臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第339號
上 訴 人 陳光熙
訴訟代理人 郭宏義律師
複代理人 戴丞偉律師
被上訴人 陳思忠
訴訟代理人 陳慶尚律師
複代理人 王兆華律師
上列當事人間請求給付處理費事件，上訴人對於中華民國111年1
1月30日臺灣臺北地方法院111年度訴字第173號第一審判決提起
上訴，本院於112年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造均為新竹縣○○市○○段0000、0000、0000 地號土地（下合稱系爭3筆土地）之共有人，因系爭3筆土地 內夾雜及毗鄰國有財產署（下稱國產署）所管理同段000、0 000地號土地（下合稱國有2筆土地，與系爭3筆土地合稱系 爭5筆土地）之故長年無法售出，土地共有人為此決定推派 伊統籌處理土地買賣事宜，並於民國107年2月8日簽立同意 書（下稱系爭同意書），約定由伊對內整合意見，對外可用 各種方式尋覓買主，土地售價須為每坪新臺幣（下同）20萬 元以上，事成後給付伊出售總價款1.5%作為服務費。伊取得 系爭同意書後，即積極尋覓買主，然因系爭3筆土地夾雜毗 鄰國有2筆土地而無果。伊建議各共有人向國產署申購國有2 筆土地，使系爭3筆土地更為完整以提高土地售價，上訴人 經協調給付其20萬元後配合申購，顯已同意將來同時出售系 爭5筆土地，此亦為全體土地共有人之共識。嗣伊覓得買主 訴外人黃正祥，黃正祥於109年9月26日出具不動產買賣意願 書（下稱系爭意願書），委託訴外人許永煌以每坪21萬元向 地主購買系爭5筆土地，伊於同年月27日在系爭意願書簽名 表示同意，並於當日與許永煌簽訂委託銷售契約書（下稱系 爭委託契約），專屬授權由許永煌出售系爭5筆土地，並載 明交易條件，僅待伊向系爭5筆土地共有人作最後確認即可 簽約。同年12月23日，全體共有人與黃正祥就系爭5筆土地 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雙方付訖價 金及移轉所有權（系爭5筆土地之買賣下稱為系爭交易）， 上訴人應依系爭同意書之約定給付伊系爭3筆土地售價1.5%
之服務費。縱認系爭同意書係就系爭3筆土地為約定而不適 用於系爭交易，兩造亦有就系爭3筆土地成立居間契約，上 訴人亦應如數給付伊居間報酬。爰先位依系爭同意書，備位 依民法第568條第1項規定，求為命上訴人給付58萬6,530元 ，及自支付命令聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息5%計付利息之判決。原審判決命上訴人給付被上訴人58萬 6,530元，及自110年9月2日起至清償日止按年息5%計算之利 息（上訴人提起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭同意書既僅記載系爭3筆土地之銷售，適 用範圍應僅限於委任被上訴人居間出售系爭3筆土地，109年 12月23日最終成交之土地另包含國有2筆土地，系爭同意書 於系爭交易不適用之。系爭5筆土地之交易係由訴外人博裕 土地開發有限公司（下稱博裕公司）人員居中協調斡旋，並 由訴外人即土地經紀人朱本勳居間媒介，嗣簽約出售予黃正 祥，許永煌非博裕公司員工，其與被上訴人簽立之系爭委託 契約僅屬該2人間之私人行為，與成立系爭買賣契約無關， 被上訴人並未履行系爭同意書之約定，不得請求服務費。伊 於系爭交易期間均未簽訂系爭5筆土地之相關授權書，被上 訴人竟將雙方先前簽立之授權書，未經伊同意私自加入國有 2筆土地，且被上訴人對於訂約事項未據實以報，委託仲介 公司之報酬亦不一，違背民法第567條第1項、第571條規定 及誠信原則，伊亦得拒絕付服務費云云，資為抗辯。上訴聲 明：㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造為系爭3筆土地之共有人。
(二)上訴人於107年2月8日簽立系爭同意書。系爭3筆土地全體共 有人於108年間向國產署申購國有2筆土地。系爭5筆土地全 體共有人於109年12月23日與黃正祥簽訂系爭買賣契約，將 該5筆土地出賣予黃正祥，已付訖價金及辦妥所有權移轉登 記。
(三)前開事實，有系爭同意書、系爭買賣契約及所有權移轉登記 資料、國產署中區分署新竹辦事處畸零裡地繳款通知書等為 證（見原審司促卷19頁，原審卷一第271-304頁，卷二第3-2 07、229-231頁）。
四、本件被上訴人主張其已居中協調售出包含系爭3筆土地在內 之系爭5筆土地，上訴人應依系爭同意書給付伊服務費，為 上訴人所拒絕，被上訴人之請求有無理由，論述如下：(一)經查系爭同意書記載：「座落於○○市○○段0000.0000.0000等 地號共叁筆之土地所有持有人，同意委由陳思忠先生…為居
中協調，銷售上述之土地仲介事宜，願意付與總價款1.5%之 服務費，…。註：每坪貳拾萬元售價」（見原審司促卷19頁 ），並未載明系爭3筆土地應如何出售；系爭3筆土地共有人 陳春全在另案臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）111年度 簡上字第77號被上訴人訴請其他共有人陳坤源給付服務費事 件（下稱另案簡上77號事件）中證稱：有關伊簽立系爭同意 書給本件被上訴人，請他居間協調銷售土地仲介事宜，願意 付給總價百分之1.5的服務費一事，所載請上訴人居間協調 銷售土地仲介事宜應該是對內對外去找仲介去處理都有，因 為土地賣了1、20年都沒有成交，大家都希望能夠趕快出售 掉等語（見原審卷二第358-359頁）。共有人陳俊哲在另案 新竹地院111年度竹簡字第80號被上訴人訴請其他共有人陳 俊發給付服務費事件（下稱另案竹簡80號事件），就有關詢 問其系爭同意書委由被上訴人居中協調銷售土地仲介事宜， 係指對內協調或同意再去找其他仲介來處理，或被上訴人要 直接找買家一事，亦證稱：當初簽系爭同意書沒有期限，被 上訴人去找買家來買土地，若每坪20萬元以上，伊等就支付 1.5%的服務費給被上訴人，被上訴人要用何方式找買家促成 買賣成交，伊等都沒有很大過問等語（見原審卷二第417-41 9頁）；並提出陳述書陳明：「我們有一塊祖產，地號為○○ 段0000、0000及0000三地號…大家有意出售，唯有仲介出價 每坪16.1萬，有部分地主同意出售，仲介即打算以土地法第 34條之一強迫其他人出售，我們為了避免祖產被賤賣，有人 主張地主中應有人出面擔任窗口，因陳思忠（該筆錄誤繕為 中）較有經驗及企圖心，所以我們即推陳思忠為對外代表， 處理土地買賣事宜。本件土地買賣進行經歷多年，為利買賣 之進行，所有土地持有者於民國107年2月和陳思忠簽訂銷售 土地仲介事宜同意書…」等語（見原審卷二第435頁）。上訴 人及其他土地共有人均有簽立與系爭同意書相同意旨之同意 書，並有被上訴人所提出之同意書可參（見原審卷一第197- 222頁），為上訴人所不爭執。足見包含上訴人在內之系爭3 筆土地共有人因共有人眾多，求售不易，為求順利出售，基 於委由被上訴人協調共有人並對外尋覓買主之意思而出具同 意書予被上訴人，期能以每坪不低於20萬元售價賣出系爭3 筆土地，至於被上訴人如何與其他共有人協調，及如何賣出 系爭3筆土地，應非共有人所關切事項。堪認系爭同意書約 定之真意，係委由被上訴人居中協調出賣系爭3筆土地之仲 介事宜使系爭3筆土地得以不低於約定之價格賣出，如賣出 ，則簽立同意書之人即應按約定之系爭3筆土地售價之1.5% 計付被上訴人服務費。上訴人截取系爭同意書記載系爭3筆
土地等文字，抗辯系爭同意書並不適用於系爭交易云云，為 不足取。
(二)次查證人陳俊哲在另案竹簡80號事件中證稱：「…我們在買 賣過程中，有2筆很小的國有土地，買主認為會造成其土地 完整性有疑慮。」「有土地仲介16萬1千元就要來買我們的 土地，有一半地主同意，仲介想用土地法第34-1條要我們賣 土地，因原告（即本件被上訴人）較有經驗，所以我們就推 派原告對外來處理土地買賣事宜…」等語（見原審卷二第419 、421頁）等語（見原審卷二第419、421頁）。另參陳春全 在另案簡上77號事件中證稱：107年2月12日簽立同意書後， 上訴人拒絕承購國有地，拖了1年多，後來他說要付他權利 金40萬元，後來談說給他權利金20萬元，他就改口說他要買 國有地等語（見原審卷二第359頁），亦足知系爭3筆土地因 夾雜國有2筆土地出售不易，且因共有人人數眾多有待溝通 協調，待辦事務繁瑣。再參陳春全在另案簡上77號事件中證 稱被上訴人居間協調銷售土地仲介事宜包含對內協調及對外 找尋仲介處理等，陳俊哲在另案竹簡80號事件中亦證稱被上 訴人以何方式找到買家促成買賣成交，共有人都沒有作很大 過問等語（詳四、(一)），暨各共有人簽立之同意書並非使 用一般不動產經紀業者之書面，所載內容亦非使用不動產經 紀業者之專業用語等情，系爭3筆土地共有人委由被上訴人 處理事務之重點，應係著重於前述之內部溝通協調及對外促 成系爭3筆土地之買賣。基此，被上訴人依系爭同意書所負 之義務，應係負責系爭3筆土地共有人之對內協調及擔任對 外協商之代表，並促成上開土地之仲介銷售事宜。(三)再查被上訴人於上訴人簽立系爭同意書後，曾委託多家仲介 公司居間銷售（見原審司促卷第21-40頁）；其為使系爭3筆 土地順利賣出，並協調全體共有人承購系爭3筆土地所夾雜 毗鄰之國有2筆土地，嗣並經由被上訴人所委託之許永煌接 洽黃永祥提出以每坪21萬元價格購買系爭5筆土地之要約。 參諸陳春全在另案簡上77號事件中證稱：有關承購國有地一 事，被上訴人一直跟伊說沒有承購的話，很難賣，賣不到好 價格；承購國有地時，被上訴人所作事務有：找地主、看地 、申請地籍謄本給買方等語（見原審卷二第359-360頁）， 及被上訴人所提出之委請建築師規劃申購計畫手稿（見原審 卷二第345頁）、被上訴人與許永煌簽立之系爭委託契約、 黃正祥簽立之系爭意願書（見原審司促卷第41-42頁、原審 卷一第329-331頁），堪認系爭交易之買受人係被上訴人委 由許永煌所覓得。
(四)雖系爭交易嗣後有博裕公司及訴外人莊穎筑共同處理仲介、
買賣事宜，並由博裕公司收取包含兩造在內之全體共有人所 給付之買賣總價1%服務費（見原審卷一第121頁統一發票、 卷二第523頁信託指示通知書），為兩造所不爭執（見同上 卷519頁）；惟參陳春全在另案簡上77號事件中，就有關詢 問如何認識博裕開發公司莊穎筑一事，證稱：109年8月底， 被上訴人打電話跟伊說「他帶買主仲介許先生（按即許永煌 ）及莊小姐到我公司拜訪我，總共去了3次，109年9月27日 有簽一坪21萬，簽立同意書。」109年12月23日簽立買賣契 約時，許永煌有在現場，他跟莊穎筑有在竹北的莊代書事務 所；伊認為他們是認識的，後來簽約的是博裕等語（見原審 卷二第360-362頁）；陳俊哲在另案80號事件中證稱：莊穎 筑跟許永煌有來拜訪過伊，莊穎筑負責買方方面，許永煌負 責找土地地主，伊等都是跟許永煌聯繫，莊穎筑在溝通協調 上也會盡心力，譬如打電話給伊請伊去說服其他地主等語（ 見原審卷二第421頁），足認系爭交易係由許永煌、博裕公 司、莊穎筑共同處理，並非由博裕公司、莊穎筑獨立促成而 與許永煌毫無關聯。許永煌既係被上訴人代表全體共有人委 託之仲介，又係由許永煌覓得買家黃正祥並促成交易，被上 訴人已盡系爭同意書所定之義務，堪以認定。
(五)另雖莊穎筑在另案新竹地院111年度竹北簡字第111號被上訴 人向其他共有人陳慶源請求給付服務費事件中證稱：「我當 時不認識陳思忠先生，所以委託書是下給許永煌，由許永煌 跟陳思忠聯絡，一個月以後沒辦法完成交易，因為他們無法 約賣方出來簽約，因為黃先生（即黃正祥）是我的客戶，委 託已經到期了，他問我要不要換成我去談，我就問陳思忠、 許永煌有無辦法約出來簽約，不行我再去。因為當時已經11 月份，要約已經過期了，後來我就問陳思忠跟許永煌他們有 無約賣方出來簽約，他們說沒辦法，我就說那我自己去找地 主，後來陳思忠就說沒辦法要我自己去找地主，然後我就自 己一個一個拜訪地主，大部分地主都在竹北，只有陳坤源我 沒有見過，我是拜託陳慶塘約陳坤源，其他地主包含陳慶塘 我都自己去彰化找他，而陳光熙是我拜託陳慶塘，請幫我約 陳光熙到我們大園的辦公室的辦公室談的。」（見原審卷一 第165-167頁）；然觀莊穎筑另證稱：「（問：你自己去談 的時候，有無透過陳思忠？）前面許永煌在跟陳思忠談的時 候，我有跟著進度、跟著狀況，且陳思忠也是持分人之一， 我也有跟陳思忠聯絡，因為陳思忠他們有家族群組，我不在 群組裡面，有時候我會拜託陳思忠幫我LINE家族的其他人。 」（見原審卷一第169頁），足見於莊穎筑證稱由其出面與 地主協商之前，被上訴人確曾與許永煌聯絡系爭5筆土地出
售事宜，並與各共有人進行協調，莊穎筑亦曾請被上訴人幫 忙聯繫其他共有人，此亦有被上訴人提出之LINE對話紀錄可 憑（見原審卷一第231-239頁），則縱系爭交易最終係由博 裕公司、莊穎筑所促成，莊穎筑亦係本於先前許永煌與被上 訴人之協商基礎，接續促成該交易，且其仍係以被上訴人為 聯繫對象，被上訴人在此過程中，顯仍繼續擔任系爭3筆土 地全體共有人對內協調及對外協商之代表，最終並促成上開 土地之仲介銷售事宜，堪認被上訴人已完成系爭同意書之義 務而得向上訴人請求給付服務費。
(六)雖上訴人又辯稱被上訴人違反民法第567條第1項、第571條 規定，亦違反誠信原則，不得請求報酬云云。惟如前所述， 系爭同意書確係委由被上訴人對內居中協調共有人及對外促 成買賣（詳四、(一)）；系爭交易既已順利完成及收取價金 ，亦無違反據實報告及妥為媒介義務，且系爭5筆土地出售 價格高於系爭同意書所載每坪20萬元，為上訴人所不爭，難 認被上訴人有違反忠實辦理義務之情事，上訴人依上開規定 拒絕給付被上訴人報酬，難認有理。而被上訴人請求給付服 務費係依系爭同意書之約定行使正當權利，亦無違反誠信原 則可言。
(七)據上，上訴人既簽立系爭同意書，被上訴人亦依約完成系爭 同意書所定之義務，其先位依系爭同意書之約定，請求上訴 人給付系爭3筆土地買賣總價1.5%之服務費58萬6,530元（計 算式如附表所示），應屬有據。又被上訴人先位之訴既有理 由，其備位之訴即毋庸裁判，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人先位依系爭同意書之約定，請求上訴人 給付58萬6,530元，及自支付命令聲請狀繕本送達（見原審 司促卷第75頁）翌日即110年9月2日起至清償日止按年息5% 計算之利息，為有理由，應予准許。原審就被上訴人上開請 求，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，並無不合；上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 1 日 民事第二十庭
審判長法 官 周祖民
法 官 馬傲霜
法 官 鄭威莉
附表：上訴人應給付被上訴人之服務費（新臺幣）編號 地號（註1） 面積 上訴人應有部分比例1/12換算面積（註2） 售價（每坪21萬元） 服務費（1.5%） 1 0000 0000.46平方公尺 1716.46÷3.3058÷12≒43.26坪 43.26×210000=0000000元 0000000×1.5%=136269元 2 0000 000.82平方公尺 252.82÷3.3058÷12≒6.37坪 6.37×210000=0000000元 0000000×1.5%=20065.5元 3 0000 0000.05平方公尺 5418.05÷3.3058÷12≒136.57坪 136.57×210000=00000000元 00000000×1.5%=430195.5元 合計 136269元+20065.5元+430195.5元=586530元 註1：新竹縣○○市○○段0000、0000、0000地號土地註2：每坪換算為3.3058平方公尺，小數點第二位以下捨去
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 1 日
書記官 楊璧華
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