臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第3034號
原 告 郭建良
郭建志
共 同
訴訟代理人 高紫棠律師
被 告 洪玉玲
訴訟代理人 林唐緯律師
複代理 人 蔡曜宇律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國112年8月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖所示462 ⑴部分頂樓增建物（面積63.11平方公尺）、462部分頂樓鐵 皮鋼架遮蓋（面積30.96平方公尺)拆除騰空後，將占用頂樓 平台返還原告及其他共有人。
二、被告應給付原告各新臺幣1萬241元，及均自民國111年9月17 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告應自民國111年9月1日起至返還主文第一項所示頂樓平 台如附圖所示462⑴部分（建物部分，面積63.11平方公尺） 之日止，按月給付原告各新臺幣311元，及均自翌月1日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔9/10，餘由原告負擔。六、本判決第一、二、三項於原告以新臺幣100萬元為被告供擔 保後，得假執行。倘被告以新臺幣294萬3720元為原告預供 擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造為坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上 ，門牌號碼新北市○○區○○街000巷0號1至4樓公寓（下稱系爭 公寓）之區分所有權人。原告郭建良為4號3樓建物（下稱3 樓房屋）、原告郭建志為4號2樓建物（下稱2樓房屋）之所 有權人，被告則為4號4樓建物（下稱4樓房屋）之所有權人 。系爭公寓供住戶緊急危難時逃生避難用之頂樓平台（下稱 系爭頂樓平台）為全體區分所有權人所共有（各層應有部分 各1/4），詎被告未經全體區分所有權人同意，無權占用如
附圖462⑴所示部分之平台（面積63.11平方公尺）設置增建 物（下稱系爭建物）；及附圖所示462所示部分之平台（面 積30.96平方公尺）設置鐵皮鋼架遮蓋（下稱系爭鐵皮鋼架 ）（下合稱系爭增建）。系爭頂樓平台設置之目的及用途乃 供作為火災避難場、設置水電錶、蓄水設備、避雷針、共同 天線等公共設施，如住戶於頂樓平台加蓋建物，影響公寓大 廈之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂平台之用途及設置目 的，本非合法。原告自得本於民法第767條第1項、第821條 規定請求被告將系爭增建拆除，將系爭頂樓平台騰空返還原 告及其餘共有人。
㈡被告自108年10月17日起無權占用系爭頂樓平台如附圖所示46 2⑴、462部分（面積共94.07平方公尺），受有相當於租金之 利得，致原告之前手（即原告母親許秀鳳），自108年10月1 7日起至111年11月5日（許秀鳳死亡之日；死亡後由原告本 於遺產分割協議各繼承2樓、3樓房屋及坐落土地之權利）止 ；及原告自111年11月6日起至被告返還所占用系爭頂樓平台 之日止，受有相當於租金之損害，爰各本於繼承、遺產分割 協議及不當得利法律關係（自108年10月17日起至111年11月 5日）；不當得利法律關係（自111年11月6日起至被告返還 所占用系爭頂樓平台之日止）請求被告返還所受利得。並參 酌系爭增建坐落於靜巷，居住環境宜人，附近有傳統市場， 大型超市、餐飲店及便利商店，居住便利性高且商業繁榮。 此外附近有新北市新莊區新莊運動公園、學校、醫療院所， 休閒、教育、醫療資源一應俱全等情，原告認本件以系爭增 建占用系爭土地面積（94.07平方公尺）申報地價（每平方 公尺申報地價：108年、109年、110年各為新臺幣（下同）2 萬2400元、2萬2240元、2萬2240元、111年起則為2萬3680元 ）總價額年息5%計算相於租金之利得為適當。再以原告應有 部分各1/4計，自108年10月17日起至111年8月31日止，被告 應給付原告相當於租金利得各7萬6324元（22400×94.07×5%× 1/4+22240×94.07×5%〈1+76/365〉+23680×94.07×5%×1/4×〈243 /365〉＝76324），及自起訴狀繕本送達翌日（即111年9月17 日）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。另自11 1年9月1日起至返還系爭頂樓平台之日止，被告應按月給付 原告各2320元，及均自翌月1日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。
㈢併為聲明：
⑴被告應將坐落系爭土地上系爭增建（即如附圖所示462⑴、4 62部分，面積94.07平方公尺)拆除騰空後，將占用系爭頂 樓平台返還原告及其他共有人。
⑵被告應給付原告各7萬6324元，及均自111年9月17日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。
⑶被告應自111年9月1日起至返還第1項所示系爭頂樓平台之 日止，按月給付原告各2320元，及均自翌月1日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。
⑷原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠約80年初，4樓房屋所有權人及門牌號碼新北市○○區○○街000 巷0號4樓房屋（下稱2號4樓房屋）所有權人共同興建系爭增 建。69年即居住於3樓房屋所有權人許秀鳳等共有人皆知悉 此情並未予異議。參酌被告曾探詢86年間4樓房屋所有權人 黃瑞銘，經其表示於其取得4樓房屋所有權前，系爭增建業 已存在，且當年使用系爭增建時無人異議等情，可認至遲於 00年0月間黃瑞銘取得4樓房屋所有權及系爭增建事實上處分 權時，共有人間就頂樓平台已成立默示分管契約。再由黃瑞 銘於99年7月30日將4樓房屋及系爭增建出賣給被告之前手黃 靜薇後，黃靜薇除了將4樓房屋出租予他人外，系爭建物作 為韻律教室使用。系爭公寓及相鄰2號1至4樓房屋（下合稱2 號公寓）若有修繕、清潔費需共有人共同負擔時，黃靜薇亦 按其使用空間繳2戶費用，及被告於108年10月17日繼受取得 4樓房屋所有權及系爭增建事實上處分權後，亦受前手與其 餘共有人間默示分管協議，繼續繳納2戶費用等情，足認被 告乃本於默示分管協議有權占有使用系頂樓平台。 ㈡系爭公寓於66年1月2日即建築完成，屬84年6月28日公寓大廈 管理條例公布施行前已取得建築執照之公寓大廈，依公寓大 廈管理條例第55條第1、2項規定，得不受同條例第7條各款 不得約定專用部分之限制。又系爭增建並無變更屋頂平台之 設置目的及用途，即系爭建物僅占用部分屋頂平台面積，系 爭鐵皮鋼架仍兼具火災緊急避難用途，且鐵皮鋼架部分乃開 放供其餘共有人置放物品（例如：燒金紙桶子、鞋子、曬衣 服等），故其使用現況亦無違反公寓大廈管理條例第9條第2 、3項規定。
㈢退步言之，縱認原告所訴為有理由，被告使用系爭頂樓平台 ，僅如附圖所示462⑴建物（即系爭建物）部分，由被告單獨 占有使用，故相當於租金利得應以占用面積63.11平方公尺 計，併系爭建物屬老舊公寓，增建物也年久失修，殘破不堪 ，以其占用系爭土地申報總價年息5%計算實屬過高。 ㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保， 請 免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭公寓於66年1月21日建築完成。
㈡許秀鳳（即原告之母；於111年11月5日死亡，原告2人為其繼 承人）依序於69年3月3日買受取得3樓房屋（含坐落系爭土 地應有部分1/4）所有權；於87年11月27日買受取得2樓房屋 （含坐落系爭土地應有部分1/4）所有權。原告郭建良於111 年11月5日因分割繼承取得3樓房屋（含坐落系爭土地應有部 分1/4）所有權（同年11月22日辦理登記）、原告郭建志於1 11年11月5日因分割繼承取得2樓房屋（含坐落系爭土地應有 部分1/4）所有權（同年11月22日辦理登記）等情，並有2、 3樓房屋及系爭土地登記謄本各2份、死亡證明書及除戶謄本 在卷可佐。
㈢系爭4樓房屋（含坐落系爭土地應有部分1/4）86年1月29日登 記所有權人為訴外人黃瑞銘；95年4月20日以買賣為原因移 轉登記予訴外人呂＊＊；98年6月3日以買賣為登記原因移轉登 記予訴外人江＊＊；99年3月29日以買賣為登記原因移轉登記 予訴外人劉＊＊；99年7月30日以買賣為登記原因移轉登記予 訴外人黃靜薇；嗣於108年10月17日以買賣為登記原因移轉 登記予被告等情，並有4樓房屋異動索引在卷可憑。 ㈣被告於108年10月17日取得系爭增建事實上處分權；系爭建物 ，占用系爭頂樓平台及系爭土地如附圖所示462⑴部分（面積 63.11平方公尺），系爭鐵皮鋼架占用系爭頂樓平台及系爭 土地如附圖所示462部分（面積30.96平方公尺）等情，並有 勘驗筆錄及複丈成果圖（詳本院卷第117至121頁）在卷可稽 。
㈤系爭土地108年1月申報地價為每平方公尺2萬2400元（即公告 地價×0.8〈下同〉；28000×0.8＝22400）；109年1月起至110年 12月31日止申報地價為每平方公尺2萬2240元（27800×0.8＝2 2240）；111年1月起申報地價為每平方公尺2萬3680元（296 00×0.8＝23680）等情，並有系爭土地歷年公告地價查詢表（ 詳原證2）附卷可查。
四、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度 台上字第1120號判決意旨參照)。查系爭公寓為4層樓建物， 於66年1月21日建築完成，系爭頂樓平台為兩造等系爭公寓1 至4樓房屋所有權人共有；被告為系爭增建事實上處分權人 ；系爭增建占用如系爭頂樓平台附圖所示編號462⑴及462部 分等情，承前述，既為兩造所不爭執，本件自應由被告就所 抗辯：其係基於全體共有人間默示成立之分管契約，有權占
有系爭頂樓平台之事實，負舉證之責。
㈠按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下 列各款者，並不得為約定專用部分：⑶公寓大廈....屋頂之 構造」、「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，.... 。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制」、「住 戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。 但另有約定者從其約定。前2項但書所約定事項，不得違反 本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」，公 寓大廈管理條例第7條第3款、第9條第2項、第3項及第55條 第2項但書(按：84年6月28日公布，同年月30日施行之公寓 大廈管理條例第43條第2項原條文為「前項公寓大廈得不受 第7條各款不得為約定專用部分之限制」，嗣於92年12月31 日修正如現行法條)分別定有明文。準此，於84年6月30日公 寓大廈管理條例施行前，已取得建造執照之公寓大廈，須全 體區分所有權人於該條例施行前已成立分管契約，始不受該 條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，且未排除同條 例第9條第2項、第3項規定之適用，亦即區分所有權人就共 有部分有約定專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其 性質、構造使用之，不得違反共有物之使用目的，始為合法 。復按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特 定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共 有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人 固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占 用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為 限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意 思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其 效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號裁判意旨 參照）。
㈡被告抗辯：系爭增建係系爭4樓房屋前所有權人（即黃瑞銘之 前手）於80年間加蓋，迄至被告於000年00月間購買系爭4樓 房屋前，存在28年之久一節，為原告所否認，應由被告就前 開利己抗辯負舉證之責。關此部分，既未據被告提出任何證 據以供本院審酌，自無可採。又縱被告抗辯：經其探詢黃瑞 銘後得悉，系爭增建乃於黃瑞銘取得4樓房屋所有權前即存 在等語為可信，肇於黃瑞銘乃於00年0月間始取得4樓房屋所 有權，則依被告前開抗辯之事實，亦不足證明系爭增建於公 寓大廈管理條例公布施行前（84年6月30日)已存在，遑論因 其存在已久之事實，再進步推謂於84年6月30日前已由共有 人成立默示分管契約之可能。即系爭公寓雖為公寓大廈管理 條例施行前即已取得使用執照之公寓大廈，依公寓大廈管理
條例第55條第2項但書規定，原則上不受同條例第7條有關特 定共用部分不得為約定專用之限制。然被告既未證明於84年 6月30日前已經全體共有人同意就系爭頂樓平台約定由4樓房 屋所有人專用。縱嗣後再成立分管契約，按諸首開說明，也 難認可不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部 分之限制。
㈢又本件兩造對於黃靜薇取得4樓房屋所有權之日（即99年7月3 0日）前，系爭頂樓平台其餘共有人除對系爭增建占用之事 實僅未異議外，別無其他舉措一節，未有爭執，可信屬實。 則由其餘共有人於99年7月30日前就占用事實未異議，至多 僅屬單純之沈默，本難認系爭頂樓平台共有人於99年7月30 日以前已默示承諾由4樓房屋所有權人管理使用系爭頂樓平 台之契約關係。即被告主張：系爭頂樓平台最早於00年0月 間黃瑞銘取得4樓房屋所有權時，已存在默示分管契約云云 ，並無可採。
㈣再縱被告抗辯：自被告前手黃靜薇取得系爭4樓房屋之日（即 99年7月30日）起，4樓房屋所有權人均有多分擔1戶公共費 用支出一節屬實。單由系爭增建自99年7月30日起多分擔1戶 公共費用支出之事實，或單純基於使用者付費則而來，亦尚 無足執此間接事實即認其餘共有人有同意系爭頂樓平台由4 樓房屋所有人分管之默示意思表示。故無再依被告聲請傳訊 證人黃靜薇之必要，附此敘明。
㈤況即令系爭頂樓平台得不受公寓大廈管理條例第7條第3款不 得為約定專用部分之限制，亦不得違反屋頂平台設置目的及 通常使用方法。而系爭頂樓平台之設置目的及用途係作為火 災之避難場及設置水電錶、蓄水設備、避雷針、共同天線等 公共設施，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響公寓大廈之景 觀及住戶之安全，已達變更屋頂平台之用途及設置目的，即 非合法。本件以系爭建物占用系爭頂樓平台，而系爭建物為 磚造建築，屋頂以鐵皮搭蓋，內部有房間及衛浴等，供住家 使用等情，有照片可稽(詳本院卷第208頁)，顯然違反屋頂 平台設置目的及通常使用方法，且變易其原來之性質、構造 ，影響全棟建築物之安全，於法不合，不因其餘共有人默示 同意被告繼續以系爭建物占用系爭頂樓平台而使之合法，是 被告執以抗辯有權占有，委無可取。
㈥此外，被告未再提出其餘證據證明，其自108年10月17日起有 權占有使用系爭頂樓平台。從而，原告本於民法第767條第1 項、第821條規定提起本訴，請求被告應將系爭增建拆除， 將占用系爭頂樓平台返還原告及其餘共有人，為有理由，應 予准許。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第16 95號裁判意旨參照）。本件被告無權以其具事實上處分權之 系爭建物（即附圖462⑴部分；面積63.11平方公尺）所示占 用屬於系爭公寓全體區分所有權人共有之系爭頂樓平台，業 如前述，則原告本於繼承法律關係、遺產分割協議、民法第 179條規定，請求被告返還自108年10月17日起至111年11月5 日止，相當於租金之利得；及民法第179條規定請求被告返 還自111年11月6日起至返還占用頂樓平台之日止，相當於租 金之利得，即屬有理。至被告以系爭鐵皮鋼架占用系爭頂樓 平台之範圍（即附圖所示462部分；面積30.96平方公尺）， 被告既非以排他方式單獨占有，難認被告受有得單獨使用之 利益，並致原告受有無法使用之損害，故前開部分，原告請 告給付相當於租金之利得，於法不合，應予駁回。次按城市 地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10 %為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定，於租用基 地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。所謂土地及 建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係 指法定地價，所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指 依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條 所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108號判 決意旨參照）。又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所 有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報 地價，此觀平均地權條例第16條前段之規定即明。另酌定基 地租金之數額，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度， 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金 相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨 參照）。爰審酌系爭公寓位於新北市新莊區永樂街237巷， 連同頂樓平台，共計5層，位置交通便利，生活機能良好， 及被告在系爭頂樓平台使用狀況等一切情狀，認以系爭建物 占用系爭土地申報總價年息5%之1/5計算占用系爭屋頂平台 所生相當於租金之不當得利為適當， 原告逾此部分之請求 ，則無理由，應予駁回。基上，
㈠自108年10月17日起至108年12月31日止（共76日），系爭建 物占用系爭土地申報總額為141萬3664元（22400×63.11＝000
0000）， 按原告每人應有部分1/4計，被告應給付原告相當 於租金利得各736元（0000000×5%×1/5×1/4×76/365＝736）； 自109年1月1日起至110年12月31日止（2年），系爭建物占 用系爭土地申報總額為140萬3566元（22240×63.11＝0000000 ）， 按原告每人應有部分1/4計，被告應給付原告相當於租 金利得各7018元 （0000000×5%×1/5×1/4×2＝7018）；自111 年1月1日起至111年8月31日止（243日），系爭建物占用系 爭土地申報總額為149萬4445元（23680×63.11＝0000000）， 按原告每人應有部分1/4計，被告應給付原告相當於租金利 得各2487元（0000000×5%×1/5×1/4×243/365＝2487）。合計 被告應給付原告各1萬241元（736+7018+2487＝10241）及均 自111年9月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡另自被告應自111年9月1日起至返還附圖所示462⑴部分系爭建 物所占用系爭頂樓平台之日止，按月給付原告各311元（000 0000×5%×1/5×1/4÷12＝311），及均自翌月1日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、繼承法律 關係、遺產分割協議及民法第179條規定，請求上訴人拆除 系爭增建，將占用之系爭頂平台返還予原告及其他全體共有 人；並給付原告各1萬241元及均自111年9月17日起至清償日 止，按年息5%計算之利息；及自111年9月1日起至返還系爭 樓平台如附圖所示462⑴部分之日止，按月給付原告各311元 ，及均自翌月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回 。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當担保金額准許之。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失據，應併駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
民事第六庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 黃曉妏