臺灣新竹地方法院民事判決
111年度重訴字第88號
原 告 孫錦培
訴訟代理人 劉雅萍律師
被 告 陳霈甄
陳淑珠
上二人共同
訴訟代理人 洪坤宏律師
受訴訟告知
人 陳輝勲
上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國112年7月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告二人應給付原告新臺幣壹仟萬元，及自民國一一一年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告二人負擔。
本判決於原告供擔保新臺幣參佰參拾肆萬元後，得假執行。但被告二人如以新臺幣壹仟萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序事項
按「當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有 法律上利害關係之第三人。」「告知訴訟，應以書狀表明理 由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人。前項書狀 ，並應送達於他造。」民事訴訟法第65條第1項、第66條定 有明文，本件被告具狀聲請對系爭土地之仲介人員陳輝勲（ 下逕稱姓名）告知訴訟（卷第99-100頁），本院已將歷次庭 期通知陳輝勲，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、兩造於民國111年4月14日就被告二人共有（持分各1/2）之坐 落新竹縣○○市○○○段○○○○段00000地號土地（下稱系爭土地） 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約)，買賣總價新臺幣 （下同）2,728萬元，分別為簽約款500萬元、完稅款1,500 萬元、尾款728萬元。原告於次日即111年4月15日匯款500萬 元至被告陳霈甄設於國泰世華銀行竹科分行帳號0000000000 00帳戶內，以支付第一期簽約款，此有系爭契約書、匯款申 請書回條聯可稽（卷第15-27頁）。待土地增值稅、契稅稅 單核下繳清後，原告即可支付第二期完稅款。
㈡、詎料，原告於111年4月28日經被告之仲介即受訴訟告知人陳
輝勲通知，始知被告竟已於111年4月26日將系爭土地移轉登 記予第三人林祺斌（下逕稱姓名），被告早已將系爭土地先 行出賣予林祺斌，竟惡意隱瞞上開重要交易資訊，一地二賣 。原告於111年5月3日以新埔中正郵局第23號存證信函催告 被告限期回復原狀繼續履行系爭契約（卷第33-35頁），然 被告逾期不理。系爭契約因可歸責於被告之事由而陷於給付 不能，爰依民法第226條第1項、第256條、系爭契約第9條第 2項，以起訴狀繕本之送達解除兩造間系爭契約，並依民法 第259條第1款規定請求被告返還已受領之價金500萬元。㈢、此外，系爭契約第9條第2項約定「賣方如有違反本約各項義 務者，即為賣方違約。買方得訂相當期限催告履行，逾期如 未履行，買方得解除本契約，賣方除應將已收價款退還外， 並應同時賠償與已收價款同額之違約金。」被告將系爭土地 一地二賣並已移轉登記予林祺斌，係屬可歸責於被告之事由 致違約，經原告以存證信函限期催告履行未果，爰依上開約 定，請求被告賠償與已收價款同額之違約金500萬元。 ㈣、否認被告所辯：陳輝勲為原告之仲介或代理人、兩造簽訂系 爭契約時原告已知悉被告有前契約尚未解除、陳輝勲自被告 收取272萬8千元差價云云，被告並未就其所辯舉證以實。況 原告為意識清楚、有社會經驗之人，焉有可能明知被告有前 契約且未解除之情形下，甘冒損失500萬元而簽訂系爭契約 之理。被告惡意一地二賣，所辯無非意圖模糊本件焦點、捏 詞推卸責任，不應予以酌減違約金。
㈤、並聲明：⑴被告二人應給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費 用由被告等負擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行（卷第447頁 ）。
二、被告則答辯以：
㈠、不爭執兩造間於111年4月14日簽訂系爭契約，被告已受領原 告給付第一期簽約款500萬元；亦不爭執前於110年11月12日 與林祺斌簽訂買賣契約（下稱前契約），將系爭土地以總價 2,400萬元出售，林祺斌已付清全部價款，110年11月17日付 1,200萬元、111年2月下旬付1,200萬元，被告已於111年4月 26日移轉登記所有權予林祺斌。
㈡、然否認應返還原告價金500萬元及應給付違約金500萬元，因 原告明知被告有前契約尚未解除，仍甘冒風險與被告締約， 原告亦應有歸責原因。緣以：
⒈兩造之買賣仲介陳輝勲，完全知悉系爭土地已先出賣與林祺 斌，前契約並未解除仍在履約階段，但有爭議之事（爭議內 容即：系爭土地經劃定為「璞玉計畫」之「台灣知識經濟旗
艦園區」開發案徵收範圍，林祺斌已付清全部價款，被告亦 已將過戶所需證件交付代書，但林祺斌未立即過戶，反稱系 爭土地不在徵收重劃範圍及土地套繪問題，於111年3月底至 4月初，向被告提議減價400萬元，被告則希望賠償24萬元合 意解除契約，但林祺斌不同意），被告陳霈甄對此爭議不知 所措，遂向陳輝勲徵詢意見，陳輝勲卻以話術矇騙，稱其可 以幫忙解決重劃範圍及解約問題，保證3日內找到新買主云 云，被告陳霈甄陷於誤認再另簽契約應無大礙，故於111年4 月11日簽訂委託銷售契約書，同意以2,592萬元委託陳輝勲 銷售系爭土地，陳輝勲旋又以話術稱土地目前不在重劃區內 ，若不調降價格難以成交，被告乃同意降為2,455萬元委託 銷售，此有委託銷售契約書、契約內容變更合意書可證（卷 一第55-57、75頁）。陳輝勲果然在簽署委託銷售契約書後3 日內通知被告陳霈甄已找到新買家。
⒉於111年4月14日簽約當日，陳輝勲竟又再次詐騙被告陳霈甄 ，稱須支付對買方具影響力之買方親暱友人價差273萬元， 該親暱友人才肯促成交易。被告陳霈甄誤以為真，而將價金 提高為2,728萬元。在收到原告111年4月15日匯款500萬元後 ，當日下午即在陳輝勲開車載送下前往國泰世華銀行竹北分 行臨櫃領取現金300萬元並將其中272萬8千元交付在車上等 候之陳輝勲，此有被告陳霈甄提領300萬元現金之取款憑條 可證（卷第193頁）。
⒊孰知林祺斌嗣後並不同意解約，逕自辦理系爭土地所有權移 轉登記，導致被告勢必對原告違約。此際陳輝勲一改之前熱 心態度，反與訴外人胡清蓮以原告代理人身分出面與被告協 商，被告始察悉是陳輝勲、胡清蓮（改名胡櫪方）藉機詐取 金錢。是以，扣除遭原告代理人陳輝勲詐取之272萬8千元後 ，被告實際收取原告簽約金為227萬2千元。故原告請求被告 返還價金500萬元應屬無據。
⒋被告給付不能，原告亦有歸責原因，已如前述。且自111年4 月14日簽訂系爭契約起，至原告111年5月3日通知解除契約 之日止，其間僅經過短短20日，原告亦未證明其受有何等損 害，故請求被告賠償違約金500萬元實屬過高，被告請求法 院依民法第252條核減至相當之數額。
⒌甚者，除陳輝勲及胡清蓮共同利用系爭契約賺取差價外，原 告亦非無共同詐取被告金錢之嫌，否則當其在法庭聽聞伊以 每坪10萬元價格購買被告每坪9萬元即願出售之系爭土地時 ，卻無驚訝、憤怒反應，反而與其所謂不熟之陳輝勲交頭接 耳。
㈢、並答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受
不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張兩造間於111年4月14日簽訂系爭契約，原告以總價2 ,728萬元向被告購買系爭土地，被告二人持分各1/2，原告 已於111年4月15日匯款500萬元至被告陳霈甄國泰世華銀行 帳戶以支付第一期簽約款：但被告一地二賣，先已於110年1 1月12日與林祺斌簽訂前契約，以總價2,400萬元出售，並已 於111年4月26日將系爭土地所有權移轉登記予林祺斌，現在 被告確已對原告給付不能等情，為被告所不爭執，並有系爭 契約書、原告匯款申請書回條聯、被告與林祺斌間之前契約 書、林祺斌名義之土地謄本在卷可稽（卷第15-29、109-123 頁），復經本院於111年度全字第18號假扣押事件中依職權 向新竹縣竹北地政事務所函調被告與林祺斌間所有權移轉登 記案卷核閱屬實（全字卷第63-110頁），故此部分事實應可 先予認定。
㈡、按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害。」「債權人於有第226條之情形時，得解除其 契約。」民法第226條第1項、第256條定有明文。又按「契 約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或 契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付 物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時 起之利息償還之。…」民法第259條第1、2款亦規定甚明。系 爭契約第9條第2項亦約定「賣方如有違反本約各項義務者， 即為賣方違約。買方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行 ，買方得解除本契約，賣方除應將已收價款退還外，並應同 時賠償與已收價款同額之違約金。」準此，本件因可歸責於 被告之事由一地二賣，且已將所有權移轉登記予林祺斌，致 對原告給付不能，故原告依前引規定解除系爭契約，請求被 告返還已受領之價金500萬元、違約金500萬元、及自起訴狀 繕本送達之翌日即111年5月19日起（卷第37-39頁），至清 償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准 許。
㈢、被告固辯稱陳輝勲為原告之仲介或原告之代理人，陳輝勲對 被告施以詐術，騙走272萬8千元等語，則為原告及陳輝勲所 否認。經查：
⒈被告所謂陳輝勲為原告之仲介或代理人云云，然本件僅被告 與陳輝勲簽署委託銷售契約書、契約內容變更合意書，原告 本身則未與陳輝勲簽署任何契約，亦未同意給付報酬。再者 ，據陳輝勲、胡清蓮各自具結證述內容，均可知陳輝勲與原 告不熟，是胡清蓮之母親與原告相熟，原告家族從事土地買
賣行業，陳輝勲為胡清蓮帶看系爭土地，由胡清蓮轉知原告 系爭土地情況，並透過胡清蓮向原告報價每坪10萬元，經原 告同意後，由胡清蓮陪同原告到代書事務所簽訂系爭契約（ 卷第220-227頁）。準此，在被告違約情形下，胡清蓮要求 被告之仲介陳輝勲偕同找尋被告出面處理，並無不合理之處 。原告本人於新竹地檢署111年度他字第1619號詐欺案件偵 查中向檢察官陳述「我請仲介陳輝勲介紹，我想買土地投資 ，我跟陳輝勲不熟，他有介紹我這塊地等語」（卷第169頁 ），應係指被告委託之仲介陳輝勲替被告向原告介紹土地。 故被告辯稱陳輝勲已轉換為原告單方之代理人云云，過於牽 強。從而，被告引用民法第224條履行輔助人之故意過失、 第217條過失相抵等規定資為抗辯，並無足採。 ⒉至於被告所述陳輝勲對其詐騙過程，僅有提出被告陳霈甄與 陳輝勲（LINE名稱「大衛陳」）LINE對話紀錄、被告陳霈甄 臨櫃提領現金300萬元之國泰世華銀行存摺內頁、取款憑條 為據（卷第189-193頁）。
⑴然LINE內容（卷第59-74頁）顯示： ①於111年4月（下同）6日下午5:59，被告陳霈甄主動以LINE電 話聯絡陳輝勲，自此時起截至15日之前，並無具意義之完整 對話，絕大部分為LINE電話而無文字可稽，故不明所以。 ②於15日當日，陳輝勲於下午1:09傳送原告匯款500萬元之匯款 單回執聯予被告陳霈甄，直到同日下午5:23被告陳霈甄才再 次與陳輝勲通話，內容亦不明所以。
③於20日，陳輝勲詢問「姐：妳那邊好了？」被告陳霈甄則回 以「還沒」。雙方即進行LINE電話，內容不明，陳輝勲於下 午5:59表示「姐：我的立場並不是什麼問題，而是信用無價 ，希望妳能體諒!」。
④於22日，被告陳霈甄於下午9:19表示「我已經用盡所有的力 氣可是對方林先生他不願意解約他說如果解約的話我這邊賠 償的會很大所以我真的我無能為力了!今天很累了!我們明天 再說了」，此日對話結束。
⑵本院觀諸上述①②③④對話，既未見陳輝勲提及前契約之解約問 題，亦未見被告陳霈甄有任何一字一句指責陳輝勲悖於承諾 未幫忙解決與林祺斌間解約問題，被告陳霈甄反而承認自己 已無能為力解決解約問題。本院審酌若陳輝勲果有對其詐稱 可以幫忙解決前契約，致其誤信而一地二賣，又若陳輝勲果 有向其收取272萬8千元鉅額差價，衡情被告陳霈甄在已陷於 對原告違約之境地下，豈會對陳輝勲全無一字一句指責、抱 怨，及立刻要求陳輝勲退還金錢？由此可以推知，被告陳霈 甄在14日簽約前確實沒有告知陳輝勲其一地二賣情事。上開
③所示陳輝勲詢問「姐：妳那邊好了？」被告陳霈甄回以「 還沒」，是指陳輝勲詢問被告陳霈甄其應申請印鑑證明及權 狀之事是否辦好了，並非詢問被告陳霈甄其與林祺斌之前契 約是否處理好了，此情亦為被告陳霈甄於刑案偵查中所自承 （卷第317頁），可見被告陳霈甄迨至20日確定無法交出權 狀等證件以供原告過戶時，才吐露實情，告知陳輝勲證件權 狀在林祺斌的代書那邊。
⑶同一份LINE內容接續顯示：
⑤於23日下午1:02，陳輝勲為被告陳霈甄代擬文字內容通知林 祺斌之代書暫緩過戶、將委請律師處理之意旨，被告陳霈甄 則回以感激之貼圖。同日下午5:55，陳輝勲提醒被告陳霈甄 「姐：記得如有任何人在ILNE跟妳說什麼，妳都要截圖下來 當證據，而妳不要回應!保全自己最好的方式。」被告陳霈 甄亦回以「了解」。
⑥於26日上午11:48，陳輝勲對被告陳霈甄下通牒「你可能要找 律師了，謹此告知!」及於下午7:50表示「姐：要怎麼處理 ，我也不知道？」後，被告陳霈甄則回稱「這邊還在協商中 ，也和大姐再商量怎樣才可以圓滿!」
⑦於27日上午10:37，被告陳霈甄主動聯繫陳輝勲，表示「我告 訴你的就是我已經請琳請炳那邊購貨了（應為「我已經請林 祺斌那邊過戶了」之誤），那你這邊我們就要約時間來談一 下吧」。
⑧於28日上午5:45，陳輝勲主動聯繫被告陳霈甄，表示「按正 常成（程）序走下去，你所說的協商我不懂，履行合約就對 了！」
⑷本院觀諸上述⑤⑥⑦⑧對話，被告陳霈甄對陳輝勲依然沒有任何 指責、抱怨、及要求退還鉅額金錢。即使陳輝勲已對其下通 牒「你可能要找律師了」，仍無反擊，僅表示還在與對方協 商。甚者，被告陳霈甄告知陳輝勲其已經將系爭土地過戶予 林祺斌後，僅要求與陳輝勲約時間談一下，然陳輝勲則不客 氣地要求被告陳霈甄履行合約。基上觀察雙方反應態度，衡 情應係被告陳霈甄自知理虧，無法反擊，只能軟言要求談一 談。是以，被告所提LINE對話紀錄，不足以作為對被告有利 認定之依據。
⒊被告陳霈甄固有於111年4月15日下午提款現金300萬元之事實 ，且被告陳霈甄持用之門號0000000000手機與陳輝勲持用之 門號0000000000手機，當日下午通聯及上網歷程之基地台位 置交疊出現在國泰世華銀行竹北分行附近處，為陳輝勲所不 否認，並陳稱：當日下午確實有在附近商圈活動，在家樂福 樓下剪頭髮、用餐、然後工作進行商圈訪查等語（卷第279
頁）。然查：
⑴被告陳霈甄陳稱：陳輝勲開他的車載我跟我孫子一起去銀行 領錢，我在光明六路國泰世華銀行領300萬元出來，領錢之 後就回到我竹北市○○路000號的店裡，我點了272.8萬元給他 ，他拿了現金之後很快就走了等語（卷第267頁）。本院詳 觀國華世華銀行取款憑條下緣由電腦打印之紀錄，被告陳霈 甄係於14時30分14秒提領現金300萬元（卷第427頁），而自 銀行所在之竹北市○○○路0000號，至被告陳霈甄經營之竹北 市○○路000號精品屋，距離僅1.1公里，車程僅約3分鐘，自 被告陳霈甄持用之門號0000000000手機基地台位置觀察，被 告陳霈甄於14時31分46秒時離開國泰世華銀行所在之光明六 路89號7樓基地台範圍，於14時35分53秒進入竹北市縣○○○街 00號基地台範圍，於14時38分43秒入竹北市○○街0號基地台 範圍，15時23分44秒進入竹北市○○街000巷0號基地台範圍（ 卷第337頁），然而，對照於陳輝勲持用之門號0000000000 手機，自13時53分04秒起至16時12分49秒止，始終在竹北市 ○○街000號3樓頂基地台範圍，從未離開（卷第339頁），下 一個基地台即17時01分39秒在新竹縣○○鎮○○路○○段000號2樓 頂。由是可知，被告陳霈甄提領現金離開銀行後之移動，並 非由陳輝勲開車載送，陳輝勲亦未隨被告陳霈甄到文信路36 8號精品屋，否則豈有被告陳霈甄已移動數個基地台範圍， 而陳輝勲猶在同一個基地台範圍之理。
⑵因被告陳霈甄係提領大額現金，故銀行行員有對客戶進行關 懷提問，本院觀之由銀行行員手寫之關懷提問單記載「文信 路精品店、買賣土地第1期、Z000000000」（卷第427頁下半 部）均屬被告陳霈甄之個資，可見被告陳霈甄乃經營文信路 精品店之人。本院審酌一般精品店內應有裝設監視器，以避 免精品遭竊或者與顧客發生糾紛時以利自保，若依被告陳霈 甄所述「陳輝勲開他的車載我跟我孫子一起去銀行領錢，領 錢之後就回到我竹北市○○路000號的店裡，我點了272.8萬元 給他，他拿了現金之後很快就走了」為真，則自111年4月15 日交付金錢起至陳輝勲同年月26日告知「你可能要找律師了 ，謹此告知!」止，不過僅僅經過12日，被告陳霈甄應能保 全其店內監視器畫面作為佐證，然實則付之厥如。況被告陳 霈甄所述在精品店內點鈔交付陳輝勲之說法，亦與其歷次書 狀所載將現金交付『在車上等候』之陳輝勲不同，被告陳霈甄 所述不一。
⑶本院復經陳輝勲同意後，向財團法人金融聯合徵信中心調取 陳輝勲往來金融機構名稱後向金融機構函查，陳輝勲在112 年4月14日起至111年5月15日止一個月內亦無大額入帳之紀
錄（卷第182、201-205頁及證物袋內銀行回函）。 ⑷綜上，雖被告陳霈甄有領取300萬元現金之紀錄，但無法證明 領取後有交付陳輝勲272萬8千元之事實。
㈣、至於被告所辯稱於111年4月11日簽訂委託銷售契約書同意以2 ,592萬元出售後，陳輝勲旋又以話術使其同意降為2,455萬 元云云。經查：
⒈被告陳霈甄底價1坪9萬元，陳輝勲擬為其開價1坪9.5萬元， 故111年4月11日簽署委託銷售契約書記載委託銷售價格2,59 2萬元（1坪9.5萬元），同日同時簽署契約內容變更合意書 降低委託銷售價格為2,455萬元（1坪9萬元），為不動產仲 介業常見銷售手法，目的在於先提示高價之委賣價格予潛在 買方，測試潛在買方是否同意，若同意，即以高價成交，仲 介亦可收取較高報酬，若潛在買方不同意而予殺價，仲介亦 可假意為雙方折衝，最終以底價成交，仍是在賣方所能接受 之價格範圍內，難謂此種銷售手法是詐騙被告。 ⒉實則陳輝勲是向原告開價2,728萬元（1坪10萬元），原告既 然同意，陳輝勲自然樂觀其成，坐收更多報酬。本院審酌被 告陳霈甄乃經營精品店之人，乃有豐富商業經驗之人，充其 量是多給仲介佣金或私底下包個大紅包，豈會容忍陳輝勲或 一個無名無姓之「買方親暱友人」完全侵吞其多賣之數百萬 元價金？亦殊難想像。
㈤、至於被告另抗辯按已收價款同額計算之違約金500萬元過高， 請求酌減乙節，經查：
⒈契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行 債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定 其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金， 此觀民法第250條之規定自明。是系爭契約第9條第2項約定 ，應屬賠償總額預定性之違約金。
⒉約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此規定係 賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並 平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職 權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實 ，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義 所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約 自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己 履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等 主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債 務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基 於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如 何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該
違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本 旨，此有最高法院93年度台上字第909號判決意旨可資參照 。
⒊本件被告雖抗辯違約金過高，然僅以：自111年4月14日簽訂 系爭契約至原告111年5月3日通知解除契約，其間不過經過2 0日，原告亦未證明受有何等損害等語為由，別無其他佐證 。然本院參酌稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢系統， 111年度不動產買賣業之淨利率為17%，換算金額為4,637,60 0元（計算式：27,280,000×17%＝4,637,600），加計原告為 處理本件糾紛、解除契約、保全已支付之第一期款所耗費之 成本，本院認並無證據支持違約金過高而得予以酌減之餘地 。
㈥、綜上審認結果，本件因可歸責於被告之事由（一地二賣並已 移轉登記予林祺斌），致給付不能，原告依民法第256條規 定及系爭契約第9條第2項約定，以起訴狀繕本之送達被告作 為解除系爭契約之意思表示，並依民法第259條第1款及系爭 契約第9條第2項請求被告返還已受領價金500萬元及自起訴 狀繕本送達翌日即111年5月19日（卷第37-39頁）起至清償 日止按年息5%計算之利息，為有理由；原告另依系爭契約第 9條第2項約定，請求被告賠償與已收價款同額之違約金500 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之 利息，亦為有理由，均應准許。
四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核 無不合，爰各酌定相當擔保金額後併准許之。 五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 8 月 15 日 民事第二庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 16 日 書記官 曾煜智