臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第1166號
原 告 陳君婷
訴訟代理人 許啟龍律師
張雅蘋律師
被 告 李冀青
訴訟代理人 李建群
洪惠平律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國112年7月18日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告壹佰萬伍仟參佰伍拾元，及自民國一一〇年十月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾參萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬伍仟參佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年2月22日向被告購買門牌號碼桃 園市○○區○○路○○段000巷000弄00號房屋（下稱系爭房屋）及 所坐落土地，然系爭房屋4樓、5樓天花板水泥塊分別在110 年3月14日、110年5月7日突然龜裂、掉落，發生2次崩塌， 原告於第1次崩塌隔日即110年3月15日即向被告之父親亦為 兩造買賣契約被告之代理人李建群致電告知前揭情事，惟李 建群於第2次崩塌前與泥作師傅到系爭房屋確認現場崩塌狀 況後避不見面，原告只能請維修廠商查看系爭房屋崩塌情形 ，評估是否可維修並報價，經廠商告知原告，系爭房屋4樓 、5樓頂板鋼筋早已蝕毀壞多年，已經重大影響房屋結構及 居住安全，惟被告及李建群均避不處理。系爭房屋經桃園市 土木技師公會鑑定系爭房屋4、5樓鋼筋斷裂、水泥（混凝土 ）塊掉落之原因係混凝土中氯離子含量過高導致，已構成物 之瑕疵，爰依民法第360條；同法第359條、第179條；同法 第227條、第226條第1項之先後順序，請求擇一判決被告損 害賠償或返還減少之價金，並先為一部請求等語，並聲明： ㈠被告應給付原告新臺幣（下同）100萬5,350元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告在簽立買賣約前即對系爭房屋詳細查看，當 時並無瑕疵存在，被告及被告父親亦明確告訴原告係以現況
交屋，並未對原告作出任何品質保證，原告援引民法第360 條請求損害賠償者殊屬無據。又被告一家人居住系爭房屋十 餘年，從未發生水泥塊掉落情形，從未進行對4、5樓天花板 進行修繕，不存在故意不告知瑕疵之事，原告購買房屋前曾 詳細查看，被告亦坦然讓原告充分檢查房況，難謂被告有故 意或過失不告知房屋有瑕疵之情事，亦無故意或過失之可歸 責事由，不負債務不履行責任。系爭房屋建成於82年8月11 日，起造人於建造房屋時無混凝土氯離子含量標準之規定， 對建築物究竟會產生何種影響亦不清楚，難謂系爭房屋建造 時因違反建築法規而有瑕疵。另被告前在露台搭建鐵皮棚架 ，在交屋前5樓露台樓板並無積水之問題，待被告父親接獲 原告表示有天花板水泥塊掉落，回到系爭房屋樓頂時，發現 原告已將原先之鐵皮棚架拆除，自行進行過整修工程，原告 之行為已造成房屋樓頂結構改變，原告施工亦有可能影響原 先樓頂之結構，同時造成樓頂排水之障礙，實可推斷係起因 於原告自己行為所造成，而難苛求被告負瑕疵擔保責任，原 告請求減少價金亦乏依據。又被告出售原告之價格已較鄰近 之房屋售價便宜，買賣總價尚包含建物旁約23坪之空地，即 原告支付之價金中相當大部分為購買土地，原告主張減少價 金實失事理之平等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之 聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假 執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第119、134、234、252；並依兩 造意見整理如下）：
㈠、原告於109年2月22日向被告購買系爭房屋，買賣價金465萬元 ，被告於109年3月19日將系爭房屋交付並移轉登記予原告。㈡、系爭房屋鋼筋鏽蝕，先後於110年3月14日、110年5月7日崩塌 掉落水泥塊；原告於110年5月7日委託律師發存證信函表示 系爭房屋4、5樓有混凝土崩落情形。
㈢、系爭房屋建成於82年8月11日，本件訴訟進行中社團法人桃園 市土木技師公會鑑定報告指出系爭房屋5樓試體平均氯離子 含量為0.86kg/立方米，4樓試體平均氯離子含量為0.746kg/ 立方米，而83年之氯離子含量國家標準為不得超過0.6KG/立 方米，104年之氯離子含量國家標準為不得超過0.6KG/立方 米為0.15KG/立方米。
㈣、被告係於101年2月15日取得系爭房屋及土地所有權。㈤、據網路上查得系爭房屋所在地附近實價登錄資料，被告售予 原告之房屋、土地之單位價金已低於附近同時期建成同社區 他房屋之單位價金。
四、本院之判斷：
原告主張系爭房屋4、5樓屋頂板混凝土中氯離子含量過高， 致生屋頂板鋼筋斷裂、混凝土掉落而影響結構安全之瑕疵， 請求減少買賣價金、債務不履行之損害賠償等語，為被告以 前詞所拒。茲就兩造爭點分別論斷如下：
㈠、按依民法第373條前段規定，買賣標的物之利益及危險，自交 付時起，均由買受人承受負擔。又依民法第354條第1項前段 、第2項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人 並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣 之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或 請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告 知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。 ㈡、系爭房屋4、5樓部分有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，且缺 少被告所保證之品質：
1.系爭房屋4樓及5樓之天花板於110年3月14日、110年5月7日 發生水泥塊崩塌掉落之情事，為兩造所不爭執（見不爭執事 項㈡），而本件經囑託桃園市土木技師公會就系爭房屋4樓、 5樓鋼筋斷裂、水泥掉落原因為何為鑑定，經公會鑑定技師 會同原告並委託惠凱材料檢測中心（桃園實驗室）至現場取 樣以進行氯離子檢測、中性化及抗壓強度試驗，取樣位置為 系爭房屋4樓之樑取樣4處、5樓之樑取樣3處，其鑑定檢測結 果：施工所採用之混凝土氯離子含量太高（即一般所的海砂 屋），會使混凝土內之鋼筋腐蝕膨脹，導致混凝土保護層剝 落。鑑定技師於會勘當天發現標的物4、5樓頂板混凝土保護 層大面積之剝落，且裸露鋼筋嚴重鏽蝕甚至斷裂，經惠凱材 料檢測中心取樣及進行氯離子含量檢測結果，5樓三個試體 之氯離子含量平均為0.846kg/m³、4樓四個試體之氯離子含 量平均為0.746kg/m³。依據國家標準「CNS 3090 A2042（預 拌混凝土）」第19節（新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量 規定）（民國83、87、104年修訂版），規定「依據民國83 、87、104不同年份修訂之版本，鋼筋混凝土須分別小於0.6 、0.3、0.15g/m³（依水溶法）」。本案4、5樓頂板經樣取 檢測結果，氯離子平均含量均已超過規範所規定之最大值0. 6kg/m³甚多，且剝落之混凝土塊厚度經量測大於2.5分，已 造鋼筋外露繡蝕且無保護層之情況。因此研判，標的物4、5 樓鋼筋斷裂、水泥（混凝土）掉落之主要原因係混凝土中之 氯離子含量過高所致等語，並有鑑定紀錄照片可稽（見本件 外附鑑定報書第4頁、附件六照片編號01至07），可知系爭 房屋4、5樓混凝土氯離子含量均高於83年、87年及104年氯
離子含量規定之國家標準。復依前開鑑定報告書所載：本案 鑑定標的物4、5樓混凝土氯離子平均含量已超過0.6kg/m³， 且現況鑑定標的物樓層頂版已有混凝土剝落、鋼筋外露、鏽 蝕、斷裂之情形，經評估混凝土頂版之損壞具有結構安全顧 慮等語（見前揭鑑定報告第5頁），足認系爭房屋因混凝土 氯離子超過標準值，現狀上已影響建物之建築結構安全。 2.又系爭房屋之不動產買賣契約書所附不動產標的現況說明書 （下稱系爭現況說明書)第11項「建築改良物是否曾經做過 海砂屋檢測」項目中，被告雖勾選「否」；然系爭現況說明 書第24項「是否曾有鋼筋外漏水泥剝落之情事」項目中，被 告亦勾選「否」等情，有系爭現況說明書在卷可查（見本院 卷第29頁）。然本件另就系爭房屋4、5樓掉落水泥（混凝土 ）塊處是否有經過修補乙節囑託桃園市土木技師公會為鑑定 ，其鑑定結果為：依據鑑定技師現場檢視標的物剝落混凝土 塊發現，部分剝落之混凝土中呈現兩種不同顏色，且存在非 原澆置混凝土之修補材料，因此判定，標的物4、5樓掉落（ 混凝土）塊處確實有經過修補行為等語，並有鑑定物照片紀 錄可參（見未附卷鑑定報告書第4頁，附件六照片編號8至10 ），依上開鑑定報告之結果及分析並鑑定紀錄照片，足見系 爭房屋4、5樓發生本件剝落水泥塊之情事之前，已有混凝土 剝落之情形，房屋所有權人為覆蓋水泥剝落處而施作厚度達 2公分非鋼筋混凝土之修補材料。且被告自陳於101年取得系 爭房屋後居住系爭房屋10餘年，惟觀諸前揭照片中該修補之 非鋼筋混凝土修補材料並無超過10年陳舊之象，應為近期所 為施作；佐以系爭房屋4、5樓氯離子含量高達0.846kg/m³、 0.746kg/m³之情形，而被告出售系爭房屋前，屋齡已20年， 當已發生鋼筋鏽蝕、混凝土塊剝落之情形，被告居住系爭房 屋10年期間，應無可能從未發生水泥塊掉落之情，此不僅足 認被告辯稱接手系爭房屋後從未對系爭房屋4、5樓天花板進 行修補工程云云，顯不可採；亦可知系爭現況說明書第24項 「是否曾有鋼筋外漏水泥剝落之情事」項目中，被告所勾選 「否」一節，應非真實，足認缺少被告所保證之品質。 3.承上，氯離子含量超過標準會侵蝕鋼筋結構，造成鋼筋氧化 鏽蝕、膨脹，對於建物之居住安全造成威脅。依一般社會觀 念，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用 並具備符合一般品質之安全性，而房屋之混凝土氯離子含量 倘過高，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，且為 交易大眾所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經過增加其 危險性，不論主、客觀之價值與效用均有減損。則房屋混凝 土中氯離子含量過高，已對於房屋結構安全造成影響，自有
減少或欠缺一般房屋所應具有之通常效用，應認為物之瑕疵 ，兩造所簽訂之不動產買賣契約未有特別約定排除此部分瑕 疵（見本院卷第21至29頁）。則系爭房屋缺少被告所保證之 品質，業經認定如前，且系爭房屋混凝土氯離子含量過高， 足以對房屋結構安全造成影響，且目前現況已有結構安全顧 慮，自屬物之瑕疵，原告主張被告應負民法第354條關於物 之瑕疵擔保責任，應屬有據。
4.被告雖抗辯：系爭房屋建成於82年8月11日，起造人於建造 房屋時無混凝土氯離子含量標準之規定，對建築物究竟會產 生何種影響亦不清楚，難謂系爭房屋建造時因違反建築法規 而有瑕疵云云。系爭房屋建築完成時，政府雖未就混凝土中 氯離子含量制定國家標準，此或因當時尚不具備此方面之知 識使然，然建物含有高度氯離子，短期內可能會使牆面滲出 白色痕跡即俗稱壁癌，長期可能會加速腐蝕鋼筋，造成混凝 土塊剝落，嚴重損害房屋之結構體，縮短房屋之壽命，影響 住戶之安全，房屋所有權人於社會大眾具備此一知識、進而 制定國家標準後，再以該房屋作為交易商品流通於市面，即 應受現今國家標準之規範，始能符合社會大眾對於買賣標的 物所應具備通常效用之期待。被告所辯上情，尚不足取。 5.被告另抗辯系爭房屋於109年4月10日前即交予原告，交付時 並無房屋天花板水泥塊崩落之情形，被告在交付買賣標的物 予原告後，危險便移轉予原告，原告於接收房屋後將5樓原 先之鐵皮棚架拆除，進行大規模整修工程，其施工實有可能 影響82年即建成之老舊建物樓頂結構，系爭房屋上發生之危 險應由原告自己負擔云云。惟民法第373條之立法理由係以 「謹按買賣之標的物，於其交付前，因天災及其他不可抗力 而滅失毀損者，損失應歸何人負擔，古來學說聚訟，各國立 法例亦不一致，此所謂危險擔保之問題是也」，是其利益及 危險之分擔係以因有天災或其他不可抗力而發生滅失毀損之 情形，其利益損失應歸何人負擔之問題。本件為瑕疵擔保責 任之問題，並無涉及天災或其他不可抗力致生毀損滅失之情 形，被告以系爭房屋已交付原告，危險應由原告負擔而不負 瑕疵擔保責任云云，實無足採。又系爭房屋氯離子含量過高 ，屬有減少房屋價值、通常效用之瑕疵，且缺少被告所保證 之品質，業如前述，至氯離子含量過高之原因，究為使用海 砂或其他原因，並不影響系爭房屋確有前開瑕疵之認定，被 告質疑系爭房屋水泥剝落為原告拆除系爭房屋5樓鐵皮棚架 拆除並為房屋整修所致，並未提出證明以實其說，所辯顯無 可採。
㈢、原告得請求被告賠償之損害：
1.系爭房屋氯離子含量過高，屬有減少房屋價值、通常效用之 瑕疵，又缺少被告所保證之品質，且系爭房屋4、5樓發生本 件剝落水泥塊之情事之前，已有混凝土剝落之情形，房屋所 有權人為覆蓋水泥剝落處而施作厚度達2公分非鋼筋混凝土 之修補材料，業如前述，再參被告出售系爭房屋時系爭房屋 4、5樓之照片已呈現重新粉刷油漆之狀態（見本院卷第295 、297頁），綜以上情，應認原告主張被告於售屋前為求遮 掩水泥剝落之情形，而將系爭房屋為整修等情，尚非無據， 則被告既明知系爭房屋已有鋼筋鏽蝕、水泥塊剝落情事，卻 未真實告知原告房屋狀況，且企圖掩飾，原告主張被告故意 不告知瑕疵，堪予採信。
2.按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故 意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。所謂不 履行之損害賠償，係指不完全給付之損害賠償而言，應適用 民法第227條規定。賠償範圍，則依民法第216條定之。系爭 房屋經鑑定關於修復費用部分略以：「本案鑑定標的物4、5 樓混凝土氯離子平均含量已超過0.6kg/m³，且現況鑑定標的 物樓層頂版已有混凝土剝落、鋼筋外露、鏽蝕、斷裂之情形 ，經評估混凝土頂版之損壞具有結構安全顧慮，考量鑑定標 的物混凝土為同時且一次性澆置，具材料一致及共同性，建 議修復原則如下：依據原設計圖回復原有結構安全度。應由 專業建築師或技師依據原設計圖說，規劃標的物4、5樓（3 樓頂板以上）拆除方法及程序，並委由合法開業之營造廠商 負責拆除及重建作業，以確保鑑定標的物之結構安全。依據 新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊（中華民國109年 二月修訂版）第7.2章節修復、補強及補償費用之編列原則 以及附冊四新北市建築工程損壞修復單價表内容編列，且考 量民國109年至今111年原物料及人工成本增加，修復費用已 參考中華民國統計資訊網營造工程物價指數及其年增率修正 ，修復費用約為324萬4,774元」等語（見未附卷鑑定報告書 第5頁），堪認系爭房屋因氯離子過高之瑕疵，所需修補費 用為324萬4,774元，自為填補原告所受損害所需。是原告依 民法第360條請求被告負損害賠償責任，而一部請求被告請 求賠償100萬元5,350元，為有理由，應予准許。 3.至被告另抗辯原告於買受系爭房屋時，已低於附近房地出售 之市價云云，惟被告有故意不告知物之瑕疵者之情事，原告 依民法第360條規定本得請求不履行之損害賠償，系爭房屋 所需修復費用應為填補原告所受損害所需，與被告出售系爭 房屋是否已低於市價無涉，是被告此節所辯，亦不足採。
㈣、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5％，此觀民法第229條第2項、第233條第1項前 段、第203條規定甚明，原告自得據此規定，請求加付法定 遲延利息。查原告之民事起訴狀繕本係於110年10月7日送達 被告，此有送達證書存卷可查（見本院卷第93頁），則其請 求被告給付自110年10月8日起算法定遲延利息，並無不合。五、綜上所述，上訴人依民法第360條規定，請求被告給付100萬 5,350元，及自110年10月8日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，為有理由，應予准許。至於原告另主張依民法 第359、第179條、第182條第2項、同法第227條、第226條第 1項為請求部分，與上揭請求有理由部分，係以單一訴之聲 明，主張多數訴訟標的法律關係，請求法院擇一為有利於其 之判決，則原告上開請求既屬有據，本院無庸就其餘部分再 予審酌，併此敘明。
六、兩造陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合 ，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 8 月 8 日 民事第三庭 法 官 張世聰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 9 日 書記官 張詠昕