臺灣新竹地方法院民事判決
111年度簡上字第124號
上 訴 人 陳照
訴訟代理人 洪桂如律師(法律扶助)
被上訴 人 施宗仁
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年7
月22日本院新竹簡易庭111年度竹簡字第12號第一審判決提起上
訴，本院於民國112年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面除與原審陳述相同茲予引用外，另補稱： 原為家族所有、所在位於新竹市○區○○街00巷0號整棟共1～5 樓（下稱系爭房屋。本判決論述之系爭房屋其範圍係指全棟 共5樓，與原判決論述之系爭房屋其範圍係專指1樓，有所不 同），各有建號，瘖啞之上訴人設籍於系爭房屋2樓（此樓 層建號為新竹市○○段○○段000○號、層次面積為38平方公尺、 附屬建物陽台面積為2.97平方公尺，現所有權人為中華民國 ，登記原因為：拋棄，見原審卷第137頁），但系爭房屋1～3 樓皆為上訴人住所，系爭房屋1樓為客廳及廚浴、2樓無廚浴 而只有臥室，高齡逾80歲之上訴人，爬不上3樓，生活上無 法僅單獨使用設籍所在之2樓，也就是無法依照原判決結果 ，單獨切割返還系爭房屋1樓（此樓層建號為新竹市○○段○○ 段000○號、層次面積為38.01平方公尺，歷經本院109年度司 執字第3990號執行，現所有權人為上訴人，登記原因為：拍 賣，原因發生日期為：民國110年4月28日，登記日期為：11 0年5月18日，見原審卷第25頁），經原審指定111年3月14日 言詞辯論期日並訊問證人即上訴人弟弟陳爵星、證人即上訴 人弟弟陳大事之子陳雲壤2人，茲由該2名證人在庭證述：【 因為上訴人弟弟陳大事（已故）積欠上訴人父親陳朝久（已 故）關於買賣系爭房屋坐落基地即新竹市○○段○○段00○0地號 、同段44之2地號土地持分，父子倆之間於70幾年間因此發 生買賣關係《本判決於論述時，簡稱：A事件買賣關係》；又 系爭房屋於70幾年間起造後，上訴人父親陳朝久也曾與子女 們為特別約定，房子必須讓上訴人終身住到死亡為止《本判 決於論述時，簡稱：B特別約定事件》。陳大事於64年間再婚 ，對象是訴外人楊明霞（上1人係被上訴人法拍取得產權之 前手），然因上訴人弟弟陳大事相較於其他手足，有取得較 多之土地持分，也就是取得系爭房屋其坐落土地持分比例達
5分之3，所以上訴人父親陳朝久有交代陳大事，陳大事可以 依照其能力而為分期給付A事件買賣關係之價金，也就是前 開土地登記名義人雖為上訴人舅舅鄭震巽，但土地實際所有 人為上訴人父親陳朝久。而於A事件買賣關係中，倘若遇有 上訴人弟弟陳大事於父親陳朝久過世後，仍有A事件買賣價 金未付清時，則經彼父子倆於生前業已約定，全部未付之買 賣價金抵付於上訴人賃居於房屋之租金《本判決於論述時， 簡稱：C事件租賃關係》。上訴人弟弟陳大事於A事件買賣關 係之初，有按月給付新臺幣（下同）1萬元於上訴人父親陳 朝久，上訴人弟弟陳大事於108年6月30日死亡為止，亦均有 持續履行C事件租賃關係之義務而提供系爭房屋1～3樓給上訴 人居住使用無誤。所以：上訴人與弟弟陳大事之間存在『無 償』之約定，亦即上訴人已給付終其一生之房屋租金完畢《本 判決於論述時，簡稱：系爭約定，亦即原判決論述之系爭約 定》】，以上各事件相當明確，雖訴外人楊明霞陷系爭房屋1 ～3樓於法拍窘境，然上訴人確實一直住在裡面，拍賣公告上 也寫的很清楚，被上訴人經評估後仍拍定買受，基於繼受取 得暨後手權利不得大於前手之法理，上訴人因系爭約定而屬 於有權占有之人，則被上訴人應該不得對上訴人請求騰空遷 讓及請求給付相當於租金之不當得利才對，惟原判決卻反此 認以：姑且不論系爭約定之真偽，依照民法第425條（第2項 ）規定，該未經公證又期限逾5年或未定期限之系爭約定， 不受買賣不破租賃之保護，並據此判決：上訴人應自系爭房 屋1樓（詳細門牌號碼：新竹市○○街00巷0號）騰空遷讓返還 於被上訴人，前開遷讓返還履行期為1個月，及上訴人應自1 10年4月28日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人914元 ，暨為得執行之宣告（見原判決主文第1、2、3、6項，下併 稱：原判決不利於上訴人之判決結果部分），原審適用法律 有錯誤，因為現行民法第425條第2項係88年4月增訂、公告 ，89年5月5日始為施行，不能溯及既往適用，本件舉凡於A 事件買賣關係、B特別約定事件、C事件租賃關係及系爭約定 ，明顯都是發生於70幾年間，如此違誤之判決結果，會造成 29年次、時日無多之上訴人，難以安身立命，故至少也要推 遲履行期間等語，爰上訴聲明：原判決廢棄（應指原判決不 利於上訴人之判決結果部分廢棄）、被上訴人於原審之訴及 其假執行之聲請均駁回、歷審訴訟費用均由被上訴人負擔。二、被上訴人方面則以：其實本件老太太是住在系爭房屋2樓， 被上訴人經由法拍而取得系爭房屋1樓，是資源回收之場所 ，此有原審卷附現場彩色照片為證，本件老太太不能這樣隨 意主張，拒絕遷讓及拒絕給付相當於租金之不當得利等語，
資為抗辯，爰答辯聲明：如主文所示。
三、經本院聽取兩造陳詞及調查全部卷證，暨依職權於112年3月 3日以函囑託老人福利法主管地方機關即新竹市政府查明回 覆：「老人陳照於112年3～4月間，是否有獨居於系爭房屋1 樓或系爭房屋2樓，又若蒙屋主同意，請一併查明1樓及2樓 兩處之上一樓層即系爭房屋3樓，是否為空屋？」（見本院 卷第81頁函稿），結果如下：
（一）關於上訴人所謂A事件買賣關係，非為真正： 1、所稱買賣之意義及成立，按買賣者，謂當事人約定一方移 轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物 及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條 第1項、第2項定有明文。可知買賣雙方於買賣關係之成立 ，必須有標的及價金之同意。查，系爭房屋層次共5樓， 最上層之4～5樓這兩個層樓，4樓格局跟2樓一樣，是臥室 ，5樓格局則跟1樓和3樓一樣，是客廳及廚浴，沒有睡覺 用的房間，4～5樓目前為訴外人陳朝久之七子陳廷侯在住 （見本院卷第68～69頁筆錄及本院卷第75頁查詢資料）， 而其中3樓現為中華民國所有並為財政部國有財產署管理 （見原審卷第139頁謄本及本院卷第69頁筆錄），且據新 竹市政府於112年5月8日派員實地查訪，上訴人於111年12 月6日因病故由案家安置於機構即新竹市私立佑安護理之 家，112年4月6日從機構返回後，獨居於系爭房屋1樓及2 樓這兩個樓層，1樓為客廳、廚房、盥洗室，2樓為臥室， 目前上訴人為獨居老人，穩定使用新竹市衛生局長照送餐 服務，生活自理能力尚可，經社工詢問家屬無須提供獨居 老人志工關懷服務，該府後續辦理錄案列冊（見本院卷第 105頁新竹市政府112年5月11日覆函），可見上訴人目前 獨居之範圍，明顯已逾系爭房屋其5分之1以上。 2、又據證人陳爵星（上1人亦辦理前述安置上訴人於機構之 人，見本院卷第101頁契約書）於原審在庭證稱：系爭房 屋是72年8月29日完成過戶登記，本來兄弟姐妹有上訴人 、陳大事、其本人陳爵星、陳廷侯、陳秋雲（上1人之配 偶為林啟賢），因為父親陳朝久另外有考量，上訴人部分 就登記在陳大事名下，要讓上訴人住在百年、其本人陳爵 星向父親陳朝久購買土地，包括費用與價金約31萬元，所 以陳大事應該要付給父親陳朝久93萬元，但父親陳朝久過 世前，其哥哥陳大事只付了約50萬元等語在卷（見原審卷 第114～116頁筆錄），可見上訴人所謂弟弟陳大事（上1人 為31年次之人）因A事件買賣關係，故弟弟陳大事對於上 訴人父親陳朝久負有93萬元買賣價金債務云云乙情，該93
萬元係證人即上訴人另名弟弟陳爵星（上1人為37年次之 人）以其本人5分之1之比例，單純數學推算最後取得5分 之3比例之哥哥陳大事其應付款為93萬元云云如上（31萬× 3）。
3、再經本院比對上訴人歷次說明及舉證資料，上訴人均堅稱 ：上訴人父親陳朝久是將上訴人應分得之5分之1土地持分 讓與於當時住在台南之陳大事，故而陳大事、陳爵星、陳 廷侯、陳秋雲、林啟賢依序取得5分之2、5分之1、5分之1 、5分之1、5分之1，之後陳朝久之女兒陳秋雲與女婿林啟 賢前開買入的5分之1，又由上訴人弟弟陳大事買入，最後 上訴人弟弟陳大事是買入土地持分為5分之3（見原審卷第 77～81頁原證1土地買賣公契及本院卷第36頁上訴理由狀與 本院卷第118頁最後書狀），可見本件縱使假設於70幾年 間，彼等親族之間一度曾就基地即坐落於新竹市○○段○○段 00○0地號、同段44之2地號兩筆土地，發生買賣關係，於 出賣人陳朝久與買受人陳大事父子倆之人間，相對應之售 價至多僅約62萬元（31萬×2），至於陳大事之後再與妹妹 陳秋雲及妹婿林啟賢，若有蒐購持分之行為，那也是彼兄 妹（婿）間之債權債務關係，非得逕為反推上訴人父親陳 朝久與上訴人弟弟陳大事2人之間，曾經合意以：系爭房 屋坐落土地持分5分之3為標的暨合意相對應總價為93萬元 ，因而成立此項買賣關係，既無合意成立所謂A事件買賣 關係，焉有可能以所謂買賣關係之未付價金，復與所謂B 特別約定事件，兩者相混後，再得出所謂C事件租賃關係 其租金支付方式暨自行定性上訴人與弟弟陳大事之間，具 有性質屬於終其一生且無償使用之系爭約定，並以此作為 基礎而主張占用人為有權占有云云。
（二）關於上訴人所謂B特別約定事件，其約定者不明，就此事 實真偽之不利益，應由主張此事實之上訴人負擔： 1、茲經本院檢視上訴人歷次說明及舉證資料，上訴人均堅稱 ：是父親陳朝久為照護可憐之上訴人而於70年間所為之約 定（見原審卷第73頁答辯狀及本院卷第118頁最後書狀） ，惟據原審證人陳雲壤在庭證稱：我有從出生住到81年， 我高一時是平房，後來改建為5樓，我是陳大事的兒子， 我住在2樓及3樓，跟我姑姑陳照（上訴人）、五叔陳爵賢 一起住，我的祖父（陳朝久）與祖母（陳吳奇飼）過世後 ，是我、上訴人、五叔3人在住，1樓是客廳、廚房，也是 我們在使用，我們住的1～3樓還有七叔陳廷侯住的4～5樓， 沒有獨立出入口，都要從1樓出入，當時系爭房屋1～3樓是 登記在我父親陳大事名下，我聽祖母說，我父親陳大事有
出一部分的錢，我父親其他兄弟怎麼出資的，我不知道， 我祖母跟我父親約定，說這房子要給陳照住到過世，如果 移轉給我的話，也要給姑姑住在終老，當初房子設計就是 要給家人共住的，因為坪數不大，樓梯上去打開就是房間 等語在卷（見原審卷第118～120頁筆錄），可見上訴人所 謂B特別約定事件，究竟是陳朝久對住在台南外地之三子 陳大事說的，還是訴外人即陳朝久配偶陳吳奇飼向同住的 孫子陳雲壤說的？因時代久遠、物換星移，考無可考，惟 即使陳朝久夫妻2人均有交代如上，則依原審證人陳雲壤 所證之具體內容，充其量僅不過是上訴人父親陳朝久作為 系爭房屋之直接占有人，而隨同陳朝久或取得產權之人而 為同住之家屬即上訴人，僅係占有輔助人而已（另詳後述 ），故依民事訴訟法第277條前段舉證責任分配法則之規 定，上訴人所謂B特別約定事件，其約定者不明，就此事 實真偽之不利益，應由上訴人負擔。
2、況矧所謂B特別約定事件其目的，無非在於陳朝久對於5名 子女：陳照（上訴人）、陳大事（陳朝久三子）、陳爵星 （原審證人）、陳廷侯（陳朝久七子）、陳秋雲（陳朝久 女兒），期能公平、等份之對待，此節迭經本件法律扶助 律師為當事人之利益具狀稱：陳朝久早年即為上訴人籌劃 ，必須讓上訴人住在房子裡面到過世為止，因陳大事取得 較多土地持分，故而約定陳大事應付給陳朝久應付未付之 租金全數抵付於上訴人賃居在內之租金（見原審卷第73頁 答辯狀及本院卷第36頁上訴理由狀暨本院卷第118頁最後 書狀），然則上訴人現實占用範圍達2～3個樓層，係系爭 房屋整棟5層坪數其總合之半數左右，明顯超出5分之1甚 多，復經本院比對原審證人陳爵星、陳雲壤叔姪2人之證 詞，根據原審證人陳爵星在庭證稱：改建房屋的錢是土地 所有權人出的，買賣時有包括舊房屋等語在卷（見原審卷 第117頁筆錄第5行）、其姪陳雲壤則在庭證稱：我姑姑從 出生到現在80幾歲了，都住在那邊，當時房屋重建時，我 聽祖母說，錢我父親（指陳大事）有出一部分，其他兄弟 怎麼出資的（指陳爵星、陳廷侯），我不知道等語在卷（ 見原審卷第119頁筆錄第27～31行），可見所謂B特別約定 事件，實在看不出曾經由何人彼此間作出約定，允由上訴 人於系爭房屋裡面可以長年累月、持續地、排他使用之賃 居範圍，只能看出上訴人曾經隨父、兄之生活場域而同為 住居，也看不出曾經約定以系爭房屋1樓作為承租範圍， 甚至上訴人係於96年6月28日方自新竹市○○路000巷00弄00 號將戶籍遷入新竹市○○街00巷0號2樓（見原審卷第33頁戶
籍資料）。
（三）關於上訴人所謂C事件租賃關係，亦非真正： 1、茲經本院檢視上訴人歷次說明及舉證資料，上訴人均堅稱 此項法律關係係發生於70年間之約定（見本院卷第36頁上 訴理由狀及本院卷第118頁最後書狀），惟據原審證人陳 爵星在庭證稱：上訴人當時是跟其父親陳朝久及另1個兄 弟住在系爭房屋1～3樓，陳大事與楊明霞他們住在台南， 系爭房屋樓層配置不太一樣，1樓是衛浴與廚房、2樓全是 房間、1～3樓要一起使用，父親陳朝久將土地過戶給我們 （手足），說是將來房子重建之後，我們要給上訴人住， 改建房屋的錢是土地所有權人出的，買賣時有包括舊房屋 ，現在系爭房屋2～3樓拍賣沒有人要買，楊明霞就拋棄， 現在是國有財產局所有（管有），所以要遷水電也要國有 財產局同意等語在卷（見原審卷第117頁筆錄），可見該 家族於70幾年間，大致上除了三子與三媳住在台南，1～3 樓係陳朝久與陳吳奇飼夫妻與彼2人所生、患有障礙之女 兒即上訴人，及另名兒子同住一處，4～5樓則係陳朝久七 子陳廷侯一家人居住，於樓層配置方面，單數之1、3、5 樓格局相同，為客廳、衛浴，而雙數之2、4樓格局相同， 為臥室、房間，亦即原審證人陳雲壤前開證稱：當初房子 設計就是要給家人共住的，因為坪數不大，樓梯上去打開 就是房間（見原審卷第120頁筆錄），實在未見有何特定 人間針對系爭房屋1～3樓此3個特定樓層，曾經有一方以物 租與他方使用收益、他方支付租金其約定成立之事實（民 法第421條第1項租賃定義之規定參看）。 2、按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之，民法第767條第1項前段定有明文。次按，無權占有他 人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念， 是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則 上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年台上字 第1094號判決意旨參見）。基地租金之數額，除以基地申 報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程 度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰 地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分 之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參 見）。又按，請求返還占有物之訴，以現在占有該物之人 為被告，所稱占有，指直接占有、間接占有，而受僱人、 學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，對於 物有管領之力者，僅該他人為占有人（民法第942條規定 參看），亦即占有輔助人對於標的物固係物理上之事實支
配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實 支配專屬於該為指示之他人，占有輔助人僅係占有人之占 有機關，非為占有人。因占有輔助人非占有人，因之依占 有之規定所得享有之利益、所受之保護或所應負擔之不利 益，原則上為該指示之他人享有與負擔之，占有輔助人自 不生無權占有的問題，而現行民法所謂「家屬」係指家長 以外之「家」構成員，雖非限於親屬，但必須以永久共同 生活為目的，同居一「家」，方屬之。依此說明，可知本 件上訴人於其父陳朝久、母陳吳奇飼往生以前，雖與其父 母及手足同住於門牌號碼新竹市○○街00巷0號1～3樓樓層範 圍內（即系爭房屋4～5樓以外之範圍），然依通常社會觀 念上，不能認為此時上訴人對於系爭房屋整棟或某特定樓 層，有為獨立之事實支配情形，亦即此時之上訴人僅係占 有輔助人而已。但由前揭新竹市政府112年5月8日現場訪 視與詢問家屬之結果，可信29年次、現已高齡、父母俱亡 之上訴人，於近年以來，除了患病、不適等等原因，另需 委託機構照護之特殊情形外，上訴人通常皆獨居於系爭房 屋1～2樓此兩個樓層而為直接占有人，故原判決依照前開 民法保護所有權能之規定，對於系爭房屋1樓該樓層之判 決結論，即原審經調查審理後，作出不利於上訴人之判決 結果部分，其結論並無錯誤。
四、從而，原判決主文第1、2、3、6項即原判決不利於上訴人之 判決結果部分暨命裁判費之負擔，上訴人雖以前開情詞主張 所謂70幾年間有A事件買賣關係、B特別約定事件、C事件租 賃關係及系爭約定，且因現行民法第425條第2項係89年5月5 日始為施行，不能溯及既往而為適用云云各語，資以作為不 服原判決之論據，惟本院依照上訴人說明及舉證程度，因不 能使法院信其主張課法律關係及約定事件、系爭約定為真實 可採，故認原判決對於系爭房屋1樓命為騰空遷讓及返還相 當於租金之不當得利，其結論並無錯誤，經核原判決理由固 與本院所持理由，有所不同，惟於最後結論並無二致，上訴 意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求為廢棄改判，其上訴為無 理由，應予駁回。
五、末查，原審以判決終結之日期為111年7月22日，截至本件最 後言詞辯論終結日112年7月12日為止，接近屆滿1年，原判 決主文第2項所定1個月履行期間，並無失當，甚至上訴人於 本件二審指定之112年2月3日準備期日以前，業於111年12月 20日經由其弟弟即原審證人陳爵星委託新竹市私立佑安護理 之家進行長期照顧（見本院卷第89頁診斷證明書及本院卷第 101頁契約書），且查其另名弟弟即訴外人陳廷侯（上1人為
39年次之人）仍住在系爭房屋4～5樓，先前復經由家屬自行 與財政部國有財產局接觸，目前該局對於因訴外人即執行程 序債務人楊明霞拋棄所有而為國有之系爭房屋2～3樓，暫時 不會對老人福利法所稱之老人為遷出之請求，此情業據上訴 人訴訟代理人當庭陳明在卷（見本院卷第70頁筆錄），故本 件並無上訴人或其訴訟代理人指摘之所謂若不延期履行，會 造成上訴人失其安身立命云云之困境，爰無推延履行之必要 性，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 核與本件判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 8 月 9 日
民事庭 審判長 法 官 彭淑苑
法 官 傅伊君
法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 9 日 書記官 徐佩鈴