臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第430號
原 告 張○○
訴訟代理人 周仕傑律師
被 告 朱○○
訴訟代理人 楊詠熙律師
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國94年11月7 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告所有門牌為臺北縣中和市○○路00號1至3樓房屋使用原告所有臺北縣中和市○○段○○○○地號土地核定於民國八十九年七月一日前之每月租金數額為新臺幣壹萬肆仟捌佰玖拾柒元；自民國八十九年七月一日起之每月租金數額為壹萬貳仟零伍拾元。被告應給付原告新臺幣柒拾參萬參仟陸佰伍拾肆元，及自民國九十四年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國九十四年三月九日起按月給付原告新臺幣壹萬貳仟零伍拾元至交還臺北縣中和市○○段○○○○地號土地之日止。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決第二、三項於原告各以新臺幣貳拾肆萬伍仟元、參萬陸仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，各以新臺幣柒拾參萬參仟陸佰伍拾肆元、壹拾萬捌仟肆佰伍拾元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告所有門牌為臺北縣中和市○○路00號1至3樓房屋（下稱 系爭房屋）之基地即坐落臺北縣中和市○○段○00地號土地 （下稱系爭土地）為原告所有。原告前向 鈞院起訴主張被 告無權占有原告之系爭土地，並要求拆屋還地，業經 鈞院 以88年度重訴字第257 號民事判決認定，因兩造間存有租賃 關係，而否准原告之請求，故原告即本於租賃關係請求被告 給付租金。爰依最高法院70年度台上字第1365號判決意旨類 推適用民法第876 條規定聲請 鈞院核定租金外，亦依據民 法第425 條之1 相關規定請求核定租金數額。 ㈡有關城市土地租金之數額，依據土地法第97、105 條之規定 ，系爭土地之年租金以不超過土地申報價額百分之十為限， 系爭土地每平方公尺公告地價為新臺幣（下同）40,040元， 依平均地權條例第16條之規定，其申報地價為每平方公尺32 ,032 元，系爭土地有64.49平方公尺，計系爭土地申報地價
為2,065,744元，則每月土地租金應為17,215元（2,065,744 ×0.1/12＝17,215），依據被告於假執行案件中所提出之稻 草人房屋「個案摘要報告」中亦敍及「本案所在之南勢角區 為中和市商業活動及人口集居最繁盛之處，個案位於安樂路 ，為南勢角區商業聚集精華地段之一，鄰近南勢角捷運總站 ，南勢角觀光夜市，沿路商家林立，最適合各行各業入住。 」，足以證明系爭土地利用價值極高，遠超過土地法規定所 得請求之上限，原告請求並無過高之情形。
㈢本件租賃關係係自土地與房屋分別移轉所有權時即已產生， 被告係於民國88年4月8日取得系爭房屋所有權，即已負擔給 付租金之義務。然因租金之請求權時效僅有5 年，故原告請 求自89年3 月9 日起至94年3 月8 日止之租金計1,032,900 元，並請求被告應自94年3 月9 日起按月給付原告租金17,2 15元等語。併為聲明：⒈請就被告所有臺北縣中和市○○路 00號1 至3 樓房屋使用原告所有臺北縣中和市○○段00 地 號土地核定租金為每月17,215元。⒉被告應給付原告1,032, 900 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日之前一 日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應自94年3 月9 日起按月給付原告17 ,215 元至交還臺北縣中和市○○段00 地號土地之日止。⒋第2 、3 項請求，原告願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告主張：「臺北縣中和市○○段00號土地為原告所有……? 被告甲○○所有臺北縣中和市○○路00號2 層樓房係座落於 原告所有前開土地上……，原告前向 鈞院起訴主張被告無 權占有原告土地並要求拆屋還地，業經 鈞院以88年度重訴 字第257 號民事判決認定因原被告存有租賃關係，而否准原 告之請求有該判決書可參，原告即本於租賃關係請求被告給 付租金。」云云。惟查原告除此之外尚且請求被告給付相當 於租金之不當得利及法定利息。該判決書採用被告所引判例 ：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之地基，固土地及房屋同屬ㄧ人，而將土地 及房屋分開，同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除 有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之 使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地 」（48年度臺上字第1457號判例），以主張被告甲○○及案 外人張麗英占有原告所有之系爭土地有占有之正當權源，至 於引用37年渝上字第311 號判例不過要引用房屋所有人如被 告者有使用基地有致房屋不堪使用時為止之期限，不但沒有
主張兩造間有租約，相反的，主張「參諸張龍（係原告之父 ，被告之岳父）自66年土地易主後即無償使用該地基達13年 之久，過戶與張麗英9 年餘期間，原告均未向此2 位房屋的 前所有人張龍、張麗英父女收取地租可為明證。且設定地上 權不以繳付地租為要件，亦為最高法院67年臺上字3779號判 例所明定。房屋建築在他人土地而使用之，非有相當之期限 不能達其目的，當事人雖未明定使用之期限，依契約之目的 ，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為 止之期限（最高法院30年渝上字第311 號判例），參照以上 判例，即可認定本件原告早已默許其後之房屋所有人張麗英 繼續依前房屋所有人同ㄧ條件即『無償』使用該土地，而被 告甲○○只是蕭規曹隨，亦應循例無償使用該土地，焉能訴 請拆屋還地及支付相當于租金之不當得得。」經查原告亦力 主兩造間並無租賃關係，「原審判決以前開兩判例來推定上 訴人與被上訴人（按被告為被上訴人之一）間存有租賃關係 ，顯與事實不符」，而且對造不服原判決，上訴審臺灣高等 法院以其89年度重上字第501 號民事判決駁回對造上訴，並 不贊同兩造間就系爭地基有租賃關係存在。觀諸上訴審逕引 67年3779號判例駁回上訴，完全沒有提及「租賃關係」至為 明瞭。
㈡原告之母即被告之岳母張林寶蓮計有5 名子女，對於唯一登 記在其名下遺產僅有此基地而已，每一子女理應各有五分之 一繼承權，但何以唯獨原告1 人單獨繼承取得此基地全部繼 承權？何以其餘子女4 名均沒有登記為共同繼承人？被告之 妻張麗英於繼承開始時遠在外島，諸弟當時多未成年，側聞 係由原告1 人去辦繼承登記，為何沒有將原告弟妹張麗英等 4 人ㄧ併依法登記為基地之共同繼承人，不無蹊蹺。先岳母 於 66年6月7日過世，原告於同年8月23日依據繼承關係登記 為所有權人，弟妹諸人均不知情，老父張龍識字不多，以為 只是信託登記在長子名下而已，常常告訴張麗英等五名子女 ，五人平均繼承各有1/5。
㈢如果原告是基地唯一繼承人，那麼地價稅自應由原告負擔， 但查事實上地價稅至少有11年均由被告負擔，其故何在？ ㈣原告引用兩造均不主張且事實上並不存在之租賃關係又為上 訴法院確定判決所不採之法律見解作為本案起訴之依據，毫 無理由。
㈤○○路00號房屋，自79年12月間，內人張麗英為所有權人起 ，均未收取房租，均由土地所有人即原告收取房租（房客先 後有「2001玩具店」及「毅聯裝潢行」與「聯毅裝潢行」等 ），直至90年7 月17日始經由 鈞院民事執行處執行點交與
被告，對造如不承認，請調 鈞院90年度執字第6165號月股 卷查明。
㈥被告為原告代繳地價稅達十餘年，依歷年物價指數調整及依 銀行放款利率之利息列表計算現值附表，計請求1,647,324 元。原告在內人為房屋所有人之初即79年12月12日起登記為 房屋所有人開始，即將一樓店面出租與2001玩具店負責人段 美疆之夫黃忠雄為承租人，86年11月30日遷出，87年1 月15 日起至89年10月24日遷出，改換房客為聯毅裝潢行賴源能， 按月租金3 萬元，原告利用岳父張龍之印章訂立租約，顯然 為免租賃所得課稅，茲將其按月租賃所得換算現值如附表所 載。一共請求抵銷2,537,000元。
㈦ 鈞長履勘現場後約二星期房客突嫌房屋涉訟很麻煩，便終 止租約遷出，已經稅捐處中和分處派員到現場查明後准自94 年9月份起按住家用稅率課徵房捐。
㈧原告基地面積比歷次複丈為小，因左鄰17號王勝順先生及右 舍13號林榮鐘先生於82年至83年主張15號之外牆1/2 為此二 人所有，且原告沒有參加指界丈量，已經當年地政機關公告 為他們所有，因此15號兩邊外牆的1/2 ，分別為左鄰及右舍 所竊占，案繫 鈞院檢察署94年度偵字第12387 號德股辦理 中，故只被告使用土地面積應扣減二邊外牆1/2×長度51尺× 寬度1.3尺，故64.49平方公尺應扣去6平方公尺，只剩下58. 49平方公尺，才是原告所有基地，其請求地租面積只能以此 為準等語，資為抗辯。併為答辯聲明：㈠原告之訴及假執行 之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告 免為假執行。
三、兩造均不爭執之事實：
㈠被告所有系爭房屋之基地即系爭土地為原告所有（見本院卷 第8至9頁）。
㈡本院88年度重訴字第257 號拆屋還地事件之民事第一審判決 及其第二審臺灣高等法院89年度重上字第501 號民事判決（ 見本院卷第10至26頁、第55至58頁）為真正。四、原告主張：被告所有系爭房屋之基地即系爭土地為原告所有 之事實，為被告所不爭執，並有系爭房屋及系爭土地之登記 謄本（見本院卷第8至9頁）為證，堪信為真實。五、原告主張：原告前向 鈞院起訴主張被告無權占有原告之系 爭土地，並要求拆屋還地，業經 鈞院以88年度重訴字第25 7 號民事判決認定，因兩造間存有租賃關係，而否准原告之 請求，故原告即本於租賃關係請求被告給付租金等語。被告 則辯稱如上等語。經查：
㈠按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第 449 條第 1 項規定之限制。前項情形，其 租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第 425條之1定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單 獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存 在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同 屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地 上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於 賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買 人繼續使用土地（最高法院48年臺上字第1457號判例意旨參 照）；土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 。建築物與基地同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建築物 性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地 買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係，本係調和建築 物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其 所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有 人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會 經濟造成不利之影響。但此並不指建築物之所有人對該基地 有不定期或永久之租賃權，而應認其租賃期限係至該建築物 滅失或不堪使用時為止，與一般租用基地後再興建房屋而成 立之基地租約，其租約不因建物滅失而失其存在之情形不同 。易言之，依此事實所成立之土地租賃關係，以建築物存在 為前提，苟該建築物滅失或不堪使用，其租賃關係即歸於消 滅（最高法院86年臺上字第3586號判決意旨參照）。 ㈡查系爭房屋係原告之父及被告之岳父張龍於45年7月1日所興 建，而系爭土地則係於61年6月5日由張龍與原地主即訴外人 游建池訂立買賣契約而買受，雖該土地所有權人以張龍之配 偶即原告之母及被告之岳母張林寶蓮名義登記，惟查當時張 林寶蓮之戶籍謄本登載為家管，按諸常情應無資力購買該土 地。系爭土地買賣契約書既係由張龍所訂立，而張林寶蓮當 時又無資力，足見系爭土地應係張龍所出資購買。兩造既自 認張龍與張林寶蓮夫妻間並未以契約訂立夫妻財產制，系爭 土地雖登記為張龍之妻張林寶蓮所有，但依74年6月3日修正 前民法第1016條及第1017條第2 項之規定其所有權應屬於夫 之張龍（最高法院63年臺上字第522 號判例意旨參照）。系 爭土地及房屋既同屬張龍所有，故原告於66年間張林寶蓮死 亡後，雖因繼承而取得系爭土地所有權，惟依前揭說明，實 係由張龍贈與原告。張龍嗣於79年12月12日再將系爭房屋贈
與（過戶）其女兒張麗英，張麗英再於88年4月8日將之贈與 （過戶）其夫即被告，顯係將系爭土地及房屋先後讓與不同 一人等情，為本院88年度重訴字第257 號拆屋還地事件之民 事第一審判決及其第二審臺灣高等法院89年度重上字第501 號民事判決（業已判決確定）所認定之事實，有上開判決附 卷可稽（見本院卷第10至26頁、第55至58頁），且兩造對於 該判決之真正，亦不爭執，堪信為真。矧系爭土地及房屋既 同屬張龍所有，嗣因張龍先後將之分別贈（過戶）與原告、 張麗英，致分屬不同人所有，再由張麗英於88年4 月8 日將 系爭房屋贈（過戶）與其夫即被告等情，既已如前述，則依 上開說明，原告與張龍間應於66年間就系爭土地及系爭房屋 推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係。嗣張龍於79年 12 月12 日將系爭房屋贈與其女兒張麗英，則同理，原告與 張麗英間應於79年12月12日就系爭土地及系爭房屋亦推定在 系爭房屋得使用期限內，有租賃關係。嗣張麗英再於88年4 月8 日將系爭房屋贈與其夫即被告，則同理，兩造間就系爭 土地及系爭房屋亦推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關 係。因兩造間前因拆屋還地事件涉訟，此次原告復進而提起 本件訴訟，經被告否認而抗辯如上，足見其租金數額兩造已 不能協議而得，原告自得請求法院定之。是原告主張依民法 第425 條之1 規定，請求核定租金數額，即屬有據，應予准 許。被告辯稱：原告早已默許其後之房屋所有人張麗英繼續 依前房屋所有人（張龍）同ㄧ條件即『無償』使用該土地， 而被告只是蕭規曹隨，亦應循例無償使用該土地，焉能訴請 拆屋還地及支付相當于租金之不當得利。原告亦力主兩造間 並無租賃關係，「原審判決以前開兩判例來推定上訴人與被 上訴人（按被告為被上訴人之一）間存有租賃關係，顯與事 實不符」，而且對造不服原判決，上訴審臺灣高等法院以其 89年度重上字第501 號民事判決駁回對造上訴，並不贊同兩 造間就系爭地基有租賃關係存在。觀諸上訴審逕引67年3779 號判例駁回上訴，完全沒有提及「租賃關係」至為明瞭云云 ，顯有誤會，且與上開事實及理由不符，洵無足採。 ㈢被告辯稱：系爭房屋自79年12月間，張麗英為所有權人起， 直至90年7 月17日始經由 鈞院民事執行處執行點交與被告 等語。經查系爭房屋確於90年7 月17日經本院以90年度執字 第6165號執行點交予被告占有等情，為兩造所不爭執，且經 本院調閱本院90年度執字第6165號執行卷宗查明屬實，是被 告此部分之抗辯，即屬有據，洵屬可採。惟查系爭房屋性質 上不能與系爭土地使用權分離而存在，被告既係系爭房屋之 所有權人，縱未實際占有系爭房屋，亦應就系爭房屋占有使
用系爭土地之租金代價負責。
㈣按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之十為 限，亦為土地法第105 條、第97條第1 項所明定。又土地法 施行法第25條規定，土地法第97條第1 項所謂土地價額依法 定地價，又土地法第148 條規定，土地所有權人依本法所申 報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1 項所謂土地申 報價額即指該土地之申報地價而言。經查系爭土地於86年7 月之申報地價為每平方公尺39,600元；89年7 月之申報地價 為每平方公尺32,032元；87、88、90、91、92年度及93年7 月則均無申報地價等情，有原告所提出之系爭土地之土地登 記謄本1份及地價謄本1份（見本院卷第8 、93頁）附卷可稽 。且系爭土地上搭建系爭房屋，其第1層之面積為47.88平方 公尺（騎樓15.33平方公尺）、第2層之面積為63.21 平方公 尺、第3層之面積為55.65平方公尺（被告同意系爭房屋之面 積依本院90年度執字第6165號執行卷內之本院88年度訴字第 1048 號判決所附之複丈成果圖，見本院卷第122頁，並經本 院依職權調閱上開執行卷查明屬實），坐落於臺北縣中和市 安樂路上，附近有景新街及景平路高架橋，左右鄰房及對面 房屋均為店面等情，業據原告提出土地登記謄本1 份為證， 復經本院依職權勘驗現場屬實（見本院卷第120至123頁）， 且為兩造所不爭執，堪信實在。本院斟酌系爭土地坐落之位 置、附近繁榮程度及被告占用情形，認系爭土地租金以土地 申報總價年息百分之七計算為宜，系爭土地有64.49 平方公 尺，則89年7月1日前之每月租金為14,897元（39,600×64.4 9×0.07/12＝14,897，元以下四捨五入，下同）；89年7月1 日起之每月租金為12,050元（32,032×64.49×0.07/12＝12 ,050）。又系爭土地之租金自89年3月9日起至94年3月8日止 之租金計733,654 元（14,897×3＋14,897×23/31＋12,050 ×56＋12,050×8/31＝733,654）。是原告主張依民法第425 條之1規定請求核定89年7月1日前之每月租金數額及89年7月 1 日起之每月租金數額各14,897元、12,050元。並依租賃關 係請求被告給付自89年3月9日起至94年3月8日止之租金計73 3,654元，及自94年3月9日起按月給付原告12,050 元至交還 系爭土地之日止等語，即屬有據，應予准許，逾此部分，尚 乏依據，要不可採。
㈤按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。」，民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告辯稱：被告 為原告代繳地價稅達十餘年，依歷年物價指數調整及依銀行 放款利率之利息列表計算現值附表，計請求1,647,324 元。 原告在內人為房屋所有人之初即79年12月12日起登記為房屋
所有人開始，即將一樓店面出租與2001玩具店負責人段美疆 之夫黃忠雄為承租人，86年11月30日遷出，87年1 月15日起 至89年10月24日遷出，改換房客為聯毅裝潢行賴源能，按月 租金3萬 元，原告利用岳父張龍之印章訂立租約，顯然為免 租賃所得課稅，茲將其按月租賃所得換算現值如附表所載。 一共請求抵銷2,537,000 元等語，業經原告否認在卷。經查 ，被告所稱上開期間之系爭房屋租金，係由張龍出租並收租 （有張龍於88年5 月18日寄予蘇千祿律師之存證信函附於本 院88年度訴字第1048號返還房屋事件卷宗可憑），並非由原 告收租，且系爭房屋之前業經被告對張龍、張福長訴請返還 房屋，經本院以88年度訴字第1048號判決後，由被告執之向 本院聲請強制執行，而於90年7 月17日經本院以90年度執字 第6165號執行點交予被告占有等情，為兩造所不爭執，且經 本院調閱本院90年度執字第6165號執行查明屬實，此外，被 告復未能舉證以實其說。是被告此部分之抗辯，即屬無據， 洵無足採。
六、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第 233條第1 項前段及第203條定有明文。從而，原告依民法第 第425條之1規定及依租賃關係，請求㈠核定89年7月1日前之 每月租金數額及89年7 月1 日起之每月租金數額各14,897元 、12,050元。㈡被告應給付原告自89年3 月9 日起至94年3 月8 日止之租金計733 ,654 元 ，及自起訴狀繕本送達被告 之翌日94年3 月18日起至清償日之前一日止，按年息百分之 五計算之法定遲延利息。⒊被告應自94年3 月9 日起按月給 付原告12,050元至交還臺北縣中和市○○段00地號土地之日 止，為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，即屬無據， 應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原 告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予 以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應 予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 11 月 28 日
民事第一庭 法 官 楊千儀
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 94 年 11 月 28 日
書記官 簡青根