請求解除契約等
最高法院(民事),台上字,112年度,1640號
TPSV,112,台上,1640,20230831,1

最高法院民事判決
112年度台上字第1640號
上 訴 人 葉映伶
訴訟代理人 陳樹村律師
林威谷律師
上 訴 人 信宇投資股份有限公司

法定代理人 趙文嘉
訴訟代理人 矯恆毅律師
上列當事人間請求解除契約等事件，兩造對於中華民國112年3月
29日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（111年度重上字第119號
），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由
一、上訴人葉映伶主張：
㈠伊於民國106年3月10日與對造上訴人信宇投資股份有限公司( 下稱信宇公司)簽訂預售屋買賣契約書(下稱系爭契約），購 買坐落○○市○○區○○段三小段599、601、602地號土地上「遠 雄THE ONE」(下稱系爭建案)編號B02棟第25樓房屋及地下7 層編號第82、83號停車位（下稱系爭房地），約定總價款新 臺幣(下同)7350萬元，已給付2999萬9000元。 ㈡兩造於系爭契約第7條第3項第4款以手寫特約載明：如貸款不 足額之原因係不可歸責於雙方，雙方同意另行磋商差額部分 之付款方式，協商不成，雙方同意解除契約，信宇公司應將 伊已繳價金無息返還（下稱系爭特約）。嗣伊無法覓得訴外 人合作金庫商業銀行前金分行（下稱合庫銀行）、台新國際 商業銀行(下稱台新銀行)所要求額外提供保證人而未獲核貸 ，顯非可歸責於伊，兩造即應依系爭特約協商。詎信宇公司 未與伊協商，逕發函催告伊付清剩餘款項，復解除系爭契約 ，自不生效力。
　㈢訴外人即信宇公司之履行輔助人郭昱德於110年7月7日向伊表 示，信宇公司同意提供系爭建案A05棟30樓房屋更換系爭契 約標的，此屬貸款未過後之協商行為，惟兩造因無共識協商 不成，依系爭特約伊得解除系爭契約，扣除信宇公司已返還 1897萬4000元，尚應給付伊1102萬5000元。如認伊不得解除 系爭契約，惟信宇公司主張之違約金顯然過高，應酌減至零 ，亦應返還所受價金之不當得利。
㈣依系爭契約之約定、民法第179條規定，求為命信宇公司給付



伊1102萬5000元，及加計自110年6月10日起算法定遲延利息 之判決。
二、信宇公司抗辯：
　㈠葉映伶於簽訂系爭契約時，另簽立載明高價住宅之房貸上限 最高為6成之同意書(下稱系爭同意書)，其先指定合庫銀行 辦理貸款未果，乃轉由伊介紹台新銀行辦理，仍未獲核貸， 伊於110年4月1日通知葉映伶未配合辦理銀行貸款手續，將 視同不需辦理貸款，應於7日內付清價金，逾期視同違約， 惟其仍未依約履行，伊因而於同年6月10日通知解除系爭契 約，並依約沒收總價款15%作為違約金，將餘額1897萬4000 元提存於臺灣高雄地方法院(下稱高雄地院)。 ㈡伊已給付訴外人遠雄房地產發展股份有限公司（下稱遠雄房 產公司）銷售酬庸489萬9000元，復需額外支出地價稅、房 屋稅，加計如葉映伶依約履行，可得之淨利潤735萬元，足 見系爭契約所約定之違約金，並無過高。
三、原審廢棄第一審所為關於駁回葉映伶請求給付402萬5000元 ，及加計自判決確定翌日起算法定遲延利息部分之判決，改 命信宇公司如數給付，並維持第一審所為駁回葉映伶請求給 付逾402萬5000元本息部分之判決，駁回葉映伶之其餘上訴 。理由如下：
㈠兩造於106年3月10日簽訂系爭契約，由葉映伶向信宇公司購 買系爭房地，約定總價款7350萬元，葉映伶已給付2999萬90 00元。信宇公司陸續於109年10月30日、同年12月16日通知 葉映伶依系爭契約第7條第3項完成貸款，逾期依同條項第2 款視同不需貸款，應依同條項第8款付清價金；復於110年4 月1日通知葉映伶付清貸款金額4409萬元，否則依系爭契約 第25條第4項辦理。信宇公司嗣於110年6月10日通知解除系 爭契約，並沒收總價款15%即1102萬5000元作為違約金，及 將餘額1897萬4000元提存於高雄地院，業經葉映伶取回等事 實，為兩造所不爭。
　㈡綜合系爭契約及同意書之約定、確認書、信宇公司函、合庫 銀行函、台新銀行函、存證信函等件，參互以觀，足見信宇 公司已告知葉映伶申請房貸之相關規定及上限，葉映伶應於 信宇公司通知辦理貸款日起20日內辦妥貸款手續，惟因葉映 伶自身財力證明不足而須加保，其未配合合庫銀行或台新銀 行完成貸款手續，依約即應於7日內付清貸款金額，無依系 爭特約磋商差額部分付款方式之餘地。系爭特約既已明確表 示當事人之意，自無須別事探求而更曲解兩造真意。葉映伶 於信宇公司通知後既未依約履行，信宇公司依系爭契約第25 條約定，解除系爭契約並沒收總價款15%即1102萬5000元作



為違約金，洵屬有據。
㈢審諸證人郭昱德之證述，卷附Line對話截圖所示，足認更換 系爭契約標的之方案，經銷售人員提出申請後，尚須信宇公 司同意，非得逕認信宇公司已同意該換戶特案；再者，信宇 公司並未於110年6月10日通知解除系爭契約後，仍通知葉映 伶驗屋，難認信宇公司同意系爭契約繼續存在。至葉映伶於 準備程序終結後，聲請傳喚證人欒克儉，核無必要。　㈣系爭契約第25條第4項約定，屬賠償總額預定性之違約金。審 酌信宇公司就系爭房地出售前，尚應負擔相關稅金，系爭建 案委託遠雄房產公司銷售酬庸，及財政部核定不動產投資開 發、興建及租售業同業利潤標準淨利率為10%，暨葉映伶已 給付2999萬9000元，信宇公司受有相當於利息之使用利益等 一切情狀，堪認信宇公司沒收總價款15%即1102萬5000元作 為違約金，尚屬過高，應予酌減為700萬元，此部分葉映伶 請求信宇公司返還，洵屬無稽，不能准許；至逾此範圍之40 2萬5000元，即屬不當得利，葉映伶請求信宇公司返還，核 屬有據，應予准許。又約定之違約金過高，就法院酌減後得 請求返還部分，應自判決確定翌日計付法定遲延利息，葉映 伶請求信宇公司給付402萬5000元部分，自本判決確定翌日 起加計法定遲延利息，亦屬有據；至逾此部分，則無理由， 應予駁回。
　㈤從而，葉映伶依民法第179條規定，請求信宇公司給付402萬5 000元，及加計自本判決確定翌日起算法定遲延利息，為有 理由，應予准許；至逾此範圍之請求，為無理由，不能准許 ，並敘明本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，於 判決結果不生影響，爰不逐一論列，為其心證之所由得。四、本院之判斷：
　㈠原審本於採證、認事之職權行使，綜合相關事證，認定兩造 於106年3月10日簽訂系爭契約，由葉映伶向信宇公司購買系 爭房地，約定總價款7350萬元，葉映伶已給付2999萬9000元 ，惟葉映伶因自身財力證明不足而須加保，未配合合庫銀行 或台新銀行完成貸款手續，依約即應於7日內付清貸款金額 ，無依系爭特約磋商差額部分付款方式之餘地。葉映伶於信 宇公司通知後既未依約履行，信宇公司依系爭契約第25條約 定，解除系爭契約並沒收總價款15%即1102萬5000元作為違 約金，雖屬有據，然審酌一切情狀，認信宇公司沒收上開違 約金，尚屬過高，應予酌減為700萬元，逾此範圍之402萬50 00元，即屬不當得利，葉映伶請求信宇公司返還，洵屬有據 ；至逾402萬5000元之請求，為無理由，不能准許。從而， 葉映伶依民法第179條規定，請求信宇公司給付402萬5000元



，及加計自本判決確定翌日起算法定遲延利息，為有理由， 應予准許；至逾此範圍之請求，為無理由，不能准許。因而 廢棄第一審所為關於駁回葉映伶請求給付402萬5000元，及 加計自判決確定翌日起算法定遲延利息部分之判決，改命信 宇公司如數給付，並維持第一審所為駁回葉映伶請求給付逾 402萬5000元本息部分之判決，駁回葉映伶之其餘上訴，核 無違誤。
　㈡末按，證據調查原由審理事實之法院衡情裁量，若認事實已 臻明確自可即行裁判，無庸再為調查。原審已敘明葉映伶聲 請傳喚證人欒克儉，尚無必要之理由，即無不合。上訴論旨 ，各就原審取捨證據、認定事實之職權行使，暨其他於判決 結果無影響者，指摘原判決於己不利部分不當，聲明廢棄， 均為無理由。
五、據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第481 條、第449條第1項、第78條，判決如主文　　　中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　31　　日 最高法院民事第六庭
　　　　 審判長法官 林 恩 山
法官 吳 青 蓉
法官 許 紋 華
法官 林 慧 貞
法官 李 寶 堂
本件正本證明與原本無異
書　記　官　王 心 怡
中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　11　　日