分割共有物
臺灣彰化地方法院(民事),訴字,111年度,915號
CHDV,111,訴,915,20230809,1

臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第915號
原 告 趙新發
訴訟代理人 趙惠如律師
被 告 趙奎
特別代理人 趙峻杉
被 告 趙胡綉竮
趙新興（即趙宏龍承當訴訟人）


賴永鎮
訴訟代理人 林世祿律師
受告知人 台中商業銀行股份有限公司

法定代理人 王貴鋒
訴訟代理人 陳敬文
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年6月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地，准予分割，分割方法如附圖乙（即原告方案，彰化縣田中地政事務所收件日期112年1月13日土丈字第4200號土地複丈成果圖）所示，並按圖內分配人、編號、面積等分配表，由兩造分配取得單獨所有。訴訟費用由兩造以附表訴訟費用分擔比例欄所示之比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉 之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三 人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。為民事訴訟法第25 4條第1、2項所明定。查被告趙宏龍於本件訴訟進行中將其 應有部分移轉登記予趙新興，經趙新興聲請承當訴訟，業經 原告及被告賴永鎮表示同意（見本院卷第313-315頁），則 趙宏龍脫離本件訴訟，由趙新興承當本件訴訟。二、本件除被告賴永鎮外，其餘被告經合法通知，均未於最後言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由， 爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
ㄧ、原告起訴主張：　　
　　緣坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、面積2,110.49平方公尺土



地（下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人之應有部分比 例如附表所示，兩造間就系爭土地並無不分割之特約及不能 分割之情形存在，因兩造不能達成分割協議，爰依民法第82 3條第1項及第824條第2項規定提起本訴訟，請求裁判分割系 爭土地。有關分割方法，主張依附圖乙（即彰化縣田中地政 事務所收件日期112年1月13日土丈字第4200號土地複丈成果 圖）所示之方法分割系爭土地，依此方案分割，各坵塊均能 臨土地南側石坑二巷，交通便利，且可保留原告所有位於系 爭土地東側之鐵皮建物（下稱系爭建物），接近共有人原使 用方法。被告賴永鎮雖辯稱系爭建物係伊向訴外人趙志明購 買而得，惟系爭建物為未辦保存登記建物，當時係由珈得藝 品企業有限公司(下稱珈得公司）之經營者即原告及被告趙 新興，於70年間徵得當時系爭土地共有人趙長同意所出資興 建，作為珈得公司倉庫使用迄今，系爭建物是由原告及被告 趙新興出資興建而原始取得所有權，並非趙志明所有。當時 因原告及被告趙新興並非系爭土地之共有人，故由趙新興向 趙志明之父趙水盛承租系爭土地，並按趙志明之要求按年支 付土地租金。原告及被告趙新興並未向地方稅務機關為系爭 建物聲請設籍課稅，係趙志明自行申設，無法以稅籍資料認 定系爭建物所有權人為趙志明。至證人趙志明證稱當時有約 定，租約屆滿後，系爭建物歸趙水盛云云，惟租賃契約並無 此約定，且系爭建物迄今仍作為珈得公司倉庫使用，如有此 約定，趙志明怎會任由珈得公司繼續使用系爭建物，顯見趙 志明所述與事實不符。實則係趙志明將其系爭土地應有部分 出賣予被告賴永鎮後，賴永鎮向原告要求更高之土地租金， 經原告拒絕，原告始提出本件分割訴訟，故原告不同意被告 賴永鎮所提附圖丙案分割方案等語。
二、被告則以：
　㈠被告賴永鎮：　
　　系爭建物係被告賴永鎮向趙志明購買而得，為伊所有，證人 趙志明所述租約屆滿後，有約定系爭建物歸趙水盛所有等語 符合社會上習慣，於土地租約到期後將建物歸地主，以省下 拆屋還地費用，核系爭建物房屋稅原納稅義務人係趙志明， 嗣轉予賴永鎮，趙志明所述應可採信。原告係系爭建物之承 租人，非所有人。因趙志明不暗法令，簽署租賃契約僅係作 為證據之用，雖租賃契約有多處空白，惟既簽署房屋、住宅 之定型化契約，雙方心中乃係租賃房屋，而非租賃土地。原 告雖有提出78年間土地租賃契約書，惟並未約定可建築房屋 ，嗣後為因應建築房屋乙事，勢必會變更租賃約定，距今亦 已33年，故此租約僅能做參考之用。惟依該租約至少可以證



明系爭建物所坐落位置為趙志明所使用，故應分由趙志明之 後手賴永鎮取得，故不同意附圖乙所示分割方案。主張依附 圖丙（即彰化縣田中地政事務所收件日期112年1月13日土丈 字第4300號土地複丈成果圖）所示之方法分割系爭土地等語 。　　
　㈡被告趙胡綉竮：同意以附圖丙案所示分割方案分割系爭土地 等語。
　㈢被告趙新興：伊是向趙志明的父親租土地，鐵皮屋是伊蓋的 ，伊當時跟趙志明父親趙水盛簽約時，依契約第四條雙方約 定土地租賃期滿，要恢復空地返還，而且簽的是土地租賃契 約。現在土地還有繼續租，至111年4月20日後已無承租土地 等語。
　㈣其餘被告未曾於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀表示 意見。　　
三、得心證之理由：
　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 民法第823條第1項前段定有明文。次按農業發展條例（下稱 農發條例）所稱耕地，指依區域計畫劃定為特定農業區、一 般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。每宗耕地分 割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，但本條例89 年1月4日修正施行後所繼承之耕地、本條例89年1月4日修正 施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，上開共有耕地，辦 理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判 決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，此於農業發展 條例（下稱農發條例）第3條第11款及第16條第1項第3、4款 、第2項分別定有明文。原告主張系爭土地為兩造共有，使 用分區及使用地類別為山坡地保育區農牧用地，屬農發條例 第3條第1項第11款耕地，各共有人之應有部分如附表所示， 有所提土地登記謄本及地籍圖謄本為證，兩造並未約定不為 分割之期限，亦無因物之使用目的不能分割、或依法令規定 不能合併分割之情形，惟無法達成協議分割等情，為到庭被 告所不爭執，其餘被告經合法通知未到場亦未提出書狀陳述 ，堪信屬實。此外，經本院函詢彰化縣田中地政事務所，系 爭土地是否可以分割，及有無登記建物及設定抵押權等，經 該所回覆略以系爭土地為特定農業區農牧用地，依農發條例 第16條第1項第3、4款規定可辦理分割，分割筆數不得超過5 筆，無登記建物、惟有設定最高限額抵押權等語，有該所11 1年10月18日中地二字第1110004706號函在卷可考（見本院 卷第51-52頁），亦符上情。是依上揭規定，原告依法請求 分割系爭土地，於法有據，應予准許。　　　




　㈡共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能 協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履 行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配：一以原物分 配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得 將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣 共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於 各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第82 4條第1項訂有明文。再按裁判分割共有物，屬形成判決，法 院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之 性質、經濟效用及全體共有人之利益等，本於自由裁量權為 公平合理之分配，不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束 ，最高法院93年度台上字第1797號判決要旨可供參照。準此 ，就共有物之分割，法院應審酌共有人之應有部分比例、各 共有人之意願、分割方案有無符合公平原則及整體共有人之 經濟利益等因素，為通盤之考量，以求得合理、適當之分割 方法。經查：
　　⒈系爭土地略呈四方形，南鄰田中鎮石坑二巷，其使用現況 如附圖甲（土地現況圖）彰化縣田中地政事務所收件日期 111年11月3日土丈字第110700號土地複丈成果圖所示，即 編號A、面積432.28平方公尺之一層鐵皮建物，作為倉庫 使用等情，為本院會同兩造及地政人員履勘現場屬實，製 有勘驗筆錄、現場照片在卷可憑（見本院卷第105-115頁 ），堪認為真。
　　⒉關於分割方法，原告主張以附圖乙案分割系爭土地，被告 賴永鎮則主張依附圖丙案方案為分割，獲被告趙胡綉竮之 同意，其他共有人截至本院言詞辯論終結時迄未提出任何 書狀表示意見。本院審酌二造方案主要之差異，在於系爭 建物為何人所有或具事實上處分權，並由其分取得系爭建 物坐落土地部分。按未辦理建物第一次所有權登記以前， 房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度 台上字第2772號民事判決意旨參照），又稅捐機關就訟爭 房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設 ，與所有權之取得無關（最高法院72年度台上字第1816號 民事判決意旨參照）。系爭建物為未辦保存登記建物，依 其稅籍資料，納稅義務人固載明為被告賴永鎮，惟證人趙 志明即被告賴永鎮之前手到庭證稱：地是伊阿公的，因為 趙新發、趙新興要開工廠，所以跟伊租地，後來聽伊父親 說鐵皮屋是趙新興蓋的等語（見本院卷第313-321頁）， 揆諸上開說明，系爭建物為趙新發、趙新興出資興建而原 始取得所有權，為所有權人。證人趙志明雖稱：當時有約



定系爭建物於租賃契約屆至時歸其父親趙水盛所有等語， 惟核與趙水盛與趙新興於78年間所簽訂之土地租賃契約書 第四條約定：乙方即承租人趙新興於租賃期滿即將土地恢 復空地交還給甲方即出租人趙水盛不符（見本院卷第325 頁)。是證人趙志明所證趙水盛與趙新興業已協議於租賃 契約屆至時歸其父親趙水盛所有乙節，是否屬實，已有可 議。再遍觀109年、110年趙新發、趙新興分別與趙志明所 簽訂之房屋租賃契約、住宅租賃契約（見本院卷第227-25 1頁）內容，租賃標示係記載系爭土地，而非記載系爭建 物，復經證人趙志明稱：本來就只是出租土地，大約寫個 位置所在等語。基此，自不得僅憑前揭趙志明之證述、稅 籍登記資料、及房屋、住宅租賃契約遽謂趙水盛、趙志明 、賴永鎮先後取得系爭建物之事實上處分權。
　　⒊復衡酌系爭建物有相當之經濟及市場價值，自有保存之必 要，由原告分割取得該建物坐落土地位置，原告可以繼續 使用系爭建物，使建物與土地一致，提高土地經濟價值， 故將系爭建物坐落土地位置分割為原告所有，以如附圖乙 所示分割方案應為適當、公允之分割方式。從而，本院斟 酌上情，兼衡兩造使用土地現狀、建物及土地之經濟效益 及兩造間共有價值平等均衡原則，考量附圖乙案於各共有 人間尚孚公平，並無獨厚一人或有害於經濟效用之情形， 應係目前相對完整且最符合共有人利益之分割方案，認依 附圖乙所示方案分割系爭土地，屬公允、適當而可採四、綜上所述，原告依民法第823條第1項及第824條第2項規定， 請求分割系爭土地，為有理由，而系爭土地之分割方法以如 附圖乙所示方案分割為適當。爰諭知如主文第一項所示。五、末查，本件受告知人台中商業銀行股份有限公司為系爭土地 之抵押權人，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第75-79 頁），按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之 分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人 或出質人所分得之部分…三、權利人經共有人告知訴訟而未 參加。此於民法第824條之1第2項第3款定有明文，前揭受告 知人既經本院合法通知，雖未聲明參加訴訟，依上揭規定， 其抵押權亦應分別移存於該抵押義務人所分得之部分，併此 敘明。　　
六、末按分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造 本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃 法律規定所不得不然，且分割共有物之訴，係以請求分割共 有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅供 法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之



問題，當事人提出其認為適當之分割方法，應認屬防禦其權 利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認 本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益之多寡，及兩 造就系爭土地各自享有應有部分之比例等一切情事，由兩造 依原應有部分比例分擔較為公允，爰判決由兩造按如附表所 示訴訟費用負擔比例負擔訴訟費用。　　
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉 證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附 此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。　　中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　9 　　日 民事第四庭 法　官　姚銘鴻
附表：共有人應有部分比例暨訴訟費用負擔比例。編號 共有人 應有部分暨訴訟費用負擔比例 備註 1 趙奎 806/10000 2 趙新發 3709/10000 3 趙胡綉竮 806/10000 4 趙宏龍 （脫離本件訴訟） 1291/10000 於訴訟中移轉登記予被告趙新興，由趙新興承當本件訴訟。 5 賴永鎮 3388/10000 附圖甲（土地現況圖）：彰化縣田中地政事務所收件日期111年11月3日土丈字第110700號土地複丈成果圖。　附圖乙（原告方案）：彰化縣田中地政事務所收件日期112年1月13日土丈字第4200號土地複丈成果圖。　　　　　　　　　　　附圖丙（被告賴永鎮方案）：彰化縣田中地政事務所收件日期112年1月13日土丈字第4300號土地複丈成果圖。　以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　9 　　日 書記官　楊美芳