臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1228號
原 告 楊隆榮
訴訟代理人 陳德峯律師
複代理人 黃昆培律師
被 告 周嘉美
紀其樺
紀凱文
吳志光
共 同
訴訟代理人 涂惠民律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告吳志光應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號房 屋第一層遷讓返還予原告。
二、被告周嘉美應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號房 屋第二層遷讓返還予原告。
三、被告吳志光應給付原告新臺幣玖拾萬元，及自民國一百一十 一年九月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。四、被告吳志光應自民國一百一十一年八月一日起至遷讓返還第 一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。五、被告周嘉美應自民國一百一十一年九月十六日起至遷讓返還 第二項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟玖佰元。六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用由被告周嘉美負擔十分之四、被告吳志光負擔十分 之五，餘由原告負擔。
八、本判決主文第三至五項，於原告各以附表「假執行擔保金額 」欄所示金額為各被告供擔保，各得假執行；但各被告如各 以附表「免假執行金額」欄所示金額為原告供擔保，各得免 為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告周嘉美前為清償對原告之債務，於民國102 年8月26日將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號未辦理 保存登記之房屋（下稱系爭房屋）贈與原告；原告並於104 年3月25日拍賣取得該房屋基地即臺北市○○區○○段○○段000地 號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系 爭房地）之所有權。原告取得系爭房屋所有權之初，應被告 周嘉美要求而讓其前配偶即被告紀其樺、其子紀凱文（下與
被告周嘉美合稱被告周嘉美等3人）短暫居住在系爭房屋2樓 內，以便渠等領取低收入補助，惟現原告已不同意其等繼續 居住。又原告於102年8月25日將系爭房屋1樓出租予被告吳 志光，每月租金為新臺幣（下同）1萬5,000元，惟104年8月 24日租期屆滿後，被告吳志光未再給付租金，亦拒不搬遷。 被告4人均無權占用系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段 規定，訴請被告4人遷讓返還系爭房屋；且被告4人無法律上 原因而受有使用系爭房屋利益，致原告受損害，爰依前揭租 金為計算基準，依民法第179條規定，請求被告吳志光給付 自106年8月1日起至111年7月31日止，占用系爭房屋1樓合計 90萬元相當於租金之不當得利，及自111年8月1日起至返還 系爭房屋之止日，按月給付原告1萬5,000元，並請求被告周 嘉美等3人自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止 ，按月給付1萬5,000元相當於租金之不當得利等語，並聲明 ：㈠被告4人應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告吳志光應 給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按 年息5%計算之利息，並自111年8月1日起至遷讓返還前項房 屋之日止，按月給付原告1萬5,000元；㈢被告周嘉美等3人應 自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按 月給付原告1萬5,000元；㈣第2、3項聲明，願供擔保，請准 予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告周嘉美及被告紀其樺原為夫妻，雖於99年間離婚，惟仍 有密切往來，被告紀凱文為其2人之子。原告為被告紀其樺 之父即訴外人紀清楚認識4、50年之朋友，因被告周嘉美於1 02年間涉犯偽證罪等相關刑事案件而求助於原告及其擔任代 書助手黃雲雀，詎原告竟對被告周嘉美稱恐遭判刑及民事求 償等情，趁機詐騙被告周嘉美脫產以逃避強制執行，並佯稱 願配合虛偽設定抵押權、假過戶房地所有權等，幫忙保管被 告周嘉美之不動產，待日後無罪判決確定或對方強制執行無 果後，再返還房地予被告周嘉美或其指定之人。被告周嘉美 誤信原告所言，遂將含系爭房地在內等7筆不動產委由原告 處理相關假借款、假抵押權設定、假贈與或假買賣之假移轉 過戶登記及假申報房屋買賣契稅。另系爭土地原為紀清楚之 母即訴外人紀蔡粟所有，原告於000年0月間知悉紀蔡粟失智 ，向紀清楚誆稱一旦紀蔡粟過世，系爭土地變成遺產恐很難 過戶予紀清楚或紀其樺等語，建議以偽造紀蔡粟向原告借款 之借據，嗣再以起訴、成立訴訟上和解、強制執行及債權人 承受等方式，由原告經法院拍賣程序取得系爭土地所有權， 待紀蔡粟過世後，再將系爭土地過戶予紀清楚或紀其樺。因
紀清楚不諳法律，遂任令原告以上開方式拍賣取得系爭土地 所有權。嗣被告周嘉美經刑事判決無罪確定，多次向原告請 求返還前揭7筆不動產，原告先藉詞短期內移轉房地會遭國 稅局及調查局查獲而被裁處高額罰金，其後竟主張自己係合 法買賣、贈與取得該7筆不動產所有權而拒絕返還予被告周 嘉美。綜上，系爭房屋之贈與債權契約及讓與事實上處分權 之物權契約均出於被告周嘉美與原告間通謀虛偽意思表示而 屬無效；縱認為存有借名登記關係，亦應屬違法民法第72條 規定之脫法行為而無效，是被告周嘉美仍為系爭房屋真正所 有權人，自得對登記名義人即原告主張享有系爭房屋事實上 處分權，故原告不得依物上請求權訴請被告周嘉美遷讓返還 系爭房屋。
㈡又系爭房屋係52年10月前由訴外人蘇阿罔原始建造，嗣出售 予當時系爭土地所有權人即訴外人魏洪換，紀清楚於51年12 月22日以紀蔡粟名義向魏洪換買受系爭房地，並申報系爭房 屋買賣契稅讓與事實上處分權予出名人紀蔡粟。復於97年6 月2日將系爭房屋事實上處分權讓與被告紀其樺，其再於100 年10月7日讓與系爭房屋事實上處分權予被告周嘉美。被告 周嘉美並徵得紀清楚及被告紀其樺之同意，將系爭房屋1樓 出租予被告吳志光經營A-Bei潤餅小站飲食店至今，是系爭 房屋事實上處分權人自100年10月7日迄今，均為被告周嘉美 ，其為系爭房屋間接占有人，被告吳志光為系爭房屋1樓之 直接占有人，被告紀其樺、紀凱文則係基於家屬關係而占有 系爭房屋2樓，屬占有輔助人。又系爭房屋為紀家之起家厝 ，長期供紀家老小居住，系爭土地則為系爭房屋之基地，而 紀清楚、紀蔡粟及被告周嘉美102、103年以前均未積欠原告 債務，若非遭原告詐騙，實無將系爭房屋贈與他人或任令系 爭土地遭拍賣之理，況被告周嘉美有二子，亦有兄弟姐妹及 父母，何以未將系爭房屋贈與家人，而將之贈與為外人之原 告，顯見原告取得系爭房地之過程違反常理。
㈢被告吳志光係向被告周嘉美承租系爭房屋1樓，此有如被證3 所示之房屋租賃契約書可憑。至原證6所示租約係被告吳志 光依被告周嘉美之指示而與原告簽署，並將租金匯入原告銀 行帳戶內，惟原告事後均將收取之租金提領歸還紀清楚或被 告周嘉美，並無實際受領租金。
㈣綜上，被告4人否認原告為系爭房地之真正所有權人或事實上 處分權人，且其等均屬有權占有，是原告訴請其等遷讓返還 系爭房屋及給付相當租金之不當得利，均屬無據等語置辯。 並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之 判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭房屋納稅義務人、系爭土地所有權人；被 告吳志光占有系爭房屋1樓，被告周嘉美占有系爭房屋2樓， 業據原告提出系爭房屋稅籍資料、不動產權利移轉證書及系 爭土地權狀影本（見本院卷一第40頁、第16至18頁），復為 兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、原告請求被告4人遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之 不當得利，被告則以上揭情詞置辯：
㈠原告請求被告周嘉美遷讓返還系爭房屋第2層為有理由、請求 被告紀其樺及紀凱文遷讓返還系爭房屋無理由、請求被告吳 志光遷讓返還系爭房屋第1層為有理由：
⒈原告主張其於102年8月26日自被告周嘉美受贈系爭房屋事實 上處分權，被告周嘉美現仍占有系爭房屋2樓等情，被告周 嘉美就此節並不爭執；僅抗辯其與原告間就贈與系爭房屋事 實上處分權係原告為幫助被告周嘉美脫產以逃避潛在債權人 強制執行，而為假過戶，系爭房屋之贈與債權契約及讓與事 實上處分權之物權契約均出於被告周嘉美與原告間通謀虛偽 意思表示而屬無效，被告周嘉美仍為系爭房屋真正所有權人 ，而非無權占有云云。然查：被告周嘉美僅空泛主張其等間 移轉系爭房屋事實上處分權係通謀虛偽意思表示，就此節並 未舉證以實其說，其雖提出系爭房屋歷次權利移轉之契稅申 報書、房屋稅繳款單等件為憑（見本院卷一第172頁以下） ，惟該等文書僅得說明被告周嘉美與系爭房屋歷次移轉之權 利人關係匪淺，而得取得該等文書，但仍無法證明其於102 年8月26日將系爭房屋事實上處分權贈與原告，係通謀虛偽 意思表示而無效。被告等人復聲請證人紀清楚為證明上情， 然查：被告周嘉美自承系爭房屋贈與原告之緣由係因原告為 紀清楚認識4、50年之朋友，再參以被告等復自承紀清楚曾 於000年0月間與原告共同偽造紀蔡粟向原告借款之借據，嗣 再對紀蔡粟起訴、由紀清楚擔任紀蔡粟訴訟代理人，而與原 告成立訴訟上和解、再利用強制執行及債權人承受等方式， 令原告經法院拍賣程序取得系爭土地所有權，嗣原告違反承 諾拒絕歸還系爭土地予紀清楚，紀清楚同為原告詐騙手法之 被害人等情。則依被告周嘉美之主張，紀清楚除為系爭房屋 前手權利人，亦與原告有往日恩怨，實難期盼其能在本件訴 訟為公允誠實之陳述；再者，依被告等人主張，本件爭訟係 起源於被告周嘉美欲詐害其他潛在債權人而以虛偽贈與之方 式脫產，而紀清楚亦曾為取得系爭房屋坐落之系爭土地所有 權，而與原告通謀偽造債權，並使法院製成調解筆錄為執行 名義，協助原告經由法院拍賣程序取得系爭土地所有權，製 造權利移轉之表象等情，則以現今原告與周嘉美及紀清楚等
人反目，當時同為不正方法之共同行為人紀清楚，其證言憑 信性是否可採，而得還原所謂事實之真相，尚有疑義。是本 院認為證人紀清楚並無調查必要，被告此部分調查證據之聲 請，應予駁回。從而，原告為系爭房屋事實上處分權人，已 堪認定。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。系爭房屋 並未辦理所有權登記，原告自有處分權人即被告周嘉美處受 讓系爭房屋，而為系爭房屋之事實上處分權人，已如上述， 其就系爭房屋實質上所享之權利，與不動產所有權人無異， 自得類推適用民法第767條第1項規定，排除無權占有，請求 返還系爭房屋。而被告周嘉美現時占有系爭房屋2樓，但無 法證明其占有之合法權源，自屬無權占有，則原告請求被告 周嘉美遷讓返還系爭房屋2樓，為有理由，應予准許。原告 復請求被告周嘉美遷讓返還系爭房屋1樓，然查：原告自承 其於000年0月間將系爭房屋1樓出租予被告吳志光，租賃期 滿迄未返還；復主張被告周嘉美對系爭房屋1樓並無管領權 限（見本院卷一第60頁），則其請求被告周嘉美遷讓返還系 爭房屋1樓，並無理由，應予駁回。
⒊至原告請求被告紀其樺及紀凱文遷讓返還房屋部分，然查： 按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定 有明文，故所謂「占有」係指對於物有事實上管領力；又受 僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示， 而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，另為民法第94 2條所明文。是以，占有輔助人對於標的物雖係物理上之事 實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事 實支配專屬於該為指示之他人，故占有輔助人僅係占有人之 占有機關，而非占有人。又因占有輔助人非占有人，因之依 占有之規定所得享有之利益、所受之保護或所應負擔之不利 益，原則上為該指示之他人享有與負擔之，從而，占有輔助 人自不生無權占有的問題。被告紀其樺及紀凱文為被告周嘉 美之前配偶及其子，其主張基於家屬身分而居住在系爭房屋 2樓，原告對此節復不爭執，顯然被告紀其樺及紀凱文係基 於與被告周嘉美共同生活之關係，受被告周嘉美之指示而居 住在系爭房屋2樓，依民法第942條規定，並非占有人，而屬 被告周嘉美之占有輔助人。原告亦未說明被告紀其樺及紀凱 文有何占用系爭房屋1樓之行為。則原告主張被告紀其樺及 紀凱文為無權占有，請求其遷讓返還系爭房屋，並無理由， 不應准許。
⒋原告請求被告吳志光遷讓返還系爭房屋部分：原告主張其於1 02年8月25日將系爭房屋1樓出租予被告吳志光，惟104年8月 24日租期屆滿後，被告吳志光即未再給付租金，並拒絕遷出 系爭房屋1樓，並提出其與被告吳志光之租賃契約為憑（見 本院卷一第26至37頁）。被告吳志光雖抗辯，被告周嘉美乃 系爭房屋真正權利人，其係受被告周嘉美之指示方與原告簽 立租賃契約，並將租金匯入原告帳戶，惟原告均有領出再交 付予被告周嘉美或紀清楚云云，然查：被告周嘉美無法證明 其現仍為系爭房屋權利人，業如前述，則被告吳志光主張係 向被告周嘉美承租系爭房屋1樓而有占有權源，尚屬無據。 則原告請求被告吳志光遷讓返還系爭房屋1樓，為有理由， 應予准許；原告復請求被告吳志光遷讓返還系爭房屋2樓， 惟原告業自承被告吳志光對系爭房屋2樓並無管領權限（見 本院卷一第60頁），則其請求被告吳志光遷讓返還系爭房屋 2樓，並無理由，應予駁回。
㈡原告依民法第179條規定，請求被告等給付系爭房屋相當租金 之不當得利：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使 用他人所有之房屋，可能獲得相當於租金之利益。 ⒉被告周嘉美無權占用系爭房屋2樓，業經本院認定如前，則原 告依不當得利之法律關係，請求被告周嘉美自起訴狀繕本送 達翌日起至遷讓返還系爭房屋2樓之日止，按月給付原告相 當租金之不當得利，自屬有據。又內政部就不動產之交易價 格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之 租賃交易價格，應趨近於客觀之市場租賃交易價格，而可作 為本件相當於租金不當得利數額之基準。經查，系爭房屋鄰 近地區同路段屋齡及建物型態相近之不動產（含基地）之租 賃交易單價，每平方公尺為236.36元（計算式：1萬3,000元 /55平方公尺=236.36元），有不動產交易實價查詢服務網資 料在卷可稽（見本院卷二第166頁) ；而系爭房屋2樓面積為 16.5公尺，有系爭房屋籍稅資料附卷足憑（見本院卷一第40 頁，即該稅籍資料「屋突」部分），則依前揭實價登錄資料 計算無權占用系爭房屋2樓所生相當於租金之不當得利數額 ，每月為3,900元（計算式：236.36元×16.5平方公尺＝3,900 元，元以下4捨5入）。則原告請求被告周嘉美自起訴狀繕本 送達翌日即111年9月16日（見本院卷一第46頁送達證書）起 至遷讓返還系爭房屋2樓之日止，按月給付原告3,900元相當 於租金之不當得利數額，為有理由，逾此部分，則屬無據， 應予駁回。至原告主張被告紀其樺及紀凱文無權占用系爭房
屋，並無理由，業如前述，則其請求其2人給付相當於租金 之不當得利，亦無理由，併予駁回。
⒊被告吳志光無權占用系爭房屋1樓，業經本院認定如前，則原 告依不當得利之法律關係，請求被告吳志光給付相當於租金 之不當得利，亦屬有據。又原告與被告吳志光曾於102年8月 25日至104年8月24日就系爭房屋1樓訂有租賃契約，約定每 月租金1萬5,000元（見本院卷一第26至37頁租賃契約），且 被告吳志光復自承其現在使用系爭房屋1樓係給付1萬5,000 元「租金」予被告周嘉美，是認原告請求被告吳志光給付無 權占用系爭房屋1樓相當於租金之不當得利以之數額每月以1 萬5,000元計算，尚屬合理，則原告請求被告吳志光給付自1 06年8月1日起至111年7月31日止5年期間占用系爭房屋1樓總 額90萬元相當於租金之不當得利（計算式：1萬5,000元*12 月*5年=90萬元），及自111年8月1日起至返還系爭房屋1樓 之日止，按月給付原告1萬5,000元，均有理由；又前揭總額 給付部分，原告復請求被告吳志光自起訴狀繕本送達翌日即 111年9月2日（見本院卷一第56頁送達證書）起至清償日止 按年息5%計算之利息，亦屬有據，均應准許。五、綜上所述，原告類推適用民法第767條第1項、第179條規定 ，請求被告吳志光遷讓返還系爭房屋1樓、請求被告周嘉美 遷讓返還系爭房屋2樓，並請求被告吳志光給付90萬元及自1 11年9月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自111 年8月1日起至遷讓返還系爭房屋1樓之日止，按月給付原告1 萬5,000元，並請求被告周嘉美自111年9月16日起至遷讓返 還系爭房屋2樓之日止，按月給付3,900元，均有理由，應予 准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件就主文第3至5項部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告 及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌 定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請 已因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據經審酌之 後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 112 年 8 月 31 日 民事第三庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 鍾堯任
附表：
編號 主文項次 被告 假執行擔保金額 免假執行擔保金額 1 第3項 吳志光 30萬元 90萬元 2 第4項 吳志光 到期部分按月5,000元 到期部分按月1萬5,000元 3 第5項 周嘉美 到期部分按月1,300元 到期部分按月3,900元