最高法院民事判決
111年度台上字第1754號
上 訴 人 王建南
訴訟代理人 張軒豪律師
被 上訴 人 王建洲
訴訟代理人 黃柏嘉律師
王秉信律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國111年2
月16日臺灣高等法院第二審判決（110年度重上字第257號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、被上訴人主張：伊為坐落新北市新莊區忠孝段418地號土地 （下稱系爭土地）上門牌號碼為同區公園一路51號1樓房屋 （下稱系爭房屋）之所有權人，上訴人為伊之兄弟，為便利 其洽談生意，兩造約定以系爭房屋與上訴人所有門牌號碼為 新北市新莊區忠孝街22之2號房屋（下稱忠孝街房屋）互為 交換使用，上訴人基於兩造互為交換使用之房屋租賃契約（ 下稱系爭租賃契約）占用系爭房屋，惟上訴人於民國108年9 月25日寄發存證信函（下稱甲存證信函）請求伊返還忠孝街 房屋，伊無其他房屋可居住，為將系爭房屋收回自住，遂於 108年10月7日寄發存證信函（下稱乙存證信函）請求上訴人 於文到7日內返還，上訴人自108年10月17日起無權占有系爭 房屋致伊受有損害，應按月給付相當租金之不當得利等情， 爰依第767條第1項、第179條規定，求為命上訴人應將系爭 房屋騰空返還與伊，並自108年10月17日起至返還系爭房屋 之日止按月給付新臺幣（下同）2,417元之判決（未繫屬本 院者，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭土地及房屋(下稱系爭房地）係兩造及兩 造之兄（下稱兩造等人）即訴外人王建雄於81年間共同出資 630萬元購買，伊之出資額達427萬元，占系爭房屋所有權比 例為百分之67.78，伊借用被上訴人之名義登記為所有權人 ，系爭房屋非被上訴人單獨所有，伊係本於合夥人或共同出 資身分有權占有系爭房屋，被上訴人不得請求伊返還系爭房 屋全部等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上開部分上訴人敗訴之判決，駁回其上 訴，係以：兩造等人於81年間共同出資，以被上訴人為買方 向訴外人陳前利以630萬元購買系爭房地，其中310萬元價金 係以王建雄為借款人，兩造為保證人，各提供名下土地向嘉
義縣大林鎮農會貸款支付，系爭房地並登記為被上訴人所有 ，依民法第759之1條第1項規定，推定系爭房屋為被上訴人 單獨所有。再參酌證人王建雄、被上訴人配偶林秋珍及林秋 珍弟媳張錦雲之證言，可認被上訴人自始即以所有權人之身 分持有權狀及繳納地價稅、房屋稅等稅費，難認有依出資額 比例將應有部分借名登記之約定。上訴人雖稱被上訴人自認 其登記為系爭房地所有權人係基於兩造等人成立之類似合夥 關係云云，惟被上訴人始終否認有借名契約關係，王建雄亦 證稱系爭房地是買給被上訴人，自非屬共有關係，且無論是 出於親情或共同工作打拼之動機而願意出資，仍與上訴人所 辯之借名登記契約關係不同。系爭房地非公同共有之合夥財 產，無上訴人辯稱當事人不適格之情形。證人即上訴人之配 偶林秀華，及於79年間在上訴人之工程行工作之張源成之證 言，均不能認定兩造間有借名契約存在。被上訴人購買系爭 房地時即居住在系爭房屋，上訴人則於86年間購買同棟51號 4樓房屋居住，為方便上訴人工作、休息，兩造合意將系爭 房屋與忠孝街房屋交換使用，被上訴人舉家遷至上訴人所有 之忠孝街房屋居住，由上訴人使用系爭房屋全部及設置監視 錄影設備監控，並將其中一間房間作為其公司辦公室，兩造 自86年間起成立不定期限之系爭租賃契約。嗣上訴人先於10 8年9月25日寄發甲存證信函請求被上訴人返還忠孝街房屋， 被上訴人同意終止該租賃關係，然無其他房屋可供居住，自 得依土地法第100條第1款規定收回系爭房屋自用終止系爭租 賃契約，於108年10月7日寄發乙存證信函請求上訴人7日內 返還，上訴人於同年月9日收受，系爭租賃契約合法終止， 上訴人無占用系爭房屋之權源，被上訴人自得本於所有權人 地位依民法第767條第1項規定請求上訴人騰空返還系爭房屋 ，並請求自108年10月17日起至騰空返還系爭房屋之日止， 按月給付2,417元相當租金之不當得利，洵屬有據，應予准 許等詞，為其論斷之基礎。
四、按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自 住之正當理由及必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀 情事發生為已足。又契約之合意終止與法定或約定終止權之 行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契 約終止原有之契約（第一次契約）。後者為單獨行為，其發 生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存在，無待他 方當事人之承諾，亦不因他方當事人未為反對之意思表示而 成為合意終止。原審固以被上訴人同意終止忠孝街房屋之租 賃關係，認其無其他房屋可供居住，得以收回自住收回房屋 。惟兩造就系爭房屋及忠孝路房屋互為交換使用，成立不定
期限之房屋租賃關係，應適用土地法第100條規定，為原審 所認定。上訴人抗辯其108年9月25日寄發甲存證信函係「終 止」交付忠孝街房屋與被上訴人使用之使用借貸關係，兩造 無可能合意終止交換房屋之協議等語，並提出108年9月25日 存證信函為證(見原審卷㈠第129頁、卷㈡第332頁至第333頁、 一審卷㈠第405頁)，似見上訴人係本於行使使用借貸契約終 止權寄發上開存證信函，且依上開存證信函記載：「…請台 端於收受本函後7日內將上開房屋騰空返還予本人，…」，似 已限期被上訴人返還忠孝路房地，然被上訴人陳稱其於上訴 人另案請求伊返還忠孝路房屋訴訟中行使同時履行抗辯權， 被上訴人於上訴人返還系爭房屋之同時始將忠孝路房屋返還 ，並提出臺灣新北地方法院109年度訴字第228號判決為證（ 見原審卷㈠第74頁、第109頁)，果爾，兩造就忠孝路房屋之 返還條件似未達成意思表示一致，則其等就該房屋租賃契約 之終止是否達成合意，非無疑義。原審未詳查細究，逕以被 上訴人同意終止租賃關係，已無其他房屋可供居住，為不利 上訴人之判斷，自有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令 ，求予廢棄，非無理由。末查，被上訴人陳稱系爭房屋辦公 室外牆後方為違章增建、房屋後方增建部分等語（見原審卷 ㈠第363頁、第492頁)，關涉系爭房屋範圍，案經發回，宜併 注意及之，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 16 日 最高法院民事第八庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 邱 瑞 祥
法官 陳 麗 玲
法官 游 文 科
法官 黃 書 苑
本件正本證明與原本無異
書 記 官 郭 金 勝
中 華 民 國 112 年 8 月 22 日