臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
112年度重簡字第1169號
原 告 黃碧琪
訴訟代理人 吳茂榕律師
複 代理人 王馨儀律師
被 告 顧欣怡
訴訟代理人 鄧朝福
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國112年7月31日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路000○00號6樓房屋（含地下1樓編號181號機車車位）騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟元，及自民國一百一十二年七月一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分二之一，餘由原告負擔。本判決原告勝部分得假執行。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：「（ 一）被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路000○00號6樓（含地 下1樓編號181號機車車位）房屋（下合稱系爭房屋）騰空遷 讓返還原告；（二）被告應給付原告新臺幣（下同）112,42 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算利息；（三）被告應自民國112年4月1日起至騰空遷讓返 還上開房屋之日止，按月給付原告102,000元。」嗣於112年 7月31日言詞辯論期日當庭變更聲明請求：「（一）同上（ 一）之聲明；（二）被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；（三）被 告應自112年4月1日起至112年6月30日止，按月給付原告85, 000元（每月租金5倍之違約金，3個月共255,000元），並自 112年7月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付 原告102,000元。」此核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸 首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）被告自105年起向原告承租系爭房屋，嗣續訂租約，雙方 最近一期簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定 租賃期間係自111年10月1日起至112年3月31日止，租金每 月17,000元（管理費暨機車位清潔費另計），應於每月1 日前繳納，被告並給付原告押租金3萬元，系爭租約第6條 並約定：「乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，....， 應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告， 下同），不得藉詞推諉或主張何權利，如不即時遷讓交還 房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金（ 17,000元×5倍＝85,000元）至遷讓完了之日止，乙方及連 帶保證人丙方，決無異議。」第12條另約定：「乙方若有 違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如 甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責 賠償。」茲因被告常不按時繳納租金及管理清潔費，原告 不堪忍受其拖延遲付之消極態度，早已決定於系爭租約屆 滿後不再續租，為予被告充裕的時間另覓住處及處理搬遷 事宜，先於111年10月13日以新莊龍鳳郵局第000112號存 證信函通知被告屆期不予續租並請屆期應即遷讓返還系爭 房屋於原告及付清租金，復於112年1月9日以新莊龍鳳郵 局第000005號存證信函通知被告，重申屆期不再續租，被 告應按時搬遷及缴清房租等情。然被告對此均置若罔聞， 嗣租賃關係於112年3月31日因租期屆滿而消滅，被告迄今 仍繼續占有使用系爭房屋，已無任何占有使用之正當權源 ，被告縱曾於112年5月17日匯款給付17,000元（相當於給 付112年4月份租金）及112年6月27款匯給付34,000元（相 當於給付112年5、6月份租金），充其量不過係被告屆期 仍未遷讓房屋，而將112年4月至6月份使用系爭房屋之代 價付給原告而已，無從因原告收受款項，便倒果為因解釋 為原告有同意被告繼續承租系爭房屋之意。因原告反對被 告續租之意思甚明，已阻止兩造間成立不定期租約之條件 成就，故兩造間並無不定期租賃關係存在。
（二）茲就原告本件之請求分述如下：
１遷讓返還系爭房屋部分：系爭租約已期滿而消滅，惟被 告仍拒絕遷讓，無權占用該屋，妨害原告對於系爭房屋 使用收益之權利，依民法第450條（起訴狀誤引第451條 ）第1項規定及系爭租約第6條約定，被告自應將系爭房 屋騰空遷讓返還原告。
２賠償律師費部分：原告因被告不願遷讓返還房屋之違約 情狀，而需聘請律師協助進行訴訟維護權益，被告依系 爭租約第12條約定，應負擔原告因涉訟所繳納之律師費
8萬元，於扣除押租金3萬元後，被告尚欠律師費5萬元 。
３自系爭租約期滿之翌日起，被告仍繼續占有使用系爭房 屋所生相當於租金之不當得利及違約金部分：兩造間租 賃關係已於112年3月31日因租期屆滿消滅。惟被告迄仍 繼續占有使用系爭房屋、拒絕遷讓，依系爭租約第6條 約定，原告自得請求被告自112年4月1日起按月給付租 金5倍即85,000元之違約金至遷讓返還系爭房屋之日止 。原告另得請求被告自112年4月1日起按月給付相當於 租金之不當得利即17,000元至遷讓返還系爭房屋之日止 。又因被告於112年4、5、6月份已給付相當於租金之不 當得利，則被告應自112年4月1日起至112年6月30日止 ，按月給付原告租金5倍即85,000元之違約金（三個月 ，共255,000元），並自112年7月1日起至騰空遷讓返還 上開房屋之日止，按月給付原告102,000元（租金1 倍 之不當得利17,000元＋租金5倍之違約金85,000元）。（三）為此，爰本於系爭租約、不當得利等法律關係，提起本件 訴訟，並聲明請求：「（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓 返還原告；（二）被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；（三） 被告應自112年4月1日起至112年6月30日止，按月給付原 告85,000元（租金5倍之違約金，3個月共255,000元）， 並自112年7月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按 月給付原告102,000元。」
三、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：系爭房屋目前還沒 返還，系爭租約租期雖到112年3月31日為止，但我有付112 年4、5、6月份之租金，原告都有收受，系爭租約已經變成 不定期租賃。我願意續租，且當初租屋時，原告有跟我講， 上一個房客租了15年，我有跟房東說租期長一點，房東也同 意，雙方有口頭約定等情。
四、原告主張兩造簽訂承租系爭房屋之系爭租約，約定租金每月 17,000元，應於每月1日前繳納，被告並給付押金3萬元，租 期自111年10月1日起至112年3月31日止，而被告迄仍繼續占 有使用系爭房屋，但已於112年4、5、6月份各給付17,000元 等情，有其提出之系爭租約、存摺明細等為證，復為被告所 不爭執，堪信為真實。
五、原告主張系爭租約之租賃關係已因租期屆滿而消滅，被告應 遷讓返還系爭房屋乙節，則為被告所否認，並以前情詞置辯 。經查：按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益 ，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契
約，民法第451條固定有明文。然按定期租賃契約期滿後之 得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之 意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟 無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍 為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其 條例仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例要旨參 ，但本則判例，依據108年1月4日修正，108年7月4日施行之 法院組織法第57條之1第2項，其效力與未經選編為判例之最 高法院裁判相同）。本件原告業於112年3月31日租期屆滿前 之111年10月13日、112年1月9日先後以存證信函通知被告屆 期不予續租並請遷讓返還系爭房屋等情，有其提出之存證信 函及回執各2件為證，且被告亦不爭執確有收受上開存證信 函，則原告向被告為反對續租之意思表示明確，自與不即表 示反對之意思者有別，依前開論述說明，原系爭租約之租賃 關係已因租期屆滿而於消滅，無從視為以不定期限繼續契約 。
六、茲就原告得請求之項目分別論述說明如下：（一）騰空遷讓返還房屋部分：按租賃定有期限者，其租賃關係 ，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文；又按 乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將 租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主 張任何權利，系爭租約第6條前段亦定有明文。本件系爭 租約既已於112年3月31日因期限屆滿而消滅，且原告復未 同意繼續出租，則原告依前開規定及約定，請求被告將系 爭房屋騰空遷讓返還予原告，洵屬有據，
（二）賠償律師費部分：按系爭租約第12條固約定：「乙方若有 違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如 甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責 賠償。」惟按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款 而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者 ，該部分約定無效：二、加重他方當事人之責任者。」亦 為民法第247條之1第2款所明定。又所謂加重他方當事人 之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或 無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則 係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以 綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台上 字第2340號判決意旨參照）。查觀諸上開約定內容，屬事 先印妥者，為一方預定用於同類之契約甚明，而前開條款 ，復約定訴訟費用及律師費用均由被告負擔，此與我國民 事訟制度原則上採取敗訴之被告始負擔訴訟費用及第一、
二審訴訟不採律師強制之制度不符，顯已加重被告之責任 ；參諸被告即承租人相對於原告即出租人之地位，處於經 濟上之弱勢，就租約具體內容絲毫沒有與原告磋商之機會 ，且兩造間並未約定當原告違約時，應如何賠償被告相同 費用等情事，足見系爭租約第12條之約定，顯失公平，並 已加重被告之責任，應認為無效，則原告據此約定請求被 告賠償律師費用8萬元，並非有據，自不得以被告所給付 之押租金3萬元予以扣抵後，再請求被告給付其中之5萬元 律師費。而原告既無權請求被告賠償律師費8萬元，則本 件被告給付之押租金3萬元，尚未經抵充，併此敘明。（三）自系爭租約期滿之翌日起，被告仍繼續占有使用系爭房屋 所生相當於租金之不當得利及違約金部分：按無法律上之 原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第 179條定有明文；又無正當權源使用他人房屋，可獲得相 當於租金之利益，為社會通常之觀念。另按乙方於租期屆 滿時，....，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙 方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及 連帶保證人丙方，決無異議。」兩造簽訂之租約第6條亦 定有明文。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之 數額，民法第252條亦定有明文，而約定之違約金苟有過 高情事，為衡平正義起見，法院得依職權核減之，無待當 事人主張。本件原告主張被告應自112年4月1日起至遷讓 返還上開房屋之日止，按月給付租金1倍17,000元之不當 得利，及按月給付租金5倍即85,000元之違約金，而被告 已於112年4、5、6月份給付相當於租金之不當得利，被告 仍應自112年4月1日起至112年6月30日止，按月給付原告 租金5倍即85000元之違約金，3個月共255,000元，並應自 112年7月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給 付原告租金1倍17,000元之不當得利，及按月給付租金5倍 即85,000元之違約金（即每月共102,000元）等情，依前 開論述說明，固有依據。然系爭租約有關違約金為租金5 倍之約定，與被告每月應付之租金相較，已不合社會一般 常情，顯然過高，對被告而言，甚不合理，且原告業另依 不當得利規定，請求被告應自112年4月1日起至遷讓返還 上開房屋之日止，按月給付相當於租金17,000元之不當得 利，衡情原告因被告違約未及時返還系爭房屋，原告所受 損害應為不能出租而受有租金收入短少及租金轉投資收益 之損害，再考量被告拖延遲付及原告已再重申不再續租而 被告仍拒絕遷讓之態度，本院認原告得請求被告給付之違 約金應酌減為租金1倍即17,000元，較為適當。是以，以
違約金即租金1倍17,000元，加計前開原告每月得請求被 告給付相當於租金之不當得利17,000元，被告應按月給付 原告34,000元（計算式：17,000元不當得利＋17,000元違 約金＝34,000）。又因被告於112年4、5、6月份已給付相 當於1倍租金之不當得利，則被告於前開期間，應按月給 付原告租金1倍之違約金17,000元，3個月共5,1000元，並 應自112年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告34,000元（即不當得利17,000元加計違約金17 ,000元）；逾此範圍之請求，尚非有據。
七、末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘 額，始生返還押租金之問題（高法院 87年度台上字第1631 號判決要旨參照）。本件被告應自112年4月1日起至112年6 月30日止，按月給付原告按租金1倍計算之違約金17,000元 ，3個月共5,1000元，而被告所給之押租金3萬元尚未經抵充 ，均已如前述，經發生當然抵充之效力後，尚應給付原告前 開期間之違約金21,000元（計算式：51,000元－30,000元＝21 ,000元）。
八、綜上所述，原告本於系爭租約、不當得利等法律關係，請求 判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許；逾此部分 之請求，則無理由，應予駁回。
九、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決 ，爰依職權宣告假執行。
中 華 民 國 112 年 8 月 21 日 法 官 趙義德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 8 月 21 日 書記官 張裕昌