臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
112年度重簡字第918號
原 告 黃啓宏
訴訟代理人 嚴嘉豪律師
被 告 向善麟
覃絹娟
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年7月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告向善麟應將門牌號碼新北市○○區○○路0巷0號11樓之1房
屋遷讓返還原告。
二、被告向善麟、覃絹娟應連帶給付原告新臺幣（下同）52,000
元，及被告向善麟自民國112年4月27日起，被告覃絹娟自11
2年5月8日起至清償日止，均按年息5％計算之利息。
三、被告向善麟應自112年4月27日起至遷讓返還第一項房屋之日
止，按月給付原告13,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告向善麟、覃絹娟連帶負擔3％，其餘由被告向
善麟負擔。
六、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告等人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一
造辯論而為判決。
二、原告主張：被告向善麟邀同被告覃絹娟為保證人，向原告承
租門牌號碼新北市○○區○○路0巷0號11樓之1房屋（下稱系爭
房屋），期間為111年11月10日起至112年11月9日止，每月
租金12,000元、管理費1,000元，於每月10日前繳納，並給
付押租金24,000元，並經民間公證人賴靜瑜事務所公證（下
稱系爭租約）。詎料，被告於112年1月起即未依約給付租金
，原告就被告積欠租金乙事已以存證信函催告被告限期繳清
，並以存證信函送達被告作為終止系爭租約之意思表示。系
爭租約既經終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，原
告自得請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金及應按
月給付相當於租金之不當得利。為此，爰依系爭租約、民法
租賃法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文所示。三、本院之判斷：
㈠原告主張之事實，並據原告提出公證書、社會住宅租賃契約
書、存證信函2紙、律師函及回執、系爭房屋之建物第二類 謄本等件為證（本院卷第17至55頁），又被告等人已於相當 時期受合法通知，於言詞辯論期日均未到場，亦未提出任何 書狀為爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
㈡茲就原告之各項請求，論述如下：
⒈請求遷讓返還系爭房屋部分：
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1 、2項、第455條前段分別定有明文。
⑵經查，系爭租約約定租期自111年11月10日起至112年11月9日 止，有系爭租約附卷可稽（本院卷第21頁），是系爭租約為 定有期限之租賃契約。次查，原告主張被告自112年1月起迄 今未繳納租金，故以存證信函定期催告被告給付積欠之租金 、搬離系爭房屋等情，亦有存證信函可佐（本院卷第39至47 頁），可知原告第一次寄發存證信函即112年2月13日被告已 積欠租金逾2個月，又原告第二次寄發存證信函即112年2月2 2日予被告表明終止租約，已生租約終止之效力，則承租人 即被告於租約終止後，即負有返還租賃物之義務，然被告仍 未將系爭房屋返還原告，揆諸上開說明，原告依據租賃契約 及保證之法律關係，請求被告向善麟、覃絹娟返還系爭房屋 ，即屬有據，應予准許。
⒉請求積欠租金及管理費部分：
⑴次按承租人應依約定日期，支付租金，如租金分期支付者， 於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文；再押租金之 主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後 ，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金 ，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還 押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參 照）。
⑵經查，原告原起訴狀主張被告向善麟積欠共4個月租金及管理 費52,000元，嗣於112年7月26日以民事陳報狀第2頁末段補 充迄今積欠7個月租金及管理費共91,000元，經本院與押租 金24,000元相抵扣後（本院卷第21頁），尚積欠67,000元租 金及管理費（計算式：（租金12,000元×7個月）＋（管理費1 ,000元×7個月）－押租金24,000元），是原告請求被告向善 麟、覃絹娟（依系爭租約保證人責任）連帶給付積欠原告之
112年1月至同年7月之租金及管理費67,000元，即無不合， 應予准許。
⑶另原告起訴狀第2頁援引高等法院109年度上易字第248號判決 意旨，似指本件依「租賃住宅市場發展及管理條例」不應扣 除押租金之意，姑且不論本件得否逕予適用該裁判意旨，依 租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第1款規定，出租 人依前項第2款「承租人遲付租金或費用，達2個月之租額， 經催告仍拒繳」規定提前終止租賃契約者，應於終止前30日 ，檢附相關事證，以書面通知承租人，然而，本件原告以存 證信函2紙所為終止租約之意思表示，核與該規定所要求之 期限與方式未符，自難認原告已依租賃住宅市場發展及管理 條例之規定合法終止系爭租約，併此敘明（臺灣臺北地方法 院109年度簡上字第504號民事判決意旨參照）。 ⒊請求相當於租金之不當得利部分：
⑴再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房 屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益 （最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。 ⑵經查，被告於租賃關係終止後，應返還系爭房屋，而被告卻 仍繼續占用系爭房屋，核屬無權占有，且被告因該占用行為 而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房 屋之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還相 當於租金之不當得利。參以系爭房屋每月租金為12,000元、 管理費1,000元，以此作為相當於租金之不當得利的數額應 屬合理，故原告請求被告向善麟給付自112年8月起（本院按 ：積欠租金及管理費業已計算至同年7月）至返還系爭房屋 之日止，按月給付相當於租金之不當得利13,000元，核屬有 理，亦可准許。
⑶按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債 務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂 定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於 主債務之負擔，民法第739條、第740條亦有明文。又保證債 務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債 權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規 定連帶債務之文義參照觀之甚明。至於系爭租約既未就保證 人保證責任之範圍為特別約定，則保證人即被告覃絹娟之保 證責任僅包括租賃關係終止前之承租人應負之給付租金義務 及租賃關係終止後承租人未履行返還租賃物義務而生之損害
賠償，是原告請求被告未依約遷讓房屋相當於租金之不當得 利部分，被告覃絹娟並未因此負連帶清償責任，附此敘明。四、綜上所述，原告依上開法律關係，求為判決如主文第1至3項 所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由， 應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，乃法院就民事訴訟法第427條第2項訴 訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項 第3款之規定，自應依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔 保請求宣告假執行，惟就其勝訴部分僅係促請本院為上開宣 告假執行之職權發動而已，不另為假執行准駁之諭知。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 8 月 4 日 三重簡易庭 法 官 王凱俐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 4 日 書記官 李采錡