臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第2240號
原 告 周春吉
訴訟代理人 吳永茂律師
羅玲郁律師
侯昱安律師
被 告 吳翁含笑
訴訟代理人 王芊智律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國112年6月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造就坐落高雄市○○區○○○街00號房屋之地下一 層、地上第一、二樓（下稱系爭房屋）定有租約（下稱系爭 租約），原告為承租人，被告為出租人，租賃期間約定自民 國92年4月1日起至99年3月31日止，每月租金新臺幣（下同 ）66萬元，每年一次先由原告簽發1年期12紙支票交被告提 示兌領，又原告交付被告保證金（即押租金）198萬元，於 租賃期滿交還房屋時應無息返還。其後兩造合意接續延長系 爭租約至109年3月31日。嗣系爭租約於109年3月31日到期， 兩造未再繼續延長系爭租約，然因被告要求原告拆除天花板 、地板、牆壁及衣櫃之裝潢，達到呈現建物結構體狀態，又 要求原告施作通往地下室之逃生梯，實已超過回復原狀範圍 之工程，導致原告遲至109年7月8日完成上開工程，並於109 年7月10日將系爭房屋點交返還被告，原告於上開施工期間 並無任何使用收益及占用之情形，但被告點收系爭房屋後卻 未將押租金198萬元返還原告，為此，依系爭租約第3條第2 項之約定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付198萬元，及 自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。
二、被告則以：兩造簽訂系爭租約，然於租賃到期時，原告曾找 被告商量希望減少租金繼續承租，但被告不同意減少租金， 因此系爭租約並未合意繼續延長，原告負有按租約約定原況 返還系爭房屋予被告之義務，然被告遲至109年7月10日始將 系爭房屋點交返還被告，足見原告於租期屆滿之時並未履行 系爭租約回復原狀及返還租賃物之義務，是原告自109年4月 1日起至其於109年7月10日將系爭房屋點交予被告為止，屬 無權占用系爭房屋，並侵害被告使用收益之權限，原告因此
獲有相當租金之不當得利。從而原告獲有自109年4月1日起 至109年7月10日止無權占用期間，相當每月租金66萬元計算 之不當得利，總計220萬元【計算式：（3＋10/30）×660,000 ＝2,200,000】，被告為此主張為抵銷應屬有據，被告為上開 抵銷抗辯後，原告已無餘額可向被告請求返還等語置辯。並 聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告向被告承租系爭房屋，租金為每月66萬元。原告於承租 時繳付保證金198萬元予被告。
㈡被證2照片為系爭房屋2樓出租予原告時之現況照片。 ㈢系爭租約於109年3月31日到期，兩造未續租。 ㈣於109年7月10日原告將系爭房屋交予被告點收，兩造簽立被 證1房屋點收書。
四、兩造爭執之事項：
原告主張，其遲於109年7月10日將系爭房屋返還被告，係因被告要求原告在系爭房屋施作超過回復原狀義務之工程所致，原告並無不當得利，被告抵銷抗辯為無理由等語，為被告所否認，並辯稱：被告並未要求原告拆除天花板、地板至裸露建物主結構，僅要求原告將營業期間增設之木作裝潢拆除，並回復原告於營業期間所拆除通往地下室之逃生樓梯，並無要求超過回復原狀義務之工程等語。是本件爭點厥為：被告所為之抵銷抗辯是否有據？五、本院判斷：
㈠經查，原告為返還系爭房屋而於點交前所施作之工項包括：1 .一樓及地下室2 支鐵製樓梯、2.二支樓梯下方鋪板子保護 、3.電梯外至更衣室的裝潢拆除、4.下去地下室鐵梯拆除新 作貼牆單邊混泥土梯、5.樓下電梯旁新作半支混泥土梯、6. 新增一樓、二樓、地下一樓牆面和柱子所有潮板拆除、7.一 樓前方櫃台拆除、8.所有更衣間拆除，有原告提出之估價單 在卷為證（本院卷第153頁），且被告當庭陳稱：「 1.一樓 及地下室2 支鐵製樓梯：這部分是原告在營業期間所作的裝 潢，被告本來有要求這部分應該也在回復原狀之列，後來原 告這部分沒有拆除，如被證五的上圖，被告後來也沒有在要 求原告拆除。2.二支樓梯下方鋪板子保護：這是跟第一項工 程一起的。3.電梯外至更衣室的裝潢拆除：我們有要求原告 要做這部分回復原狀。4.下去地下室鐵梯拆除新作貼牆單邊 混泥土梯：這項是跟第一項工項連動的，因為第一項鐵梯原 告後來沒有拆除，所以這個混泥土梯也沒有施作。5.樓下電 梯旁新作半支混泥土梯：這個是與編號3工項連動，因為原 告在營業期間將原有逃生梯拆除做更衣間，被告要求原告除 了拆除更衣間裝潢外，還要重做原來的逃生梯。6.新增一樓 、二樓、地下一樓牆面和柱子所有潮板拆除：這部分有要求 原告施作。7.一樓前方櫃台拆除：有要求原告施作。8.所有 更衣間拆除：也有要求原告施作。」等語（本院卷第206頁 ），並提出109年7月10日點交時營業用鐵梯現況照片（本院 卷第195頁）佐證上開工項1、4原告並未施作。對此，原告 坦認：「我們施作的工項如原證九，我們也不爭執被證五上
方照片確實是點交時的狀況，鐵梯還保留著。」等語（本院 卷第207頁），互核證人邱金寶即原告之員工到庭證稱：「 （問：提示本院卷第141 頁，該頁上方第二張照片的那個樓 梯位置，你到職的時候，這個地方有沒有樓梯？）這是逃生 梯的位置，但沒有設置樓梯，至於原來有沒有樓梯，是原告 拆掉或被告出租給原告時就沒有樓梯，這部分我不清楚。（ 問：什麼時候把相關營業用品清空？）當時被告給我們10天 的搬運期，我們到4月8日就已經把所有的東西能搬的都搬走 了。（問：被告是否有要求原告把房屋怎麼回復原狀嗎？） 房東就是吳翁含笑的兒子，在我們搬運的期間他來了二次， 跟我說往樓上樓下營業用的鐵梯要拆掉，後來又說鐵梯不要 拆掉，也要求我們把木材裝潢的部分都要挖掉清理乾淨。.. .（問：吳翁含笑兒子當時是否有跟你提過天花板跟地板要 拆除？）沒有，我只有聽到木板裝潢全部要打掉拆除。」等 語（本院卷第160-162頁），顯見被告要求原告所為，係搬 除營業設備，拆除原告租賃期間所做木作裝潢、隔間，及電 梯旁新作半支混泥土梯等部分，被告並未要求原告打除天花 板、地板至露出建物主體架構。
㈡至原告主張，被告要求原告於電梯旁新作半支混泥土梯這部 分，超過回復原狀範圍等語。惟查，證人即被告之員工張琇 玲證稱：「（問：你們用一樓的時候，這個位置有沒有樓梯 ？）有樓梯。（問：後來這個樓梯有沒有被打掉？）是原告 打掉的，他不只打掉一個樓梯，總共有打掉三個樓梯 ，原 告覺得這個地方是隱密的地方應該作成更衣室。（問：為何 知道這個位置樓梯是原告打掉而不是K2打掉？）因為K2只有 承租1 樓，而且這個位置旁邊有個小電梯，我們都可以乘坐 ，原告在施工的時候也沒有管制，所以我有經過我有看到是 原告打掉這個樓梯，還有將打掉的這些廢土石拿來填補地下 室不平處。」等語（本院卷第164-165頁），互核證人邱金 寶亦到庭證述：「（問：逃生梯旁邊是否有電梯？）這個位 置旁邊有電梯沒錯。（問：後來做的逃生梯位置，你們營業 時那邊做什麼使用？）電梯的旁邊有做一個小倉庫專門放掃 把跟清潔用具，小倉庫旁邊有三個試衣間，但是後來做逃生 梯的位置沒有辦法做試衣間，因為太小了，試衣間跟小倉庫 是連在一起。」等語（本院卷第161頁），可見原告於承租 系爭房屋後，擬增加更衣間，而打除通往地下1樓之逃生梯 ，因此被告要求原告復原此處之混泥土梯，並未逾回復原狀 之範圍。
㈢末查，系爭租約第4條第5項約定：「房屋有改裝施設之必要 時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建
築，乙方於交還房屋房屋同時應負得回復原狀。」等語（本 院卷第19頁），是原告本有依上開條款回復原狀後，於租賃 期限屆期時點交系爭房屋予被告之義務，然原告卻遲至109 年7月10日始點交系爭房屋，且原告未能證明被告有何超逾 回復原狀之要求致其遲延返回系爭房屋，故原告於109年4月 1日起至109年7月10日止係屬無權占有系爭房屋，被告主張 以原告無權占用期間之不當得利數額220萬元抵銷押租金債 權198萬元，應為有理由。
六、綜上所述，被告自原告收取之押租金198萬元，得扣抵原告 自109年4月1日起至109年7月10日之不當得利數額220萬元， 扣抵後已無剩餘。從而，原告依系爭租約之法律關係，請求 被告應給付原告198萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日 起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理 由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 7 月 19 日 高雄簡易庭 法 官 鄧怡君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 7 月 19 日 書 記 官 吳語杰