係為輔助農地耕作 ，土地能否用於興建農舍，就土地之通常效用、契約預定效
用或其經濟價值之減少或滅失無關，難認有瑕疵。被上訴人 亦非故意不告知瑕疵或有何過失之情形，自無可歸責事由等 語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上 訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人275萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明 ：㈠上訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於103年11月30日簽立買賣契約，由上訴人以1100萬元向 被上訴人購買系爭土地，上訴人已給付價金完畢，上開土地 於104年1月15日完成交付及移轉所有權與上訴人。 ㈡買賣契約第5條第1項約定：「賣方(指被上訴人，下同)保證 所出售之標的合於使用收益之目的，並無第三人主張優先承 買權、使用權、界址糾紛佔有等任何權利。且確係自有產權 清楚，無變更使用分區或被徵收之情事，無凶宅、無來歷不 明及其他債務、糾紛等並聲明優先購買權人已確定放棄優先 購買權，若本件不動產於本買賣契約成立後有發生偽造證件 、產權、債務或因其他關係而發訴訟或受假扣押、假處分、 查封、強制執行、宣告破產及其他禁止處分時，賣方即視為 違約，如買方（即上訴人）向司法機關提起訴訟時，一切訴 訟費及律師費均由賣方負擔，並無條件拋棄抗辯權，及負刑 事、民事全部賠償責任，賣方不得異議。」等語。 ㈢訴外人黃金座於00年00月間以所有崙頂段2336地號土地（下 稱2336地號土地）作為基地興建農舍，並以斯時同為其所有 之未毗鄰之系爭土地為合併耕地(或配合耕地)，用以建造門 牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路0000號農舍(即系爭農舍)，經屏 東縣萬丹鄉公所(下稱萬丹鄉公所)於79年11月7日核發建築 執照、於79年12月6日核發使用執照。
㈣萬丹鄉公所以105年12月15日萬建字第10531737600號函、106 年2月16日萬建鄉字第10630223400號函提供囑託清冊所載起 造人黃金座前開農舍相關資料，通知屏東縣屏東地政事務所 （下稱屏東地政事務所）於106年8月2日將系爭土地辦理套 繪管制登記(原審卷一第125至127頁)，並於1378地號土地登 記謄本之其他登記事項均記載：「重劃前下蚶段323之3、58 1之2地號，未經解除套繪管制不得辦理分割，已提供興建農 舍，基地坐落萬丹鄉崙頂段2336、2336之1地號」。 ㈤系爭農舍仍然存在，系爭土地仍為農業用地，上訴人無法申 請解除該土地之套繪管制。
㈥前開農舍建造完成後，該農舍坐落基地即萬丹鄉崙頂段2336
地號土地於91年11月25日以拍賣為原因，移轉登記為訴外人 黃銘仁所有。
㈦黃金座於80年8月1日以買賣為原因將系爭土地移轉為訴外人 郭先文所有，嗣於95年3月16日由郭先文以贈與為原因移轉 為訴外人郭政發所有，後於102年8月26日由郭政發出賣與被 上訴人，嗣再於104年1月14日由被上訴人以買賣為原因移轉 為上訴人所有。
㈧如認上訴人請求賠償有理由，依據廉誠不動產估價師事務所 鑑定結果，該土地因受套繪管制而無法再興建農舍使用之價 值減少275萬元。
五、本件爭點：上訴人依民法第360條、第227條第1項規定，擇 一請求被上訴人賠償損害275萬元，有無理由？六、本院論斷：
㈠關於系爭土地因經套繪管制，依法無法再為申請興建農舍使 用，是否有效用及價值欠缺之物之瑕疵存在：
⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（ 最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。又按區域計 畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市 或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，制定非都 市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關 核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央 主管機關定之。另非都市土地得劃定為下列各種使用區：⑴ 特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施， 經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。⑵一 般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。而農牧用地 係指供農牧生產及其設施使用者而言，區域計畫法第15條第 1 項、區域計畫法施行細則第11條第1、2 款、第13條第1 項第5 款分別定有明文。內政部依區域計畫法第15條第1 項 規定訂定之「非都市土地使用管制規則」第3 條規定：「非 都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築 、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、 窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安 、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。」，第6 條第3 項 前段規定：「海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許 可使用細目及其附帶條件如附表一。」，復依該規則附表一 「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」規定，編定 使用地類別為「農牧用地」者，其免經申請許可使用內容包 括農作使用、興建農舍及農舍附屬設施、農作產銷設施、畜
牧設施、林業使用及休閒農業設施等。再者，農業發展條例 （下稱農發條例）於89年1月4日修正施行後取得農業用地之 農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機 關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村 方式或在自有農業用地興建農舍。關於興建農舍之農民資格 、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面 積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或 廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關 制定興建農舍辦法，亦經農發條例第18條第1 項、第5 項以 及興建農舍辦法第1 條揭櫫明確。可見編訂為農業區之農牧 用地，在符合一定資格與條件下，得經直轄市或縣（市）主 管機關核定，申請在其上興建農舍。
⒉系爭土地使用分區原為「特定農業區」，於110年4月15日調 整使用分區為「一般農業區」，使用地類均為農牧用地，面 積2941平方公尺，有第一、二類土地登記謄本可參（原審卷 一第19頁、第107頁）。依前開規定，該土地於未有其他因 特定農業區及農牧用地所受之限制外，本得依法申請後作為 興建農舍及農舍附屬設施等使用，此為一般、特定農業區之 農牧用地所應具有之通常效用。兩造對於黃金座於00年00月 間以所有崙頂段2336地號土地作為基地興建農舍，並以斯時 同為其所有之未毗鄰之上開土地為合併耕地(或配合耕地)， 用以建造門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路0000號農舍，經萬丹 鄉公所於79年11月7日核發建築執照、於79年12月6日核發使 用執照，致該土地受套繪管制等情，均不爭執，並有卷附萬 丹鄉公所函附使用執照、建造執照申請相關資料可憑(原審 卷一第125至151頁、第129頁，原審卷二第93至126頁)，堪 信為真實。
⒊是依農發條例第18條第4 項後段「已申請興建農舍之農業用 地不得重複申請」之規定，上開土地不得再作為申請建築農 舍基地使用，欠缺特定（一般）農業區農牧用地所應具有之 通常效用，依通常交易觀念，其價值、效用顯有欠缺，自屬 有瑕疵，且該瑕疵於兩造於103年11月30日簽立買賣契約前 即已存在。
㈡關於民法第360條規定物之瑕疵之損害賠償： ⒈復按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同，為民法第360條明文。出賣人 與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事 人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至 於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人
要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年 度台上字第1707號判決意旨參照）。然必出賣人就買賣標的 物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證 之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損 害賠償（最高法院71年度台上字第208 號判決、83年度台上 字第1205號判決意旨參照）。
⒉雖上訴人主張其購買土地目的係為蓋農舍，且將該目的告知 居間本件土地之買方行銷陳俊廷云云，並以證人陳俊廷證言 為證。陳俊廷就此固陳證：上訴人曾表明需要可以蓋合法農 舍之農地，於交易過程曾將該條件告知賣方即被上訴人行銷 等語；然復稱：我不知道賣方行銷有無轉知上訴人前開條件 等語；並進稱：我曾陪同上訴人去現場看土地，我於買賣過 程未曾直接接觸被上訴人，僅在簽約當天看見被上訴人，如 果買方說要買可以合法蓋農舍的農地時，我們會看土地謄本 其他登記事項，看有沒有抵押權設定、土地套繪等事項，本 件土地登記謄本資料上沒有套繪記載，所以我們認知土地未 被套繪，所以買方才會買，簽約時才會著重在討論價金、土 地位置，買賣契約並無記載土地被套繪之事等語；並再度陳 證：簽約當時雙方並無提及土地有受套繪管制，我沒有向被 上訴人提到土地要能夠興建農舍，被上訴人於簽約時亦無提 及土地是否可興建農舍，僅討論買賣價金、土地位置，安排 測量事宜等語（本院卷第187至189頁）。顯認本件土地係經 由買賣雙方仲介居間成立買賣，兩造於簽訂買賣契約前未曾 謀面，上訴人即買方仲介係藉由土地登記謄本所載相關事項 後，認該土地並無遭套繪管制，認應當可興建農舍，方與被 上訴人簽訂買賣契約，且於兩造簽約當時僅就買賣價金進行 磋商，上訴人亦無提及土地可否興建農舍之詢問或要求，無 事證足以認定被上訴人就該土地得興建農舍一節有何保證之 特別約定。
⒊此外，參諸證人即承辦代書施富原所證稱：103年當時是沒有 登記套繪管制之事，當時申請謄本出來是沒有登記套繪管制 ，簽約時我們信賴地政事務所的土地登記，套繪管制係因地 政事務所發文給鄉鎮公所及縣政府，要求就核發過使用執照 的全部要清查，彙整給地政事務所讓他們瞭解，地政事務所 瞭解後就自行登記套繪管制，登記時沒有發通知給代書及當 事人，是地政機關暗中調查，沒有人預料地政機關在106年 會登記等語（原審卷二第258至259頁），益徵兩造確係因信 賴地政機關所為土地登記，縱上訴人買受該土地目的意在興 建農舍，然斯時該土地未受套繪管制，上訴人基此登記信賴 而同意買受，衡情被上訴人亦不知該土地早年曾經被充作興
建農舍之配合耕地事宜，且由政府約於105年才開始為農舍 之套繪管制之情形觀之，103年間亦難期待被上訴人會有保 證得以興建農舍之可能，兩造於簽訂買賣契約買賣土地過程 中，自無會有約定保證土地應具備得興建農舍效用之舉。 ⒋上訴人另主張依買賣契約第5 條約定，被上訴人應交付可興 建農舍之農地云云。惟觀諸該買賣契約第5 條約定：「賣方 保證所出售之標的合於使用收益之目的，並無第三人主張優 先承買權、使用權、界址糾紛佔有等任何權利。且確係自有 產權清楚，無變更使用分區或被徵收之情事，無凶宅、無來 歷不明及其他債務、糾紛等並聲明優先購買權人已確定放棄 優先購買權，若本件不動產於本買賣契約成立後有發生偽造 證件、產權、債務或因其他關係而發訴訟或受假扣押、假處 分、查封、強制執行、宣告破產及其他禁止處分時，賣方即 視為違約，如買方向司法機關提起訴訟時，一切訴訟費及律 師費均由賣方負擔，並無條件拋棄抗辯權，及負刑事、民事 全部賠償責任，賣方不得異議。」等語（原審卷一第26頁） 。上訴人雖以：該條款載有「保證所出售之標的合於使用收 益之目的」等文字，即指包含可於土地上興建農舍云云。然 觀諸上開條款前後文意，乃在約定被上訴人應確保不得有第 三人以積極之行為，對上訴人主張權利之意，即無第三人占 有，或包括但不限得對於該土地主張占有等其他使用權利或 爭訟，抑或其他限制登記（即受假扣押、假處分、查封、強 制執行、宣告破產及其他禁止處分），核其文義並無約定土 地得興建農舍之相關記載。況該買賣契約書為代書事務所擬 制之不動產買賣定型化契約，僅有部分如土地標示、付款方 式等部分留白供書寫，該條款亦為定型化契約之一部，顯非 特約，不能以該條款認定兩造就興建農舍為特約擔保。另衡 諸施富源前揭陳證內容，依兩造於103年間購買農地之時空 背景，僅得信賴地政機關未為套繪管制之土地登記等情，無 須特別保證農地得興建農舍。是此，上訴人主張本件土地可 興建農舍係屬買賣契約第5條所約定「保證所出售之標的合 於使用收益之目的」之範圍云云，並非可採。
⒌從而，上訴人既不能證明兩造就系爭土地可供興建農舍有何 特別保證之約定，則主張被上訴人欠缺契約預定之效用而有 瑕疵，依民法第360條請求不履行之損害賠償，於法不合。㈢關於民法第227 條第1項規定不完全給付損害賠償： ⒈次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，為民法第 227條第1項所明定。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。 凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價
值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法 第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物 如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時 ，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕 疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨， 即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院112年度台 上字第924號判決意旨參照）。是出賣人於締約時未告知瑕 疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買，則出賣人所為 之給付與債務本旨不符者，買受人固得依民法第227條第1項 規定行使權利，但須以出賣人未告知瑕疵係有故意或過失之 可歸責事由為要件。倘不合於此項要件，即難謂出賣人應負 不完全給付之債務不履行責任。
⒉如前所論，本件土地因經套繪管制而依法無法再為申請興建 農舍使用，自有效用及價值欠缺之物之瑕疵存在。然被上訴 人辯稱並不知悉土地遭套繪管制，亦非故意不告知瑕疵或有 何過失之情形，自無可歸責事由等語。則上訴人依民法第22 7條第1項規定，請求被上訴人負不完全給付之債務不履行損 害賠償責任，應以被上訴人是否具有可歸責之事由為斷。經 查：
⑴兩造對於2336地號土地及系爭土地之原所有人黃金座於79 年間起造農舍，將上開土地列為合併耕地(或配合耕地)， 農舍實際坐落於2336地號土地上，該農舍經萬丹鄉公所於 79年11月7日核發建築執照、於79年12月6日核發使用執照 等情，均不爭執。又黃金座於80年8月1日由以買賣為原因 將系爭土地移轉為郭先文所有，嗣郭先文於95年3月16日 由以贈與為原因移轉為郭政發所有，後於102年8月26日由 郭政發出賣與被上訴人，嗣再於104年1月14日由被上訴人 以買賣為原因移轉為上訴人所有等情，亦為兩造不爭執， 且有第一類土地登記謄本（含人工登記謄本）及土地異動 清冊足稽（本院卷第63至79頁）。依該土地登記資料顯示 ，兩造於103年11月30日就本件土地成立買賣契約時，斯 時屏東地政事務所尚未就該土地為「已提供興建農舍」、 「未經解除套繪管制不得辦理分割」等相關註記；其後兩 造於104年1月14日完成土地所有權移轉登記完畢，該土地 仍未為任何「已提供興建農舍」、「未經解除套繪管制不 得辦理分割」等相關註記，乃遲至萬丹鄉公所於106年2月 16日以上開函文提供農舍相關資料通知屏東地政事務所於 106年8月2日將土地辦理套繪管制註記之登記。本件土地
為前開登記之情事，係於兩造間之買賣契約成立及移轉所 有權登記後始發生。而土地為套繪管制註記登記之前，地 政機關既未為任何註記，衡諸一般常情，實難期查知該土 地於79年12月6日已作為黃金座為起造人之農舍之配合耕 地，而不得再作為興建農舍使用之事實。被上訴人辯稱其 於締約時不知土地為他筆土地之合併耕地（或配合耕地） 使用而不得再興建農舍，應屬可採。
⑵復依陳俊廷證稱：本件土地謄本當時關於其他登記事項欄 是空白的，我們認知土地沒有被套繪，所以買方才會買， 假如看到土地登記謄本有記載套繪，就沒有人會買等語（ 本院卷第186至188頁），及證人蔣易辰（即承辦被上訴人 向郭政發購買土地事宜之代書）證稱：當時主要談到如何 取得農用證明，不用課徵到土地增值稅，雙方買賣時並無 談到農舍，也沒有談到套繪管制的問題等語（原審卷二第 164頁），與證人林財德（即居間被上訴人與郭政發買賣 之仲介）所陳稱：我幫忙郭政發賣的時候，那塊土地是魚 塭，之前租人養蝦子，沒有蓋農舍，是後來要賣土地時， 才把魚塭填起來，上面也都沒有蓋房子。之前都沒有講到 土地有被申請蓋農舍的事情等語（原審卷二第240頁）， 足徵被上訴人所辯其於102 年7 月1 日向郭政發購入土地 至售予上訴人時，均不知悉土地遭套繪管制不得再興建農 舍等語，當屬可採。被上訴人既不知悉上情，上訴人主張 被上訴人因故意或過失不告知其瑕疵，應負不完全給付之 債務不履行責任云云，洵非可採。
⒊從而，上訴人依民法第227條第1項規定，主張被上訴人應負 不完全給付債務不履行責任，請求被上訴人賠償損害275萬 元，不應准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第360條、第227 條第1 項規定， 擇一請求被上訴人應給付275萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，不應准許，其 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回（按：上訴人於原審 曾依民法第359條請求減少價金，惟因已罹於除斥期間經原 審判決駁回確定）。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假 執行之聲請，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 周佳佩
法 官 張維君
以上正本證明與原本無異。
上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日 書記官 黃璽儒
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。