臺灣高等法院民事判決
111年度上字第1606號
上 訴 人 吳玲錦
訴訟代理人 黃己開
被 上訴 人 交通部臺灣鐵路管理局臺北工務段
法定代理人 王立德
訴訟代理人 龔維智律師
上列當事人間請求減收租金等事件，上訴人對於中華民國111年6
月9日臺灣臺北地方法院110年度訴字第5837號第一審判決提起上
訴，本院於112年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經 查，上訴人於原審聲明請求：㈠被上訴人應按「土地申報地 價」即「公告地價80%」作為計算臺北市中正區公園段一小 段1之20、1之24、1之26、1之64、1之67地號土地（下各以 地號稱之，合稱系爭土地）租金之基礎。㈡被上訴人應按殘 障、自用住宅優惠（租金年租率5%）之60%計算系爭土地租 金。㈢被上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○○路00號未辦保存 登記房屋(下稱系爭房屋)騎樓面積22.8平方公尺部分按本件 判決租金額之50%計收租金。㈣系爭土地租金所開立發票，不 得加收加值型營業稅。㈤被上訴人應核發系爭房屋修繕或整 改建使用之土地使用同意書（見原審卷第111、125至129、2 81至282頁）。上訴人就上開聲明第㈡項請求包括系爭房屋騎 樓面積22.8平方公尺部分租金，按殘障、自用住宅優惠（租 金年租率5%）之60%計算，就騎樓部分之租金計算與第㈢項之 請求互有出入，遂於本院審理中，就上開聲明第㈡、㈢、㈣之 請求，更正為：㈡被上訴人應就系爭土地中非屬系爭房屋騎 樓之面積71.7平方公尺部分土地，按殘障、自用住宅優惠租 金費率（即按系爭土地申報地價年租金率5%之60%計算）計 收租金。㈢被上訴人應就系爭土地中屬系爭房屋騎樓之面積2 2.8平方公尺部分土地，按殘障、自用住宅優惠租金費率（ 即按系爭土地申報地價年租金率5%之60%計算）之50%計收租 金。㈣系爭土地租金不得加收發票稅金（即外加系爭土地租 金發票之5%加值型營業稅）（見本院卷第171至172頁），核
屬補充及更正事實上之陳述，不涉及訴之變更，先予敘明。貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊為身心障礙者，於民國（下同）108年11月2 5日與交通部臺灣鐵路管理局（下稱臺鐵局）簽訂「經管國 有基地租賃契約」（下稱系爭租約），承租中華民國所有、 臺鐵局管理之系爭土地面積94.5平方公尺（各地號土地出租 面積，詳如附表所示），作為伊所有且供自住使用之未辦保 存登記之系爭房屋基地使用，約定租賃期間自109年1月1日 起至113年12月31日止，並於第3條約定：「本租約租金按當 年公告地價及年租金率5%計算。每年租金新臺幣陸拾伍萬玖 佰貳拾陸元（營業稅外加）……」（下稱第3條約定）、第5條 約定：「租賃基地，一律限於原有已建私有建物之使用，乙 方（即上訴人）不得請求甲方（即臺鐵局）核發土地使用權 同意書……」（下稱第5條約定，與第3條約定合稱系爭約定） 。系爭租約為定型化契約，伊為經濟上之弱勢，無與被上訴 人磋商餘地，且未事先閱覽，系爭約定限制伊行使權利，顯 失公平，應為無效。其次，系爭土地為國有出租基地，依行 政院82年4月23日台82財字第11153號函訂頒、93年12月2日 院臺財字第0930055403號函修正之國有出租基地租金率調整 方案（下稱系爭調整方案）第1條、第2條第3款規定，一律依 照土地申報地價年息5%計收租金，身心障礙者作自用住宅使用 者，依前述租金額60%計收租金，則系爭租約第3條約定按系 爭土地當年公告地價及年租金率5%計算租金，違反上開規定 。依國有非公用不動產租賃作業程序（下稱系爭作業程序） 第57點第1項第3款規定，供公共通行之騎樓使用者，依基地 租金額之50%計收，依平均地權條例第16條第1項規定，以公 告地價80%為其申報地價，則被上訴人應按系爭土地申報地 價即公告地價之80%作為計算系爭土地租金之基礎。系爭土 地中有22.8平方公尺土地係作為公共通行之騎樓使用，其餘 71.7平方公尺土地非屬騎樓，則該71.7平方公尺土地應依系 爭土地申報地價年租金率5%之60%計算租金，騎樓22.8平方 公尺部分土地則應按系爭土地申報地價年租金率5%之60%計 算租金額之50%計收租金。再者，臺鐵局出租系爭土地並非 營業行為，不得加收營業稅，且依加值型及非加值型營業稅 法（下稱營業稅法）第32條第2項規定，系爭租約第3條約定 之租金應內含營業稅，則系爭租約第3條約定「營業稅外加 」，亦與法有違。又系爭房屋年代已久，有整建修繕之必要 ，被上訴人應依國有非公用不動產租賃作業注意事項（下稱 系爭作業注意事項）第8點第1項規定，核發系爭房屋之修繕 或整改建使用之土地使用同意書等情。爰依平均地權條例第
16條、系爭調整方案第2條第3款、系爭作業程序第57點第1 項第3款、營業稅法第32條第2項、系爭作業注意事項第8點 第1項規定，求為命：㈠被上訴人應按「土地申報地價」即「 公告地價80%」作為計算系爭土地租金之基礎。㈡被上訴人應 就系爭土地中非屬系爭房屋騎樓之面積71.7平方公尺部分土 地，按殘障、自用住宅優惠租金費率（即按系爭土地申報地 價按年租金率5%之60%計算）計收租金。㈢被上訴人應就系爭 土地中屬系爭房屋騎樓之面積22.8平方公尺部分土地，按殘 障、自用住宅優惠租金費率（即按系爭土地申報地價年租金 率5%之60%計算）之50%計收租金。㈣系爭土地租金不得加收 發票稅金（即外加系爭土地租金發票之5%加值型營業稅）。 ㈤被上訴人應核發系爭房屋修繕或整改建使用之土地使用同 意書之判決。
二、被上訴人則以：系爭土地為公有土地，依平均地權條例施行 細則第21條規定，公告地價即為申報地價，上訴人主張系爭 土地租金應以公告地價之80%作為計算系爭土地租金之基礎 ，即屬無據。其次，系爭房屋係作為營業使用，且在騎樓22 .8平方公尺部分，擺放攤車、桌椅、瓦斯桶及爐具等營業用 器具，非供公共通行使用，則上訴人主張系爭土地中之非為 騎樓部分之71.7平方公尺土地應依系爭土地申報地價之年租 金率5%之60%計算系爭土地租金，並就騎樓部分之22.8平方 公尺土地按系爭土地申報地價年租金率5%之60%計算租金額 之50%計收租金，均為無理。再者，伊出租系爭土地所得租 金收入，並未全數解繳國庫，依財政部79年4月25日台財稅 第000000000號函釋，需按租金總額計算營業稅。又伊依交 通部臺灣鐵路管理局經管公用不動產出租及利用作業要點（ 下稱系爭作業要點）規定辦理系爭土地出租，依系爭作業要 點第31點規定，租賃基地限於原有已建私有房屋之使用，承 租人不得請求核發土地使用權同意書，且伊非財產部國有財 產署所轄單位，不受依國有財產法施行細則第74條規定所訂 定之系爭作業程序之拘束，況上訴人自93年起即陸續簽訂「 交通部臺灣鐵路管理局經管國有基地租賃契約」承租系爭土 地，均約定上訴人不得請求核發土地使用權同意書，系爭租 約第5條約定並非新增條款，不論上訴人有無事先閱覽，對 其權利不生影響，系爭租約雖為定型化契約，惟未限制上訴 人行使權利，並無民法第247條之1第3款規定情事等語，資 為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。其上訴 聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應按「土地申報地價」即「 公告地價80%」作為計算系爭土地租金之基礎。㈢被上訴人應
就系爭土地中非屬系爭房屋騎樓之面積71.7平方公尺部分土 地，按殘障、自用住宅優惠租金費率（即按系爭土地申報地 價按年租金率5%之60%計算）計收租金。㈣被上訴人應就系爭 土地中屬系爭房屋騎樓之面積22.8平方公尺部分土地，按殘 障、自用住宅優惠租金費率（即按系爭土地申報地價年租金 率5%之60%計算）之50%計收租金。㈤系爭土地租金不得加收 發票稅金（即外加系爭土地租金發票之5%加值型營業稅）。 ㈥被上訴人應核發系爭房屋修繕或整改建使用之土地使用同 意書。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實(見本院卷第94頁 ，並依判決格式增刪修改文句)：
㈠系爭土地為中華民國所有，並由臺鐵局管理。有系爭土地查 詢資料可稽（見本院卷第43至47頁）。
㈡上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，於108年11月29日與臺 鐵局就系爭房屋坐落基地即系爭土地簽訂系爭租約，約定租 賃期間自109年1月1日起至113年12月31日止，並於第3條約 定：「本租約租金按當年公告地價及年租金率5%計算。每年 租金新臺幣陸拾伍萬玖佰貳拾陸元（營業稅外加）……」、第 5條約定：「租賃基地，一律限於原有已建私有建物之使用 ，乙方（即上訴人）不得請求甲方（即臺鐵局）核發土地使 用權同意書……」。有系爭租約影本可稽（見高行卷第175至1 81頁）。
㈢上訴人具有身心障礙身分。有身心障礙證明、衛生福利部基 隆醫院診斷證明書及病症暨失能診斷證明書等影本可稽（見 高行卷第113至115頁、原審卷第137頁）。五、兩造爭點如下：
㈠上訴人請求被上訴人應按公告地價之80%作為計算系爭土地租 金之基礎，且就系爭土地中非屬系爭房屋騎樓之71.7平方公 尺部分土地，按系爭土地申報地價年租金率5%之60%計收租 金，系爭房屋騎樓之22.8平方公尺部分土地，按系爭土地申 報地價年租金率5%之60%計算租金額之50%計收租金，有無理 由？
㈡上訴人請求被上訴人就系爭土地租金不得加收發票稅金，且 應核發房屋修繕或整改建使用之土地使用同意書，有無理由 ？
六、茲就兩造爭點，說明本院之判斷如下：
㈠被上訴人並非系爭租約之當事人，上訴人請求被上訴人行使 系爭租約之出租人權利，難謂有理：
⒈按債權契約為特定人間之權利義務關係，除法律另有規定外 ，僅於締約當事人間發生拘束力，基於債之相對性原則，僅
債權人得向債務人請求給付。次按原告起訴，於起訴程序之 合法要件無欠缺後，須具備權利保護要件，始得為原告有理 由之勝訴判決。權利保護要件分為訴訟上權利保護要件與實 體上權利保護要件，前者為當事人適格要件與保護必要要件 ，後者為訴訟標的法律關係之要件，即私法上權利義務是否 存在之要件。於給付之訴，其實體上權利保護要件須原告主 張之私法上請求權存在，且無消滅或妨礙其請求權之事由（ 最高法院110年度台上字第2633號判決意旨參照）。 ⒉經查，上訴人於108年11月29日與臺鐵局就系爭土地簽訂系爭 租約（見兩造不爭執事項㈡），系爭租約成立於上訴人（承 租人）與臺鐵局（出租人）間，被上訴人並非系爭租約之當 事人。系爭土地為中華民國所有，並由臺鐵局管理（見兩造 不爭執事項㈠），依系爭作業要點第3點第1項規定：「本局 （即臺鐵局）經管之公用不動產為配合業務、公益、公用需 要或增加營收利益，在不違背事業目的及原定用途原則下得 辦理出租或利用」（見本院卷第183頁），可見被上訴人就 臺鐵局管理之系爭土地並無出租之權限。觀諸系爭租約首頁 記載：「管理單位：交通部臺灣鐵路管理局台北工務段（即 被上訴人）」（見高行卷第175頁），且被上訴人於109年10 月14日以北工產字第1090014405號函（下稱109年10月14日 函）覆上訴人，其上主旨欄稱：「有關臺端（即上訴人）申 請補發土地租金繳款單一案，檢送109年下期租金繳款通知 單1份，請於109年10月23日前至郵局劃撥繳納完畢……」等語 （見高行卷第37、201頁），而系爭租約109年7月1日起至同 年12月31日之租金繳納通知單，其上主管欄蓋有「臺北工務 段段長王兆賢（丙）」之印文（見原審卷第57頁），由此可 知被上訴人僅係掌理臺鐵局執行系爭租約出租人之產管事務 （參臺北工務段辦事細則第3條，見本院卷第69頁），並非 系爭租約之當事人，自不得本於出租人地位調整租金及核發 土地使用同意書。至上訴人不服109年10月14日函，前以被 上訴人為原處分機關，提起訴願及行政訴訟，經臺北高等行 政法院於110年7月5日以110年度訴字第242號裁定移送原法 院，然本件係有關上訴人就系爭租約之爭執，自僅臺鐵局始 得行使出租人之權利，是上訴人請求被上訴人調整系爭租約 之租金（含租金不得外加營業稅）、核發系爭房屋修繕或整 改建使用之土地使用同意書，乃請求被上訴人行使系爭租約 之出租人權利，難謂有理。
㈡系爭約定並無民法第247條之1第3款所定無效之情形： ⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為左列各款之約定按其情形顯失公平者，該部分約定無效：
……三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者……，民法 第247條之1第3款定有明文。所謂「按其情形顯失公平者」 ，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加 以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院108年度台 上字第2125號判決意旨參照）。
⒉查，上訴人主張系爭租約為定型化契約乙節，固為被上訴人 不爭執（見本院卷第147、148頁）。惟查，上訴人於93年7 月30日與臺鐵局簽訂「交通部台灣鐵路管理局經管國有基地 租賃契約書」，承租1之20、1之24、1之26地號土地（面積 合計94.5平方公尺），租賃期間自93年7月1日起至96年6月3 0日止（下稱93年租約）；1之24地號土地先後於96年9月12 日、97年5月14日分割出1之64、1之67地號土地；上訴人於1 03年10月24日與臺鐵局簽訂「交通部台灣鐵路管理局經管國 有基地租賃契約書」，承租系爭土地（面積合計94.5平方公 尺），租賃期間自104年1月1日起至108年12月31日止（下稱 104年租約）等節，有93年租約、104年租約、系爭土地查詢 資料等影本可稽（見原審卷第197至209頁、本院卷第46至47 頁）。細繹93年租約第2條約定：「本約租金按當年公告地 價及租金率（5%）計算……（營業稅外加）……」、第5條第2款 約定：「租賃基地，限於原有已建私有房屋之使用，承租人 （即上訴人）不得請求本局（即臺鐵局）核發土地使用權同 意書……」（見原審卷第197、199頁），104年租約第3條約定 ：「本約租金按當年公告地價及年租金率（5%）計算……（營 業稅外加）……」、第5條約定：「租賃基地，一律限於原有 已建私有建物之使用，乙方（即上訴人）不得請求甲方（即 臺鐵局）核發土地使用權同意書……」（見原審卷第205頁） ，與系爭約定大致相同。上訴人承租系爭土地已逾15年，且 93年租約及104年租約已有與系爭約定大致相同之約定條款 ，當具有判斷是否簽訂系爭租約之專業資歷與經驗，倘其認 系爭約定有對其顯失公平之情，自得選擇不與被上訴人成立 系爭租約，並非全然無選擇之餘地。系爭租約約定租金之營 業稅外加，且上訴人不得請求核發土地使用權同意書，乃係 依法令規定所為之約定（詳如後述），並未限制上訴人行使 權利，而有顯失公平之情。則上訴人主張：伊為經濟上之弱 勢，無與被上訴人磋商餘地，且未事先閱覽，系爭約定係限 制伊行使權利，顯失公平，依民法第247條之1第3款規定， 應屬無效云云，即無可採。
㈢上訴人請求被上訴人應按公告地價之80%作為計算系爭土地租 金之基礎，且就系爭土地中非屬系爭房屋騎樓之71.7平方公 尺部分土地，按系爭土地申報地價年租金率5%之60%計收租
金，系爭房屋騎樓之22.8平方公尺部分土地，按系爭土地申 報地價年租金率5%之60%計算租金額之50%計收租金，為無理 由：
⒈上訴人請求被上訴人應按公告地價之80%作為計算系爭土地租 金之基礎，為無理由：
按舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告 期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地 所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地 價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報 之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價 百分之80為其申報地價；公有土地及依本條例第16條規定照 價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予 申報，平均地權條例第16條、同條例施行細則第21條本文分 別定有明文。所謂公有土地，依平均地權條例第1條適用土 地法第4條規定，乃為國有土地、直轄市有土地、縣（市） 有土地或鄉（鎮、市）有之土地。則系爭調整方案第1條規 定：「國有出租基地，自民國82年7月1日起，一律依照土地 申報地價年息5%計收租金」（見本院卷第192頁）所指之「 土地申報地價」，即為土地公告地價。查，系爭土地為中華 民國所有（見兩造不爭執事項㈠），為公有土地，其公告地 價為申報地價，則系爭租約第3條約定：「本租約租金按當 年公告地價及年租金率5%計算……」（見高行卷第178頁）， 即無違反系爭調整方案第1條規定。則上訴人依平均地權條 例第16條規定，請求被上訴人應按公告地價之80%作為計算 系爭土地租金之基礎，為無理由。
⒉上訴人請求被上訴人應就系爭土地中非屬系爭房屋騎樓之71. 7平方公尺部分土地，按系爭土地申報地價年租金率5%之60% 計收租金，系爭房屋騎樓之22.8平方公尺部分土地，按系爭 土地申報地價年租金率5%之60%計算租金額之50%計收租金， 為無理由：
⑴依系爭調整方案第2條第3款規定：「二、左列國有出租基地 ，均依前述租金額60%計收租金：……㈢身心障礙者或其配偶， 作自用住宅使用者……」（見本院卷第192頁）。經查，上訴人 為身心障礙者，承租系爭土地作為系爭房屋之基地使用，為 兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡、㈢）。其次，系爭房屋 為磚石鐵皮構造之2層樓房屋，業據系爭租約記載明確（見 高行卷第177頁）。系爭房屋1樓前方有以綠色走道標示之騎 樓，並以三角錐及三角錐連桿圈圍，該騎樓上置有以藍色防 水布包裹的攤車、桌椅、瓦斯桶、爐具等生財器具乙節，有 被上訴人派員於111年2月22日、112年7月24日拍攝之照片可
稽（見原審卷第237至245頁、本院卷第175頁）。訴外人即 上訴人訴訟代理人黃己開（亦為上訴人之前配偶，其等於10 6年6月7日兩願離婚，見高行卷第23頁）將系爭房屋1樓及騎 樓出租予訴外人謝國光經營異國料理小吃，營業時間為每周 六、日，每日上午10時至晚間8時，上開被上訴人派員於111 年2月22日拍攝照片所示置放騎樓之攤車、瓦斯桶、三角錐 及橫桿為謝國光所有乙節，有臺北市政府警察局中正第一分 局112年6月26日北市警中正一分行字第1123028356號函、臺 北市政府警察局中正第一分局忠孝西路派出所公務電話紀錄 表影本可稽（見本院卷第129、133至134頁）。觀諸被上訴 人先後派員於108年11月10日、109年2月1日、2日、8日、3 月1日、6月6日、7日、13日、14日、21日、109年7月25日、 8月8日、9日、23日、30日、9月6日、20日、27日、10月11 日、11月7日、21日、22日、28日、29日拍攝之照片（見高 行卷第183至199頁），可見系爭房屋1樓屋內有櫃台、營業 用大冰箱、數組餐桌椅，騎樓上方有招牌、商品圖片，工作 人員在騎樓工作、客人在騎樓排隊，上訴人亦自陳系爭房屋 1樓係出租他人作為餐飲店使用（見本院卷第95頁）。綜上 各節交互以觀，上訴人將系爭房屋1樓及騎樓出租他人作為 營業使用，且騎樓周圍擺放三角錐，並以三角錐連桿橫放於 三角錐間，形成非供自由通行之空間，則上訴人承租系爭土 地非作自用住宅使用，騎樓亦非供公共通行，堪以認定。 ⑵上訴人主張：系爭房屋2樓係作自用住宅使用，系爭房屋1樓 僅有假日出租營業，且置放騎樓之三角錐、三角錐連桿、攤 車、桌椅、瓦斯桶、爐具等物品，均非伊所有，自有系爭調 整方案第2條第3款、系爭作業程序第57點第1項第3款規定之 適用云云。惟查：
①系爭調整方案係規範國有出租基地事宜，則系爭土地租金究 否應適用系爭調整方案第2條第3款規定，端以系爭土地之使 用情形為斷，上訴人向臺鐵局承租騎樓坐落之22.8平方公尺 土地，並將騎樓連同系爭房屋1樓出租謝國光營業使用，則 系爭土地上之系爭房屋1樓及騎樓既有作為營業使用，不論 其營業時間如何、使用範圍是否僅為系爭房屋1樓及騎樓、 騎樓物品所有權之誰屬，當認系爭土地非作自用住宅使用。 上訴人雖主張：該騎樓係屬於人行道，為警察公權力管理範 疇，伊無權管理騎樓違法使用之事云云，即無可採。至於上 訴人提出臺北市稅捐稽徵處109年1月7日北市稽中正甲字第1 093700047號函記載：「……旨揭房屋（即系爭房屋）經本處 派員現場勘查，變更前、後房屋稅核課情形如下：㈠變更前 ：1樓面積94.1平方公尺按營業用稅率3%課徵、2樓面積94.1
平方公尺非自住之其他住家用稅率2.4%課徵。㈡變更後：1樓 面積94.1平方公尺、2樓面積94.1平方公尺按自住住家用稅 率1.2%課徵……」、110年7月27日北市稽中正甲字第11037039 15號函記載：「……三、財政部109年3月9日台財稅字第10904 520820號函令規定，房屋之騎樓供公眾通行使用，非屬房屋 稅條例之課徵範圍。四、旨揭房屋（即系爭房屋）2樓業於1 10年7月16日以北市稽中正甲字第1103703724號函，准自110 年7月起按自住住家用稅率課徵房屋稅；另查1樓及騎樓使用 情形變更前、後房屋稅核課情形如下：㈠變更前：1樓面積71 .3平方公尺，騎樓面積22.8平方公尺按非住家非營業用稅率 2%課徵。㈡變更後：1樓面積71.3平方公尺，按自住住家用稅 率1.2%課徵；騎樓面積22..8平方公尺按自住住家用稅率1.2 %課徵，惟符合上開令釋規定，免徵房屋稅……」（見原審卷 第139至142頁），乃針對系爭房屋課徵房屋稅之情形，尚難 據此而認系爭土地係作自用住宅使用。上訴人執此主張其承 租系爭土地係作自用住宅使用，應按系爭土地申報地價年租 金率5%之60%計收租金云云，即無可採。
②系爭作業程序乃國有財產署為執行國有非公用不動產租賃事 宜，依國有財產法施行細則第74條規定而訂定，由國有財產 署所屬分署依系爭作業程序辦理國有非公用不動產租賃作業 ，此據系爭作業程序第1點、第2點規定明確（見本院卷第19 7頁）。被上訴人並非國有財產署所屬分署，則被上訴人辯 稱其不受系爭作業程序之拘束，即非無憑。其次，依系爭作 業程序第57點第1項第3款規定：「出租不動產租金除另有規 定外，得按下列優惠規定計收。但同一出租範圍，不得同時 適用不同之優惠規定：……⒊依基地租金額之50%計收：⑴供公 共通行之騎樓使用者……」（見本院卷第218頁）。查，系爭 房屋騎樓之22.8平方公尺部分土地非供公共通行，業經本院 前述認定在卷，則上訴人主張依上開規定，系爭房屋騎樓之 22.8平方公尺部分土地，應按系爭土地申報地價年租金率5% 之60%計算租金額之50%計收租金，亦為無理。 ⑶從而，上訴人依系爭調整方案第2條第3款、系爭作業程序第5 7點第1項第3款規定，請求被上訴人應就系爭土地中非屬系 爭房屋騎樓之71.7平方公尺部分土地，按系爭土地申報地價 之年租金率5%之60%計收租金，就系爭房屋騎樓之22.8平方 公尺部分土地，按系爭土地申報地價年租金率5%之60%計算 租金額之50%計收租金，為無理由。
㈣上訴人請求被上訴人就系爭土地租金不得加收發票稅金，並 核發系爭房屋修繕或整改建使用之土地使用同意書，為無理 由：
⒈上訴人請求被上訴人就系爭土地租金不得加收發票稅金，為 無理由：
⑴按在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法 規定課徵加值型或非加值型之營業稅；銷售貨物或勞務之營 業人，為營業稅之納稅義務人；非以營利為目的之事業、機 關、團體、組織，有銷售貨物或勞務者，為營業人，營業稅 法第1條、第2條第1款、第6條第2款分別定有明文。其次， 營業稅係國家以收入為目的，對所有該當營業稅法規定給付 義務之構成要件者，課徵無對價金錢給付之稅捐，用以支應 國家進行一般公共任務之財政需求，雖係以營業人為課稅主 體，然因其為消費稅之性質，該項稅賦最終係由消費者負擔 ，祇是基於簡化稽徵手續，不直接由消費者負申報繳納義務 ，而是採取由營業人按銷售貨物或勞務取得之對價為計徵基 礎，依進銷扣抵方式計算應納稅額報繳之稽徵方式（最高行 政法院101年度判字第240號判決意旨參照）。再者，政府機 關如將銷售貨物或勞務之收入列為單位預算，且該預算之收 入全數解繳公庫者，准予免徵營業稅；收入未全數解繳公庫 ，僅以盈餘繳庫者，則應依法課徵營業稅。因此，政府機關 及學校如有銷售貨物或勞務，不論該銷售行為是否以營利為 目的，除符合免徵營業稅規定外，應依上開規定課徵營業稅 （財政部79年4月25日台財稅字第000000000號、財政部賦稅 署104年6月24日臺稅消費字第10425511621號函釋意旨參照 ，見本院卷第223至224頁）。
⑵次依系爭作業要點第4點第1項規定：「本局（即臺鐵局）辦 理不動產出租方式以公開標租為原則。但合於下列情形之一 者，得不經公開標租程序直接出租：㈠原有基、耕地租約租 賃期限屆滿，未逾6個月者。㈡在民國82年7月21日前被占建 房屋，在不妨礙業務使用，並繳清歷年使用補償金者。㈢政 府機關及公營事業機構。㈣為配合本局客貨運輸業務、公益 、公用需要者。㈤在鐵路用地內埋設管線或經申請設立電塔 、行動電話基地臺者。㈥為配合辦理本局鐵路工程或國家公 共工程施工需要者。㈦配合本局轉投資事業，專案報准者。㈧ 租期在1年以下者。㈨其他特殊情形或法令另有規定者」、第 18點第1項、第2項前段規定：「依第4點第1項各款規定直接 出租之租金計收標準如下：㈠第1款、第2款、第3款之政府機 關或符合第4款公益、公用需要或符合第六款規定者等，依 法令規定之租金率計收；符合法令優惠規定且無營業行為者 ，依優惠租金計收。前項租金之營業稅應外加……㈡符合法令 優惠規定且無營業行為者，或直轄市、縣（市）勞工主管機 關承租作職業訓練機構、就業服務機構、庇護工場、視覺功
能障礙者從事按摩或理療按摩工作場地者，依優惠租金計收 。㈢第3款之公營事業機構、第4款為配合本局客貨運業務需 要及第5款、第7款、第8款者等租金，應參考市場租金行情 ，以議價方式計收。前項第㈠、㈡款租金之營業稅外加……」（ 見本院卷第183、187頁）。查，上訴人向臺鐵局承租系爭土 地，並非系爭作業要點第4點第1項第3款之公營事業機構、 第4款為配合臺鐵局客貨運業務需要及第5款、第7款、第8款 者，依系爭作業要點第18點第2項前段規定，系爭租約租金 之營業稅應外加，且上訴人復未舉證證明臺鐵局出租系爭土 地有符合免徵營業稅規定之情事，則系爭租約第3條約定租 金之營業稅外加，核符上開規定。
⑶上訴人主張：國家並非營業人，臺鐵局出租系爭土地或收取 土地使用補償金皆非營業行為，且臺鐵局未將租金解繳國庫 ，涉及被上訴人將系爭土地租金據為自用，其課徵營業稅是 增加負擔，侵害伊權益云云（見本院卷第153頁），惟揆諸 前開說明，臺鐵局出租系爭土地，為營業稅法第6條第2款規 定之營業人，除符合免徵營業稅規定之情形外，應依營業稅 法第1條規定課徵營業稅，並應由消費者即上訴人負擔，此 乃上訴人依法律納稅之義務，上訴人上開主張，即無可採。 上訴人又主張：系爭租約以土地公告地價年租金率5%計算租 金，依營業稅法第32條第2項規定，即已內含營業稅，則被 上訴人不得再加收發票稅金，倘再加計5%之營業稅，違反系 爭調整方案第1條規定云云。惟前述系爭作業要點第18點規 定租金之營業稅外加，可見系爭調整方案第1條規定國有出 租基地按申報地價年租金率5%計收租金係不含營業稅，則上 訴人此部分主張，亦無可採。準此，上訴人依營業稅法第32 條第2項規定，請求被上訴人就系爭土地租金不得加收發票 稅金，為無理由。
⒉上訴人請求被上訴人核發系爭房屋修繕或整改建使用之土地 使用同意書，為無理由：
⑴按土地依其使用，分為建築用地、直接生產用地、交通水利 用地及其他土地；前項各類土地，得再分目，土地法第2條 定有明文。依臺灣省政府民政廳於36年7月29日頒布之臺灣 省土地地目明細表，建築用地之地目包括：①房屋及附屬之 庭院均屬之。②雜：自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場 、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土 地均屬之。③祠：祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所及說教 所等均屬之。但兼用住宅者不在此限。④鐵：車站、車庫、 貨物等及在車站內之站長、車長之宿舍均屬之。⑤公：公園 用地。⑥墓：墳墓用地（見本院卷第225頁）。查，系爭土地
登記謄本記載地目為「鐵」（見本院卷第43至47頁），則系 爭土地之使用目的僅能作為車站、車庫、貨物等及在車站內 之站長、車長之宿舍使用。參以依系爭作業要點第3點第1項 規定：「本局（即臺鐵局）經管之公用不動產為配合業務、 公益、公用需要或增加營收利益，在不違背事業目的及原定 用途原則下得辦理出租或利用」（見本院卷第183頁），臺 鐵局出租系爭土地，自不能違背事業目的及原定用途。是則 系爭租約第5條約定：「租賃基地，一律限於原有已建私有 建物之使用，乙方（即上訴人）不得請求甲方（即臺鐵局） 核發土地使用權同意書……」（見高行卷第178頁），探其目 的在於確保臺鐵局出租系爭土地不能違背事業目的及原定用 途，且符合系爭作業要點第31點規定：「租賃基地，限於原 有已建私有房屋之使用，承租人不得請求本局（即臺鐵局） 核發土地使用權同意書及設定地上權」（見本院卷第189頁 ），況上訴人簽訂之93年租約、104年租約亦有如此約定， 業如前述，並非新增約定。上訴人主張：伊簽訂之93年租約 、104年租約均無不發給土地使用權同意書，系爭租約第5條 約定乃被上訴人單方加入，有違誠信原則云云，即無可採。 ⑵上訴人主張：被上訴人應依系爭作業注意事項第8點第1項、 第36點規定、行政院86年5月26日（86）台財字第21129號函 、內政部89年9月29日台（89）內中地字第8919416號函、財 政部89年9月21日台財產接第0000000000號函釋意旨，核發 系爭房屋修繕或整改建使用之土地使用同意書。惟查，財政 部國有財產署所屬分署辦理國有非公用不動產租賃作業，應 依系爭作業程序及系爭作業注意事項辦理，此觀系爭作業注 意事項第1點規定即明（見本院卷第227頁），參以系爭作業 程序乃國有財產署為執行國有非公用不動產租賃事宜，依國 有財產法施行細則第74條規定而訂定，由國有財產署所屬分 署依系爭作業程序辦理國有非公用不動產租賃作業，業如前 述，而被上訴人並非國有財產署所屬分署，上訴人依系爭作 業注意事項第8點第1項、第36點規定請求被上訴人核發系爭 房屋修繕或整改建使用之土地使用同意書，自屬無據。其次 ，行政院86年5月26日（86）台財字第21129號函釋要旨，乃 公有土地管理機關出具土地使用權同意書，同意他人於公有 土地上建築使用，係土地處分行為，應依土地法第25條規定 完成法定程序處理（見本院卷第244頁），乃係闡釋公有土 地管理機關出具土地使用權同意書應依規定完成法定程序， 並非被上訴人應核發系爭房屋修繕或整改建使用之土地使用 同意書之依據。上訴人援引內政部89年9月29日台（89）內 中地字第8919416號函、財政部89年9月21日台財產接第0000
000000號，則謂：「各機關學校經管之國有公用土地，依法 律規定出租予他人建築使用者，得以承租人不得申請設定地 上權為要件，本於該租賃關係核發土地使用權同意書」（見 本院卷第157至161頁），則係以各機關學校經營之國有公用 土地，依法律規定出租予他人建築使用為前提，核與本件情 節要別，自難據此而認被上訴人應核發系爭房屋之修繕或整 改建使用之土地使用同意書。系爭租約第5條約定上訴人不 得請求核發土地使用權同意書，上訴人依上開規定及函釋意 旨，請求被上訴人核發土地使用同意書，為無理由。七、綜上所述，上訴人依平均地權條例第16條、系爭調整方案第 2條第3款、系爭作業程序第57點第1項第3款、營業稅法第32 條第2項、系爭作業注意事項第8點第1項規定，請求：㈠被上 訴人應按「土地申報地價」即「公告地價80%」作為計算系 爭土地租金之基礎。㈡被上訴人應就系爭土地中非屬系爭房 屋騎樓之面積71.7平方公尺部分土地，按殘障、自用住宅優 惠租金費率（即按系爭土地申報地價年租金率5%之60%計算 ）計收租金。㈢被上訴人應就系爭土地中屬系爭房屋騎樓之 面積22.8平方公尺部分土地，按殘障、自用住宅優惠租金費 率（即按系爭土地申報地價按年租金率5%之60%計算）之50% 計收租金。㈣系爭土地租金不得加收發票稅金（即外加系爭