臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決
112年度彰簡字第35號
原 告 林浩平
訴訟代理人 林瑛裕
被 告 吳植歷
指定送達處所：彰化縣○○鎮○○里○○巷00000號
吳植森
指定送達處所：彰化縣○○鎮○○里○○巷00000號
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年7月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地(面積150平方公 尺)應予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示變價分割 價金取得比例欄所示之比例分配。
二、兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地(面積160平方公 尺)應予變價分割，所得價金由兩造按附表三所示變價分割 價金取得比例欄所示之比例分配。
三、兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地(面積50平方公 尺)應予變價分割，所得價金由兩造按附表四所示變價分割 價金取得比例欄所示之比例分配。
四、訴訟費用由兩造依附表一訴訟費用負擔分例欄所示之比例負 擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地(使用分區為 特定農業區、使用地類別為農牧用地、面積150平方公尺)、 同段2463地號土地(使用分區為特定農業區、使用地類別為 農牧用地、面積160平方公尺)、同段2464地號土地(使用分 區為特定農業區、使用地類別為水利用地、面積50平方公尺 ，下合稱系爭土地，分則以2462地號、2463地號、2464地號 土地稱之)為兩造共有，各共有人應有部分詳如附表一應有 部分比例欄所示。系爭土地並無不能分割情事，亦無物之使 用目的不能分割之情形，因兩造不能協議分割，又系爭土地 北邊面臨4米道路及鹿港鎮棋盤巷，東邊有1米現有巷道，土 地上有共有人建築鐵架房屋(下稱系爭地上物)，目前無特定 人使用，且屋頂毀損已多年未修復內部多年被任意置放雜物 ，無人管理。又2462地號、2463地號土地為農業發展條例所 稱耕地，受有農業發展條例第16條之限制，只能請求變價分 割，爰依民法第824條第2項第2款前段之規定，請求將系爭 土地變價分割等語。並聲明：如主文第1至3項所示。
二、被告共同答稱：系爭地上物是被告二人所有，鐵皮建物可以 留著就留，不可以就丟掉，另回收物品及烘稻機可以移動。 被告不太想賣，但想不出來有什麼方案，土地也不完整，地 也被路佔走等語。
三、本院得心證之理由：
㈠原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示， 兩造無不分割之約定，復不能以協議定分割之方法，業據其 提出土地登記謄本、地籍圖謄本、使用現況照片等為證，且 為被告所不爭執，此部分堪信為真實。
㈡各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限，民法第823條第1項定有明文。查兩造分別為系爭土地 之共有人，其中2464地號土地雖登記為水利用地，然目前實 際上並未作水利使用，且相鄰同段3131地號土地即為彰化縣 鹿港鎮棋盤巷道上即設有排水溝渠，系爭土地亦非為共有人 及周圍臨地作為排水、灌溉使用所不可或缺，有原告提出之 照片、地籍圖為證(見本院卷第59-63頁)，且為到場被告所 不爭執。是以，系爭土地依法並無禁止分割或因物之使用目 的不能分割之情形，亦無以契約訂立不分割之期限，且兩造 復未能達成協議分割之共識，是原告自得依法提起本件訴訟 請求分割共有物。
㈢分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成 經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下 列之分配：原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金 分配於各共有人，民法第824條第2項第2款前段定有明文。 又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌 各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態 、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有 關情狀，定一適當公平之方法以為分割(最高法院96年度台 上字第108號判決意旨參照)。經查：
⒈農業發展條例所稱耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區 、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕 地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下 列情形，不在此限：因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者， 得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗 數未增加者，得為分割合併。部分依法變更為非耕地使用 者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。 本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得 分割為單獨所有。本條例中華民國89年1月4日修正施行前 之共有耕地，得分割為單獨所有。耕地三七五租約，租佃
雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所 有。非農地重劃地區，變更為農水路使用者。其他因執行 土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目 的事業主管機關專案核准者，得為分割，農業發展條例第3 條第11款、第16條第1項分別定有明文。是分割共有物訴訟 所欲分割之標的若屬耕地，必須每宗耕地在分割後各部分均 為0.25公頃以上，或有農業發展條例第16條第1項各款所規 定之例外情事，方得共有人請求分割之標的。又共有耕地整 筆變賣，以價金分配共有人，並不發生農地細分情形，應不 在農業發展條例限制之列。是以共有耕地之共有人請求採變 賣共有物分配價金之分割方法，並非不得准許(最高法院64 年台上字第420號、90年度台上字第685號判決意旨參照)。 ⒉查2462地號、2463地號土地使用分區為特定農業區、使用地 類別為農牧用地，屬農業發展條例所稱之耕地，即應受該條 例規範分割要件之限制。另經本院函詢彰化縣鹿港地政事務 所就2462、2463地號土地可否分割一事，該所函復為：2462 、2463地號土地使用分區及地類別為特定農業區農牧用地， 於89年前所有權為吳啟明，而吳啟明於104年間因繼承變更 為吳崇暉、吳植歷、吳植森等三人共有，而後吳崇暉所有部 分又於111年8月5日買賣由原告取得，其關係已屬農業發展 條例修正施行後之新共有關係，依據內政部101年2月9日台 內地字地0000000000號函規定，不得依農業發展條例第16條 第1項第4款規定單獨辦理分割登記，惟其可依據農業發展條 例第16條第1項第1款規定辦理合併、分割(分割、合併)登記 ，分割後合計最多為2筆耕地，此有彰化縣鹿港地政事務所1 12年3月23日鹿地二字第1120001348號函在卷可憑(見本院卷 第141至143頁)。可見2462地號、2463地號土地均無法單獨 以原物分配方式予以分割，本院衡酌2462、2463地號土地若 以合併、分割(分割、合併)登記，並以原物分割方式予以分 割為2筆耕地，除所分割之土地面積過小無法利用，亦不符 合經濟效益，且可能因土地寬度或深度不足而成為畸零地， 反而不利2462、2463地號土地之利用，堪信有受原物分配之 事實上困難，另若將2462、2463地號土地合併後，原物分配 予兩造其中一人或數人維持共有，則受原物分配者依民法第 824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分 配之共有人，應予金錢補償，然衡兩造就金錢補償方式未取 得共識，且未必有資力以金錢補償他方，故兼採分割及金錢 補償之分割方式，恐將另生事端，亦非妥適。是本院審酌24 62、2463地號土地之性質、使用狀況、經濟效用、兩造意願 並兼顧全體共有人之利益等一切情狀後，認2462、2463地號
土地應予變賣，而使2462、2463地號土地的經濟價值得以繼 續充分發揮；又變價分割係以變價拍賣之方式分割，由兩造 及有意願之第三人以競標之方式為之，於自由市場競爭之情 形下，藉由良性公平競價之結果，將使2462、2463地號土地 之市場價值極大化，一方面使兩造均有機會參加競標而取得 2462、2463地號土地，或可於程序中依相同條件優先承買； 而未能取得2462、2463地號土地之一方，亦能以競標之價格 而獲得拍賣中最高價金計算之金錢補償，實際上較能平衡兩 造之權利義務等情，及系爭土地之性質、使用狀況、經濟效 用、兩造意願並兼顧全體共有人之利益等一切情狀後，認24 62、2463地號土地應予變賣，所得價金按附表二、三所示兩 造之應有部分比例分配於各共有人之分割方法，較貼近2462 、2463地號土地之性質及價值、經濟效用，俾符合公平經濟 原則，並促進物之利用。
⒊另2464地號土地使用分區為特定農業區、使用地類別為水利 用地，不屬農業發展條例所稱之耕地，即不受該條例規範分 割要件之限制。另經本院函詢彰化縣鹿港地政事務所就2464 地號土地可否分割一事，該所函復為：2464地號土地使用分 區及地類別為特定農業區水利用地，可申辦分割。惟與同段 2462、2463地號土地因使用分區及地類別不同，依據地籍測 量時地規則第224條規定，不可辦理合併，此有彰化縣鹿港 地政事務所112年3月23日鹿地二字第1120001348號函在卷可 憑(見本院卷第142、143頁)。本院衡酌2464地號土地地形成 為不規則長條形，且其上有部分地上物所佔用，若以原物分 配方式予以分割，除所分割之土地面積過小無法利用，亦不 符合經濟效益，另各共有人可能需面臨分配到土地上有處理 地上物之法律問題，且可能因土地寬度或深度不足而成為畸 零地，反而不利2464地號土地之利用，堪信有受原物分配之 事實上困難。另若將2464地號土地原物分配予兩造其中一人 或數人維持共有，則受原物分配者對於未受分配或不能按其 應有部分受分配之共有人，亦應予金錢補償，然衡兩造就金 錢補償方式未取得共識，且未必有資力以金錢補償他方，故 兼採分割及金錢補償之分割方式，亦非妥適。是本院審酌24 64地號土地之性質、使用狀況、經濟效用、兩造意願並兼顧 全體共有人之利益等一切情狀後，認2464地號土地應予變賣 ，所得價金按附表四所示兩造之應有部分比例分配於各共有 人之分割方法，較貼近2464地號土地之性質及價值、經濟效 用，俾符合公平經濟原則，並促進物之利用。
⒋綜上所述，本院綜合前情，認系爭土地之分割方法，應以變 價分割較符合全體共有人利益及發揮系爭土地之經濟效用，
其所得價金再按附表二、三、四所示應有部分比例分配予各 該共有人，爰判決如主文第1、2、3項所示。四、又共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所 有權；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分 割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或 出質人所分得之部分：權利人同意分割。權利人已參加共 有物分割訴訟。權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項 但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1 項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1第1、2、3 項分別定有明文。又關於抵押權移存於抵押人所分得部分， 祇要符合民法第824條之1第2項但書各款規定，應屬法律規 定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有聲明，法院亦 無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明已足。查系爭 土地原共有人吳崇暉曾以其所有系爭土地應有部分均3分之1 設定抵押權予受告知人趙沂玟，原告並於110年2月28日因買 賣取得吳崇暉就系爭土地應有部分，此有土地登記謄本、異 動索引查詢資料在卷可稽(見本院卷第89至103頁)，本院已 將本件訴訟告知受告知人，然受告知人趙沂玟並未聲明參加 訴訟，亦未到場或以書狀表示意見，是依前揭規定，受告知 人趙沂玟之抵押權在分割後應移存於原告分得之部分，但本 件因係採變價分割，抵押權人就抵押人所受分配之價金，得 依民法第881條第1項、第2項之規定行使權利，附此敘明。五、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本 院考量系爭土地係因兩造無法協議分割，依前開說明，認本 件訴訟費用應由兩造按其應有部分比例負擔為適當，爰判決 如主文第4項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第8 5條第1項但書。
中 華 民 國 112 年 8 月 1 日 臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 范嘉紋
以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 1 日 書記官 顏麗芸
附表一：
編號 共有人 土地坐落 訴訟費用負擔比例 彰化縣鹿港鎮振興段 2462地號 2463地號 2464地號 應有部分 應有部分 應有部分 1 吳植歷 1/3 1/3 1/3 1/3 2 吳植森 1/3 1/3 1/3 1/3 3 林浩平 1/3 1/3 1/3 1/3
附表二：2462地號土地變價分割價金取得比例編號 共有人 變價分割價金取得比例 1 吳植歷 1/3 2 吳植森 1/3 3 林浩平 1/3
附表三：2463地號土地變價分割價金取得比例編號 共有人 變價分割價金取得比例 1 吳植歷 1/3 2 吳植森 1/3 3 林浩平 1/3
附表四：2464地號土地變價分割價金取得比例編號 共有人 變價分割價金取得比例 1 吳植歷 1/3 2 吳植森 1/3 3 林浩平 1/3