臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第2624號
原 告 農業部農田水利署
法定代理人 蔡昇甫
訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師
被 告 楊愛群
黃慧祺
兼 共 同
訴訟代理人 楊壽寶
被 告 張福申
兼訴訟代理
人 張孟琳
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國112年8月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告楊壽寶、楊愛群、黃慧祺應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○○○號二樓房屋騰空返還予原告。被告楊壽寶、楊愛群應連帶給付原告新臺幣壹拾伍萬參仟元，及自民國一一二年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊壽寶、楊愛群應自民國一一二年六月一日起至騰空返還第一項所示房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣壹仟零陸元。被告張福申、張孟琳應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○○號四樓房屋騰空返還予原告。
被告張福申、張孟琳應自民國一一二年七月一日起至騰空返還第四項所示房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣壹仟零陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊壽寶、楊愛群、黃慧祺負擔百分之四十五，由張福申、張孟琳負擔百分之四十五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾貳萬柒仟零肆拾伍元為被告楊壽寶、楊愛群、黃慧祺供擔保後，得假執行。但被告楊壽寶、楊愛群、黃慧祺如以新臺幣參拾捌萬壹仟壹佰參拾陸元為原告預供
擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍萬壹仟元為被告楊壽寶、楊愛群供擔保後，得假執行。但被告楊壽寶、楊愛群如以新臺幣壹拾伍萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項已到期部分，於原告按期各以新臺幣參佰參拾伍元為被告楊壽寶、楊愛群供擔保後，得假執行。但被告楊壽寶、楊愛群如按期各以新臺幣壹仟零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣壹拾貳萬捌仟柒佰壹拾貳元為被告張福申、張孟琳供擔保後，得假執行。但被告張福申、張孟琳如以新臺幣參拾捌萬陸仟壹佰參拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項已到期部分，於原告按期各以新臺幣參佰參拾伍元為被告張福申、張孟琳供擔保後，得假執行。但被告張福申、張孟琳如按期各以新臺幣壹仟零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
㈠按民事訴訟法第182條第1項明定法院得在他訴訟終結前以裁 定停止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否裁定停止訴 訟程序，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請即應 准許。又他訴訟之法律關係是否成立，在本訴訟法院本可自 為裁判，若因裁定停止訴訟程序，當事人將受延滯之不利時 ，仍以不裁定停止訴訟程序為宜（最高法院84年度台抗字第 496號裁定參照）。本件原告農業部農田水利署（改制前為 行政院農業委員會農田水利署）主張其與被告租賃關係消滅 ，請求被告返還租賃之房屋及給付違約金等（如後述），被 告固主張其已另案訴請原告續租，現由臺北高等行政法院11 2年度訴字第378號審理中，該案為原告請求返還房屋及給付 違約金有無理由之先決問題，爰請求裁定停止本件訴訟程序 （本院卷第175至179頁）。惟租賃之法律關係是否成立，縱 為本案訴訟之先決問題，本院仍可依調查證據之結果自行審 認，無庸裁定停止訴訟而延滯程序，是被告請求裁定停止訴 訟程序，不應准許。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明第4項前段為： 被告張福申、張孟琳（下稱張福申等2人）應連帶給付原告 新臺幣（下同）20萬4000元，及自起訴狀繕本送達最後1位
被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷 第7頁）；嗣變更該部分聲明為：張福申等2人應連帶給付原 告2萬0400元，及自起訴狀繕本送達最後1位被告翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷第194頁）。核 原告所為訴之變更，係屬應受判決事項之減縮，揆諸前開說 明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告楊壽寶邀同被告楊愛群為連帶保證人，承租 國有伊為管理者坐落臺北市○○區○○○路0段00巷0弄0○0號2樓 房屋（下稱A房屋），另張福申邀同張孟琳為連帶保證人， 承租亦為國有伊為管理者之坐落臺北市○○區○○○路0段00巷0 弄00號4樓房屋（下稱B房屋，與A房屋合稱系爭房屋），並 分別簽訂房屋租賃契約書（下合稱系爭租約，分別稱A租約 、B租約），均約定租賃期間為111年1月1日起至同年12月31 日止，年租金為24萬4800元，且依系爭租約第8條應於租約 屆滿時，應將系爭房屋騰空交還，若違約則自逾期之日起至 依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違 約金。詎租期均屆滿後，楊壽寶、張福申分別未依約交還A 房屋、B房屋，迭經函催均未獲置理，楊愛群為楊壽寶連帶 保證人、張孟琳為張福申連帶保證人，更分別繼續居住在A 房屋、B房屋內，被告黃慧祺（與楊壽寶、楊愛群合稱楊壽 寶等3人）亦設籍居住在A房屋，楊愛群、張孟琳分別依系爭 租約第11條約定，自應負連帶保證責任，故楊壽寶等3人、 張福申等2人應分別騰空返還A房屋、B房屋，楊壽寶、楊愛 群應連帶給付自112年1月1日起至同年5月31日止共20萬4000 元，及自112年6月1日起至騰空返還A房屋之日止，按日連帶 給付1341元之損害金及懲罰性違約金，另張福申等2人應連 帶給付自112年1月1日起至同年5月31日止共20萬4000元，扣 減張福申已兌現之3紙支票合計18萬3600元後，應連帶給付2 萬0400元，及自112年6月1日起至騰空返還B房屋之日止，按 日連帶給付1341元之損害金及懲罰性違約金，爰依系爭租約 第8條、第11條約定、民法第767條規定提起本件訴訟等語。 並聲明：㈠楊壽寶等3人應將A房屋騰空返還原告；㈡楊壽寶、 楊愛群應連帶給付原告20萬4000元，及自起訴狀繕本送達最 後1位被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 楊壽寶、楊愛群應自112年6月1日起至騰空返還A房屋之日止 ，按日連帶給付原告1341元；㈢張福申等2人應將B房屋騰空 返還原告；㈣張福申等2人應連帶給付原告2萬0400元，及自 起訴狀繕本送達最後1位被告翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。張福申等2人應自112年6月1日起至騰空返
還B房屋之日止，按日連帶給付原告1341元；㈤願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約之出租人為行政院農業委員會農田水利 署瑠公管理處（下稱瑠公管理處），並非原告。楊壽寶、張 福申自72年起即承租至今已40年，且於雙方未簽訂新租約情 形下，原告繼續收受本件租金，依民法第451條規定，本件 視為不定期租賃。原告以系爭房屋老舊有危險之虞，不再續 租，然系爭房屋仍可施工補強，且依系爭租約第5條第1項第 1款約定，原告收回自用或重新建築，應提前3個月通知，然 原告卻未通知即提起訴訟，實有不當。依憲法第10條規定人 民有居住權，楊壽寶、張福申均是於70年間SOGO百貨興建前 承租基地上建物之承租戶，當時為了興建SOGO百貨幫承租戶 覓得本件民生新邨新建公寓出租予承租戶，承租戶均花了10 0多萬元裝潢，詎於承租人都已年老始要求返還房屋，讓老 者無家可歸，原告應繼續出租系爭房屋予伊，或沿用前70年 間，SOGO百貨興建前承租基地上建物之承租戶，找由承租戶 認可新標的出租予被告，若欲被告搬遷，亦須給付搬遷補償 金每戶100萬元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執 行之聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於 妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者， 得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又依系爭租約 第8條約定：「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即楊壽寶 、張福申）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方 （即原告）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾 期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金 及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲方」、第11條約定： 「乙方保證人（即楊愛群、張孟琳）就乙方依法及依本約應 負責之事項，願負連帶保證責任」（本院卷第25、29頁）。 ㈡原告主張楊壽寶邀同楊愛群為連帶保證人，承租國有伊為管 理者之A房屋，另張福申邀同張孟琳為連帶保證人，承租亦 為國有伊為管理者之B房屋，並分別簽訂A租約、B租約，然 被告於111年12月31日租期屆滿後，迭經函催，均未騰空返 還系爭房屋等情，業據提出建物登記謄本、系爭租約、戶籍 資料、行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處111年3月1 日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日函、112年5 月1日律師函為證（本院卷第19至33、45至64頁），堪信屬 實。
㈢被告雖辯稱系爭租約之出租人為瑠公管理處，並非原告云云
。然系爭房屋為國有而原告（改制前為行政院農業委員會農 田水利署）為管理者（本院卷第19至21頁），瑠公管理處直 接隸屬於原告，並依原告內部事務分配為原告管理、出租系 爭房屋，基於二者之一體性，系爭租約雖以瑠公管理處名義 簽約，其效力仍直接歸屬於原告，是原告提起本件訴訟，自 屬有據。被告復辯稱雙方未簽訂新租約，原告繼續收受本件 租金，依民法第451條規定，本件視為不定期租賃云云。惟 依系爭租約第2條第1項後段約定：「租約期滿如無書面租約 之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思」（本院卷第23、27 頁），即已訂明續租應另訂書面租約之意旨，況原告於111 年3月1日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日多次 發函表示111年12月31日租期屆滿後不再續租，自無民法第4 51條租賃契約之默示更新規定之適用；兩造就系爭房屋既未 有不定期限繼續契約，縱楊壽寶、張福申嗣後交付支票款項 予原告，亦難認係繳納租金，其2人於租期屆滿後不因交付 支票款項即成系爭房屋之承租人。被告另辯稱系爭房屋仍可 施工補強，依憲法第10條規定人民有居住權，於70年間為了 興建SOGO百貨另覓系爭房屋出租予承租戶，原告應繼續出租 房屋予伊云云。查原告雖將其管理之房屋出租予楊壽寶、張 福申，然其等間就系爭房屋所產生之法律關係，仍屬私法上 之契約關係，並不因原告為政府機關而當然有租賃契約以外 之公法上或私法上義務，則雙方之權利義務，即應按照雙方 於締約時所合致之意思表示，與租賃關係之相關約定及法律 規定以為決定，原告於租期屆滿本得不再續租，被告抗辯原 告應續租既無契約或法律上依據，所辯即非可採。 ㈣系爭租約既因租期於111年12月31日屆滿而不存在，被告復未 證明曾與原告另訂租約或有其他占有系爭房屋之正當權源， 自屬無權占有，而被告迄未騰空返還系爭房屋予原告，業如 前述，故原告依系爭租約第8條前段、第11條約定請求楊壽 寶、楊愛群及依民法第767條第1項定請求黃慧祺騰空返還A 房屋，依系爭租約第8條前段、第11條請求張福申等2人騰空 返還B房屋，均屬有據。
㈤再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 民法第250條第1項、第252條分別定有明文。故約定之違約 金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此 項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（ 最高法院79年度台上字第1612號判決意旨參照）。至民法第 250條就違約金之民事性質，區分為損害賠償預定性質之違
約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償 之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人 即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之 多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債 權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履 行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債 之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求 ，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償 ；就懲罰性違約金之約定過高者，法院得依民法第252條酌 減至相當之金額，然違約金之約定是否相當，仍須依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標 準（最高法院83年台上字第2879號判決意旨參照）。查被告 於系爭租約於111年12月31日租期屆滿後，未將系爭房屋騰 空返還原告，是原告依系爭租約第8條、第11條約定，請求 楊壽寶、楊愛群連帶給付自112年1月1日起至騰空返還A屋之 日止之違約金，另請求張福申等2人連帶給付自112年1月1日 起至騰空返還B屋之日止之違約金，均屬有據。且依系爭契 約第8條後段約定，原告得請求之違約金為依原租金各1倍計 付之損害金及懲罰性違約金（合計共2倍，見本院卷第25、2 9頁），足見系爭租約約定懲罰性違約金與其他損害賠償（ 即損害金）並列。而被告無權占有系爭房屋，已如前述，受 有占有使用系爭房屋相當租金之利益，致原告受有損害，是 原告主張其得依上開約定請求以原租金1倍計之損害賠償（ 即損害金），應屬可採。另本院審酌兩造約定上開懲罰性違 約金，係以強制被告履行其騰空返還系爭房屋為目的，確保 債權效力之強制罰，被告辯稱楊壽寶、張福申自72年間起即 向原告承租系爭房屋居住使用，為原告所未爭執，系爭租約 約定年租金24萬4800元（本院卷第23、27頁），另斟酌被告 推遲返還系爭房屋之違約情形，原告因此無法占有使用系爭 房屋所受之損害，及社會經濟狀況等一切情狀，認原告請求 依原租金1倍計算之懲罰性違約金過高，應以0.5倍為適當， 與上開1倍計之損害賠償（即損害金）合計，原告得請求以 原租金1.5倍計之違約金。是原告請求楊壽寶、楊愛群連帶 給付自112年1月1日起至同年5月31日止共15萬3000元（244, 800÷12×5×1.5＝153,000），及自112年6月1日起至騰空返還A 房屋之日止，按日連帶給付1006元（244,800÷365×1.5＝1006 ，元以下4捨5入）之違約金，為有理由。另原告亦得請求張 福申等2人連帶給付自112年1月1日起至同年5月31日止共15 萬3000元（計算式同上，1個月為3萬0600元〈153,000÷5＝30, 600〉），及自112年6月1日起至騰空返還A房屋之日止，按日
連帶給付1006元（計算式同上）之違約金，而原告自行扣減 張福申已兌現之3紙支票合計18萬3600元（即得扣減6個月違 約金〈183,600÷30,600＝6〉）後，原告請求張福申等2人連帶 給付自112年7月1日起至騰空返還B房屋之日止，按日連帶給 付1006元之違約金，亦有理由；逾此範圍之請求，則屬無據 。
四、綜上所述，原告依系爭租約第8條、第11條約定、民法第767 條規定，請求㈠楊壽寶等3人應將A房屋騰空返還原告；㈡楊壽 寶、楊愛群應連帶給付原告15萬3000元，及自起訴狀繕本送 達最後1位被告翌日即112年7月1日（送達證書見本院卷第77 至79頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。楊壽寶 、楊愛群應自112年6月1日起至騰空返還A房屋之日止，按日 連帶給付原告1006元；㈢張福申等2人應將B房屋騰空返還原 告；㈣張福申等2人應自112年7月1日起至騰空返還B房屋之日 止，按日連帶給付原告1006元，為有理由，應予准許；逾此 範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部份，與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額， 予以准許。至原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而 失所依據，不應准許。
六、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條、85條第1項。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日 民事第六庭 法 官 蕭清清
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日 書記官 林家鋐