臺灣臺北地方法院民事判決
111年度重訴字第711號
原 告 李淨男
訴訟代理人 林維毅律師
被 告 李淨東
訴訟代理人 曾國龍律師
被 告 李淨龍
訴訟代理人 李麗森
曾國龍律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年7月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：臺 北市○○區○○街00號，面積108.94平方公尺），應予分割，分 割方法附表二「分割方法」欄所示。
二、原告應補償被告李淨東、李淨龍新臺幣311,405元。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由兩造按附表三所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件請 求分割之不動產係位於本院轄區，應專屬本院管轄。二、被告李淨東前雖曾另案對原告及被告李淨龍提起分割遺產訴 訟（含附表一所示不動產）並經判決確定（本院108年度家 繼字第51號判決、臺灣高等法院110年度家上字第80號判決 ，下稱前案確定判決）；但前案確定判決就附表一所示不動 產（下稱系爭不動產）確定之分割方法為「按附表二所示之 比例維持分別共有」，業經本院調閱上揭判決核閱無訛，核 與本件訴訟係請求將系爭不動產為變價分割，或分割為單獨 所有或分割為新共有關係，訴訟標的並不同，無違反一事不 再理原則。
三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。次 按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法 ，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體 共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但 並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年 度台上字第1797號判決意旨參照）。是當事人主張之分割方
案並非裁判分割共有物訴訟之訴訟標的，縱使變更分割方案 ，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更 。查，原告起訴時原聲明：兩造共有系爭不動產應予變價分 割，所得價金由兩造按附表一所示價金分配比例分配之。嗣 於民國111年12月12日言詞辯論期日以言詞變更聲明為：先 位聲明：兩造共有系爭動產應予變價分割，所得價金由兩造 按附表一所示價金分配比例分配。備位聲明：兩造共有系爭 不動產按臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖 ）方案三之方式分割，原告分得C1，被告二人分得C2，應有 部分各二分之一，C3由兩造共有，應有部分各三分之一（見 本院卷第197頁）。揆諸上開說明，原告聲明縱有更易，訴 訟標的仍為共有物之分割，應認均屬原告補充或更正法律上 之陳述。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造共有系爭不動產，權利範圍各如附表一所示 。因被告長期未經原告同意出租，隱瞞原告出租對象及金額 ，且未將原告應分配之租金交付，原告實難繼續與被告維持 共有。而上開不動產依物之使用目的並無不能分割之情，兩 造亦未約定有不分割之期限，兩造復無法達成分割協議，爰 依民法第823條第1項、第824條第2項第2款規定請求裁判分 割等語。並聲明：⒈先位聲明：兩造共有系爭不動產應予變 價分割，所得價金由兩造按附表一所示價金分配比例分配。 ⒉備位聲明：兩造共有系爭不動產按如附圖「方案三」之方 式分割，原告分得C1，被告二人分得C2，應有部分各二分之 一，C3由兩造共有，應有部分各三分之一。
二、被告則以：兩造因繼承取得系爭不動產，但嗣均已分割為分 別共有，土地部分，應有部分各二十四分之一，建物部分， 應有部分各三分之一。又建物部分早已分成三個單位出租使 用收益中，租金由共有人按比例分配，顯見並無不能原物分 割之情事。且如以變價分割，除拍賣價金通常低於市價外， 亦造成同為共有人之被告喪失每月租金收益，亦因經濟上困 難而無法實行優先承購之權利，明顯減損不動產經濟上效用 ，更損害被告身為共有人利益而有失公平，將使共有人受有 經濟上之不利益，對共有人之情感及生活均將造成巨大影響 ，原告請求變價分割，違反民法第824條原物分割優先之規 定，故建物應予原物分割。至土地部分，則由兩造繼續維持 共有，不用再為分割等語置辯。並聲明：兩造共有系爭不動 產，按如附圖「方案三」之方式分割，由原告分得C1，由被 告二人依應有部分二分之一比例取得C2維持分別共有，共有 部分C3樓梯間由兩造各依應有部分三分之一維持分別共有。
至價差部分，由分得C1者，補償新臺幣（下同）500,000元 （含違建拆除及押租金應分擔額138,728元）予分得C2者。三、本院判斷：
㈠本件請求分割的合法性：
⒈按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能 分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物分割 之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命 為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。 ⒉經查，兩造因繼承而公同共有系爭不動產，有原告提出之土 地及建物登記第一類謄本可稽（印列日期111年4月20日，見 北司補卷第7-11頁）；嗣因兩造另案提起分割遺產訴訟經判 決確定（詳如程序事項二所載），並於本件訴訟中即111年4 月26日完成共有型態變更登記為分別共有；其中建物部分， 兩造每人之權利範圍各三分之一；土地部分，每人之權利範 圍各二十四分之一等情，亦有建物及土地登記第一類謄本、 臺北市土地建物異動清冊在卷可參（列印日期111年8月11日 ，見本院卷第37-45頁）。又系爭不動產並無因物之使用目 的不能分割情形，亦無不能分割之約定，兩造均無爭執，現 兩造就分割方法無法協議，則原告請求法院裁判分割，揆諸 前揭規定，自屬有據。
㈡本件分割方法之酌定：
⒈按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求， 命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人 均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各 共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣， 以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未 受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共 有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2至4項亦定有明 文。又按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當， 法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用 及全體共有人之利益等情形而為適當分割（最高法院88年度 台上字第600號判決意旨參照）。再法院裁判分割共有物， 須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價 值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適 當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。且法 院裁判分割為形成之訴，關於定分割方法，應依職權為公平 之裁量，採取最適當之方法為分割，以符合共有人之利益， 不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院99年度台上字
第1791號判決意旨參照）。末按共有物之分割，如依原物按 應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應 以原物之總價值，按各共有人應有部分算出其價值，再與各 共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人 ，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共 有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額 （最高法院108年台上字第60號判決可資參照）。 ⒉系爭建物採原物分配輔以金錢輔償方式分割為宜，理由如下 ：
⑴系爭建物係位處一樓，正面臨新東街，右側臨巷道；目前以 簡易木板隔間方式分割為三個店面，由右至左分別經營彩券 （兼洗衣店）、蔬果店及全家便利商店；另建物最左側則為 該棟建物之共用樓梯間；各單位之實際面積如附圖「方案一 」所示等情，業經本院於111年10月21日至現場勘驗，並製 有勘驗筆錄在案，且有兩造分別提出之現場勘驗照片（見本 院卷第109-143、153-161頁），及本院囑託臺北市松山地政 事務所測量後製作之土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第 163-167頁），足認系爭建物採取原物分割，客觀上並無困 難，且分割後每個單位有獨立之出入口，並均具單獨出租或 自用之經濟效用，是被告主張系爭建物部分應為原物分割等 語，核屬有據；原告請求變價分割，即無可取。 ⑵原物分割之方式：
本院於履勘現場時，依兩造之意願及系爭建物之現況，囑託 臺北市松山地政事務所作成如附圖4種分割方案；兩造均選 擇採取「方案三」，由原告分得C1部分，被告二人合分C2部 分，並以應有部分各二分之一繼續維持分別共有；另C3部分 係共用樓梯間，則由兩造以應有部分各三分之一繼續維持共 有（見本院卷第197-198頁）。本院審酌兩造之上揭意願， 以及系爭建物目前分成三個店面經營，但每個店面的實際使 用面積並非剛好三分之一；最左側全家便利商店及中間的蔬 果店合計使用面積為62.75平方公尺（29.93+32.82，不含樓 梯間），尚少於被告二人合計應分得之面積67.48（33.74×2 ，不含樓梯間）。復且，上開二個店面均是由被告二人與承 租人訂定租賃契約，其中出租予全家便利商店之租期至120 年10月31日止；出租予訴外人江榮村（即蔬果店）之租期至 113年12月31日止，有租賃契約在卷可查（見本院卷第187-1 93、209-213頁），均尚未屆期，故如將C2分配予被二人， 可避免被告二人因本件分割，而面臨與全家便利商店及江榮 村間違約糾紛。另從原告方面觀之，原告分得系爭建物最右 側C1部分，不僅前方臨新東街，右側復緊臨巷道，屬於邊間
，二側臨路，且C1建物呈完整長方形，並無任何凹凸情形， 與C2前後均凹入而不完整，且僅前面臨路相較，在不動產交 易市場上較具優勢。至C3係共用樓梯間，客觀上仍具共用性 質，應由兩造繼續維持共有等各項考量因素，因認按附表二 所示分割方法，予以原物分割，再就兩造分得部分之市場價 值差異，進行金錢補償（詳後第⑶所述），既得兼顧共有人 間利益之公平、發揮系爭建物之經濟價值，亦與當事人分割 意願相符，應係目前相對完整且最符合共有人利益之分割方 案，爰採為本件分割方法。
⑶金錢補償部分：
①系爭建物扣除性質上仍屬共用空間而應繼續維持共有之樓梯 間（即附圖方案一之A4或方案二之B4、方案三之C3、方案四 之D3）後，將剩餘建物面積平均分割（即每單位33.74平方 公尺）予兩造時（即方案二），每單位之價值並不相當。本 院經兩造合意囑託朝華不動產估價師事務所鑑定（不含B4樓 梯間），該事務所採取比較法，就各項影響因素分析修正後 ，比準戶試算單價以1,301,600元/坪評估；採收益法，比準 戶收益試算單價以1,310,600元/坪評估，再各給予50%權重 ，最後決定比準戶（即B1）單價為1,306,100元/坪（見外放 報告書第25、34、35頁）。再加入修正因素，包括「臨路現 況調整率」、「店面寬度調整率」、「使用效益調整率」等 後，B2（即中間戶）之單價調整為1,227,700元/坪、B3（即 最左側戶）單價調整為1,293,000元/坪。另B1加計臨巷停車 效益1,500,000元；B3加計增建約2.54坪併入室內使用效益1 ,200,000元，最後評估B1之市場合理價格為14,835,281元、 B2為12,534,817元、B3為14,401,530元（見外放報告書第37 -38頁），此有不動產估價報告書可按。
②原告主張上開鑑定意見外加停車空間及違建效益部分，並不 合理，均不應計入等語（見本院卷第441頁）。查： A.停車空間效益部分：
本院審酌前揭鑑定報告據以外加停車空間效益，係以鑑定現 勘時緊臨系爭建物外牆邊停放1台自用小客車之事實為依據 （見外放報告書第2頁）。然該停車處係屬巷道，即令臨停1 台自用小客車尚不影響道路通行，但此空間究非屬合法停車 空間，更非屬分得B1者所可獨占之空間，將之列入價值考量 因素，並非適當。故B1之市場合理價格應回歸鑑定人按比較 法、收益法所評估之原金額即13,335,281元（1,306,100元/ 坪×10.21坪）計算為合理。
B.違建效益部分：
此部分係屬違建空間，本非屬合法建築，雖在拆除前尚具使
用效益，但分得者同時面臨未來須承擔拆除及修繕費用之支 出。本件訴訟於試行和解過程中，兩造曾各自訪價，拆除所 須費用約為95,300元、126,000元（見本院卷第207、235頁 ），即分得B3者未來將面臨須額外支出10餘萬元之拆除違建 費用，因認原告主張將違建使用效益列入價值考量因素並非 適當等語可採。故B3之市場合理價格亦應回歸鑑定人按比較 法、收益法所評估之原金額即13,201,530元（1,293,000元/ 坪×10.21坪）計算為合理。
③被告雖另以若不將上開二效益計入考量因素，對B2不公平等 語（見本院卷第440頁）。然鑑定人按比較法、收益法評估 出比準戶（即B1）單價1,301,600元/坪後，已另外加入修正 因素，包括「臨路現況調整率」、「店面寬度調整率」、「 使用效益調整率」等因素，已將B2位在分割後處於三戶中間 之不利因素考量在內，其單價亦較比準戶（即B1）減價率6% （見外放報告書第37頁），故將上開停車及違建效益排除， 並無違公平原則。
④至原告雖另主張如採附圖「方案三」，則被告二人分得之部 分（即C2）面積係「方案二」之B2+B3面積總合，其使用效 益較高，應另以「方案三」進行估價，原告應無庸補償被告 等語。被告則以「方案二」是一個基本型，這才是以三方分 時，每戶的價差，至於方案三、四只是將被告二人分得部分 合併使用而已，計算價值時應予區隔，不然會有誤導等語。 本院審酌系爭建物本可按附圖「方案二」方式進行原物分割 ，即由各共有人均單獨取得B1、B2、B3，均成為獨立所有， 被告二人願意合併分配，繼續保持共有，則因合併分配所生 之利益本應由分得人享有，各共有人分得物之價值，仍應以 三等分分割後之個別價值計算方屬合理，並較為公平；蓋被 告二人現階段雖仍願繼續維持共有，並請求採附圖「方案三 」之方式分割，但並不排除被告二人日後再度請求分割之權 利，故於計算各分得物價值時，自不應將B2+B3合併使用所 生其他增益列入本件差額補償之考慮因素。是原告請求另為 上述鑑價，核無必要。
⑤又被告另主張應將違建拆除及押租金應分擔額138,728元一併 計入補償金計算等語。查，本件訴訟中試行和解時，為謀求 紛爭一次性解決，建議兩造就「方案二」之B3違建拆除進行 訪價，並考量方案二之B2及B3現出租中，於租約終止時，兩 造尚須面臨押租金退還爭議，經兩造協商後，違建拆除及押 租金退還責任，每人應分擔金額為138,728元（見本院卷第2 50-251頁），但最後兩造未成立和解，原告亦不同意再將上 述違建拆除及押租金應分擔額138,728元之協商結果列入本
件分割補償計算（見本院卷第510頁），本院自不宜再將此 協商過程中之共識列入補償數額之計算因素。故除違建拆除 費用考量如前述外（即前A點所述），關於押租金返還一事 ，則屬債權契約所生之責任，與本件分割共有物無關，不列 入補償金計算因素，此部分留待租賃契約終止時，兩造另行 處理，附此敘明。
⑥綜上，以附圖「方案二」扣除應繼續維持共有之樓梯間（即B 4）後，將剩餘建物面積平均分割（每單位33.74平方公尺） 之方式評估，每單位之市場交易價值各為13,335,281元（B1 ）、12,534,817元（B2)、13,201,530元（B3），總價值為3 9,071,628元，平均每人應分得之價值為13,023,876元。則 原告分得如附圖「方案三」之C1（即方案二之B1）之價值， 多於平均值311,405元（13,335,281元-13,023,876元）；反 之，被告二人合分方案三之C2（即方案二之B2+B3）之價值 ，少於平均值311,405元（13,023,876元×2-12,534,817元-1 3,201,530元），故原告應補償被告二人311,405元。 ⒊土地部分無分割必要：
查，系爭建物既以附表二「分割方法」欄所示分割方法原物 分配予兩造，則兩造自仍須各自持有系爭建物所坐落基地之 相應持分（即應有部分各1/24），方足以維持其等於分割後 各自取得之不動產的完整權利。而兩造共有之系爭不動產， 於起訴時固仍為公同共有狀態，但已於訴訟中即111年4月26 日完成共有型態變更登記為分別共有，其中土地部分，每人 之權利範圍各二十四分之一，亦如前述。準此，系爭土地自 無再為分割之必要，故原告請求將系爭土地一併變價分割， 為無理由。
四、綜上所述，原告請求裁判分割如附表一編號1所示建物，為 有理由，應予准許。又本院審酌上揭各情，認上開建物宜採 原物分割，分割方式如附表二「分割方法」欄所示，爰判決 如主文第1項所示，並命由原告補償被告311,405元。至原告 一併請求裁判分割如附表一編號2所示土地，由於該土地已 訴訟中完成共有型態變更登記為分別共有，兩造每人應有部 分各二十四分之一，且系爭建物採原物分割，兩造須各自持 有系爭建物所坐落基地之相應持分（即應有部分各二十四之 一），方足以維持其等於分割後各自取得之不動產的完整權 利，故原告請求裁判系爭土地，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論述，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部；共同訴訟人，按其人數，平均分 擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者， 法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法第 80條之1、第85條第1項定有明文。本件係因分割共有物而涉 訟，應由兩造按其應有部分比例負擔；又兩造每人之應有部 分比例相同，其等於訴訟之利害關係並無差異，故由兩造按 附表三所示比例分擔訴訟費用，始為公平，附此敘明。 中 華 民 國 112 年 8 月 14 日 民事第一庭 法 官 李桂英
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 14 日 書記官 劉士筠
附表一（原告請求分割不動產及分割方法）：
編號 不動產 共有人 應有部分 價金分配比例 1 臺北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○街00號、權利範圍：全部） 李淨男 三分之一 三分之一 李淨東 三分之一 三分之一 李淨龍 三分之一 三分之一 2 臺北市○○區○○段00000地號土地（權利範圍：8分之1） 李淨男 三分之一 三分之一 李淨東 三分之一 三分之一 李淨龍 三分之一 三分之一
附表二：（本判決分割標的及分割方法）
應分割之不動產標的 分割方法 建號（門牌號碼） 面積 權利範圍 臺北市○○區○○段0000○號（門牌號碼：臺北市○○區○○街00號）建物 108.94平方公尺 原告李淨男：三分之一 被告李淨東：三分之一 被告李淨龍：三分之一 按如附圖「方案三」方式分割，並分配如下： ⒈C1部分（面積33.74平方公尺），由原告李淨男取得。 ⒉C2部分（面積67.48平方公尺），由被告李淨東、李淨龍取得，並按應有部分各二分之一繼續維持分別共有。 ⒊C3部分（樓梯間，面積7.72平方公尺），由原告李淨男、被告李淨東、李淨龍按應有部分各三分之一繼續維持分別共有。
附表三：（訴訟費用負擔比例）
當事人 負擔比例 原告李淨男 三分之一 被告李淨東 三分之一 被告李淨龍 三分之一
附圖：（臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖）