臺灣臺中地方法院民事判決
110年度重訴字第607號
原 告 吳宣芃
訴訟代理人 張以彤律師
被 告 包希靜
訴訟代理人 王世宗律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國112年7月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告 於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同 意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第 2項分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應給付原 告新臺幣（下同）621萬0270元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年利率5％計算之利息（見本院卷第13頁） ，嗣於民國111月5月5日原告以民事陳報狀，變更其聲明為 ：被告應給付原告622萬6800元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年利率5％計算之利息（見本院卷第185頁 ），核屬擴張（金額）其應受判決事項之聲明，且被告就此 亦於本院111年5月5日言詞辯論期日當庭表示程序上沒有意 見等語（見本院卷第183頁），並進而為言詞辯論，視為同 意變更，與上開規定核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告因需款孔急乃於110年6月中下旬，透過其友人與原告之 胞弟吳宣宏之介紹，而與原告接洽房地買賣事宜，並表示希 望係以現金給付買賣價金之頭款。兩造遂於110年7月7日達 成合意以總價1000萬元，買受被告所有坐落於臺中市○區○村 段000000地號土地，面積192平方公尺，權利範圍127/1000 ，及其上同段建號9806號之建物（即門牌號碼：臺中市○區○ ○街00○0號，建物面積144.27平方公尺、附屬建物面積18.04 平方公尺，權利範圍全部）；同段建號9808號建物，建物面 積182.3平方公尺，權利範圍176/1000之不動產(下稱系爭不
動產)。當日(即110年7月7日）原告授權吳宣宏當場交付現 金35萬元予被告，作為部分買賣價金之給付。 ㈡兩造於110年7月8日簽訂系爭不動產之買賣契約，原告乃配合 被告急用現金之需求，即(1)被告要求第一期簽約款金額為5 0萬元匯入履約保證專戶(台新國際商業銀行建北分行，帳號 ：00000-000000000)。(2)第二期款項285萬元改依現金方式 給付，不進入履約保證專戶。是以，原告於110年7月7日所 給付之35萬元，加計簽約當日（即110年7月8日）再給付現 金250萬元，兩造在特約地政士嚴翊方見證下，由被告當場 收受並確認簽收原告給付第二期款項現金285萬元（即35萬 元＋250萬元＝285萬元）。系爭第一期簽約款金額50萬元，原 告亦已如期存入履約保證專戶內，被告依約應交付嚴代書收 執一切過戶所需之證件。惟地政士準備辦理系爭不動產之過 戶登記事宜期間，竟發現被告所提供系爭不動產之土地所有 權狀與地政機關所登記之權狀字號不同，致無從辦理系爭不 動產之過戶。地政士遂將上情通知被告後，被告於110年7月 19日向臺中市中正地政事務所，再重新申請換發新版系爭不 動產之土地所有權狀。然110年8月2日被告竟寄送臺中進化 路郵局第119號存證信函予原告，稱其「尚未收取第二期款 」、「只取得現金13萬元」等不實惡意言論，主張解除系爭 不動產買賣契約，實令原告感到錯愕不已。原告乃以板橋埔 墘郵局248號存證信函，回應被告並催促被告應履行契約， 換發新版權狀，以辦理後續所有權移轉登記之作業。 ㈢詎料，被告於收受前揭存證信函後，竟向臺中市中正地政事 務所撤銷申請換發新版權狀案【收件字號：110年度正普登( BB05)字第139800號】，嗣經地政士線上查詢後通知原告。 原告始知被告恐自始並無出售系爭不動產之真意，而刻意以 舊版不動產權狀交付，原告恐受被告設局詐騙。原告復於11 0年8月27日以板橋埔墘郵局第258號存證信函，再次定期催 告被告於文到七日內儘速履行系爭不動產買賣契約第4條等 相關義務，如被告置若罔聞，逾期不履行，原告將依系爭不 動產買賣契約第8條第1項規定解除契約，不另通知。被告於 110年9月3日收受前揭第258號存證信函後迄今，均未依該通 知履行系爭不動產買賣契約，是兩造系爭不動產買賣契約已 依前揭板橋埔墘郵局第258號存證信函（見本院卷第53至59 頁）通知解除，惟被告迄未返還原告已付買賣價金，原告迫 於無奈只得依法提出本件起訴。
㈣為此，依系爭不動產買賣契約第8條第1項、民法第254條、第 259條等規定請求被告返還原告已交付之系爭不動產買賣價 金285萬元、遲延違約金2萬6800元及解約違約金335萬元，
合計622萬6800元（計算方式詳後述）。並聲明：⒈被告應給 付原告622萬6800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、對被告抗辯之陳述：
㈠原告業依系爭不動產買賣契約履行其賣方之義務，即支付被 告系爭不動產買賣價金之第一、二期款，被告以「110年8月 2日臺中進化路郵局第119號存證信函」（即原證4）主張解 除契約，並非合法：
⒈原告於110年7月7日已先給付被告斡旋訂金35萬元，惟被告 將此斡旋訂金35萬元中之22萬元包紅包給介紹人魏開洪， 此有臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第30246、39639號 不起訴處分書1紙在卷可佐。又原告為配合被告高額現金 之需求，已於110年7月8日再交付被告現金250萬元，由被 告親筆簽收，並於系爭不動產買賣契約暨契約附件上用印 、簽署無訛，此部分證人嚴翊方在「第一次」刑事偵查作 證時(110年10月12日)，已明白證稱「伊有看到吳宣芃交 付給包希靜250萬元」等語，核與一般房屋交易款項簽收 之常情相符。又原告依兩造合意已於110年7月9日將50萬 元匯入指定之履約保證帳戶內，足見原告均已依約履行其 賣方義務，並無違約之情事。惟在該次偵查庭後，原告及 其委任律師在偵查庭外遭2、3名黑道人士威脅；而證人嚴 翊方則在檢察官「第二次」傳喚作證時無故未到庭，而其 係在檢察官「第三次」傳喚作證時改口稱「確認第2次應 該沒有拿錢，系爭不動產買賣契約書後面手寫的補充條款 是依雙方同意講好後，伊才手寫幫忙多加這一條，但沒有 看到買方有拿250萬元給屋主」等語。併參佐被告在地政 士辦理過戶期間多有威脅之行為，本件應可合理懷疑被告 有設局訛騙原告現金之嫌疑。
⒉系爭不動產買賣契約第3條、第4條約定，被告依約應於110 年7月8日備齊一切過戶所需之證件並完成用印手續交付予 特約地政士嚴翊方收執，且非經原告同意，不得向特約地 政士要求取回證件、終止委託或直接向有關機關申請案件 撤銷等行為，又被告應無條件配合出面協辦或補蓋印鑑、 補換證件等行為，不得藉故拖延拒絕或要求任何補償。以 上，均為被告應依系爭不動產買賣契約約定所應履行者， 否則即屬違約。詎被告竟無故於110年8月2日向地政機關 申請撤回系爭不動產土地所有權狀之補發（見本院卷第79 頁），又無端以前揭第119號存證信函（即原證4）之不實 內容，分別向原告、仲介及第一建經公司主張解除系爭不 動產買賣契約，並要求返還印鑑證明、系爭不動產房屋所
有權狀等情事，顯然違反上開不動產買賣契約之約定，彰 彰甚明。
⒊承上，原告既已依約給付被告現金285萬元，又匯款50萬元 至系爭履約保證專戶內，僅餘尾款665萬元未給付，被告 未能自系爭履約保證專戶取得買賣價金（除尾款貸款665 萬元部分外)，此為不動產買賣價金信託制度設計使然， 殊不能因此評價為原告未給付除尾款之買賣價金（臺灣高 等法院102年度重上字第191號判決參照）。又契約一經成 立，買賣雙方均應受其拘束，除當事人間有保留解除權之 特別約定，及法定解除契約之原因外，不能任意解除，且 係以不違約之一方，始有權為解除契約之意思表示。準此 ，被告以前揭原證4存證信函主張解除契約，自非合法。 ㈡原告以「110年8月27日板橋埔墘郵局第258號存證信函」（即 原證7）主張解除契約，自屬合法有據：
⒈被告無故違約在先，又於110年8月2日無端以前揭原證4所 示存證信函主張解除契約，原告於收受原證4存證信函後 ，隨於110年8月16日以板橋埔墘郵局第248號存證信函（ 即原證5）催促被告應即時配合特約地政士用印及履行契 約。詎被告於110年8月20日收受前揭原證5存證信函後， 仍置若罔聞，原告遂於110年8月27日再以前揭原證7存證 信函，依系爭不動產買賣契約第8條之相關規定，定七日 期限催告被告依約履行，並陳明逾期則解除兩造間系爭買 賣契約，不另行通知。
⒉基上，被告已於110年9月3日收受前揭原證7存證信函後， 未於110年9月11日前依約履行，則原告解除權行使之意思 表示於110年9月3日已到達被告，發生合法解除之效力。 易言之，原告以前揭原證7存證信函主張解除契約，自屬 合法有據。至被告後於111年6月22日方以民事答辯二暨調 查證據聲請狀之送達，作為其向原告解除系爭不動產買賣 契契約之意思表示，縱令原告於111年6月23日收受上開書 狀，然系爭不動產買賣契約業經原告於110年9月11日已合 法解除，自無再生解除契約效力之餘地。
㈢原告已依民法第254條及系爭不動產買賣契約第8條第1項前段 規定解除系爭不動產買賣契約，被告自應返還買賣價金285 萬元：
⒈系爭不動產契約既因被告拒絕交付系爭不動產所有權狀， 致生給付遲延之情事，原告自得依系爭契約第8條第1項前 段規定催告被告履行，亦得行使解除契約之權利。是經原 告以前揭原證5存證信函催告，被告仍置若罔聞，即有不 能履行系爭契約之情形，從而，原告於110年8月27日寄發
前揭原證7所示存證信函通知被告解除契約，乃合法有據 ，並於110年9月10日發生解除之效力，屬可歸責於賣方( 即被告)之事由，致本契約解除。
⒉申言之，系爭契約既經合法解除，溯及於訂約時失其效力 ，依民法第259條第2款規定，兩造互負回復原狀之義務， 即應回復契約成立前之原狀，故被告已受領原告之買賣價 金共285萬元之現金，自負有返還之義務，從而，原告依 民法第259條第2款及系爭不動產買賣契約第8條第1項約定 ，請求被告返還已給付現金價金共285萬元，即有理由。 ㈣被告另應依系爭不動產買賣契約第8條第1項前段約定賠償原 告遲延違約金2萬6800元：
⒈被告依約應於簽約時交付系爭建物及土地所有權狀正本之 產權移轉所需文件予特約地政士，且在未經雙方同意之情 況下，自文件交付日起至買賣契約完成(或解除)日止，被 告亦不得直接向有關機關申請案件撤銷之行為。然被告竟 先故意提供舊版土地所有權狀予特約地政士，致無法辦理 過戶事宜。嗣又在未經雙方同意之情況下，恣意向地政機 關撤回系爭不動產土地所有權狀之補發申請，可見被告在 斯時（110年8月2日）即違反其賣方義務甚明。 ⒉蓋查，原告既已就兩造間系爭不動產買賣契約，分別於110 年7月7日、7月8日交付現金共計285萬元之買賣價金、， 又依在110年7月9日將第一期款(簽約款)50萬元，匯入指 定之履約保證帳戶內。基上，原告已付價款為335萬元無 訛。則被告應依系爭不動產買賣契約第8條第1項前段約定 ，每逾一日按原告已付價款萬分之二計算遲延給付違約金 ，即自110年8月2日起違約至110年9月11日解除前止，計 算遲延違約金為2萬6800元（335萬元×2/10000×40天＝2680 0元）賠償予原告，洵屬有理。
㈤被告應依系爭不動產買賣契約第8條第1項後段約定賠償原告 違約金335萬元：系爭買賣契約第8條前段，係約定被告給付 遲延時之違約賠償，第8條後段則係約定契約解除之違約賠 償，二者成立之要件並不相同，且未有被告於違約時若經原 告解除契約後僅須給付解約違約金即可之約定，而被告給付 遲延責任於有遲延情形時即產生，自不因事後原告行使契約 解除權而受影響，原告自得各別主張。則被告應依系爭不動 產買賣契約第8條第1項後段約定，賠償原告違約金335萬元 為是。
三、被告則以：
㈠被告至110年8月2日止因僅收到系爭不動產買賣價金13萬元， 原告並未依系爭不動產賣賣契約所示日期（即110年7月8日
）將第二期款285萬元匯入履保帳戶，顯有違約。至於系爭 不動產買賣契約特約事項之記載：賣方因個人資金急用需求 ，雙方合意本案其中價金貳佰捌拾伍萬，由賣方現金簽收， 不入履保帳戶等語，惟實際上並無該價金285萬元之交付， 是以，原告既未依誠信原則履行契約，即應認原告有違約之 情事，是被告進而提出刑事告訴並解除本件不動產買賣契約 ，應屬合法。縱使被告於110年8月2日解除契約不合法，惟 被告亦應已取得解除契約權，則被告本於已取得解除契約權 之地位，復於111年6月22日之解除本件買賣契約合法。 ㈡再者，契約解除權之行使屬於不違約之一方，已如前述。本 件不動產買賣契約就特約事項並未實際交付價金285萬元， 此等事項影響後續雙方契約義務甚鉅，其重要性不言可喻。 又檢察官不起訴處分書中亦認被告所辯即原告未於系爭契約 書當天實際交付250萬元現金與事實相符，自難僅憑系爭契 約書簽收欄有被告簽名一節，遽認原告確有110年7月8日給 付250萬元現金給被告之事，上情亦有代書嚴翊方於鈞院及 臺灣台中地方檢察署110年偵字第30246號偵查中之證述可佐 。原告既迄未就其有給付285萬元予被告之事實具體舉證， 則原告於本件不動產買賣契約即有違約之情事，原告何能主 張其屬不違約之一方始能主張之契約解除權，是以，原告於 110年9月11日所為之解除系爭不動產買賣契約，並不合法。 ㈢原告既未於簽立系爭不動產買賣契約當日現場給付價金285萬 元，則原告請求被告返還買賣價金285萬元，即屬不合法。 ㈣本件係原告未給付285萬元而違約在先，則被告依最高法院10 8年度台上字第1954號、104年度台上字第1151號民事判決意 旨，主張同時履行抗辯，被告即屬未違約，原告請求違約金 335萬元即不合法，且有違約金過高之情形。又原告將違約 金一次損害賠償即遲延違約金併列，則能否謂上開違約金為 損害賠償總款預定性違約金，而非懲罰性違約金，已非無疑 。故原告請求遲延違約金2萬6800，亦不合法。 ㈤綜上所述，本件原告請求無理由。並聲明：⒈原告之訴及假執 行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
四、本件兩造間不爭執之事項：
㈠兩造就原證1至12號，形式上真正不爭執。 ㈡兩造就本件不動產買賣糾紛，分別另向臺灣臺中地方檢察署 提起詐欺告訴案件，業經該署檢察官以110年度偵字第30246 號、第39639號為不起訴處分，嗣被告不服提起再議，亦業 經臺中高分檢以111年度上聲議字第1921號處分駁回再議確 定在案。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：
㈠被告於110年8月2日以前揭原證4存證信函主張解除系爭不動 產買賣契約，是否合法？
㈡承上，如不合法，則原告於110年8月27日以前揭原證7存證信 函依據系爭不動產買賣契約第8條第1項及民法第254條之規 定，於110年9月11日解除系爭不動產買賣契約，是否合法？
㈢如原告解除系爭房地不動產買賣契約為合法，則原告依民法 第259條規定請求被告返還買賣價金285萬元，是否有理由？ ㈣原告得否另依系爭不動產買賣契約第8條第1項規定，另請求 被告給付「遲延違約金2萬6800元」及「解約違約金335萬元 」？
六、本院得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求( 參見最高法院72年度台上字第4225號民事裁判意旨)。另認 定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據 時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項 事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實 者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為 推定之判斷(參見最高法院93年度台上字第2058號民事裁判 意旨)。再負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證 事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之 他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事 實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係 ，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提 出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍 應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡 其證明責任(參見最高法院93年度台上字第2058號民事裁判 意旨)。
㈡次按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義 務。民法第367條定有明文。原告主張兩造於110年7月7日達 成合意以總價1000萬元，買受被告所有系爭不動產，當日並 授權吳宣宏當場交付現金35萬元予被告，作為部分買賣價金 之給付。嗣兩造於110年7月8日簽訂系爭不動產之買賣契約 ，原告乃配合被告急用現金之需求，即(1)被告要求第一期 簽約款金額為50萬元匯入前揭履約保證專戶。(2)第二期款
項285萬元系爭不動產之買賣契約改依現金方式給付，不進 入履約保證專戶等情，並提出系爭不動產之買賣契約書、買 方動撥買賣價金協議書等件（見本院卷第23至35頁）為憑， 上開書證形式上真正復維兩造所不爭執，已如前述。其次， 被告亦自承系爭不動產係透過魏開洪介紹認識吳宣宏致促成 系爭不動產買賣，但僅自吳宣宏處收到13萬元現金等情，復 參酌魏開洪於另案（指前揭110年度偵字第30246號、第3963 9號詐欺案件）偵查中陳稱：伊因為居間介紹吳宣芃向被告 包希靜購買系爭房屋，所以確有取得包希靜給的22萬元現金 等語（見偵字第39639號卷第186頁），足徵原告確有交付現 金35萬元之事實。
㈢至於原告主張其於簽約當日（即110年7月8日）再給付現金25 0萬元予被告云云，此為被告所否認，按諸首揭說明及民法 第367條規定，原告就其主張已交付250萬元之事實，自應負 舉證之責。原告雖提出被告已於系爭不動產買賣契約暨契約 附件上用印、簽署無訛，以及證人嚴翊方曾在「第一次」刑 事偵查作證時(即110年10月12日)，已明白證稱「伊有看到 吳宣芃交付給包希靜250萬元」等語（見偵字第30246號卷第 59頁）為憑。然查，證人嚴翊方於110年12月16日再次作證 時，改口證稱：伊印象中第1次（即110年7月7日）簽約買方 這邊有給現金，第2次（即110年7月8日）應該沒有拿錢，上 次作證是因為很緊張，後來回去想一想，確認第2次應該沒 有拿錢，系爭契約書後面手寫的補充條款是依雙方同意講好 後，伊才手寫幫忙多加這一條，但沒有看到買方有拿250萬 元給屋主等語（見偵字第30246號卷第91頁）。其次，證人 嚴翊方亦於本院到庭結證稱：（上開285萬元是否現金交付 予包希靜？）雙方是自行交付，我沒有看到等語（見本院卷 第333頁）。再者，觀諸系爭契約書後面手寫的補充條款記 載：「參、賣方因個人資金急用需求，雙方合意本案其中價 金貳佰捌拾伍萬，由賣方現金簽收，不入履保帳戶。」等語 ，及買方動撥買賣價金協議書中載明：「因賣方需事先動撥 履保專戶內之款項，故買賣雙方合意依下列方式動撥買賣價 金：㈠不存入履保專戶：買方依契約規定應存入之第貳期款 計貳佰捌拾伍萬元，變更如下：買方直接給付予賣方，不存 入履約保證專戶。」等語（見本院卷第27、35頁），足徵兩 造確有合意將系爭不動產買賣價金之第2期款改為買方直接 給付予賣方，而不存入履約保證專戶，且給付日期雙方約定 為110年7月8日。惟是否確有交付款項285萬元之事實，則由 主張有交付之原告舉證之，其中35萬元交付事實，已如前述 ，且原告及吳宣宏均自承110年7月8日在場者為兩造及吳宣
宏、嚴翊方計4人，而證人嚴翊方證述沒有看到買方有拿250 萬元給屋主等語，則其證言自無法證明有交付250萬元之事 實，又原告另提出其與其配偶吳庭萱合作金庫銀行東埔里分 行之帳簿內110年6月30日、110年7月9日之交易資料，然其 所示交易資料尚難遽認與系爭250萬元有直接關連，故原告 主張其於110年7月8日交付250萬元予被告云云，迄今仍未舉 證證明之，是原告主張其已依約給付現金250萬元，尚乏憑 據，不足採信。
㈣承上所述，原告既未依約於110年7月8日交付250萬元予被告 ，已如前述，則原告顯未依約履行給付買賣價金之義務，又 契約一經成立，賣買雙方均應受其拘束，除當事人間有保留 解除權之特別約定，及法定解除契約之原因外，不能任意解 除，且係不違約之一方，始有權為解除契約之意思表示。準 此，原告以原證7所示存證信函通知被告解除契約，自非合 法。是原告依系爭不動產買賣契約第8條第1項、民法第254 條、第259條等規定請求被告返還原告已交付之系爭不動產 買賣價金285萬元、遲延違約金2萬6800元及解約違約金335 萬元，合計622萬6800元，殊乏憑據，不足採信。七、綜上所述，原告主張其已依約交付現金250萬元予被告，而 被告違約未按期履行產權移轉登記云云，尚乏證據，並無可 採。從而，原告依系爭不動產買賣契約第8條第1項、民法第 254條、第259條等規定請求被告給付622萬6800元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 11 日 民事第六庭 法 官 夏一峯
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 11 日 書記官 陳建分