臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1267號
原 告 陳張月雲
訴訟代理人 陳美芬
被 告 張美惠
訴訟代理人 張美智
被 告 陳祥鈴
訴訟代理人 陳瑞濤
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年7月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有之臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物（總面積壹佰貳拾捌點陸肆平方公尺）分割方法：如民國112年1月4日臺北市建成地政事務所複丈成果圖所示第一層（面積伍拾玖點伍貳平方公尺）及騎樓（面積參點柒陸平方公尺）分歸由原告單獨取得；如民國112年1月4日臺北市建成地政事務所複丈成果圖所示第二層（面積陸拾肆點參貳平方公尺）及騎樓（面積壹點零肆平方公尺）分歸由被告張美惠、陳祥鈴取得並依應有部分比例各二分之一維持共有；原告應給付被告張美惠、陳祥鈴各新臺幣壹拾捌萬柒佰零伍元。
訴訟費用二分之一由原告負擔，餘由被告張美惠、陳祥鈴各負擔四分之一。
事實及理由
一、原告主張：伊與被告張美惠、陳祥鈴(下若單獨稱之，則逕 稱姓名，與張美惠合稱被告)為臺北市○○區○○段○○段000○號 建物（下稱系爭建物）共有人，伊之應有部分為2分之1，被 告之應有部分各為4分之1。系爭建物為2層之建物，各樓層 各有獨立出入口，第一層為原告占有使用，第二層為被告占 有，兩造就系爭建物並無不能分割之特別約定，亦無因物之 使用目的而不能分割之情形，惟兩造無法就系爭建物之分割 方法達成協議，請求以原物分割系爭建物，分割後如臺北市 建成地政事務所112年1月4日土地複丈成果圖(下稱附圖)所 示之第一層建物（面積59.52平方公尺）(下稱1樓)及騎樓（ 面積3.76平方公尺）部分，由原告單獨取得；第二層建物( 面積64.32平方公尺)(下稱2樓)及騎樓(面積1.04平方公尺) 部分，由被告取得而維持共有。為此，爰依民法第823條、 第824條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：兩造共有之系 爭建物方割方法：如附圖所示1樓(面積59.52平方公尺）及 騎樓（面積3.76平方公尺）分歸由原告取得；2樓（面積64.
32平方公尺）及騎樓（面積1.04平方公尺）分歸由被告取得 並依應有部分比例維持共有等語。
二、被告則以：伊等願將1樓分歸由原告取得，2樓由伊等取得， 並以應有部分各2分之1維持共有；惟就騎樓部分，希望由兩 造各分得2分之1。故請求將1樓（面積59.52平方公尺）及騎 樓（面積2.4平方公尺）分歸原告單獨取得；2樓（面積64.3 2平方公尺）及騎樓（面積2.4平方公尺）分歸由被告取得， 並依應有部分比例各2分之1維持共有，且因1樓及2樓價格有 差異，應為找補償等語。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。又分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有 人之請求，為分割共有物之裁判，民法第823條第1項、第82 4條第2項前段分別定有明文。次按分管行為不過定暫時使用 之狀態，與消滅共有關係之分割情形有間，是共有物之分管 契約與共有物之不分割約定有異（最高法院108年度台上字 第1693號判決意旨參照）。查系爭建物為兩造共有，原告之 應有部分為2分之1，被告之應有部分各為4分之1，系爭建物 並無不分割之約定，縱兩造有分管協議，亦與不分割約定有 別。又系爭建物所包含之騎樓（面積4.8平方公尺），建有 一分隔牆（即隔間牆，下稱系爭牆），且該騎樓非供公眾使 用，地政人員亦於勘驗當場表示騎樓如已有隔間牆，則可為 分割等語，有本院勘驗筆錄及現場照片可稽(本院卷第84至9 4頁)；又系爭建物領有50營字第840號營建執照，經比對執 照平面圖，1樓前，非屬法定騎樓，並無供公眾通行使用之 目的，另現場勘查系爭建物1樓前，並未發現圍牆違建等情 ，亦有臺北市建築管理工程處以112年6月15日北市都建查字 第1126122320號函可稽（本院卷第192頁）。堪認系爭建物 並無因使用目的不能分割之情事，亦符合地籍測量實施規則 第288條第1項：「已登記之建物申辦分割，以分割處已有定 著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限。 」之規定；復兩造迄今就系爭建物之分割方法，既無法達成 協議，為兩造所不爭執，則原告依上開規定，訴請裁判分割 系爭建物，洵屬有據。
㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人
；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金 分配於各共有人。民法第824條第2項定有明文。定共有物分 割之方法，究以原物分割或變價分割為適當，應斟酌各共有 人之意願、利害關係、使用情形、共有物之經濟效用、性質 與價格及分割後各部分之經濟價值暨其應有部分之比值是否 相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平，不受共有人所 主張分割方法之拘束。經查：
⒈系爭建物為2層之建物，1樓面積為59.52平方公尺、2樓為面 積64.32平方公尺、騎樓4.80平方公尺，總面積為128.64平 方公尺，且1樓、2樓各有獨立之出入門口，1樓現有原告及 其家屬占有居住使用；2樓則為空屋，有本院勘驗筆錄、土 地建物查詢資料可稽(本院卷第84至90頁、士簡卷第123頁) 。是系爭建物1樓有騎樓，該騎樓亦列入系爭建物之總面積 內，而該騎樓並非供公眾使用，已如前述，且該騎樓有一水 泥牆(即系爭牆)將1樓出入門口及通往2樓樓梯至1樓之出入 門口為隔開，有本院勘驗筆錄及現場照片可稽(本院卷第84 至94頁)。足認系爭建物之1、2樓各自有獨立出入門戶。而1 樓以往迄今由原告占有使用；被告雖現未使用2樓，惟2樓過 往迄今，均係由被告占有，且兩造均同意於分割後，1樓分 歸由原告單獨取得，2樓分歸由被告取得並依應有部分比例 各2分之1維持共有（本院卷第136、208、209頁）。是本院 參酌兩造之意願、分管協議、系爭建物過往占有使用情形、 及現在實際狀況等情，認1樓分歸由原告單獨取得，2樓由被 告取得並依應有部分比例各2分之1維持共有，對於系爭建物 之經濟效用及兩造之利益，較為適當。
⒉兩造就系爭建物1、2樓分歸何人，乃有共識，業如前述。惟 兩造就系爭建物所包含之騎樓應如何分割，則有爭執。查系 爭建物之騎樓已設有分隔之系爭牆，系爭牆乃由通往2樓之 樓梯牆面延伸而出，兩造均不爭執系爭牆係由原告施作，有 本院111年12月13日勘驗筆錄及現場照片可稽（本院卷第84 至94頁）。被告雖抗辯系爭牆為違建云云，然經臺北市政府 建築管理工程處函覆本院：經現場勘查結果，系爭建物1樓 前，並未發現圍牆違建等情(本院卷第192頁)，則被告此部 分之抗辯，難認可採。而系爭牆既已將1樓及2樓出入口分隔 開，如採被告之分割方法，將導致被告分得之騎樓上有原告 施作之系爭牆，法律關係將趨於複雜，亦恐另生是否拆除系 爭牆之紛爭，固以尊重現況之分割方法，況因目前騎樓於應 有部分2分之1面積處並未設有分隔牆，依地籍測量實施規則 第288條第1項規定，現乃無法將騎樓分割成兩部分，每部分 各二分之一即面積2.4平方公尺，辦理分割登記予兩造。故
騎樓仍依現況，即依現有系爭牆之壁心為分割，較符合前揭 地籍測量實施規則第288條第1項關於「以分割處已有定著可 為分隔之樓地板或牆壁」之規定。是本院綜合審酌上情，認 以騎樓上系爭牆之壁心為分割線，將供系爭建物2樓出入門 口前，即由樓梯牆面延伸而出之騎樓，分歸由被告取得並依 應有部分比例各2分之1維持共有，其餘騎樓部分則分歸由原 告取得，較為妥適。
⒊按以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配 者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又原物 之數量，按其應有部分之比例分配，價值不相當者，得依其 價值，按其應有部分比例分配，就不足之數以金錢補償之， 仍為以原物分配於各共有人之分割方法。金錢補償時，由分 得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分， 對分得價值較低之共有人全體為補償。查，系爭建物依前開 分割方法為分割後，兩造雖均受原物分配，惟原告分得原物 之面積尚不足其應有部分應分得之面積64.32平方公尺(128. 64×1/2)，該不足之面積為1.04平方公尺(64.32－59.52－3.76 )；而被告所獲分配之原物面積，卻各多出應有部分所應分 得面積0.52平方公尺(1.04×1/2)；又兩造所分得之建物所在 樓層不同，價值亦有差異。經本院囑託吳元興建築師事務所 ，依上開本院所採之分割方法，就兩造所分得部分，鑑定其 市價，經該所針對系爭建物為現況勘查，並考量當地市場供 需、交易慣例與勘估標的之個別條件、區域條件等價格影響 因素，及現場實地履勘、市場調查所得資訊，在符合不動產 估價技術規則下，運用不動產估價原理、邏輯推論方法及經 驗法則，以比較法為主、成本法為輔，鑑定結果認原告分得 1樓(面積59.52平方公尺)及騎樓(面積3.76平方公尺)部分之 市價為新臺幣（下同）257萬9,258元；而被告分得2樓(面積 64.32平方公尺)及騎樓(面積1.04平方公尺)部分之市價為18 5萬6,440元【見外放該所建物估價報告書（淺綠色封面）第 71頁】。本院審酌上開鑑價過程，已就影響系爭建物，兩造 各自分得部分價值之因素，詳加比較考量，據以決定兩造各 自分得部分之價值，當屬貼近現況及市場行情，該鑑定結果 應為可採。原告雖分得面積不足應有部分，惟其分得部分之 價值較高；而被告雖分得面積超過應有部分，然其分得部分 之價值較低，則原告應依各共有人應有部分比例，應分別補 償被告各18萬705元(計算式詳附件)。
⒋系爭建物既原為兩造共有，而系爭建物所坐落之土地亦為兩 造共有，原告就該土地之應有部分為2分之1，被告之應有部 分為各4分之1，有土地建物查詢資料可稽（本院卷第50頁）
。原告於本件僅請求就系爭建物為裁判分割，且被告亦陳明 不請求就土地一併分割（本院卷第136頁），則本院就系爭 建物既採原物分割，由原告取得1樓(面積59.52平方公尺)及 騎樓(面積3.76平方公尺)部分；被告取得2樓(面積64.32平 方公尺)及騎樓(面積1.04平方公尺)，並依應有部分比例各2 分之1維持共有，兩造就系爭建物及系爭土地之所有權，仍 屬房地合一，並未造成房屋及土地所有權人分離之情形，附 此敘明。
四、從而，系爭建物並無不能分割之事由，原告訴請分割系爭建 物，本院兼顧兩造權益，依兩造之意願、系爭建物性質、經 濟效用及利益之均衡等情狀，認為系爭建物應以原物分割如 主文第1項所示，為較適宜之分割方法，並由原告依主文第1 項所示金額分別補償被告。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公 平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事 訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之方法，本應 由法院斟酌何種方法較能增進系爭建物之經濟效益，並兼顧 兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不 同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔， 依上開規定，仍應由兩造各依其應有部分比例負擔之，較為 公允，爰諭知如主文第2項所示。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1， 判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 9 日
民事第一庭
法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 9 日 書記官 李佩諭
附件
計算式：
1、系爭建物總價值為443萬5,698元(2,579,258元＋1,856,440元) 。
2、依原告就系爭建物之應有部分二分之一計算，其應分得之系
爭建物價值為221萬7,849元，然原告實際分得第一層即1樓( 面積59.52平公尺)及騎樓(面積3.76平方公尺)之價值為257萬 9,258元，惟其分得原物之價值顯已超過其應有部應分得之價 值36萬1,409元(2,579,258-2,217,849)。3、依被告張美惠、陳祥鈴就系爭建物之應有部分各為4分之1， 則張美惠、陳祥鈴依其各應有部分各應分得之原物價值110萬 8,924.5(443萬5,698元×1/4)，而其2人實際上各已分得原物 價值為92萬8,220元(1,856,440×1/2)。4、故應由原告給付被告補償金各18萬705元(361,409×1/2，或1,108,924.5-928,220，元以下均四捨五入)。