臺灣高等法院民事判決
111年度重上字第995號
上 訴 人 陳書宏
訴訟代理人 陳勵新律師
被 上訴人 陳蘭英
訴訟代理人 田振慶律師
邱瑞元律師
張揚律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華
民國111年9月29日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第568號第一
審判決提起上訴，本院於112年7月25日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：兩造於民國110年11月19日簽署不動產買 賣契約書（下稱系爭契約），被上訴人以新臺幣(下同)6850 萬元出售如原審判決附表一所示之房地（下稱系爭房地）， 伊並給付簽約款1000萬元。惟因伊指定將系爭房地移轉登記 予訴外人楊澤世，但被上訴人要求楊澤世須親自到場簽約及 用印，然楊澤世未在國內，且近期無法回國，楊澤世遂於11 1年2月21日發函予被上訴人，請被上訴人等候楊澤世寄回駐 外使館驗證後之授權書，以利後續履約事宜，或解除系爭契 約但應返還已收取之簽約款1000萬元。詎被上訴人竟於111 年3月14日發函解除系爭契約，且沒收1000萬元作為違約賠 償。被上訴人解除系爭契約並不合法，且為權利濫用。爰先 位依買賣之法律關係及系爭契約第1條約定，請求被上訴人 於伊給付尾款之同時應將系爭房地所有權移轉登記予伊。若 認被上訴人解除系爭契約合於系爭契約之約定，然被上訴人 沒收簽約金1000萬元作為違約賠償之金額，顯屬過高，應酌 減為50萬元，被上訴人無保留950萬元之法律上原因。爰備 位依民法第252條、民法第179條規定，請求擇一命被上訴人 給付950萬元予伊(原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起 上訴)。並為上訴聲明: ㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：被上訴 人應於上訴人給付本件買賣價金尾款5850萬元之同時，將系 爭房地所有權移轉登記予上訴人。㈢備位聲明：被上訴人應 給付上訴人950萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。㈣備位聲明部分願供擔保請准宣 告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人未依系爭契約第3條約定於111年2月2 0日前給付第2次款685萬元予伊。伊於111年2月23日寄發存 證信函通知上訴人應於函達後15日內繳納及應加計滯納金， 否則即將解除契約，並沒收所繳之價金1000萬元等情。上訴 人已於111年2月24日收受上開存證信函，然仍未履行第2次 款之給付，伊乃於111年3月14日寄發存證信函，以上訴人經 催告未依約支付用印款為由，依系爭契約第10條第2項解除 系爭契約，沒收上訴人已繳之1000萬元充為違約金，並無濫 用權利之情。且伊因上訴人違約，損失包含未能取得價金清 償系爭房地之貸款而額外利息支出93萬5025元、預計以價金 購買之新屋必須協商遲延給付新房分期款之額外支出47萬75 34元、必須額外借款支應額外利息支出56萬元、無法使用價 金之利息損害73萬1549元、滯納金22萬6050元、仲介費200 萬元、請求地政士返還所有權狀之律師費70萬元、地價稅5 萬660元、為履行系爭契約而提早終止系爭房地租賃契約所 生之租金損害49萬元、上訴人命代書不能返還系爭房地所有 權狀而迄今無法使用系爭房地損害32萬9931元及另行出售代 書費1萬2000元、未來仲介費250萬元等，合計901萬2749元 損害，伊所沒收之違約金並未過高，上訴人請求酌減違約金 ，為無理由等語。並為答辯聲明:㈠上訴駁回。㈡如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(本院卷第111-112頁，並依論述之妥適，調 整其內容)：
㈠兩造於110年11月19日就系爭房地簽訂系爭契約，約定由上訴 人以6850萬元（簽約款1000萬元〈含定金〉、用印款685萬元 、完稅款685萬元、尾款4480萬元）向被上訴人購買系爭房 地，並應於111年2月20日前給付用印款685萬元（北司補卷 第13-34頁），系爭契約之簽約款1000萬元已給付予被上訴 人（北司補卷第35-36頁）。
㈡系爭契約第3條約定：「…【第一次款：簽約】…三、甲方 （即上訴人）得指定第三人為產權移轉登記名義人，但登記 名義人應為甲方連帶保證人，並依約於完稅前共同簽發擔保 商業本票。四、甲方應於繳納第二次款（用印款）時確定產 權移轉登記名義人並備齊證件及負責使登記名義人於本契約 上甲方連帶保證人處簽署，否則；乙方（即被上訴人）得拒 絕之。…」第10條第2項約定：「二、甲方全部或一部分不按 本約第三條付款約定付款時，每逾一日（自逾期日起至完全 給付日止）甲方應加付按該期未履行支付價款千分之一計算 滯納金，於補交時一併繳清。如經乙方通知限期繳納，逾期 仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款作為
違約賠償…」。
㈢楊澤世於111年2月21日委任律師發函向被上訴人表示：請等 候伊寄回駐外使館驗證後之授權書，以利遂行嗣後履約事宜 等語（北司補卷第37-38頁）。
㈣被上訴人於111年2月23日寄發存證信函，催告上訴人於15日 內給付用印款685萬元，並已於111年2月24日送達上訴人（ 原審卷第53-63、67頁）。
㈤被上訴人於111年3月14日寄發存證信函，以上訴人經催告未 依約支付用印款為由，主張解除系爭契約，並沒收系爭契約 之簽約款1000萬元等語，該存證信函業於同日送達上訴人（ 北司補卷第39-46頁、原審卷第120頁）。 四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院112年1月 30日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷 第112頁之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如 下：
㈠因上訴人未依據系爭契約第3條之付款約定付款，系爭契約經 被上訴人解除，上訴人主張於其給付尾款之同時，被上訴人 應移轉系爭房地所有權登記予上訴人，為無理由。 ⒈系爭契約第10條第2項約定：「二、甲方(上訴人)全部或一部 分不按本約第三條付款約定付款時，每逾一日（自逾期日起 至完全給付日止）甲方應加付按該期未履行支付價款千分之 一計算滯納金，於補交時一併繳清。如經乙方(被上訴人)通 知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收 甲方已繳價款作為違約賠償…」。兩造不爭執上訴人並未依 約在111年2月20日繳納系爭契約第3條約定之第二次款685萬 元，且被上訴人業經催告(不爭執事項㈣)等情，是上訴人確 實未依據系爭契約第3條之約定付款。因此，被上訴人於111 年3月14日寄發存證信函為解除契約之意思表示，上訴人於 同日收受(不爭執事項㈤），業已發生解除契約之效力。因此 ，上訴人請求被上訴人於其交付尾款之同時，移轉系爭房地 所有權登記予上訴人，為無理由。
⒉上訴人雖主張系爭契約由伊出面簽約後將指定移轉登記予楊 澤世，然因被上訴人要求楊澤世親自到場簽約及用印，致雙 方履約期限有所延滯，被上訴人要求楊澤世親自到場簽約及 用印，卻未等候楊澤世寄回駐外使館驗證後之授權書，即於 111年3月14日解除系爭契約，顯屬權利濫用，解除系爭契約 不合法云云。惟查，系爭契約第3條【第一次款:簽約】四、 約定:「甲方(上訴人)應於繳納第二次款(用印)時確定產權 移轉登記名義人並備齊證件及負責使登記名義人於本契約上
甲方連帶保證人處簽署，否則乙方(被上訴人)得拒絕之。… 」，同條【第二次款:用印】約定：「新台幣陸佰捌拾伍萬 元整。訂於民國111年2月20日前由甲方壹次付清，同時雙方 備齊證件並在過戶文件書表上用印交予地政士專責辦理。… 」依據此規定，上訴人本應於111年2月20日前確定其指定移 轉登記名義人，並在繳納第二次款時備齊證件，及在契約上 之連帶保證人處簽署成為系爭契約之連帶保證人。且上訴人 未依約指定登記名義人，並無妨礙上訴人應在111年2月20日 繳納第二次款。縱楊澤世之授權書認證因疫情所耽誤，上訴 人仍可繳納第二次款，維持系爭契約之效力，再依上開規定 之程序使楊澤世登記為系爭房地之所有權人。上訴人主張被 上訴人未待楊澤世寄回授權書而解除系爭契約，係權利濫用 云云，應無可採。
㈡本件被上訴人沒收上訴人已繳之1000萬元價金充為違約金， 並無過高。
⒈依據兩造不爭執事項㈡後段之系爭契約10條第2項規定，被上 訴人解除契約後，應可依據此規定沒收上訴人已繳納之價金 作為違約之賠償。依據系爭契約第3條【第一次款:簽約】10 00萬元(含定金50萬元)，兩造不爭執上訴人已繳之款項為10 00萬元，依據上開約定，系爭契約簽約時之第一次款為1000 萬元，其中包含定金50萬元，足見，定金50萬元已經轉為第 一次款之一部分，因此，定金部分應已轉為價金之一部分。 兩造亦不爭執定金已移轉為買賣價金(本院卷第363頁)。因 此，被上訴人自可沒收上訴人已繳納之1000萬元價金充為違 約金。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條本文著有明文。當事人約定之違約金過 高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟 約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之 債務人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事 人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除債務人就違 約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任 (最高法院111年度台上字第319號判決參照)。次按約定之違 約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有 明文。再按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自 我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由 之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所 約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違 約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原 則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實
際上所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一 切利益等情形予以酌減。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌 債務人違約之情狀以為判斷，於債務人履行遲延時，債權人 除請求違約金外，並得依民法第231條、第233條規定，請求 債務人賠償因遲延而生之損害、給付遲延利息(最高法院110 年度台上字第2810號判決參照)。
⒊依據系爭契約第10條約定，於買賣雙方以他方違反契約而解 除契約時，均約定得請求違約金，故該違約金之約定，對契 約當事人之雙方應屬平等公允。
⒋本院審酌:
⑴兩造約定系爭房地之買賣價金為6850萬元，被上訴人沒收之 違約金為1000萬元，該數額僅佔買賣契約價金之14.59%，參 酌內政部公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 第12條第3項：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票 據無法兌現時，…，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違 約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款15%為限， 賣方不得另行請求損害賠償。已過戶於買方或登記名義人名 下之所有權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件將標 的物回復原狀並返還賣方。」之規定以房地總價款15%為沒 收違約金之上限，本件沒收之金額與房地總價相比，並未明 顯過高。
⑵被上訴人抗辯其因上訴人違反系爭契約之約定而所受如下所 述之損害及所失利益，業經提出相當之證據為證，堪認被上 訴人辯稱因上訴人違約而受有相當之損害尚非虛構。上訴人 空言指稱被上訴人未受有下列損害及所失利益，應無可採。 且上訴人並未就違約金過高之事實提出相當之證據證明。 ①因上訴人違約未能完成系爭契約之履行而繼續繳納5萬660 元之地價稅，有地價稅繳納證明書可參(本院卷第151頁) 。
②被上訴人原預計出售系爭房地後取得價金給付新購之房地 價款，因上訴人違約未給付價金，致需借貸給付新房價金 ，以避免因違約而遭受價金沒收之損失，被上訴人因借款 而支付利息共計56萬元，有預售屋買賣契約書、東騰開發 股份有限公司聲明書、付款明細表、支付新屋款項支票、 繳款通知書、債權人聲明書、匯款債權人之匯款單、支付 債權人利息之支票為證（原審卷第81-103、105、151、15 3頁、本院卷第141-143、145、147頁、原審卷第165、167 頁、本院卷第247、249、251、289、357頁）。另新房因 遲延給付而遭罰滯納金及遲延利息共計47萬7534元，亦有 繳款通知書、繳款支票、協議書為證(原審卷第155-157頁
、本院卷第147、245、285-287、355頁)。無法取得系爭 契約之價金加以更換外幣定存獲得利息致有未獲得利息之 損害73萬1549元，有外匯存款利率查詢可稽(原審卷第169 頁)。
③系爭契約第3條【第四次款:尾款】二、約定：地政機關移 轉登記完畢為上訴人名義後，於設定登記完成四個工作日 內，由上訴人申貸之金融機構貸款核撥轉帳清償買賣標的 物之原貸款金額(北司補卷第15頁)。且交屋日期定於111 年3月15日。亦即如上訴人如期履約，被上訴人之原貸款 於111年3月15日前即應由上訴人申貸貸款之金融機構核撥 清償，而被上訴人不需再負擔貸款利息，惟被上訴人因上 訴人違約而持續負擔利息共計93萬5025元，有借款契約書 、被上訴人之利息收據、動用/繳款紀錄查詢(原審卷第13 7-143、147-149頁、本院卷第237-243、350、353頁)。 ④依據系爭契約第19條三之約定，土地增值稅由被上訴人負 擔至110年12月31日為止即82萬372元，111年1月1日起之 土地增值稅由上訴人負擔(北司補卷第17頁)。惟系爭契約 解除後，上訴人命地政士不能返還被上訴人系爭房地之所 有權狀，被上訴人無法另行處分系爭房地，迄至111年年 底，系爭房地土地增值稅已經高達115萬303元，造成被上 訴人額外負擔32萬9931元之土地增值稅損害，有土地增值 稅試算表可參(本院卷第291-294頁)。 ⑤系爭房地出售已給付仲介費用200萬元及請求地政士返還所 有權狀之律師費70萬元，有房屋仲介公司之聲明書、支票 為證(原審卷第79、173頁)。
⑶被上訴人因上訴人違反系爭契約所生之損害及所失之利益， 已陳述如上，且提出相當證據證明。此外，上訴人並未提出 其他違約金過高之事實及證據，自難認本件之違約金有過高 之情。
⑷準此，被上訴人因上訴人違反系爭契約所生之損害與約定之 違約金1000萬元，並非顯不相當，且上訴人就違約金過高之 利己事實，並無可採。本院衡酌上開等一般客觀之事實、社 會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行 時，債權人可享受之一切利益等情形，認為本件之違約金並 未過高。
五、綜上所述，上訴人先位依買賣法律關係及系爭契約第1條約 定，請求被上訴人於上訴人給付尾款之同時將系爭房地所有 權移轉登記予上訴人，備位依民法第252條及第179條規定， 請求擇一命被上訴人給付950萬元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，不應
准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件為上訴無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 22 日 民事第十四庭
審判長法 官 周群翔
法 官 周珮琦
法 官 黃珮禎
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 23 日
書記官 陳昱霖