臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第222號
上 訴 人 楊富瑄
訴訟代理人 陳宏銘律師
被上訴人 陳貞均
訴訟代理人 侯冠全律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國111
年12月30日臺灣士林地方法院109年度訴字第1491號第一審判決
提起上訴，本院於112年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付超過新臺幣柒拾貳萬壹仟柒佰伍拾 元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均 廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
三、其餘上訴駁回。
四、廢棄部分第一審訴訟費用由被上訴人負擔。第二審訴訟費用 ，由上訴人負擔百分之八十，餘由被上訴人負擔。 事實及理由
一、本件被上訴人主張：伊於民國108年8月11日與上訴人簽訂不 動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由伊以新臺幣（下同 ）2080萬元買受上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段000 巷0號4樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下與系爭房 屋合稱系爭房地），依約付訖價金，嗣於同年10月12日經上 訴人點交系爭房屋後，陸續發現除上訴人在買賣契約不動產 現況說明書所揭示「2間房間窗框下方有壁癌」之瑕疵（下 稱系爭窗下壁癌）外，系爭房屋之和室、臥室、陽台洗手台 水龍頭後面及上方，及陽台等處，均有滲漏水、壁癌等瑕疵 （下合稱系爭瑕疵），上訴人在臥室刻意施作兩層天花板以 遮蓋房屋漏水問題，顯然故意不告知瑕疵，伊為修繕瑕疵而 支出金錢，系爭房屋因鑑定為漏水屋而受有污名化價值減損 ，且伊在修補瑕疵期間需另租屋居住致額外支出租金，伊使 用系爭房屋之自由權利、居住安寧人格法益，亦受影響，均 得請求上訴人賠償，爰依民法第359條、第360條、第227條 第1項準用給付遲延損害賠償規定，及同法第227條之1規定 ，求為命上訴人給付153萬6000元本息之判決。二、上訴人則以：伊於99年至109年持有系爭房地期間，僅發現 系爭窗下壁癌問題，未發現有系爭瑕疵，伊於108年10月12
日點交系爭房屋給被上訴人，被上訴人遲至109年底才入住 ，系爭瑕疵應是在伊交屋後才發生。系爭房屋主臥室的兩層 天花板非伊施作，伊已在標的物現況說明書內詳載系爭房屋 有系爭窗下壁癌之瑕疵，並未故意不告知瑕疵，被上訴人不 得請求損害賠償。縱系爭瑕疵於交屋時存在，兩造業以系爭 買賣契約第17條第11項就系爭窗下壁癌合意減價，伊並補貼 1萬4250元予被上訴人自行修繕該項瑕疵，兩造顯係以系爭 買賣契約免除伊負擔物之瑕疵擔保責任，被上訴人不得再依 民法第359條、第360條規定要求減少價金或損害賠償。系爭 瑕疵並非不能修繕，無影響房屋結構安全之虞，不生污名化 價值減損問題。被上訴人於108年10月取得系爭房屋後，遲 至109年4月13日始通知伊有系爭瑕疵，違反從速檢查義務， 視為已受領，不得再主張買賣物之瑕疵擔保責任等語，資為 抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝、敗訴之判決，即判決命上訴人應給 付被上訴人88萬1750元（包含瑕疵修繕費用9萬7750元、污 名化價值減損62萬4000元、租金損失16萬元），及自109年1 2月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並駁回被上 訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴（ 被上訴人就原審判決其敗訴部分，未上訴聲明不服，業已確 定，非本院審理範圍，不予贅述）。上訴人上訴聲明：㈠原 判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴 駁回。
四、被上訴人主張兩造於108年8月11日簽訂系爭買賣契約，約定 由被上訴人以總價2080萬元向上訴人購買系爭房地，上訴人 於同年10月12日點交系爭房屋給被上訴人，從兩造締約時起 至點交房屋完畢為止，自系爭房屋外觀只可見到系爭窗下方 壁癌乙節，有系爭房地買賣契約書、標的物現況說明書可參 （見原審卷一第24至52、92至94頁），並為兩造所不爭執（ 見本院卷第76頁），堪認屬實。
五、被上訴人主張因系爭房屋有系爭瑕疵，其因此支出修繕費用 ，系爭房屋因鑑定為漏水屋而有污名化價值減損，其得請求 減少價金部分，固為上訴人所否認，惟查：
(一)按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危 險移轉買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項前段定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。 凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值 、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上
應 具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之 價值 、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台 上字第1173號判例參照）。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負 擔保之責者，買受人得請求減少其價金，為民法第359條所 明定。買受人已證明買賣標的物確有物之瑕疵，出賣人若主 張買受人已免除出賣人之物之瑕疵擔保責任，自應由出賣人 負舉證責任。
(二)經查：
⒈被上訴人主張於108年10月12日交屋後，即僱工裝潢系爭房屋 ，發現除系爭窗下壁癌之瑕疵外，另在系爭房屋之和室、臥 室、陽台洗手台水龍頭後面及上方及陽台等處，發現有系爭 瑕疵存在，經被上訴人於同年12月6日拍照傳訊息通知上訴 人乙節，業據提出漏水位置圖及房屋照片、兩造間LINE對話 紀錄為證（見原審卷一第134至162、263、265、339頁）； 依原審囑託臺北市建築師公會（下稱鑑定人）鑑定後，鑑定 結果係認：依漏水及壁癌發生部位、型態及範圍研判，認定 係屬長期滲漏水，在交屋前即為存在等語，有鑑定人(111)( 十七)鑑字第2641號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）可參 ，堪認被上訴人已舉證系爭房屋有系爭瑕疵存在，且被上訴 人於交屋後2個月內，即已發現系爭瑕疵並將瑕疵通知上訴 人，自無怠於為瑕疵通知情事，合先認定。
⒉被上訴人雖提出修繕費用明細7紙，主張已支出系爭房屋修繕 費14萬4000元等語（見原審卷一第180至192頁），惟本件鑑 定人鑑定結果，認為僅其中11萬2000元為合理修繕費用，此 觀鑑定報告第7頁鑑定結論即明。茲被上訴人自陳：伊支出 之修繕費用，已包含兩造以系爭買賣契約第17條第11項約定 之系爭窗下壁癌之修繕費用，11萬2000元修繕工程，有一併 把系爭窗下壁癌處理好，上訴人已將1萬4250元補貼款從本 應向伊收取之價金2080萬元中扣除等語明確（見原審卷二第 58頁；本院卷第75頁），上訴人對此並無異詞，足認上訴人 已依約履行給付上開補貼款之義務，被上訴人不得再就系爭 窗下壁癌之修繕費用，重複請求減少價金1萬4250元，故被 上訴人得請求減少之價金應僅9萬7750元（計算式：112,000 －14,250＝97,750）。
⒊上訴人雖否認被上訴人所稱系爭房屋因有系爭瑕疵，而致生 污名化價值減損乙事，然則，本件鑑定結果既認定系爭瑕疵 為多處且長期之滲漏水，已導致屋樑及牆結構體鋼筋銹蝕並 使結構體產生嚴重裂縫，影響房屋耐久性，且有再漏水之可 能，恐生黴菌，影響室內使用機能及生活健康品質，從11個 交易價值影響因子中，評估在房屋恆久性品質、空間使用機
能、室內健康品質等3項因子，各有1%的價值減損，合計有3 %價值減損等語在卷，有系爭鑑定報告可參（見原審卷二第5 0至52頁；外放鑑定報告第4、5頁），經本院依上訴人聲請 ，函請鑑定人提出系爭鑑定報告認為系爭房屋受有污名化價 值減損之依據，鑑定人係提出112年7月17日函及附件計算資 料，說明系爭鑑定報告附件6、附件7之估算明細表，係針對 現場可視部分之修繕費用（包括滲漏水及壁癌等修繕），若 是在符合施工及材料品質、程序、工法之規範條件下，是可 以修復目前現況壁癌之滲漏水問題，但因臺灣北部屬多雨、 地震之環境，不能保證完全修復之原因，詳以下第㈣、⒌說明 …。㈣、⑸因系爭房屋漏水、壁癌瑕疵部位都發生在附屬建物 範圍（陽台、花台及露台），其構造材料屬二次施工之輕構 造材料，例如鋁窗及其間隙填充物等，因施工條件及過程不 詳，難以確保工程品質及材質老化程度等問題，故雖然目前 漏水部位可修復，但因臺灣北部屬多雨、地震之環境，難保 未來不會從其他部位又發生，故鑑定報告第5頁「表1」有針 對房屋空間使用機能、室內健康品質、房屋恆久性品質各給 予權重-1％之評價等語綦詳（見本院卷第109至121頁），並 有中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕疵 不動產污名價值減損估價指引在院可參（見本院卷第91至97 頁），堪認鑑定人已遵循上述瑕疵不動產污名價值減損之估 價指引、依其建築專業之科學方法及邏輯論證之個案專業判 斷，從系爭瑕疵可能造成系爭房屋受有交易價值影響之各面 向，詳予評估後認為系爭房屋因漏水瑕疵所導致之污名化價 值減損程度約為3％，並計算此部分減損價金為62萬4000元（ 計算式：系爭房地總價金20,800,000×3％＝624,000），尚非 無憑，應堪採信。上訴人空言鑑定人未說明其鑑定依據，不 足以認定系爭房屋已因系爭瑕疵致受污名化價值減損，被上 訴人不得據以請求減少價金云云，自無可採。
⒋上訴人另抗辯兩造以系爭買賣契約第17條第4項、第11項特約 條款，排除其就系爭房屋漏水、壁癌問題再負物之瑕疵擔保 責任，被上訴人不得請求減少價金云云。惟查，系爭買賣契 約第17條第4項約定「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁 癌…等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委 請專業廠商評估修繕或處理之費用，並按該費用減少價金， 減價後該瑕疵由買方自行處理，日後與賣方無涉。依本項約 定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交 。」（見原審卷一第32、36頁），其約定目的僅在規範契約 當事人因系爭房地買賣所衍生物之瑕疵擔保責任之訴訟外處 理方式，避免任一方藉故拒絕付款或點交，以利買賣契約順
利履行完畢，並無明文限制買賣雙方得就履約爭議另循司法 以訴訟解決爭議之權利乙節，業據仲介兩造買賣系爭房地之 信義房屋函覆在卷（見原審卷一第427頁），足見上開約定 並無排除上訴人出賣系爭房屋應負物之瑕疵擔保責任之適用 ，被上訴人因系爭瑕疵而得就修繕費用及污名化價值減損部 分請求減少價金之權利，不因上開約定而受影響，上訴人此 部分抗辯亦屬無據。
(三)從而，被上訴人依民法第359條規定，請求上訴人減少價金7 2萬1750元（計算式：97750+624000=721750），爰起訴請求 被上訴人如數給付等語，應有理由，自應准許。至被上訴人 依民法第359條規定之請求，既有理由，則其另依同法第360 條規定為請求，於同一事實範圍內，不能獲更有利之判決， 無再予審酌必要，併此敘明。
六、被上訴人主張因在修繕系爭瑕疵期間，需另租屋居住，故受 有另支出租金16萬元之損害，得請求上訴人賠償部分，亦為 上訴人所否認，並以前詞為辯。經查：
(一)按物之瑕疵，買受人得否依民法第360條規定請求損害賠償 ，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知 物之瑕疵情形為限（最高法院109年度台上字第2192號判決 參照）。倘出賣人未就物之品質有特殊之保證或故意不告知 物之瑕疵者，買受人即不得依民法第360條規定有所請求。 本件上訴人雖不爭執被上訴人有於108年12月至109年4月溝 通及修繕房屋瑕疵期間，在外租屋，每月支出租金4萬元乙 事（見本院卷第77頁），惟抗辯：伊無故意不告知瑕疵等情 ，故被上訴人應就所主張之利己事實先為舉證。查，系爭房 屋建築完成日期為79年9月24日，迄被上訴人於000年0月00 日出售該屋予上訴人為止，已建築完成近29年，此觀系爭買 賣契約第1條不動產標示及買賣權利範圍表即明（見原審卷 一第24頁），兩造復不爭執上訴人在售屋前之99年至109年 間居住在系爭房屋內（見本院卷第76頁），可見系爭房屋於 建築完成後，迄上訴人於99年入住前，有長達20年期間非由 上訴人所管理使用，上訴人對於該20年期間之屋況如何自難 完全掌握。參佐上訴人於出售系爭房屋時，已確實在標的物 現況說明書編號29項次，勾選系爭房屋有系爭窗下壁癌乙事 ，並同意依系爭買賣契約第17條第11項約定，就系爭窗下瑕 疵之修繕，補貼1萬4250元予被上訴人自行修繕，及依同條 第4項約定，同意就簽約後所發現之系爭房屋漏水、壁癌狀 況，先由信義房屋委請專業廠商評估修繕或處理之費用後， 按該費用減少價金，減價後該瑕疵由買方（被上訴人）自行 處理之方式負擔責任等情（見原審卷一第36、94頁），堪認
上訴人主觀上應無故意在已知悉系爭瑕疵存在之情形下，猶 故意隱瞞或過失不告知被上訴人瑕疵，而任令被上訴人買受 該有瑕疵房屋之情事。被上訴人就其主張系爭房屋主臥室兩 層天花板是上訴人故意施作，用以遮蓋天花板內漏水瑕疵云 云，未能舉證以實其說。此外，復未舉證證明上訴人有何早 已知悉系爭瑕疵存在，猶隱瞞不告知被上訴人等情，要難認 上訴人於簽約時，有故意不告知瑕疵之情。從而，上訴人既 無故意不告知瑕疵情事，被上訴人就本件另主張依民法第36 0條規定請求上訴人賠償租金損害16萬元云云，自屬無據。(二)再按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵， 而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事 由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不 完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭 會議決議㈠意旨可資參照）。次按買賣標的物如係特定物， 於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過 失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者 ，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全 給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判 決意旨參照）。是給付以特定物為標的，若不完全給付之瑕 疵情事係在契約成立後發生，且可歸責於出賣人，出賣人同 時負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任。若 不完全給付之瑕疵情事係在契約成立前已發生，但出賣人故 意或過失未告知買受人，出賣人仍負不完全給付之債務不履 行責任。經查：
⒈上訴人點交系爭房屋予被上訴人後，經被上訴人於000年00月 間通知上訴人系爭房屋有瑕疵存在，而系爭鑑定報告認定依 系爭瑕疵發生部位、型態、範圍等研判，系爭房屋長期滲漏 水可能發生時期約有2年以上，較有可能是交屋前即存在之 瑕疵現象等節，有系爭鑑定報告鑑定及鑑定人112年7月17日 函文可參（見外放鑑定報告第5至6頁，本院卷第109頁）， 堪認系爭瑕疵為系爭買賣契約成立前已發生瑕疵，上訴人否 認其有因故意或過失未告知該瑕疵於被上訴人之情，被上訴 人又未提出證據證明上訴人有故意、過失未告知瑕疵，致其 不知有瑕疵仍為購買等情，則被上訴人主張上訴人依民法第 227條第1項規定，應負不完全給付賠償責任云云，自屬無據 。
⒉況被上訴人在購買系爭房地前，已於000年0月00日出售自己 原居住之臺北市內湖區康寧街3段之房屋（下稱系爭康寧街 房屋）及其坐落基地予第三人謝錦宗，惟以系爭房地簽約及 交屋時程在後為由，與謝錦宗另約定以租金扣抵房屋售價尾
款之方式，由被上訴人回租系爭康寧街房屋，預定租至109 年5月31日止乙節，有回租協議書可參（見原審卷一第235頁 ），足見被上訴人在向上訴人購買系爭房地之前，本即有回 租系爭康寧街房屋使用至109年5月31日之預定計畫。依此， 被上訴人在108年10月12日點交取得系爭房屋後，迄109年5 月31日為止之租金支出，核係因被上訴人依上開出售房屋後 即先回租之預定計畫所致，非因被上訴人發現系爭瑕疵後專 為修繕上開瑕疵而造成之損害，自與上訴人出售系爭房屋之 行為，無相當因果關係存在，被上訴人不得就此部分主張依 不完全給付之債務不履行損害賠償規定，對上訴人請求賠償 損害。
⒊另被上訴人既稱：伊實際修繕漏水期間為109年2月10日至同 年4月26日等語在卷（見原審卷二第61頁），上訴人對此亦 未爭執（見原審卷二第62頁），固堪信實。惟參諸鑑定人依 照維持系爭房屋室內使用之基本條件，採用內、外牆修繕方 式，鑑定認為系爭房屋於修繕系爭瑕疵時之合理修繕天數為 ：施工期20天（壁面粉刷敲除及運棄2天〈含原有天花板拆除 〉、裂縫EPOXY灌注＆窗台漏水高壓灌注3天、室內外壁面防水 1天、1：3水泥粉刷3天〈含養護〉、矽酸蓋板天花板復原1天 、天花及壁面批土及油漆10天〈含養護及觀察〉）、完工後觀 察期20天，共計40天乙節，有鑑定結論第㈡點可稽（見外放 鑑定報告第6頁），經對照被上訴人實際修繕系爭瑕疵所用 修繕天數，及其原有預定出售系爭康寧路房屋後即回租至10 9年5月31日之結果，可知被上訴人實際修繕系爭瑕疵之天數 ，超過鑑定人依據系爭瑕疵情狀評估之合理修繕天數，該超 過天數部分難認必要，佐以被上訴人自陳於109年4月26日已 實際修繕系爭瑕疵完畢，可知被上訴人之修繕行為所耗費期 間，亦均在其原預定回租系爭康寧路房屋之期間所涵蓋，則 被上訴人在109年5月31日以後，已無因修繕系爭瑕疵而需另 外租屋居住必要。
⒋雖被上訴人於109年6月1日後仍繼續承租系爭康寧街房屋而支 出租金，業據提出房屋租賃契約書為憑（見原審卷一第237 至257頁），亦無法排除其後續租屋目的，是因系爭房屋尚 在施作其他裝潢工程致無法即刻入住所致，不能逕認被上訴 人在109年6月1日後所支出4個月租金共16萬元係為修繕系爭 瑕疵而支出之金錢，該租金支出即與上訴人出售系爭房屋有 物之瑕疵乙節，無相當因果關係，上訴人就此部分亦不負不 完全給付之債務不履行損害賠償責任至明。
(三)從而，被上訴人主張依民法第360條、第227條第1項準用給 付遲延損害賠償規定，請求上訴人應賠償其租金支出損害16
萬元云云，自屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第359條規定，請求上訴人給付7 2萬1750元，及自109年12月24日（見原審卷一第128頁送達 證書）起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由 ，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審 就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未合，上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為有理由， 爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。原審就上開應准 許部分，為上訴人敗訴之判決，並依聲請為准、免假執行之 宣告，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如 主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日 民事第十八庭
審判長法 官 管靜怡
法 官 陳 瑜
法 官 胡芷瑜
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
書記官 莊智凱