臺灣高雄地方法院民事判決
109年度訴字第1725號
原 告 財團法人喜憨兒社會福利基金會
法定代理人 蕭淑珍
訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師
被 告 環球經貿大樓管理委員會
法定代理人 謝勝合
訴訟代理人 蘇怡慈律師
岳忠樺律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於
民國112年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認環球經貿大樓於民國一Ｏ九年七月十五日臨時區分所有權人
會議議案二決議修改規約第十二條第十一款，增列老人短期照顧
機構為區分所有權人禁止開設行業之決議無效。
確認被告環球經貿大樓於民國一Ｏ九年七月十五日臨時區分所有
權人會議臨時動議決議「請四樓喜憨兒基金會另擇其他場地，以
免影響大樓品質」之決議無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之五，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
被告環球經貿大樓管理委員會（下稱環球管委會）之法定代
理人原為楊昭良，於民國110年12月14日變更為謝勝合，有
環球經貿大樓（下稱系爭大樓）110年12月14日第14屆區分
所有權人大會會議紀錄、高雄市前金區公所111年2月14日高
市○區○○○00000000000號函可稽（見本院卷一第165、171頁
），謝勝合於111年2月23日聲明承受訴訟（見本院卷一第16
4頁），於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為高雄市○○區○○○路000號4樓房屋（下稱系
爭房屋）之區分所有權人，原告並於民國108年9月間變更系
爭房屋使用執照為F2身心障礙福利機構（日間服務機構），
作為社區關懷據點，復設置C級巷弄長照站，自109年1月起
提供65歲以上之老人社區關懷及照顧服務（下稱系爭長照站
）。詎被告即系爭大樓管委會竟於109年7月15日召開臨時區
分所有權人會議（下稱系爭會議），決議通過議案二，決議
修改住戶規約第12條第11款，增列老人長期、短期照顧機構
及安養機構；重度（無法行動）照顧機構為區分所有權人禁
止開設之行業（下稱A決議），並提出臨時動議作成「請4樓
喜憨兒基金會另擇其他場地，以免影響大樓品質」之決議（
下稱B決議，與A決議合稱系爭決議），嗣公告系爭決議內容
，限原告於109年9月1日以前停止辦理系爭長照站，並請系
爭大樓管理員執行嚴格門禁管制，禁止長照人員進入系爭大
樓。然而系爭房屋坐落之基地係屬第五種商業區，且經變更
房屋使用執照，適於設立系爭長照站，系爭決議已經抵觸公
寓大廈管理條例第4條第1項規定，對區分所有權人之專有部
分如何使用、處分為不當限制，並有違憲法第15條財產權保
障，自屬無效。是被告藉此干涉並限制原告財產權之行使，
其所為已屬不法，且不當限制原告對專有建物之使用收益權
能，侵害原告財產權過鉅，違反比例原則，更涉人權侵害，
有悖於善良風俗，應屬無效。爰依民法第56條第2項、第71
條、第72條、民法第148條規定，提起本件訴訟等語，並聲
明：確認系爭A、B決議無效。
二、被告則以：㈠原告所設置之系爭長照站係「日間服務機構」
，非「長期照顧機構」、「安養機構」或「重度（無法行動
）照顧機構」，本件兩造有爭執者為「老人短期照護機構」
是否與系爭大樓性質相容之問題，則就系爭A決議中針對「
長期照顧機構」、「安養機構」及「重度（無法行動）照顧
機構」部分並非現在之法律關係、非本案判決得除去之不安
狀態，故原告應僅就系爭A決議中「短期照顧機構」部分具
有確認利益，其餘部分不具確認利益。㈡又原告無視系爭大
樓係供商業使用之本質，擅自將系爭房屋用途變更為F2身心
殘障福利機構（日間服務機構）已屬可議，況上開機構之服
務對象、服務內容並不包括「對非殘障者以外之老人提供長
照服務」，原告恣意解釋系爭房屋用途涵蓋設置系爭長照站
，即屬無據。且原告拒絕遵守住戶規約逕自設置系爭長照站
，已影響其餘區分所有權人使用系爭大樓電梯之權益，更因
系爭長照站照護之長者使用無障礙復康巴士造成系爭大樓之
人行道被占用，有損其他區分所有權人之權益，且原告縱不
得經營系爭長照站，其仍自行或提供他人經營其他非受限制
之行業，並非完全不得使用系爭房屋，自難謂有違比例原則
。且系爭決議之作成均符合法定程序，自屬合法有效等語，
資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告為系爭房屋之區分所有權人。
㈡系爭大樓無區分所有權人用於居住使用。
㈢原告於108年9月間將系爭房屋使用執照自證券交易場所變更
為F2身心障礙福利機構（日間服務機構），作為社區關懷據
點並設置系爭長照站，自109年1月起提供65歲以上之老人社
區關懷及照顧服務。
㈣系爭長照站於109年2月經高雄市政府社會局核定撥付獎助經
費。
㈤系爭長照站現服務人數共為16人，其中僅2人為行動不便者(
人數會浮動)。
㈥被告於109年7月15日召開系爭會議，決議通過系爭A決議），
並於臨時動議決議通過系爭B決議。
㈦系爭大樓住戶規約第12條第11款原約定：「本大樓為純辦公
大樓，區分所有權人不得經營或出租不法之行業，尤其禁止
開設製造加工業、賭場、舞廳、KTV 、MTV 餐廳、酒店、美
容院、茶藝、應召站及電玩等，娛樂場所或神壇、宗教聚會
場所及殯葬業等或其他不當行業，其影響大樓生活品質，上
述行業外如有未列之事項，則須經管委會召開公聽會，並決
議通過，始有使用權。」。嗣經系爭A決議修改為「本大樓
為純辦公大樓，區分所有權人不得經營或出租不法之行業，
尤其禁止開設製造加工業、賭場、舞廳、KTV 、MTV 餐廳、
酒店、美容院、茶藝、應召站及電玩等，娛樂場所或神壇、
宗教聚會場所及殯葬業、老人長期、短期照顧機構及安養機
構、重度（無法行動）照顧機構、賓館、按摩院、瓦斯煤氣
行等或其他不當行業，其影響大樓生活品質，上述行業外如
有未列之事項，則須經管委會召開公聽會，並決議通過，始
有使用權。」
㈧於系爭B決議做成前，並未就相關決議內容召開公聽會。
㈨被告依系爭決議内容於系爭大樓發佈公告，限原告於109年9
月1日前停止辦理系爭長照站，並請系爭大樓管理員執行嚴
格門禁管制，禁止服務人員進入系爭大樓。
㈩上開公告經本院109年度全字第109號裁定命於本案訴訟確定
或終結前，被告不得禁止原告於系爭房屋設立長照站，且不
得禁止原告員工及長照站民眾進入系爭大樓。
高雄無障礙復康巴士為高雄客運所經營。
四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠原告訴請確認系爭A決議無效
，有無確認利益？㈡系爭決議內容是否無效？茲論述如下：
㈠原告訴請確認系爭A決議中，針對「長期照顧機構」、「安養
機構」或「重度（無法行動）照顧機構」無效部分，無確認
利益
⒈按原告之訴，有當事人不適格或欠缺權利保護必要者，法院
得不經言詞辯論，逕以判決駁回之。但其情形可以補正者，
審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第1款
定有明文。次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決
之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係
基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項亦有明
文。再按確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法
律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為
此訴之標的（最高法院49年台上字第1813號判決意旨可參）
。又按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存
否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存
在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若
縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有
受確認判決之法律上利益。準此，足認依上開規定，確認之
訴須具備確認利益，如有欠缺，其訴即欠缺權利保護之必要
，而應予駁回（最高法院97年度台上字第321號判決意旨可
參）。
⒉經查，本件原告訴請確認系爭A決議為無效，惟系爭長照站為
高雄市政府社會局長青綜合服務中心管轄，以社區中健康及
亞健康長者之社會互動與參與、預防及延緩老化為主要服務
目的，並提供社區內獨居長輩訪視關懷等服務（包含關懷訪
視、共餐服務、健康促進活動、社會參與及預防與延緩失能
等項目），其並非衛政體系以照顧失能長者為主的長照機構
等情，有系爭長照站服務簡介在卷可稽（見本院卷一第211
至217頁）。參以原告自陳系爭長照站，目前並無及於長期
照顧、安養及重度照顧之業務，僅未來可能擴充上開業務內
容等語（見本院卷二第184頁），則原告所經營者，名稱雖
為長照站，然實質上僅屬老人短期照顧機構，則原告本件訴
請確認系爭A決議無效之範疇，僅其中關於老人短期照顧機
構之部分屬於現在之法律關係，其餘針對老人長期照顧機構
及安養機構、重度（無法行動）照顧機構之部分，要屬將來
之法律關係，則迄本件言詞辯論終結時，兩造間尚不存有法
律關係不明確之問題，揆諸前揭說明，自難認為原告就訴請
確認前開決議中關於老人長期照顧機構及安養機構、重度（
無法行動）照顧機構部分為無效者，有確認利益，且無從補
正，自應駁回原告該部分之請求。
㈡系爭A決議增列老人短期照顧機構為系爭大樓區分所有權人禁
止開設行業之決議部分無效；系爭B決議亦屬無效
⒈按本條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條
例第1條第2項定有明文。又關於公寓大廈區分所有權人會議
決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規定，然參酌公寓
大廈區分所有權人團體與民法社團均屬人之結合，從其性質
觀之，已與社團法人相當接近，故關於其區分所有權人會議
所為決議之效果，應得類推適用民法有關社團總會決議效力
之規定。
⒉次按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條
第2項並有明文。再按法律行為，違反強制或禁止之規定者
，無效；權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為
主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民
法第71條前段、第148條分別定有明文。又權利之行使是否
以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得
之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較
衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人
及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主
要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法
院71年台上字第737號判決意旨可參）。又按區分所有權人
除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處
分，並排除他人干涉；區分所有權人對專有部分之利用，不
得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之
行為，公寓大廈管理條例第4條第1項、第5條亦分別定有明
文。是依上開法律規定，可知就區分所有權人得自由使用、
收益、處分其專有部分，除有妨害建物正常使用或違反區分
所有權人共同利益之情形或其他法律明文限制外，如任由區
分所有權人會議或大樓規約，就區分所有權人專有部分之使
用設有特別限制，顯然影響區分所有權人之財產權益。而如
區分所有權人就其專有部分之特定使用方式，實質上並未對
其餘區分所有權人造成何重大影響，基於民法財產權之保障
，其使用方式自屬適法。是如就區分所有權人權利之正當行
使，受到區分所有權人會議決議或規約之過當箝制，而其餘
區分所有權人所可獲得之利益亦非重大，即非不得認該決議
或規約之限制已失衡平，而有違誠信原則，自難認為該決議
或規約限制為有效。
⒊經查，原告為系爭大樓區分所有權人，則其就其專有部分（
即系爭房屋）本有自由使用、收益之權。又原告於108年9月
間將系爭房屋使用用途自證券交易場所變更為F2身心障礙福
利機構（日間服務機構）等情，有系爭房屋使用執照既變更
資料附卷可參（見本院109年度審訴字第1043號卷【下稱審
訴字卷】第25至29頁）。又原告於系爭房屋設置系爭長照站
，並無涉及建築物使用類組及變更使用辦法之限制，有高雄
市政府工務局112年3月14日高市公務建字第11232247200號
函存卷可查（見本院卷二第91至141頁），參以原告設置之
系爭長照站，獲有高雄市政府社會局109年度獎助經費，有
高雄市政府社會局109年2月25日高市社長青字第1097007090
0號函可佐（見本院卷第49至52頁），可徵原告於系爭房屋
設置系爭長照站，係合於使用執照之規制類組，於法並無不
合，原告自屬適法使用系爭房屋，被告辯稱原告恣意於系爭
房屋設置系爭長照站，要屬無據。則系爭大樓區分所有權人
透過系爭決議修改規約，並要求原告另擇場地經營系爭長照
站，已對原告就系爭房屋之所有權能造成法律所未規定之限
制。
⒋被告雖辯稱原告設置系爭長照站，影響其餘區分所有權人使
用系爭大樓電梯之權益，並提出系爭大樓電梯使用光碟為據
（見本院卷二第41頁）。然被告並未就該光碟畫面指出原告
經營系爭長照站之人員已造成妨害其他區分所有權人使用電
梯之情事，要難憑此遽認系爭長照站人員有長期、持續妨礙
區分所有權人使用電梯之情形。又被告辯稱系爭長照站服務
人員須使用無障礙復康巴士，因而占用系爭大樓行人通道等
語，並以現場照片為證（見本院卷一第199至201頁）。雖上
開巴士停放地段屬人行道乙節，有高雄市政府工務局養護工
程處112年4月17日高市工養處一字第11233337400號函、高
雄市政府交通局112年5月9日高市交停管字第11238557500號
函可徵（見本院卷二第151-5至160頁）。然上開無障礙復康
巴士為高雄客運公司所經營，並非原告所營運，為兩造所不
爭執（見本院卷二第188頁），被告復未能提出證據證明上
開巴士為原告所申請使用，是上開巴士應為系爭長照站受照
護之人員自行申請使用，則上開巴士違規停放於人行道之問
題，應為申請使用者或駕駛司機所造成，尚難認為可歸責於
原告。且依前開照片所示，上開巴士並未完全阻絕人行道，
尚有相當空間可供行人通行，難認會造成系爭大樓其他區分
所有權人通行上之窒礙。是以，被告辯稱原告設置系爭長照
站造成系爭大樓其他區分所有權人電梯使用、通行上之不利
益，尚難憑採。至被告另辦稱系爭決議並未禁止原告經營其
他非受限制之行業，自難謂違反比例原則等語。然原告係適
法使用系爭房屋經營系爭長照站，業經本院論述如前，則系
爭決議強求原告不得經營系爭長照站，已剝奪原告所有權之
完整性，被告復未能提出其他證據證明原告於系爭房屋設置
系爭長照站對於其他區分所有權人有何重大損害或違反區分
所有權人之共同利益，則系爭大樓區分其餘所有權人透過系
爭決議禁止原告於系爭房屋設置系爭長照站，並要求原告遷
出系爭長照站，已對原告財產權能造成相當侵害，並使系爭
長照站所服務之對象頓失照護服務處所，而其餘系爭區分所
有權人亦難認可因此獲得何特別利益，是依首揭說明，系爭
決議已過度箝制原告權益，有失衡平而違反誠信原則，應屬
無效。
五、綜上所述，原告依民法第56條第2項、第71條前段、第148條
規定，請求如主文第1、2項所示，為有理由。逾此範圍之請 求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 7 月 17 日 民事第六庭 審判長法官 顏珮珊
法 官 楊詠惠
法 官 陳安信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 7 月 17 日 書 記 官 林勁丞