臺灣士林地方法院民事判決
111年度簡上字第371號
上 訴 人 美秀館公寓大廈管理委員會
法定代理人 陳家麗
訴訟代理人 林柏裕律師
被上訴人 黃惠玲
林榮華
共 同
訴訟代理人 陳俊廷律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於本院內湖簡易庭
111年度湖簡字第485號中華民國111年8月22日第一審判決提起上
訴，本院於民國112年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰零陸萬陸仟貳佰玖拾壹元，及其中新臺幣陸拾玖萬肆仟玖佰貳拾元自民國一百零八年九月十七日起；其中新臺幣壹拾陸萬貳仟壹佰肆拾捌元自民國一百零九年七月十八日起；其餘新臺幣貳拾萬玖仟貳佰貳拾參元，被上訴人黃惠玲自民國一百一十一年三月八日起，被上訴人林榮華則自民國一百一十一年二月二十四日起，均至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人之法定代理人原為楊媖智，嗣於本院審理中變更 為陳家麗，此有臺北市政府都市發展局函文在卷可考，並由 陳家麗具狀聲明承受訴訟（見本院卷第112頁），核與民事 訴訟法第170條、第175條第1項及第176條規定相符，應予准 許。
二、上訴人於原審起訴主張：被上訴人黃惠玲、林榮華（以下合 稱被上訴人，分別則以姓名稱之）於民國109年12月因法拍 取得門牌號碼臺北市○○區○○路000號地下一層房屋（下稱系 爭房屋）所有權，為上訴人所管理之美秀館公寓大廈社區（ 下稱系爭社區）之區分所有權人，系爭房屋之前所有權人台 灣麵桶股份有限公司（下稱台灣麵桶公司）積欠自106年2月 起至109年12月2日系爭房屋移轉予被上訴人前之管理費新臺 幣（下同）106萬6291元未清償。觀之系爭房屋歷次拍賣公 告均載明「投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注 意拍定後民法第826條之1第3項規定適用問題」，且被上訴 人於投標前曾至上訴人社區詢問，經財委明確告知台灣麵桶 公司尚積欠逾百萬元管理費，是台灣麵桶公司上開積欠管理
費之事應為被上訴人所知悉，被上訴人仍然投標應買，自有 承擔本件管理費之意。依上訴人社區規約第10條第5項、第6 項及民法第826條之1第3項規定，被上訴人應就前手積欠之 管理費負概括承受之清償責任，然被上訴人卻置之不理。爰 依民法第826條之1第3項規定提起本件訴訟，請求被上訴人 給付上訴人106萬6291元，及其中69萬4920元自108年9月17 日起；其中16萬2148元自109年7月18日起；其餘20萬9223元 自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率10% 計算之利息等語。
三、被上訴人則以：民法第826條之1第3項規定共有物應有部分 受讓人對讓與人，就不動產共有物因使用、管理或其他情形 所生之負擔連帶負清償責任，仍應以於地政機關登記後或法 院裁定之管理經登記之情形為限。系爭房屋之拍賣公告僅簡 略記載「投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意 拍定後民法第826條之1第3項規定適用問題」等語，對於台 灣麵桶公司是否積欠管理費？積欠期間、金額為何？均付之 闕如，更未在不動產登記簿上為相關之登記，被上訴人對台 灣麵桶公司積欠之管理費，自不應負連帶清償責任。另按區 分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者 乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉 依相關條例或規約定之，並非繼受前已發生之債務。故上訴 人依社區規約第10條第5項、第6項規定請求被上訴人清償前 手積欠之管理費（已發生之債務）及遲延利息，亦無理由等 語置辯。
四、原審判決駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人10 6萬6291元，及其中69萬4920元自108年9月17日起；其中16 萬2148元自109年7月18日起；其餘20萬9223元自起訴狀繕本 送達翌日起，均至清償日止，按週年利率10%計算之利息。 被上訴人聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項（見本院卷第102至103頁、第152至153頁 、第164至165頁，文字依判決論述需要及卷證內容略為修改 ）
㈠臺北市○○區○○路000號地下一層房屋（即系爭房屋）係系爭社 區之房屋。
㈡系爭房屋前為台灣麵桶公司所有，嗣系爭房屋經本院以系爭 強制執行事件拍賣，並於109年11月16日為被上訴人2人拍定 ，於109年12月2日核發權利移轉證書予被上訴人。 ㈢台灣麵桶公司至109年12月2日前，尚積欠上訴人管理費106萬 6291元，迄今上訴人均未受償。
㈣系爭社區規約第10條第5項約定，區分所有權人未繳納應繳金 額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額，及另外 收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算。 ㈤系爭社區規約於107年4月22日區分所有權人會議決議增訂第1 0條第6項：區分所有權人轉讓所有權時，繼受之區分所有權 人依據公寓大廈管理條例第24條第1項規定，必須釐清前所 有權人欠繳之所有管理費及相關費用，並概括承受清償之責 任。
㈥本院108年度司執字第76884號強制執行事件（下稱系爭強制 執行事件）各次拍賣公告附表備註欄均記載：投標人應自行 查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後民法第826條之1 第3項規定之適用問題。
六、得心證之理由
㈠「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各 共有人按其應有部分分擔之。」、「共有物應有部分讓與時 ，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之 負擔連帶負清償責任。」民法第822條第1項、第826條之1第 3項分別定有明文。民法第826條之1第3項立法理由並說明： 「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用 、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生 之負擔（第八百二十二條參照），為保障該負擔之共有人， 應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之 明確，爰增訂第三項。」公寓大廈之區分所有人間，就建物 之共有部分，亦為分別共有關係，法院拍賣債務人所有區分 所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分時，自有 上開規定之適用，故債務人如有欠繳管理費，拍定人應負連 帶清償責任（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執 類提案第20號研討結果同此見解）。
㈡經查，上訴人主張被上訴人係因拍賣自台灣麵桶公司受讓位 在系爭社區之系爭房屋，且於109年12月2日核發權利移轉證 書前，台灣麵桶公司尚積欠上訴人管理費106萬6291元等情 ，為兩造所不爭（見不爭執事項㈠、㈡、㈢）。而系爭社區之 管理費係區分所有權人為充裕共用部分在管理上必要之經費 ，而依區分所有權人會議之決議向管理委員會（即上訴人） 繳納，為系爭社區規約第10條第1項第2款所明定（見原審卷 第111頁）。可見系爭社區規約所約定區分所有權人繳納之 管理費係共有物使用、管理而生之負擔，被上訴人受讓系爭 房屋，自同時受讓與系爭房屋專有部分併同移轉之共有部分 ，其對於其前手台灣麵桶公司積欠之上開管理費，依民法第 826條之1第3項規定與前揭說明，即應與前手台灣麵桶公司
連帶負清償責任。上訴人依上開規定，請求被上訴人清償台 灣麵桶公司積欠之管理費106萬6291元，即屬有據。 ㈢被上訴人固抗辯：依照民法第826條之1第3項不動產受讓人須 負連帶清償責任之情形，以該負擔於地政機關登記或經法院 裁定之管理經登記之情形為限等語。「不動產共有人間關於 共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十 條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓 人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理， 經登記後，亦同。」民法第826條之1第1項固有明文，然該 項適用之範圍，係不動產共有人間關於共有物使用、管理、 分割、禁止分割之約定或就共有物管理所為之決定，對受讓 人發生效力之要件，與共有物之管理費及其他負擔無涉。被 上訴人之所以應就台灣麵桶公司欠繳之管理費負連帶清償責 任，係基於同條第3項之規定，該項規定並未明文規定以共 有物之負擔經地政機關登記，為受讓人應負連帶責任之要件 ，亦無準用同條第1項規定之明文。被上訴人上揭主張，尚 屬於法無據。
㈣誠然共有物之管理費或其他負擔，不必然具有公示性，共有 物之受讓人，倘不分情形，一概對於共有物所生管理費與其 他負擔承受連帶清償責任，對於交易安全將有所影響。然「 區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員 會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守 原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。 」公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文。而同條例第35 條所定之文件中，即包括欠繳公共基金與應分攤或其他應負 擔費用情形。是欲受讓公寓大廈區分所有權之人，本應於受 讓前依公寓大廈管理條例第24條第1項、第35條規定向管理 委員會請求閱覽或影印前手欠繳公共基金等費用之明細。則 公寓大廈區分所有權共有部分之管理費或其他負擔，對於擬 受讓該等區分所有權之受讓人具有公示性。使受讓人連帶清 償該等負擔，並無使受讓人承擔不測風險，而有害交易安全 之可言。況被上訴人拍定系爭房屋之系爭強制執行事件中， 歷次拍賣公告備註欄均記載：「投標人應自行查明債務人有 無積欠管理費，並注意拍定後民法第826條之1第3項規定之 適用問題。」等語（見不爭執事項㈥），更已提醒被上訴人 應查明系爭房屋有無欠繳管理費之情形，被上訴人自不能以 上開台灣麵桶公司欠繳之管理費未於地政機關登記，抗辯就 該等管理費不負民法第826條之1第3項所定連帶清償責任。 ㈤台灣麵桶公司積欠之管理費106萬6291元中，有69萬4920元為 106年2月起至108年7月止之管理費，經本院以108年度湖簡
字第1415號判決應如數給付，並應加付自108年9月17日起至 清償日止，按週年利率10%計算之利息（見本院卷第136頁） ；另有16萬2148元為108年8月起至109年2月止之管理費，經 本院以109年度湖簡字第665號判決應如數給付，並應加付自 109年7月18日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息（ 見本院卷第138頁），上開遲延利息亦屬共有物管理費及其 他負擔之一部，同屬被上訴人應連帶清償之範圍。另「給付 有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、 「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率 。」民法第229條第1項、第233條第1項分別定有明文。管理 費為定期發生，有確定給付期限之債務，區分所有人自其應 繳未繳時，即負遲延責任。又系爭社區規約第10條第5項規 定，區分所有權人未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法 院命其給付應繳之金額，及另外收取遲延利息，以未繳金額 之年息10%計算（見不爭執事項㈤），此部分規約依公寓大廈 管理條例第24條第1項規定，應拘束受讓系爭房屋之被上訴 人。被上訴人另請求之20萬9223元，為台灣麵桶公司所積欠 自109年3月至109年12月1日（即系爭房屋所有權移轉予被上 訴人前一日）之管理費（見原審卷第57頁），至遲於110年2 月即已全部到期，被上訴人應自此負遲延責任。是上訴人請 求被上訴人就該20萬9223元加付自起訴狀繕本送達翌日起（ 黃惠玲為111年3月8日、林榮華為111年2月24日，見原審卷 第63頁、第65頁）至清償日止，按週年利率10%計算之利息 ，亦屬有據。
七、綜上所述，上訴人依民法第826條之1第3項規定，請求被上 訴人給付106萬6291元，及其中69萬4920元自108年9月17日 起；其中16萬2148元自109年7月18日起；其餘20萬9223元黃 惠玲自111年3月8日起，林榮華則自111年2月24日起，均至 清償日止，按週年利率10%計算之利息，為有理由，應予准 許。原審就此為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄原判決， 並改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第87條第2項、第78條、第85條第1項，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 9 日 民事第三庭審判長法 官 王沛雷
法 官 黃柏仁
法 官 江哲瑋
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 9 日 書記官 張祐誠