不動產所有權移轉登記
臺灣高等法院(民事),重上字,111年度,1001號
TPHV,111,重上,1001,20230829,1

臺灣高等法院民事判決
111年度重上字第1001號
上 訴 人 悅萊企業股份有限公司

法定代理人 陳美紅
訴訟代理人 張珮琦律師
複代理人 陳俊豪律師
被上訴人 王正男
訴訟代理人 崔駿武律師
楊承叡律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華
民國111年10月26日臺灣新北地方法院111年度重訴字第56號第一
審判決提起上訴，本院於112年7月26日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　
事實及理由
一、被上訴人主張：
　 訴外人道環展業有限公司（下稱道環公司）邀被上訴人共同 購買新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）以合作 開發墓園，被上訴人乃與道環公司受託人王心平於民國104 年12月4日簽訂合作同意書，約定由被上訴人出資新臺幣（ 下同）2,000萬元取得系爭土地應有部分40％，並授權道環公 司合併開發系爭土地及同段000地號土地；雙方再於同年月9 日簽訂「新北市中和區春秋墓園土地開發合作契約書」(下 稱系爭合作契約)，由被上訴人交付面額各為600萬元、1,40 0萬元之二紙支票予道環公司以支付系爭土地價金。嗣被上 訴人為節稅目的，乃設立悅萊企業有限公司（嗣變更為悅萊 企業股份有限公司，下稱上訴人），並依系爭合作契約第1 條約定，將買受之系爭土地應有部分4/10指定登記於上訴人 名下，而與上訴人成立借名登記契約。因系爭土地已無借名 登記必要，被上訴人遂以起訴狀繕本送達上訴人為終止借名 登記契約之意思表示，惟上訴人已將系爭土地應有部分4/10 出售予道環公司，且於111年7月8日辦理所有權移轉登記， 故無法返還系爭土地予被上訴人，自應賠償被上訴人所受損 害。被上訴人以系爭土地於104年之拍定價格16,003,000元 之4/10即6,401,200元計算損害額，並類推適用民法第544條 及同法第226條第1項、第215條規定，或依民法第179條、第



181條但書規定，擇一請求上訴人給付6,401,200元及法定遲 延利息。
二、上訴人抗辯：
　 被上訴人長期投資不動產，曾因個人名義買賣不動產遭國稅 局認定為營業人而補徵營業稅及罰鍰，故其為節稅，乃設立 上訴人，並以其配偶李素玉擔任上訴人之法定代理人，由上 訴人與道環公司共同投標買受系爭土地，購買土地之資金亦 由上訴人轉匯李素玉之支票帳戶而兌現支付，可見被上訴人 自始即欲由上訴人取得系爭土地，而非借名登記於上訴人名 下。又被上訴人擔任上訴人之簽約代表人，於109年3月24日 與張金順、陳美紅（下合稱陳美紅二人）簽訂買賣股份契約 書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人以3,100萬元將51％股 份出售予陳美紅二人，並約明登記於上訴人名下之臺北市○○ 區○○路00號4樓建物（下稱甲建物）乃李素玉借名登記於上 訴人名下，故甲建物所有權狀並未交付陳美紅二人，惟被上 訴人未告知系爭土地為其借名登記，陳美紅二人乃估計系爭 土地價值而願以高價購買上訴人股份。被上訴人並將系爭土 地所有權狀交付陳美紅，此後即由上訴人管理、使用系爭土 地，並由上訴人繳納系爭土地之地價稅，足認系爭土地為上 訴人所有。又縱認系爭土地曾借名登記於上訴人名下，於被 上訴人出售上訴人股份時，即有出售系爭土地之意，而終止 兩造間之借名登記契約，是被上訴人請求上訴人賠償損害或 返還不當得利，均無理由。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明 為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均 駁。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實（本院卷第452-453頁）：　㈠被上訴人與道環公司受託人王心平於104年12月4日簽訂合作 同意書，約定被上訴人同意與道環公司合作購買系爭土地， 並出資2,000萬元取得40％之土地持分（原審卷一第25頁）。　㈡被上訴人與道環公司於104年12月9日簽訂系爭合作契約，約 定共同取得系爭土地，被上訴人出資2,000萬元獲得土地40％ 面積，「乙方」（即道環公司）需指定受任之買受人以為登 記名義人，並約定被上訴人應於104年12月18日付款600萬元 ，同年月22日付款1,400萬元（原審卷一第27至29頁）。被 上訴人於翌日即交付由李素玉簽發，票面金額各為600萬元 、1,400萬元之支票二紙予道環公司。嗣李素玉於104年12月 22日自上訴人帳戶轉帳900萬元至其永豐銀行萬華分行支票 帳戶，並以該帳戶付款兌現上開1,400萬元支票（原審卷一 第31-33、111頁、原審卷二第135-139頁、本院卷第260頁）



。
　㈢被上訴人為買受系爭土地而成立上訴人。上訴人於104年12月 22日核准設立，原名稱為悅萊企業有限公司，董事為李素玉 ，另有被上訴人等5名股東（原審卷一第41、437頁）。嗣上 訴人於111年1月變更為悅萊企業股份有限公司（原審卷第55 9頁）。
　㈣道環公司、上訴人共同以16,003,000元投標買受系爭土地， 權利範圍各為6/10、4/10，於105年1月4日獲執行法院核發 權利移轉證書，並於105年1月12日辦妥所有權移轉登記（原 審卷一第119、439、67頁）。被上訴人另案主張道環公司隱 瞞系爭土地以上開價格拍定，致其多付系爭土地價金，訴請 道環公司返還不當得利（原審卷一第87頁）。　㈤被上訴人於105年5月10日擔任上訴人之簽署人，與道環公司 簽訂特定授權協議書，同意與道環公司就系爭土地進行合建 開發或整筆銷售（原審卷一第123頁）。
㈥被上訴人於109年3月24日擔任上訴人之簽約代表人，與陳美 紅二人簽訂系爭買賣契約，約定以3,100萬元將上訴人51％股 份出售予陳美紅二人。系爭買賣契約第6條約定，所有股東 同意於變更登記後之負責人為陳美紅。第7條約定，上訴人 承諾除107年資產負債表所示存貨、負債外，無其他負債、 欠稅情事。第8條約定上訴人名下之甲建物屬李素玉所有， 該建物及銀行貸款在買賣契約完成後，日後費用及收益由李 素玉個人負擔及所有，與上訴人及其股東無關。系爭土地所 有權狀則交付予上訴人現任法定代理人陳美紅（原審卷一第 137-145、223頁）。
㈦上訴人設立登記地址原在臺北市○○區○○街，於109年5月後， 變更為新北市○○區○○街。系爭土地地價稅繳款書自105年至1 08年寄至○○街址，109年補徵稅額繳款書寄至○○街址（本院 卷第207、321、347-349、367-373頁）。　㈧上訴人於110年2月19日將系爭土地應有部分4/10信託登記予 道環公司，並於111年6月17日將該部分土地出售予道環公司 (原審卷一第67-68頁、卷二第85頁）。五、被上訴人主張兩造就系爭土地應有部分4/10有借名登記契約 ，被上訴人以起訴狀繕本送達為終止借名登記契約之意思表 示，惟上訴人已將該部分土地出售，其自得請求上訴人賠償 損害或返還不當得利，為上訴人所否認。本院基於下列事證 認被上訴人之請求為無理由：
㈠按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思



表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名 義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登 記之事實負舉證責任（最高法院102年度台上字第1833號判 決參照）。又以公司名義買賣不動產，相較於個人買賣，可 享有成本費用扣抵營利事業所得稅額之優惠，是個人本於私 法自治，本得選擇以自然人或公司型態投入市場交易。倘若 個人選擇以公司名義交易不動產，衡情即係欲以公司為權利 主體，由公司取得不動產並為使用、收益、處分，其因此享 有公司交易之各項法律優惠，並應遵守相關法令對於公司行 為之規範，以維護股東利益及交易安全。此類個人選擇以公 司型態取得不動產，並由公司管理、處分不動產情形，與個 人單純將私人財產借名登記於公司而仍享有財產處分權之情 形不同，自不應認個人與公司間存有借名登記契約。 ㈡被上訴人固與道環公司接洽共同合資購買系爭土地而先於104 年12月4日簽訂合作同意書，再於同年月9日簽訂系爭合作契 約，約明雙方投資金額及土地權利分配，且約定須指定系爭 土地之登記名義人。嗣被上訴人為節稅目的即設立上訴人， 並以上訴人名義與道環公司共同投標買受系爭土地、辦妥所 有權登記（見兩造不爭執事實㈠㈡㈣），可徵被上訴人選擇以 公司型態取得系爭土地，以獲公司交易始得享有之賦稅優惠 ，自應認為被上訴人之本意即係使上訴人取得系爭土地之所 有權，難認兩造間有保留被上訴人就系爭土地之權利而僅借 名登記於上訴人之合意。況被上訴人並未舉證證明自上訴人 取得系爭土地應有部分4/10後，係由被上訴人實際對該土地 為管理、使用、收益，亦與借名登記契約之借名人，保有借 名財產之管理、使用、收益權限有別，尤難遽認兩造間確就 系爭土地應有部分4/10締有借名登記契約。 ㈢再者，陳美紅二人前於109年間簽訂系爭買賣契約，以3,100 萬元購入上訴人51％股權，衡情自當於交易前詳細瞭解上訴 人之資產及營運狀況，以評估交易股權之客觀價值。而上訴 人陳稱其並未經營業務、沒有僱用員工、沒有辦公處所（本 院卷第494頁），被上訴人對此並無異論，顯見陳美紅二人 取得上訴人股權，並無營業利益之分潤可期。復觀諸系爭買 賣契約附件之上訴人107年度資產負債表（原審卷一第145頁 ），可知上訴人當時之資產僅有不到2萬元之現金、存款， 及73,056,392元之存貨。上訴人主張該存貨即為上訴人名下 價值54,090,094元之系爭土地應有部分4/10、價值計18,482 ,151元之甲建物及坐落基地，及業務支出484,147元（原審 卷一第126-127頁），業據提出與所述相符之上訴人105至10 7年分類帳為證（原審卷一第147頁），堪信屬實，足資推斷



前述股權交易之買賣雙方，係以上訴人前述資產作為股權交 易價格之重要參考因素。而系爭買賣契約僅於第8條明載甲 建物及其銀行借款屬李素玉所有，與上訴人及其股東無關（ 原審卷一第141頁），全未提及系爭土地應有部分4/10之實 質所有人為被上訴人，被上訴人更自承賣方已將系爭土地應 有部分4/10之所有權狀交付予後來擔任上訴人負責人之陳美 紅（見兩造不爭執事實㈥），顯見系爭買賣契約之交易雙方 ，皆係基於系爭土地應有部分4/10屬上訴人所有資產之認知 而締約。被上訴人既為系爭買賣契約賣方之簽約代表人，對 此自難諉為不知，其臨訟空言主張系爭土地應有部分4/10乃 其借名登記於上訴人名下，其方為該土地之實質所有人云云 ，洵無足採。　　
㈣至被上訴人固以買受系爭土地之價金係以其資金、由李素玉 簽發支票兌現支付，且其亦支付系爭土地相關開發費用等情 （原審卷一第111-117頁），據此主張兩造間有借名登記契 約云云，並提出支票、費用單據及李素玉於另案證述之筆錄 為證。查李素玉於被上訴人請求道環公司返還不當得利事件 固證稱：王心平表示土地要登記在公司名下，所以被上訴人 才設立公司，以我名義當負責人。600萬元、1,400萬元支票 是我授權被上訴人簽發，支票存款帳戶資金是被上訴人所有 ，土地開發相關費用都是被上訴人支付等語（本院卷第92-9 8頁），縱認其證述內容為真，惟被上訴人既設立上訴人以 買受、開發系爭土地，則由被上訴人出資購買土地或支付相 關開發費用，亦屬投資成本之付出，尚不得據其出資，即認 其與上訴人間有借名登記之合意。至陳美紅是否知悉上訴人 購入系爭土地應有部分4/10之資金，實為被上訴人提供，亦 無從更易本院對於兩造間並無借名登記契約存在之判斷，是 被上訴人陳稱王心平為陳美紅之女，王心平介入系爭土地買 賣過程甚深，不可能沒告知陳美紅系爭土地為被上訴人出資 購買云云，縱屬真正，仍難據為有利被上訴人之認定。　㈤綜上，被上訴人所舉證據均不足證明其與上訴人就系爭土地 有借名登記契約存在。是系爭土地為上訴人所有，上訴人出 售系爭土地予道環公司並獲取價金，對被上訴人即不構成損 害或不當得利。被上訴人主張已終止借名登記契約，上訴人 不能返還系爭土地，故請求上訴人賠償損害或返還不當得利 云云，均非有理。
六、綜上所述，被上訴人類推適用民法第544條、依同法第226條 第1項、第215條規定，及依民法第179條、第181條但書規定 ，請求上訴人給付6,401,200元及法定遲延利息，為無理由 ，不應准許。原審判命上訴人給付上開金額本息，並附條件



為准、免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第 二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　29　　日 民事第十二庭
審判長法 官 陳婷玉
法 官 林晏如
法 官 曾明玉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　 書記官 陳盈璇