臺灣士林地方法院民事判決
112年度訴字第176號
原 告 陳雅莉
訴訟代理人 郝燮戈律師
謝宇恆
被 告 金貿社區管理委員會
法定代理人 賀中明
訴訟代理人 陳志生律師
上列當事人間請求確認契約關係存在事件，本院於民國112年7月
31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。此觀民事訴訟法第256條規定自明 。本件原告起訴時原請求確認兩造間就坐落於臺北市○○區○○ 路00巷00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋）前如起訴狀所附附 圖斜線部分所示土地之分管契約存在。嗣原告請求確認分管 契約存在之土地面積，經臺北市中山地政事務所測量後，原 告更正其聲明為：確認兩造間就坐落系爭房屋前臺北市○○區 ○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）如附圖斜線A部分所 示土地（面積27.87平方公尺）之分管契約存在（見本院卷 第156頁民事變更訴之聲明狀）。經核原告所為係更正事實 上及法律上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。貳、實體部分
一、原告主張：
㈠原告於民國111年2月17日購買系爭房屋及其坐落基地（下稱 系爭房地），成為金貿社區（下稱系爭社區）之區分所有權 人。系爭房屋前之系爭土地自系爭社區完成後，實際上均由 系爭房屋前區分所有權人即訴外人張進忠（下稱張進忠）於 系爭土地如附圖所示斜線A部分內停放車輛及放置花盆而為 使用收益，系爭社區其他區分所有權人從未異議及干涉，已 構成默示分管契約，原告因知悉張進忠就系爭土地之使用狀 況後始決定購買系爭房屋及其坐落基地，然原告購買系爭房 地後，竟遭被告以決議及主委口頭宣示等方式，否認原告對 系爭土地有使用管理權能，禁止原告使用系爭土地，並於系 爭社區管理委員會（下稱管委會）決議中，擬於系爭土地劃 分停車格另為使用，致原告權益受損。
㈡共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際 約定使用範圍，就各自占有管領之部分，互相容忍；對於他 共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所 ，得認有默示分管契約之存在。本件早於原告取得系爭房地 前，系爭社區全體區分所有權人於事實上即容任由系爭房地 之區分所有權人使用迄今，可知系爭房地之區分所有權人與 系爭社區全體區分所有權人間雖無書面約定，但確有容由系 爭房地之區分所有權人使用系爭土地如附圖所示斜線A部分 之事實，堪認有默示分管契約存在。又共有人訂立分管契約 後，縱將其應有部分讓與第三人，除有特別情事，或受讓人 不知有分管契約、亦無可得而知之外，其受讓人對於分管契 約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘 束。則本件原告自張進忠受讓系爭房地，自應繼受分管契約 之權利等語，並聲明：確認兩造間就系爭房屋前系爭土地如 附圖斜線A部分所示土地（面積27.87平方公尺）之分管契約 存在。
二、被告則以：
㈠系爭社區於105年1月6日成立管理委員會，並訂有住戶規約及 汽、機車停車場使用管理辦法，又因系爭社區沒有設置地下 停車場，停車位不足，違規停車情形嚴重，被告乃於105年7 月15日召開第一屆第三次管委會會議，邀請社區內22之1號 、24之1號及26之1號三戶區分所有權人，協調在其門前劃設 停車位事項，而並未邀請20之1號住戶即張進忠協調，實因 該戶門前並無停車等違反住戶規約之情形。嗣因22之1號住 戶不服調處，被告僅得起訴，獲有本院107年度訴字第1232 號勝訴確定判決。
㈡被告於111年1月17日召開第七屆第一次管委會會議，決議在2 0之1號住戶門前增設一停車位，而原告係於111年2月17日購 得系爭房地，恐係其前手張進忠未向原告說明此事，致生誤 會，是並無原告所稱有默示分管契約之情形。又依民法第82 6條之1規定，不動產之分管契約於上開條文施行後成立者， 必須依同法第820條第1項投票表決，並作成書面契約且必須 經登記後，對受讓人才具有效力。因此，原告主張之默示分 管契約，已無存在可能等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張於111年2月17日向張進忠購買系爭房地等情，為被 告所不爭執，原告此部分主張應堪信為真實。惟就原告主張 就系爭土地上如附圖所示斜線A部分與系爭社區其他共有人 間有分管契約一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三 分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。 又共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限，共 有人默示之意思表示亦包括在內，惟所謂默示之意思表示， 係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思 者而言，而默示之意思表示與單純之沉默有別，單純之沉默 ，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示，或經 法律明定視為已有某種意思表示者，不得謂為默示之意思表 示；單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有 人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法 律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院105年度台上字 第13號、107年度台上字第2467號判決意旨參照）。經查： ⑴原告主張就系爭土地有默示分管契約之存在，主要係以證人 侯天錫之證述為主要依據，依證人侯天錫審理中證稱：之前 張進忠是在開貨車進貨，那塊空地就停貨車，最後幾年把車 子賣掉，前面的空地就放一些花盆，張進忠沒有表示他家前 面的空地只能給他專門停貨車用，別人不能用，應該沒有人 敢停，因為會妨礙一樓住戶的進出，反正張進忠就是出入在 該處，別人也不可能去用妨礙到張進忠的出入，大家都默認 。張進忠在搬走前那台車處理掉，之後該塊空地是擺放一些 花盆，盆栽旁邊有放三角錐等語（見本院卷218、220-221頁 筆錄）。證述就張進忠持有貨車期間，將貨車停放於系爭房 屋前空地，系爭社區其他住戶車輛未有停放於該處之情形， 其後張進忠將貨車處分後，系爭房地前空地僅放置盆栽等情 。
⑵另依系爭房屋買賣之仲介田芳州於審理中證稱：接觸的時候 是沒有停車，但張進忠說他是第一手，到108年才賣掉車子 ，所以張進忠到108年以前都有停車，伊接此案時是110年， 當時張進忠已經沒有停車，前面的空地左右兩側都有放盆栽 ，前面臨馬路的地方有放二到三個三角錐，賣一樓的房子會 問前面的位置可否停車，張進忠是回答說可以停車，說之前 都只有他在停，沒有提到別人不能停，張進忠就是只有賣一 樓房屋，沒有說一樓外的使用權也有價金這樣子，買賣價金 是以房屋產權做為計算基準，因為張進忠使用的是前面的空 地，因為有放一些盆栽，可是停車是停在盆栽的外側馬路上 ，不是停在放盆栽的空地部分，沒有產權的空地，即使可以 停車也不能證明是他的車位，在買賣當時張進忠沒有說這是 他專用的停車位置及買賣後交給買家等語（見本院卷第212- 213、215-216頁筆錄）。是系爭房屋買賣之過程中，張進忠
雖有提及屋前空地可停放車輛之情形，但並無聲明為其專用 停車位，或有使用權而作為買賣標的之一。並參以：⒈買賣 契約所附「信義房屋買賣仲介專任委託書」（本院卷第107 頁），就「車位現況標示」欄區分為「無車位」、「有車位 」選項，再於有車位選項中區分「有獨立權狀。建號＿＿」、 「無獨立權狀，登記於主建物共有部份建號＿＿，依照起造人 約定、分管契約或依現狀移轉使用」、「其他」等選項，而 張進忠勾選「無車位」選項。⒉標的物買賣現況說明書第6項 「住戶規約或分管協議有無共有部分約定專用、或本戶專有 部分約定共用之情形」，亦勾選「無」選項。是於買賣過程 中，張進忠並無認其就系爭房屋前空地有供其車輛停放之專 有使用權存在。
⑶另依證人陳秋玉於審理中證稱：伊是第五屆管理委員，有參 加109年6月28日管委會會議，該會議記錄第二頁第一案決議 16至26號含之1住戶門前放置車輛、盆栽以及雜物等，會後 另發通知，限時移除淨空，請一樓住戶配合辦理會後限時淨 空，開完會決議後，就有口頭去跟這些一樓有停放車子、放 盆栽的請他們移除，當時有些人有理會，有些人沒有理會， 在12月有寄出限期改善通知單，停車的有兩個住戶（18、24 -1號住戶）說可否停到12月底，後來有兩戶住戶（24、26-1 號）沒有理會，所以寄出存證信函，20之1號張進忠不知道 有沒有車，但知道門口有放盆栽，伊不認識張進忠，可是主 委認識他，主委與伊去跟張進忠說限時把盆栽移除，張進忠 同意把盆栽移除，移除後在張進忠門口劃了停車標誌四個角 ，並寫上金貿社區四個字，意思就是這東西歸社區所有，如 果需要使用就要跟社區商量，且當時張進忠也說他不需要用 ，只要把盆栽移除就好，社區要用就歸還給社區等語（見本 院卷第227-228頁筆錄）；及證人林碧於審理中證稱：伊是 金貿社區第五屆主委，109年6月28日管委會會議記錄第二頁 第一案決議16至26號含之1住戶門前放置車輛、盆栽以及雜 物等，會後另發通知，限時移除淨空，請一樓住戶配合辦理 ，此決議案後來有執行，20之1號張進忠在門前已無停放車 輛，有放置花盆，伊和陳秋玉去通知張進忠移除這些花盆， 張進忠很配合，有馬上移一些花盆，並說有一些泥土沒有地 方倒，伊還請兒子去把泥土拿走，張進忠部分很配合所以就 沒有書面通知他等語（見本院卷第232-233頁筆錄）。依證 人陳秋玉、林碧之證詞，張進忠雖於系爭土地上擺放盆栽， 但於系爭社區管委會決議清除戶門前放置之車輛、盆栽、雜 物等物品時，即主動配合清理，亦無主張其有分管權利。 ⑷綜以上開證人證述內容及買賣文件，張進忠曾有將貨車停放
住家前方空地，社區其他住戶雖未為制止，但並無顯示同意 張進忠專用之權利，且張進忠亦無將系爭土地上就附圖所示 斜線A部分作為其專用停車位，及於出售系爭房屋時，一併 作為買賣移轉權利之意思。故原告主張張進忠與系爭社區其 他住戶間就系爭土地上如附圖所示斜線A部分有成立默示分 管契約，於買受系爭房地後，一併承繼該分管契約云云，並 無依據。
四、綜上所述，原告主張就系爭土地上如附圖所示斜線A部分有 分管契約存在，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 23 日 民事第二庭
法 官 辜 漢 忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 23 日 書記官 潘 盈 筠