臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度上易字第512號
上 訴 人 林鴻祥
訴訟代理人 朱昌碩律師
視同上訴人 林育慈
兼上一人
訴訟代理人 林正東
被上訴人 林招梅
訴訟代理人 沈志成律師
複代理人 施懿哲律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國111年8月31
日臺灣苗栗地方法院110年度訴字第441號第一審判決提起上訴，
本院於112年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟 人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體， 民事訴訟法第56條第1項第1款前段定有明文。本件被上訴人 起訴請求分割兩造共有之坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地 （下稱系爭土地），其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合 一確定（最高法院110年度台上字第3171號判決意旨參照） ，上訴人已合法提起上訴，其提起上訴乃有利於同造共同訴 訟當事人之行為，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其 上訴效力及於同造之共有人林正東、林育慈（下合稱林正東 等2人），爰將林正東等2人併列為上訴人，合先敘明。貳、實體方面
一、被上訴人主張：
兩造共有系爭土地，應有部分比例如附表一所示，且兩造間 並無不能分割之約定，亦無依其使用目的亦無不能分割之情 事，惟因兩造就分割方法無法達成協議，爰依民法第823條 、第824條第2項、第4項規定，請准將兩造共有之系爭土地 以苗栗縣○○地政事務所民國112年3月21日土地複丈成果圖（ 即附圖一）之甲案分割為編號H部分（面積203.54平方公尺 ，即原判決附圖編號A）、編號G部分（面積145.39平方公尺 ，即原判決附圖編號B）2筆土地，或乙案（即附圖二）分割 為編號I部分（面積189.85平方公尺，即原判決附圖編號C） ，編號J部份（面積159.08平方公尺，即原判決附圖編號C以
外）2筆土地，伊與林正東2人（合稱被上訴人3人）取得部 分按附表二所示之比例維持共有，另應就分配結果按市價進 行補償（原審判決依被上訴人之乙分割方案而為分割，林鴻 祥不服原判決，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人部分
㈠上訴人則以：
系爭土地原係訴外人即兩造父親林輝秋與叔叔林輝權共同承 租三七五減租耕地，於林輝秋死亡後，因○○市都市計畫變更 而按照三七五減租比例分給林輝權及訴外人即兩造母親林張 運妹，林張運妹乃與林輝權協議分割土地，並登記為林張運 妹、上訴人、林正東共有，應有部分各1/3，然系爭土地及 其所有權狀均為林張運妹所保管，嗣林張運妹於94年將系爭 土地提供訴外人林益基即上訴人長子興建門牌號碼苗栗縣○○ 市○○路000號房屋(下稱系爭房屋)作為長孫特留分及婚後居 住，當時共有人均無意見，並簽訂有使用共同壁協定書及土 地使用權同意書，惟因缺乏法律常識而未辦理移轉登記予林 益基，然該土地使用權早已贈與林益基，現兩造僅繼承林張 運妹對系爭土地之所有權，並無管理使用權，被上訴人自應 對林益基提起訴訟，是本件訴訟標的、持分、當事人均無法 確定，被上訴人訴請分割亦無實質利益。另系爭估價報告書 就系爭土地所為鑑價，並未區分已建築之基地與一般未建築 之空地有所區分，顯然不符實際等語，資為抗辯。並上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。 ㈡林正東等2人陳述：同意被上訴人之分割方案，願意與被上訴 人維持共有；惟系爭估價報告書所估算之價格低於市價，顯 與實際不符等語。
三、得心證之理由
㈠被上訴人主張上訴人、林正東及兩造母親林張運妹於78年5月 3日因共有物分割為登記原因取得系爭土地（面積348.93平 方公尺，重測前為○○段○○小段000之00地號、為○○○○都市許 畫之住宅區、建地)應有部分各1/3；嗣於104年11月26日兩 造均因繼承為登記原因，林正東取得系爭土地應有部分1/5 ，上訴人及被上訴人、林育慈則各取得系爭土地應有部分1/ 12，兩造因而共有系爭土地，且無設定抵押權等情，業據提 出土地登記第一類謄本、共有物分割契約登記相關文件、地 籍異動索引為證（見原審卷第35-37 頁、第261-273 頁、第 337-339 頁），堪信為真實。
㈡按分割共有物之訴，須共有人全體參與訴訟，其當事人之適 格始無欠缺。如有當事人不適格之情形，法院固不得對之為 實體上之裁判（最高法院97年度台上字第2105號判決意旨參
照）。惟提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有 人為限，如請求分割之共有物係已登記之土地，法院就共有 人及其應有部分之判斷，悉以土地登記簿所登記者為準。共 有人或第三人對土地登記簿所載共有人之權利或應有部分有 所爭執，固得行使其訴訟權利，惟該爭執之法律關係，本非 法院為共有物分割裁判時，所應判斷之先決法律關係（最高 法院110年度台抗字第590號裁定意旨參照）。查系爭土地之 全體共有人為兩造全體，各應有部分如附表一所示，已如前 述；被上訴人提起本件分割共有物訴訟，依上開說明，自應 由系爭土地之全體共有人參與訴訟，即被上訴人應以上訴人 及林正東等2人為共同被告，其當事人之適格始無欠缺，從 而，上訴人就本件訴訟自具適格之當事人。至上訴人主張其 對系爭土地僅有形式有當事人能力，且林益基對系爭土地以 行使管理使用並興建房屋，而對土地登記簿所載共有人之權 利或應有部分有所爭執；然該爭執之法律關係，依上開說明 ，並本非法院為共有物分割裁判時，所應加以審酌，故上訴 人抗辯僅系爭土地形式登記所有權人，並無管理使用權，本 件有當事人不適格云云，自不可採。
㈢復按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限。民法第823條第1項定有明文。又「本法所稱建築 基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地 」、「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不 得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由 中央主管建築機關定之」，亦經建築法第11條第1項前段、 第3項分別定有明文。而內政部依建築法第11條第3項訂定之 建築基地法定空地分割辦法第3條第1款、第4條分別規定： 「建築基地之『法定空地』併同建築物之分割，非於分割後合 於左列各款規定者不得為之。每一建築基地之『法定空地』 與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺 」、「建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者 ，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其 鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限」。準此，法 定空地之分割，倘符合建築基地法定空地分割辦法規定之情 形，併同建築物分割或建築基地空地面積超過依法應保留之 法定空地面積者，即得為之（最高法院112年度台上字第387 號判決意旨參照）。查：
⒈上訴人之子林益基於94年間，經系爭土地及同段000之0地號 土地當時之共有人林張運妹、上訴人、林正東全體同意，在 系爭土地及同段000之0地號土地上興建門牌號碼○○縣○○市○○
000號房屋（即○○段000建號，下稱系爭房屋），嗣林益基取 得苗縣縣政府核發94栗建管頭字第000號建照執照興建系爭 房屋，並於興建完成後，取得苗縣縣政府核發94栗建管頭使 字第234號使用執照，已於95年2月15日辦理系爭房屋之建物 所有權第一次登記，而系爭房屋佔用系爭土地面積187.05平 方公尺，建照執照基地使用系爭土地之面積179.62平方公尺 ，屬建築基地範圍，有套繪管制，其中法定空地面積67.18 平方公尺等情，為兩造所不爭執(見本院卷二第83-84頁兩造 不爭執事項⒉⒊⒋），並有苗土地及建物登記第一類謄本、苗 栗縣○○地政事務所建物測量成果圖、第395-397頁所有權狀 、建物平面圖（見原審卷第223-225頁）、苗栗縣政府函、 原審卷第373頁苗縣縣政府使用執照（見原審卷第219頁）、 苗栗縣政府函及所附之土地建物查詢資料、套繪管制圖、公 務電話紀錄（見本院卷一第243-259、第269頁）在卷可稽。 ⒉又系爭土地之面積348.93平方公尺，其中179.62平方公尺係 屬建築基地範圍，固經套繪管制在案，惟其餘169.31平方公 尺並非建築基地範圍，亦即系爭房屋右側空地非屬建築基地 之法定空地，依上開說明，被上訴人自得請求將建築基地範 圍其餘部分予以分割，是上訴人抗辯系爭土地有因法令限制 無法分割之事由，即不可採。再者，系爭土地復無因物之使 用目的不能分割，或由兩造訂有不分割之期限，故被上訴人 請求分割系爭土地，自屬有據。
㈣系爭土地採被上訴人主張之乙分割方案較為公平妥適： ⒈按分割共有物訴訟時，法院對分割方法固有裁量權，但審諸 民法第824條第2項至第4項規定，應以原物分配為原則，即 以原物分配於各共有人（原物分配）；如有事實或法律上之 困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有 人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金 錢補償）；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則 變賣，價金依共有部分價值分配（原物分配與價金分配併用 ）；並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部 分維持共有；變價分割（價金分配）為劣後之選擇。又共有 物採取原物分配兼金錢補償之方式，令共有人尚得享有共有 物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），此與共 有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之方式，二 者意義不同。法律賦予法院有相當之裁量權，俾符實際並得 彈性運用，使裁判分割方法多樣化、柔軟化，法院應依職權 斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、 經濟效用、公共利益，暨共有人對共有物感情或生活上有密 不可分之依存關係等，公平裁量，酌定妥適之分割方法（最
高法院111年度台上字第1353號判決意旨參照）。 ⒉查系爭土地之使用分區為住宅區，有上訴人提出之土地使用 分區證明書附卷可憑（見本院卷一第191 頁），係可供建築 使用之土地。再者，依苗栗縣畸零地使用自治條例第3條第1 項規定，該條例所稱面積狹小基地，係指建築基地深度及寬 度任一項未達下列規定者：甲、乙種建築用地、住宅區及商 業區之正面路寬15公尺以下，最小寬度3公尺、最小深度12 公尺；正面路寬超過15公尺，最小寬度4公尺、最小深度12 公尺。查系爭土地之面積為348.93平方公尺，臨接苗栗縣○○ 市○○路係雙向單線之公路，總路寬14公尺，有本院勘驗筆錄 、照片、空照圖及苗栗縣○○地政事務所112年3月 21日土地 複丈成果圖存卷可參（見本院卷二第7-31頁、第53頁)。乙 方案系將編號I面積189.85平方公尺分歸上訴人取得，編號J 面積159.08平方公尺則分歸上訴人3人取得並維持共有，且 編號I土地之寬度約5.8公尺、深度約32公尺，編號J土地之 寬度則約4.5公尺、深度約33.7公尺（見正心不動產估價師 事務所鑑定報告第66頁)，足見兩造分割後所分得土地之面 積均大於36平方公尺，且分割後之土地寬度及深度亦均超過 上開苗栗縣畸零地使用自治條例第3條第1項所規定建築基地 之最小寬度及最小深度，均非屬無法建築之畸零地，是乙分 割方案並未造成無法建築之畸零地之情形而無疑。 ⒊本院審酌林益基興建系爭房屋時，係經林正東、林張運妹同 意提供系爭土地（林正東雖稱當初僅同意蓋35坪，但與前揭 土地使用權同意書記載之內容不符，且並未舉證以實其說） ，而兩造均因繼承林張運妹而取得系爭土地之應有部分，自 應繼受林張運妹所負義務，亦即其等依土地使用權同意書之 使用借貸法律關係，均有提供系爭土地供林益基使用之義務 ，縱使本件分割後，不論採甲方案或乙方案，將系爭房屋基 地部分分歸被上訴人3人所有，其等亦無從使用收益，對其 等較為不利。再者，我國就土地及建物係採各別獨立所有權 制度，各得單獨為交易之標的，分別具有一定之經濟價值。 而房屋性質上不能與土地分離而存在，為使房屋在使用年限 能物盡其用，對於土地及其土地上之房屋非屬同1人所有之 情形，為調和土地及房屋所有權之權利及社會經濟利益，民 法特別定有第425條之1、第426條之1等規定，以杜紛爭，故 房屋能順利存續，維護其經濟價值，顯然有助社會經濟利益 。惟系爭房屋以使用借貸作為占有本權，其占有並非穩固， 使用借貸契約有遭終止之可能性，本件不論採甲方案或乙方 案，倘系爭房屋所在基地位置（即附圖一編號G或附圖二編 號I部分）分配予被上訴人3人取得，之後使用借貸契約若經
終止，將使林益基所有系爭房屋遭拆除，顯不利於社會經濟 。
⒋又若採甲方案由上訴人分得編號G部分，被上訴人、林正東等 2人分得編號H部分，因系爭房屋系爭房屋右側超出使用執照 上系爭土地之基地範圍6.10平方公尺，為兩造所不爭執（見 本院卷二第84頁兩造不爭執事項⒌），則系爭房屋同樣存在 前述有遭拆除，不利於社會經濟之可能。若採乙方案，由上 訴人分得編號I部分，被上訴人3人分得編號J部分，因系爭 房屋全部坐落在編號I部分內，可避免因系爭房屋使用爭議 ，引起後續兩造間之紛爭，或被上訴人3人與林益基間之紛 爭。參之系爭房屋所有人為上訴人之子，然由上訴人居住使 用（見本院卷二第7頁)，則由上訴人分得乙案所示編號I部 分，利於上訴人管理使用，使房地使用合一，提昇編號I部 分土地之經濟價值。佐之被上訴人希望維持原判決所採分割 方法，且林正東等2人亦均同意被上訴人所提方案，故本院 本院審酌兩造分割之意願、共有人之利益、系爭建物之性質 、使用現況、經濟效用等一切情狀，認系爭土地應依附圖二 所示乙方案分割為編號I部分由上訴人取得，編號J部份上訴 人3人取得，並由上訴人3人按附表二所示應有部分比例維持 共有，可兼顧兩造利益，應為公平妥適之分割方法。 ㈣另按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係， 及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有 不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不 相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字 第2117號判決意旨參照）。本件所採乙方案，經鑑定結果， 上訴人應補償被上訴人、林育慈各新臺幣（下同）51萬1,37 2元，補償林正東255萬6,856元（見系爭鑑定報告第69頁） 。兩造雖曾質疑系爭估價報告書鑑定系爭土地之價格過高或 偏低，然鑑定人與兩造素不相識，並無偏袒任何一造當事人 之可能，且系爭估價報告書有列出18宗周邊土地價格作為參 考依據（系爭估價報告書第16-17頁），最後擇定3宗土地作 為比較標的（系爭估價報告書第38-41頁），估價時已考量 宗地條件（含土地面積、寬度、深度、形狀、地勢、鄰路情 況、開發適合度）、道路條件（含道路寬度、鋪裝、種別、 街道規劃完善度）、接近條件（然接近交通設施、文教設施 、服務設施、商圈、市集、公園、廣場之程度）、環境條件 （座向、景觀視野、周邊建築利用型態、公用設施之完備性 、嫌惡設施之有無、停車便利性）、行政條件（使用分區、 建蔽率、容積率、有無禁限建、容許使用項目）等諸多因素 （系爭估價報告書第44頁），並分配權重（系爭估價報告書
第45頁），而本於專業之鑑定估價師針對標的現場勘察，並 依形成土地價格之一般因素、區域因素、個別因素及最有效 使用情況等進行分析說明，以及不動產估價技術規則之估價 方法，輔以基準地之運用分析及說明關於土地價格評析，應 採素地地價之理由後，認分割前每坪價值10萬5,550元，依 乙方案分割結果，每坪土地之價值為20萬8,000元（見系爭 鑑價報告第70頁）計算各共有人應負擔之差價，核其鑑定報 告係參考市場行情及依乙方案各共有人分得土地之公共設施 、週邊環境並無不同及斟酌臨路狀況等各項因素後，依客觀 之法則計算所得，足堪採信。至上訴人抗辯系爭土地之價值 應考量系爭房屋占用之情形云云；然系爭房屋占有系爭土地 係基於無償之使用借貸關係，並未支付對價，而林張運妹與 林正東同意無償提供系爭土地予林益基使用，係基於親情之 考量，則於分割共有物時，自不宜將系爭房屋占用系爭土地 之情形列入考量，方為公允，是上訴人此部分所辯尚非可採 。
㈤綜上所述，本件被上訴人依民法第823條第1項、第824條之規 定，請求將系爭土地全部為原物分割，為有理由，原審因此 為被上訴人勝訴之判決，並依附圖二所示乙方案，將系爭土 地為編號I部分（即原判決附圖編號C部分)由上訴人取得， 編號J部份（即原判決附圖編號C以外部分)由被上訴人3人取 得，並由被上訴人3人按附表二所示應有部分比例維持共有 ，另由上訴人補償被上訴人、林育慈各51萬1,372元，補償 林正東255萬6,856元，核其認事用法並無不當。上訴意旨仍 執前詞指摘原判決准予分割不當，求予將原判決廢棄改判， 核屬無據，本件上訴無理由，應予駁回。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 12 日 民事第六庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 戴博誠
法 官 莊宇馨
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事
訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 陳怡芳
中 華 民 國 112 年 7 月 12 日附表一：
編號 共有人 應有部分比例及訴訟費用負擔比例 1 林招梅 1/12 2 林正東 5/12 3 林育慈 1/12 4 林鴻祥 5/12 附表二：
編號 共有人 應有部分比例 1 林招梅 1/7 2 林正東 5/7 3 林育慈 1/7