臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第881號
原 告 邱麟
訴訟代理人 張秀夏律師
被 告 茹紹紐
柯榮田
張祥麟
丁進村
共 同
訴訟代理人 梁堯清律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年7月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又原 告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案 之言詞辯論者，應得其同意，同法第262條第1項亦有明定。 查原告起訴時，聲明請求坐落於新北市○○區○○段000地號（ 下稱系爭土地）上，門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號、13 號、15號、17號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）之事實 上處分權人〈即被告劉連娣（與原告成立調解，案列：本院1 11年度移調字第220號）、劉惟筠、花津津（與原告成立調 解，案列：本院111年度移調字第269號）、茹紹紐、徐大為 、徐大明、徐海倫（徐大為、徐大明、徐海倫與原告成立調 解，案列：本院111年度移調字第221號）、唐國寶、李台琴 （與原告成立調解，案列：本院111年度移調字第222號）、 柯榮田、黃淑芬、劉偉民（與原告成立調解，案列：本院11 1年度移調字第188號）、王皆安、洪國興（與原告成立調解 ，案列：本院111年度移調字第275號）、張林玉妹、李章嫻 、李進堂〉將占用系爭土地之地上物拆除騰空，並給付相當 於租金之不當得利（見本院卷㈠第13至15頁）。復追加張祥 麟、李若喬（與原告成立調解，案列：本院111年度移調字 第189號）、丁進村為被告（見本院卷㈠第235至237頁、本院
卷㈡第339頁、本院卷㈢第217頁），嗣撤回對被告劉惟筠、唐 國寶、黃淑芬、王皆安、張林玉妹、李章嫻、李進堂之訴訟 ，經核原告撤回被告部分，被告劉惟筠、張林玉妹、李章嫻 均未經言詞辯論，原告撤回起訴毋需得其同意；被告唐國寶 、王皆安表示同意撤回（見本院卷㈡第331頁、本院卷㈢第253 頁），而原告撤回對被告黃淑芬、李進堂之訴訟部分，則經 本院通知其2人逾10日未提出異議，視為同意撤回。且經本 院會同地政機關人員至現場測量後，原告依新北市新店地政 事務所110年5月24日新北店地測字第1106017725號函附土地 複丈成果圖（下稱附圖），將聲明變更如後述原告主張（見 本院卷㈢第257至259頁）。經核與前開規定，並無不合，應 予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告為系爭土地之所有權人，詎被告丁進村、茹 紹紐、柯榮田、張祥麟竟以其等所有如附表「建物門牌號碼 」所示之違章建築無權占用系爭土地。爰依民法第767條第1 項前段規定，請求被告丁進村、茹紹紐、柯榮田、張祥麟將 附表「建物門牌號碼」地上物拆除，並將占用土地騰空返還 予原告。且被告無權占用系爭土地，係無法律上之原因而受 有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告得依民法第17 9條、第184條第1項規定，請求被告丁進村、茹紹紐、柯榮 田、張祥麟給付自104年8月1日至109年7月31日止，及被告 丁進村自112年8月1日、被告茹紹紐、柯榮田、張祥麟自109 年8月1日起至返還占用土地之日止相當於租金之不當得利等 語。並聲明：㈠被告丁進村應將坐落系爭土地上，如附圖所 示代號A、E面積共80.09平方公尺之第三層地上物（門牌號 碼為新北市○○區○○路00巷00號3樓之地上物及其增建物）全 部拆除，並將上開土地騰空返還原告；㈡被告茹紹紐應將坐 落於系爭土地上，如附圖所示代號B、E、K面積共88.76平方 公尺之第一層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○路00巷00號 1樓之地上物及其增建物）全部拆除，並應將上開土地騰空 返還予原告；㈢被告柯榮田應將坐落於系爭土地上，如附圖 所示代號C、F、H、I面積共92.24平方公尺之第一層地上物 （門牌號碼為新北市○○區○○路00巷00號1樓之地上物及其增 建物）全部拆除，並應將上開土地騰空返還予原告；㈣被告 張祥麟應將坐落於系爭土地上，如附圖所示代號D、F面積共 87.42平方公尺之第二層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○ 路00巷00號2樓之地上物及其增建物）全部拆除，並應將上 開土地騰空返還予原告；㈤被告丁進村、茹紹紐、柯榮田、 張祥麟應分別給付原告如附表A欄所示之金額，及被告丁進
村應自112年8月1日及被告茹紹紐、柯榮田、張祥麟應自109 年8月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另被告 丁進村應自112年8月1日及被告茹紹紐、柯榮田、張祥麟應 自109年8月1日起至返還前開土地予原告為止，按月於次月1 日給付原告如附表B欄所示之金額及自各期給付日之翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈥願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地原所有權人為訴外人陳萬生、陳運婿， 陳萬生、陳運婿於63年間與李益山等人簽訂合建房屋契約書 ，約定由地主陳萬生、陳運婿出具土地使用權同意書給陳萬 生及其經營之萬進被服廠興建包含系爭建物在內之四樓RC集 合式住宅。依約地主陳萬生須將李益山應分得房屋及坐落土 地持分之產權登記予李益山或李益山指定之人，李益山則陸 續出售予被告及其他購屋者。惟房屋完工後，因未按圖施工 致未能核發使用執照，且使原地主陳萬生、陳運婿等人無法 辦理房屋所有權保存登記及土地所有權移轉登記予承購戶。 系爭建物既為起造人即地主陳萬生原始取得，陳萬生業將建 物事實上處分權讓與李益山或李益山指定之承購戶，或嗣後 再由李益山輾轉讓與給承購戶，依民法第425條之1，在系爭 建物使用之期限內，兩造即有推定租賃關係存在，被告自屬 有權占有。縱系爭建物非屬原地主陳萬生出資興建，然系爭 建物經被告向李益山或前手購買並合法占有系爭土地在先， 而地主陳萬生等人將系爭土地所有權讓與原告在後，且系爭 建物占有系爭土地，顯已具備公示之狀態，仍應類推適用民 法第425條之1規定。又系爭土地上之建物近20棟，均為當時 向建商購買之承購戶或後手居住使用，且當初係由承購戶向 建商購買後，因建商未依圖施工等致無法取得使用執照，鄰 里皆知，原告受讓系爭土地時，即有可知悉其占有狀態之公 示性，則系爭建物對現為原告所有之系爭土地，仍具有正當 占有權源。況原告購買受讓系爭土地時，對於被告等承購戶 因系爭建物無法取得使用執照而無法辦理建物及土地產權登 記等情，實難諉為不知，應可推斷原告已默許被告繼續使用 系爭土地，其提起本件訴訟，顯與誠信原則有違，亦屬權利 濫用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地重測前為新北市○○區○○○段○○○○段000○0地號，面積 為4,544.83平方公尺，原為陳萬生、陳運婿共有，於103年1 月9日以判決移轉為登記原因，登記為紀速增所有，又於105 年4月20日以買賣為登記原因，移轉登記為原告所有。
㈡萬進被服廠、陳萬生曾登記為起造人，並以起造人名義在系 爭土地上申請興建房屋，系爭土地使用分區為工業區、建築 用途為廠房、構造種類為RC、層棟戶數為四層三座三間、基 地面積原設計1,411.89平方公尺、建蔽率6.5/10、法定空地 面積392.29平方公尺、其他3833.59平方公尺，並由地主陳 萬生、陳運婿出具土地使用權同意書，該土地地目為田、面 積為4,544平方公尺、同意使用面積為2,583.03平方公尺， 經臺北縣政府（現改制為新北市政府，下同）建設局核發66 建字第632號建造執照。
㈢附表所示地上物未辦保存登記，事實上處分權人及現占有人 分別如附表被告欄所示，各占用系爭土地之面積分別如附表 所示。
四、查原告主張其為系爭土地所有權人，被告無權占用系爭土地 ，依民法第767條第1項前段、第179條、第184條第1項規定 請求被告拆屋還地及給付相當租金之不當得利等情，為被告 所否認，並以前揭情詞置辯，茲敘述如下：
㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而 房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之基地。倘若土地所有人同意其所有土地供他 人使用以興建房屋，此同意之性質於法律上固屬債權契約， 惟此同意之目的既在讓他人於土地上興建永久性房屋，著眼 於經濟效益，以及房屋不能與土地分離而存在之事物本質， 則自得預期並推認土地所有人同意房屋所有人得使用土地至 建物滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了 。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向 他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占 有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上 應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人 亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利， 此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果（最高法院101 年度台上字第224號判決意旨參照）。
㈡再者，基於權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人 為主要目的，及應依誠實及信用方法。雖債權契約僅於當事 人間有其效力，但就具體個案，若土地受讓人明知房屋所有 人係基於與原土地所有人間債之關係，有占有坐落基地之合 法權源，仍受讓該土地，經斟酌當事人間之意思、交易情形 及房屋使用土地之狀態等一切情狀後，認土地受讓人行使所 有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的， 仍應駁回其請求。房屋建竣，基於信賴保護原則、維護交易 安全，衡諸情理，房屋定著於土地之上，若非有合法使用土
地之權源，房屋所有人豈敢甘冒拆屋還地之風險，於土地上 興建永久性房屋，是房屋之公示足使他人具有相當之確信， 認房屋係合法占用坐落基地。同意他人使用土地興建永久性 房屋之土地所有人之後手，既得明確知悉其買受之土地，現 實存在永久性房屋，則土地承買人知悉有房屋後仍予買受， 顯見其願承受該永久性建物坐落其土地上之負擔，依所有權 社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時 ，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，此種利益 狀態顯與最初係未得土地所有權人同意即無權占用土地蓋屋 之情況迥異，自不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地 上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼 受取得人得對房屋使用人主張侵害土地所有權，應拆屋還地 ，實有違公示安定性及物盡其用之原則。
㈢查系爭土地原所有權人陳萬生、陳運婿曾與李益山等人於63 年5月26日簽署合建房屋契約書，約定由陳萬生、陳運婿提 供系爭土地及重測前同地段417-5地號土地，李益山等人則 負責規劃、興建系爭社區，即興建加強磚造樓房、店鋪及公 寓住宅，並負擔設計費、請領建築執照、使用執照、全部工 程之工料費、管理費、稅捐、水電設備等一切費用，建築完 成後，依核准面積，由陳萬生、陳運婿分取總建坪三分之一 、李益山等人分取三分之二等情，有合建房屋契約書在卷可 證（見本院卷㈡第69至71頁），陳萬生、陳運婿亦出具土地 使用同意書，經主管機關核發建造執照，是以陳萬生、陳運 婿既然同意李益山等人於系爭土地興建永久性之系爭建物， 堪認建物興建完成後，建物權利人亦得以該建物占用系爭土 地，直至建物滅失、無法繼續使用之日為止。
㈣復參以系爭建物之48名承購戶，曾對陳萬生、陳運婿、陳進 杉、李正義等4人提起詐欺等刑事自訴，陳萬生等4人經法院 判決犯刑法第304條第1項強制罪確定，有臺灣高等法院83年 度上易字第3863號刑事判決可查（見本院卷㈠第279至305頁 ），堪認被告抗辯系爭建物，因建商未按圖施工而未獲核發 使用執照，地主陳萬生等2人、建商方無法將建物及坐落基 地所有權移轉登記予承購戶乙節，應為可採。由上，可認系 爭建物之承購戶就建物坐落基地並非無權占用，而嗣後由繼 承、贈與或買賣關係輾轉自原始承購戶受讓建物事實上處分 權之買受人，基於上述占有連鎖之原理，就建物所占用之土 地亦得主張有占有、使用之正當權源。
㈤系爭土地嗣因法院判決而移轉登記為紀速增所有，紀速增復 以買賣為原因將系爭土地移轉登記予原告，依原告與紀速增 間之土地買賣契約上所載：「…甲方（即紀速增）聲明本約
簽署時，買賣標的上存有如附件二附圖斜線標示區之地上建 物…」（見本院卷㈡第207頁），足認原告於買受系爭土地時 ，已明確知悉系爭土地其上建有包含系爭建物在內之諸多建 物。系爭土地上之建物共有19棟，計有門牌號1號、7號、9 號、11號、13號、15號、17號、19號、21號、23號、25號、 6號、8號、14號、16號、18號、20號、22號、24號建物坐落 於系爭土地，均為當時向建商購買之承購戶或後手居住使用 ，為被告所陳明在卷（見本院卷㈠第267頁），亦有原告所提 出之空照圖可證（見本院卷㈠第29頁），原告受讓系爭土地 時，已存在上開建物，建物外觀顯然類似，且其坐落位置亦 可見係經一定之規劃、大規模建造而為，自建物之外觀，應 可知存在多年且有人居住使用，建物構造為鋼筋混凝土造， 亦非鐵皮之簡便搭建物（見本院卷㈠第475至481頁），依上 開客觀狀態，尚難認未經系爭土地所有權人之同意，竟能夠 建造完成上開大規模之19棟建物（含系爭建物）。且原告為 建設公司之董事長（見本院卷㈠第343頁），對房屋建築等關 聯事項實為熟悉，購買已有上開建物坐落於上、價值不斐之 土地，衡情難認不予詳查該等坐落緣由而隨意購入，其向系 爭建物住戶詢問、向有關單位查詢相關建築執照，即可知悉 上開建物坐落緣由。是以，系爭土地原所有權人陳萬生、陳 運婿既已同意李益山等人於系爭土地興建建物，李益山等人 並據此興建完工永久性房屋，承購戶非無權占用系爭土地， 且原告明確知悉系爭土地現實存在含系爭建物在內之永久性 房屋而仍予買受，且對系爭建物占有使用系爭土地之緣由亦 難諉為不知，則原告已知悉系爭建物得對系爭土地原所有權 人主張有權占有使用土地，其既明知上情而仍購買系爭土地 ，則依所有權社會化之精神、土地經濟效益及房屋不能與土 地分離而存在之事務本質，自應認土地之繼受取得人原告於 買受取得土地時，亦默示同意容忍系爭建物坐落其上。又系 爭建物自始有權占有系爭土地，而被告之占有權限即源自上 開權限而來，原告知悉上情而仍予買受系爭土地，自應受拘 束，亦難認被告有何民法第148條所定權利濫用之可言。 ㈥綜上，被告係有權占用系爭土地，原告主張被告無權占用系 爭土地，依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，即非 可採。而被告既有權占用系爭土地，則其占用系爭土地即非 「無法律上之原因」，則原告主張依不當得利法律關係請求 被告給付相當於租金之不當得利，自非可採；且既為有權占 有，自亦無不法侵權原告之權利，原告依第184條第1項之規 定，請求被告賠償其無法使用系爭土地之損害，亦屬無理由 。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告拆除 如附表所示之建物，並將各別占用土地騰空返還予原告，並 依民法第179條、第184條第1項規定請求被告給付如附表所 示相當於租金之不當得利及法定遲延利息，為無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據， 應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 8 月 11 日 民事第七庭 法 官 郭思妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 11 日 書記官 謝達人
附圖：
新北市新店地政事務所110年5月24日新北店地測字第1106017725號函附土地複丈成果圖
附表：
編號 被告 建物門牌號碼 複丈成果圖代號 （本院卷㈠第413頁） 占用面積 （平方公尺） 104年8月1日至109年7月31日期間之不當得利（A欄） 按月給付之不當得利 （B欄） 1 丁進村 新北市○○區○○路00巷00號3樓 A、E 80.09 277,913元 4,632元 2 茹紹紐 新北市○○區○○路00巷00號1樓 B、E、K 88.76 401,663元 6,694元 3 柯榮田 新北市○○區○○路00巷00號1樓 C、F、H、I 92.24 402,825元 6,714元 4 張祥麟 新北市○○區○○路00巷00號2樓 D、F 87.42 305,400元 5,090元