臺灣臺南地方法院民事判決
112年度簡上字第95號
上 訴 人 王麗禎
被 上 訴人 永康不動產有限公司
法定代理人 陳菲
訴訟代理人 徐朝琴律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於本院新市簡易
庭民國112年2月17日所為第一審判決（111年度新簡字第518號）
提起上訴，本院於民國112年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠上訴人因被上訴人居間而買受臺南市○○區○○段0000地號 土地（下稱系爭土地)，於上訴人與系爭土地原所有人董清 源就系爭土地簽立買賣契約前，被上訴人雖調取系爭土地登 記謄本及都市計畫土地使用分區證明書，但上開資料為一般 民眾均已知且可調查之事實，被上訴人此行為僅符合一般人 之注意義務。觀系爭土地使用分區證明書上記載「民國67/7 /21高速公路永康交流道附近特定區計畫核定案」，及被上 訴人就系爭土地所刊登之銷售廣告註明：「本標的物四周均 被城鎮房舍圍繞、配合國土計畫法細部規劃、將於114年4月 30日實行、發展潛力可期…」等語，可知被上訴人已調查系 爭土地周圍相關國土規劃。若被上訴人於系爭土地周遭調查 ，及再進一步查閱相關資訊，必能察覺系爭土地部分將劃設 成為道路。另臺南市政府都市發展局辦理「變更高速公路永 康交流道附近特定區計畫（第四次通盤檢討）（第二階段） 」案（下稱系爭變更計畫案），為增設道路規劃之需要，擬 將系爭土地之部分農業區變更為道路用地使用，自100年8月 5日起陸續踐行登報徵求意見、公開展覽、再公開展覽、召 開公開展覽說明會、再公開展覽說明會等行政程序。被上訴 人以居間為業，就上情應詳實調查並記載於不動產說明書， 告知買賣雙方，始符合不動產經紀業管理條例第23、24條規 定之不動產經紀業者善良管理人注意義務。系爭土地係於10 9年11月3日移轉登記與上訴人，系爭變更計畫案則於109年1 0月28日公告生效，被上訴人有機會於登記完成前變更契約 ，剔除道路用地或重新議價，被上訴人捨此不為，放任上訴 人受損害。原判決竟認被上訴人已盡其經紀人之注意義務，
顯未調查詳盡，有認事用法之違誤。
㈡被上訴人違反上開調查及說明義務，致上訴人不知系爭土地 有遭開闢道路之重大瑕疵，被上訴人對此未依債之本旨所為 之不完全給付自有可歸責事由。又居間契約首重當事人間之 信賴，信賴一旦遭到破壞，締約基礎即喪失，屬不可補正之 瑕疵。上訴人依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規 定，再依民法第256條規定，以112年3月22日民事上訴理由 狀繕本送達為解除兩造間之居間契約的意思表示。居間契約 既已合法解除，被上訴人受領仲介服務費用新臺幣（下同） 50萬元，即無法律上之原因。
㈢目前收購路地公司是以公告地價百分之50之價格在收購路地 ，系爭土地現在不能蓋農舍，也不能向銀行貸款，只能賣給 收購路地公司，造成上訴人受有鉅大損失，以被上訴人所屬 仲介人員李敏祺對土地之了解研究程度，李敏祺不可能不知 道系爭土地已經劃為道路用地，本件可能係原地主與仲介合 謀欺騙上訴人以謀取其等之利益。董清源已斟酌上訴人所受 損害，減價退還上訴人884萬元價金，被上訴人自應按前開 退款金額與買賣總價金3,920萬元之比例計算，退還上訴人4 分之1之仲介費。為此依據不當得利之法律關係，請求被上 訴人返還12萬5,000元【計算式：50萬元×884萬元/3,920萬 元＝11萬2,755元，上訴人主張依4分之1比例計算為12萬5,0 00元】。
㈣並聲明：原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該 部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄；被上訴人應 給付上訴人12萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息（上訴人起訴時原 請求被上訴人應給付50萬元本息，經原審判決駁回後，上訴 人僅就其中12萬5,000元本息部分提起上訴，其餘未上訴部 分已確定，不在本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：
㈠董清源於109年8月2日與被上訴人就系爭土地簽訂土地一般委 託銷售契約書，董清源並於土地標的現狀說明書記載委託 銷售土地之現況，其中並無系爭土地業經都市計畫編定為計 畫道路之記載。連董清源都不知道系爭土地為道路用地，身 為受託人之被上訴人又豈會知悉。
㈡被上訴人居間斡旋，使董清源與上訴人就系爭土地達成買賣 合意，於109年9月9日日簽訂不動產買賣契約，簽約時，被 上訴人提出系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、土地複 丈成果圖、都市計畫土地使用分區證明書、農業用地作農業 使用證明書等供上訴人確認，並將之檢附於不動產買賣契約
書，買賣雙方亦於土地標的現況說明書簽名確認，該時系爭 土地確屬農業區，並非道路用地無誤。復依臺南市永康區公 所110年11月7日函所載，系爭土地雖位於高速公路永康交流 道附近特定區計畫範圍內，但67年7月21日至109年10月27日 係劃設為農業區，並非道路用地，直至109年10月28日系爭 變更計畫案確定生效時，使用分區才變更為部分農業區部分 道路用地，於此之前，被上訴人無從知悉系爭土地會被變更 為道路用地。109年9月9日簽約時，被上訴人已將得以查證 之土地資訊充分告知上訴人，業已盡到不動產經紀人應有之 責，並無未盡調查之疏失。
㈢況上訴人於取得系爭土地後，隨即於38日後之109年12月11日 委託被上訴人再次銷售，售價5,760萬元，上訴人於土地標 的現況說明書上，並未註明系爭土地部分為道路用地。上 訴人復於110年1月15日，經被上訴人媒合向訴外人林正焦以 3,068萬元購買同段2011地號土地，再於110年4月間以3,668 萬元轉手出售，上訴人並未抱怨2011土地位處高速公路永康 交流道附近特定計畫區範圍内，亦未抱怨該土地應該是道路 用地。上訴人顯然是土地投資客，無法讓上訴人快速賺取大 筆金錢時，就對被上訴人為不實指控。
㈣依照服務費確認單記載，本件居間報酬乃係約定50萬元之定 額，而非依買賣價金比例為約定，若依內政部規定之買賣價 金百分之2計算，本件居間報酬不止50萬元，且本件也不應 因原地主與上訴人間事後私下之協議而影響兩造間之居間報 酬給付。
㈤並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項為：
㈠兩造於109年8月31日簽訂不動產買賣意願書，承買標的為系 爭土地，並於109年9月9日簽訂服務費確認單，約定服務費 為50萬元。
㈡上訴人於109年9月9日與董清源簽訂不動產買賣契約購買系爭 土地，並於109年11月3日辦理所有權移轉登記完畢，同日 給付被上訴人服務報酬50萬元完畢。
㈢系爭土地位於高速公路永康交流道附近特定區計畫範圍内， 67年7月21日至109年10月27日使用分區為農業區，109年10 月28日因系爭變更計畫案，使用分區變更為部分農業區部分 道路用地。
㈣上訴人嗣對董清源、被上訴人負責人陳菲及承辦人員李敏祺 提出刑事詐欺告訴，業經臺灣臺南地方檢察署111年度偵字 第9726號不起訴處分確定在案。
四、得心證之理由：
㈠兩造於109年8月31日簽訂不動產買賣意願書，由上訴人委託 被上訴人仲介購買系爭土地，並於同年9月9日簽訂服務費確 認單，約定服務費為50萬元。上訴人嗣於同年9月9日與董清 源簽訂不動產買賣契約購買系爭土地，並於同年11月3日辦 理所有權移轉登記完畢，同日給付被上訴人服務報酬50萬元 完畢等情，有不動產買賣意願書、服務費確認單、土地買賣 契約書等件為證（原審卷第127-129頁、第23-31頁），且為 兩造所不爭執（不爭執事項㈠至㈢），此部分事實堪可認定 。
㈡被上訴人並無違反善良管理人之注意義務： ⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與 委託人交易之相對人解說；經營仲介業務者經買賣或租賃 雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並提供 買受人或承租人關於不動產必要之資訊、告知買受人或承 租人依仲介專業應查知不動產之瑕疵，民法第567條第1項 本文、不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條之2第 3、4款分別定有明文。復按依照內政部112年4月21日台內 地字第1120114274號函檢附之不動產說明書應記載及不得 記載事項壹、一、土地（素地）（五）使用管制內容：1. 使用分區或編定（1）都市土地，以主管機關核發之都市 計劃使用分區證明為準（本院卷第88頁）。依照上開規定 觀之，被上訴人為系爭土地之買賣居間事宜，應盡善良管 理人之注意義務，就訂約事項據實調查並報告給上訴人知 悉、提供上訴人關於不動產必要之資訊。而所謂善良管理 人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗 及誠意之人所具有之注意；同時仲介應予告知之事項，亦 係立基於仲介專業知識，與不動產買賣交易過程直接相關 ，且依其可取得之資料予以調查之事項而言，惟不包括應 負查閱已公開展覽但未生效之都市計劃，並記載於不動產 說明書之義務。
⒉系爭土地位於高速公路永康交流道附近特定區計畫範圍內 ，67年7月21日至109年10月27日使用分區為農業區，109 年10月28日因系爭變更計畫案，使用分區變更為部分農業 區部分道路用地，有臺南市永康區公所110年11月17日所 經建字第1100777166號函可參（原審卷第37頁）；另系爭 變更計畫案自109年10月28日零時起發布實施生效，亦有 臺南市政府109年10月23日府都規字第1091243187A號函可 佐（原審卷第79頁）；又系爭變更計畫案係由臺南市政府 都市發展局於103年5月9日公告「變更高速公路永康交流
道附近特定庭計畫（第四次通盤檢討）案」公開展覽及於 108年8月5日公告「變更高速公路永康交流道附近特定庭 計畫（第四次通盤檢討）（第二階段）案」再公開展覽， 有該局112年4月20日南市都規字第1120515574號函在卷可 稽（本院卷第75-82頁），足見上訴人與董清源於109年9 月9日就系爭土地簽訂買賣契約時，系爭變更計畫案雖已 由臺南市政府都市發展局公告「變更高速公路永康交流道 附近特定庭計畫（第四次通盤檢討）（第二階段）案」以 及進行再公開展覽，然尚未生效，亦即系爭土地使用分區 仍屬農業區，被上訴人於該時不知悉上情，自無從告知上 訴人。又不動產仲介人員就居間之土地，既不包括應負查 閱已公開展覽但未生效之都市計劃，並記載於不動產說明 書之義務，業經認定如上，則被上訴人即使未將系爭變更 計畫案記載於不動產說明書上，亦難認有何違反善良管理 人之注意義務。
⒊至上訴人另主張以被上訴人所屬仲介人員李敏祺對土地之 了解研究程度，不可能不知道系爭土地已經劃為道路用地 ，本件可能係原地主與仲介合謀欺騙上訴人以謀取利益云 云；經核上訴人此部分之主張，僅屬臆測，並未提出任何 證據以實其說。況上訴人於購買系爭土地後再行委託被上 訴人出售系爭土地時，該土地專任委託銷售契約書所附土 地標的現況說明書亦未記載系爭土地使用分區變更為部分 農業區部分道路用地，有該契約書在卷可稽（原審卷第13 1-134頁），益徵被上訴人在居間系爭土地買賣時確實不 知系爭變更計畫案，是上訴人此部分主張，要無可採。 ⒋又觀諸系爭土地買賣契約書，其後不僅有上訴人及董清源 簽名之土地標的現況說明書，尚附有109年9月8日系爭土 地登記第一類謄本，記載使用分區為空白；109年8月28日 使用分區證明書，列載系爭土地屬農業區，現行都市計畫 名稱為「67/07/21高速公路永康交流道附近特定區計畫核 定案」（原審卷第23-35頁），堪認被上訴人於系爭土地 買賣時，已依前開規定，向買賣雙方解說，並以主管機關 核發之都市計畫土地使用分區證明，記載系爭土地之使用 類別為農業區，與前開規定均相符，難認被上訴人於執行 仲介業務，有何未就系爭土地之現況為調查、說明義務之 情事。上訴人主張被上訴人未善盡上開義務，自難憑採。 ㈢次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履 行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全 部不履行之損害賠償。因可歸責於債務人之事由，致為不完
全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使 其權利。債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。民 法第226條、第227條第1項及第256條分別定有明文。查被上 訴人為上訴人媒介系爭土地之買賣，雙方成立居間契約，被 上訴人於系爭土地買賣契約簽訂時，並無未善盡其就系爭土 地現況為調查、說明之義務，業經認定如上，因此，上訴人 主張其業已依民法第227條、第226條及第256條規定，解除 兩造間之居間契約，於法無據，難認已生解除居間契約之效 力。
㈣上訴人另主張目前收購路地公司是以公告地價百分之50之價 格收購路地，而且系爭土地現在不能蓋農舍，也不能向銀行 貸款，只能賣給收購路地公司，其受有鉅大損失等語；惟核 上訴人所述上開損失，應認係出賣人董清源履行買賣契約所 生，本與本件居間契約無涉，且上訴人既已就「系爭土地使 用分區變更為部分農業區部分道路用地」此部分，與出賣人 董清源達成減價884萬元之調解，自不得再以此事由對被上 訴人為主張，是上訴人此部分主張，要難採憑。 ㈤第按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬，民法第568條第1項定有明文。上訴人與董清源就系爭 土地已完成買賣契約之簽訂，系爭土地所有權並於109年11 月3日移轉登記為上訴人所有，被上訴人已居間完成上訴人 與董清源就系爭土地之買賣，故被上訴人受領報酬有法律上 之原因，非屬不當得利，應可認定。至上訴人另主張董清源 斟酌上訴人所受損害，退還上訴人884萬元，被上訴人應依 此按前開退款金額與買賣總價金之4分之1比例計算，退還仲 介費12萬5,000元云云；惟查，依照兩造間簽立之服務費確 認單（原審卷第129頁），乃係約定服務費為50萬元之一定 數額，並非按董清源與上訴人之買賣價金為一定比例之約定 ，故即使董清源與上訴人另行協議退還買賣價金，亦僅係其 二人間之關係，要難認兩造間之居間報酬應受該退款之拘束 ，是上訴人此部分之主張，亦無可採。因此，上訴人依不當 得利之法律關係，請求被上訴人返還12萬5,000元，於法並 無依據。
五、綜上所述，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給 付12萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原 判決駁回上訴人此部分之請求，於法核無不當。上訴意旨猶 執前詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法 及訴訟資料，經本院斟酌後，認均與判決結果不生影響，爰
不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 2 日 民事第四庭 審判長法 官 林勳煜
法 官 曾仁勇
法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 2 日 書記官 陳雅婷
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