臺灣高等法院民事判決
112年度重上字第156號
上訴人即附
帶被上訴人 李偉傑
訴訟代理人 林翰榕律師
李宏文律師
被上訴人即
附帶上訴人 許立銘
許容庭
共 同
訴訟代理人 巫宗翰律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國111年10
月18日臺灣桃園地方法院111年度重訴字第195號第一審判決提起
上訴，被上訴人為一部附帶上訴，本院於112年6月13日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、原判決關於命被上訴人給付部分，其中許立銘自民國111年4 月30日起至111年6月21日止、許容庭自111年4月30日起至11 1年6月20日止，均按週年利率百分之5計算之利息部分，及 該部分假執行之宣告均廢棄。
三、其餘附帶上訴駁回。
四、第二審訴訟費用，上訴部分由上訴人負擔；附帶上訴部分由 被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人李偉傑（下稱上訴人）主張：如附表 一所示2筆土地（下合稱系爭土地）為被上訴人即附帶上訴 人許立銘、許容庭（以下各稱其姓名，合稱被上訴人）及訴 外人許和堯共有，權利範圍各如附表所示。兩造於民國110 年12月2日就系爭土地簽立買賣契約，約定由被上訴人將系 爭土地權利範圍全部以新臺幣（下同）4,100萬元出售予上 訴人（下稱系爭買賣契約），上訴人已依約給付第一期簽約 款及第二期用印款，詎被上訴人以許和堯已行使優先購買權 為由，不願繼續履約。然許和堯並無優先購買之意，僅是被 上訴人以惡意不履行契約之藉口，況依被上訴人所提其與許 和堯所締結之買賣契約（下稱系爭優先購買契約）內容，已 將買賣標的變更為被上訴人就系爭土地之應有部分，而非系 爭買賣契約所示系爭土地之全部，價金亦變更為3,111萬3,5 60元，另關於付款條件、稅費及履約保證費用之負擔、違約 賠償責任等約定，均與系爭買賣契約不同（詳見附表二），
顯見被上訴人與許和堯間之系爭優先購買契約，並不符合土 地法第34條之1、第104條第1項所稱之「同一條件」優先購 買之規定，則系爭買賣契約仍屬有效，爰依系爭買賣契約及 民法第348條第1項之規定，先位請求被上訴人於上訴人將剩 餘買賣價金3,280萬元匯入台新國際商業銀行受託信託財產 專戶（帳號末三碼為002，下稱系爭履約保證帳戶）後，將 系爭土地移轉登記並交付予上訴人。若認為許和堯已合法行 使優先承買權，而被上訴人無法繼續履約，應屬因被上訴人 給付不能而致系爭買賣契約解除之情形，上訴人亦得依系爭 買賣契約第10條第1項之約定，備位聲明請求被上訴人返還 上訴人已給付之價金820萬元外，並給付與價金同額之820萬 元違約金等語。爰先位聲明：被上訴人應於上訴人將3,280 萬元存入時，將系爭土地移轉登記並交付予上訴人。備位聲 明：㈠被上訴人應給付上訴人1,640萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：許和堯所有之桃園市○○區○○路0段000巷00號 房屋（下稱系爭房屋）坐落於系爭土地上，故許和堯已就系 爭土地行使優先購買權，符合土地法第34條之1第4項、第10 4條第1項及民法第425條之1等規定，許和堯並與被上訴人於 111年7月6日就系爭土地簽立系爭優先購買契約，向被上訴 人購買系爭土地之權利範圍，並依4,100萬元比例計算買賣 價金為3,111萬3,560元，許和堯已將第一期簽約款310萬元 匯至履約保證帳戶內，第二期用印款部分因系爭土地所有權 狀正本仍在上訴人處，而無法繼續付款，但待被上訴人取回 系爭土地所有權狀正本後，被上訴人與許和堯即可繼續履約 ，實非上訴人所稱許和堯並無優先承買之意，是系爭買賣契 約因許和堯行使優先購買權利而當然無效，則上訴人先位請 求被上訴人繼續履約，並無理由。另許和堯之優先承買權乃 法律保障之權利，被上訴人並無可歸責之事由，則上訴人備 位請求給付違約金部分，亦無理由。至上訴人請求遲延利息 部分，被上訴人通知上訴人因許和堯已行使優先購買權，系 爭買賣契約無效，雙方應負回復原狀之義務，上訴人仍於11 1年1月14日將第二期款410萬元匯入履約保證帳戶，顯係拒 絕受領被上訴人提出之給付，被上訴人自無須支付遲延利息 ；縱認上訴人得請求遲延利息，因被上訴人於111年7月19日 提出之民事答辯狀同意其取回820萬元而提出給付，上訴人 於111年7月20日當庭收受，仍先位請求被上訴人履約，顯係 拒絕受領，被上訴人無須支付遲延利息；實則上訴人得請求 之利息，應以原審判准其備位請求時之翌日起算遲延利息等
語，資為抗辯。
三、原審為就先位部分為上訴人敗訴之判決，就備位部分為上訴 人一部勝、敗訴之判決，即判命被上訴人應給付上訴人820 萬元，及自111年4月30日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，駁回上訴人其餘之訴；並依聲請附條件宣告准、免 假執行。上訴人就敗訴部分全部聲明不服，提起上訴。被上 訴人就敗訴部分其中利息部分為附帶上訴。上訴人上訴聲明 ：㈠原判決關於駁回上訴人第一審之訴及假執行之聲請均廢 棄。㈡上開廢棄部分：⒈先位部分：被上訴人應於上訴人將3, 280萬元存入系爭履約保證帳戶時，將如附表一所示之土地 移轉登記並交付予上訴人。⒉備位部分：⑴被上訴人應再給付 上訴人820萬元，及自111年4月30日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。被上訴人 答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。被上訴人就其原審敗訴部分提起一部附帶上訴 （未據上訴部分已告確定），其附帶上訴聲明：㈠原判決關 於命被上訴人給付820萬元自111年4月30日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息及該部分假執行之宣告廢棄。㈡上 開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及該部分假執行之聲請均 駁回。上訴人答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、經查，系爭土地為被上訴人及許和堯所共有，權利範圍如附 表一所示；兩造於110年12月2日就系爭土地簽立系爭買賣契 約，由被上訴人將系爭土地權利範圍全部以4,100萬元出售 予上訴人，上訴人已將第一期簽約款及第二期用印款共計82 0萬元存入系爭履約保證帳戶；被上訴人與許和堯另於111年 7月6日就系爭土地簽立系爭優先購買契約，由被上訴人將系 爭土地應有部分以3,111萬3,560元出售予許和堯，許和堯已 將第一期簽約款310萬元匯至履約保證帳戶內等情，有系爭 土地登記謄本、系爭買賣契約、系爭優先購買契約、價金匯 款證明等件可稽（見原審卷第9至27、49、103至109、165至 177頁），且為兩造所不爭執事項（見本院卷第197頁），堪 以認定。
五、本院得心證之理由：
㈠就上訴人先位請求部分：
1.按共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之 二者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1 項、第4項分別定有明文。部分共有人依該條第1項規定，出 賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，
為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係 基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝 奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人 依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承 購之權利（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參 照）。次按土地法第34條之1第4項規定之優先承買權為形成 權，僅須他共有人以同一價格買受之意思表示向出賣應有部 分之共有人為之，即生效力（最高法院106年度台上字第240 6號判決參照）。又土地法所定土地或建築改良物共有人之 優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關 係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築 改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優 先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良 物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而 言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有 土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先 承購之共有人間成立（最高法院85年台上字第793號判決意 旨參照）。
⒉經查，被上訴人以其等應有部分、共有人數均逾2分之1，依 土地法第34條之1第1項規定，與上訴人訂立系爭買賣契約， 將系爭土地出賣予上訴人，被上訴人遂於110年12月30日以 桃園中路931號存證信函（下稱系爭931號存證信函）通知許 和堯於15日內行使優先承購權，經許和堯於111年1月11日以 ○○南園郵局59號存證信函（下稱系爭59號存證信函）表示願 以與系爭931號存證信函所載系爭買賣契約同一條件優先承 買系爭土地等情，有上開兩份存證信函在卷可參（見原審卷 第151至155頁、第157至163頁），參照前開說明，此項優先 承購權係屬法定形成權之性質，他共有人一旦行使優先承購 權，即依同樣條件與出賣人成立買賣契約，故許和堯既以系 爭59號存證信函向被上訴人主張優先購買權，及願以與系爭 買賣契約同一條件購買系爭土地，應認許和堯與被上訴人間 就系爭土地已成立與系爭買賣契約同一條件購買之買賣契約 。
⒊雖上訴人主張：許和堯並無購買系爭土地之真意云云，然證 人張文一即系爭優先購買契約之承辦代書於原審證稱：因為 許和堯為系爭房屋所有權人，許和堯目前也住在系爭房屋該 處，而系爭房屋坐落於系爭土地上，故許和堯欲購買系爭土 地，系爭優先購買契約是我於系爭房屋內拿給被上訴人及許 和堯簽名的，在履約過程中，我沒有感受到任何一造有故意 拖延不履約的情形，第一期款310萬元已經進入履保專戶，
也沒有聽說被上訴人是為了規避系爭買賣契約的履約才和許 和堯締約的話，我已經有收到部分的服務費用，另外依照辦 理的期程各階段付款，現在尚未付款完畢，第二期款付款條 件未達成，所以目前付款時間未定等語（見原審卷第258至2 59頁），顯見系爭優先購買契約係被上訴人與許和堯親自簽 立，且雙方有履約之情事，應無疑義。另許和堯確已依系爭 優先購買契約之約定，將第一期簽約款310萬元匯款至履約 保證專戶，此有案件對帳單可參（見原審卷第177頁）。況 許和堯所有之系爭房屋乃坐落於系爭土地上，有稅籍資料、 系爭房屋照片在卷可參（見原審卷第179至185頁），則許和 堯為免系爭房屋日後有遭土地所有人訴請拆屋還地及為保障 土地及房屋權利單純化等理由，向被上訴人行使系爭土地之 優先購買權利，亦屬常情。則上訴人此部分主張，難認有據 。
⒋上訴人另主張：許和堯與被上訴人簽立之系爭優先購買契約有與兩造間簽立之系爭買賣契約有如附表二所示之不同，顯非同一條件，故許和堯並未合法行使優先承買權等語。然被上訴人與許和堯間就系爭土地之應有部分各如附表一所示，有系爭土地登記謄本在卷可參（見原審卷第103至109頁）。則許和堯行使土地法第34條之1第4項之優先購買權後，雖應依與系爭買賣契約相同條件購買系爭土地，然因許和堯亦為系爭土地之共有人，故系爭買賣契約雖約定係以4,100萬元之價格出賣予上訴人，而系爭優先購買契約扣除許和堯之應有部分後，以被上訴人應有部分比例計算許和堯應給付予被上訴人之價金為3111萬3,560元，仍符合以「同一價格」向被上訴人購買系爭土地權利之意旨。否則系爭優先購買契約如約定許和堯仍須先給付4,100萬元予被上訴人，事後再就其所持有系爭土地之應有部分折算等值價金由被上訴人返還給許和堯，不啻徒增付款流程之迂迴，實屬疊床架屋、毫無意義，則上訴人主張系爭優先購買契約未依4,100萬元之價格購買系爭土地全部，不生優先購買之效力云云，已有誤會。 ⒌此外，土地法賦予他共有人優先承買之權利，乃為簡化土地 共有關係、使土地權利趨於單純，然為保障出賣方（即本件 被上訴人）之利益，始要求他共有人（即許和堯）必須以同 一價格承買，以免出賣人之權利受損、及原買受人（即本件 上訴人）無法期待正常履約之憾，是縱認優先承買人需以「 同一條件」始得優先承買，應僅限於就「買賣契約必要之點 」需相同條件已足，亦即就價金給付、土地移轉登記及交付 等部分之條件，需與原契約條件相同，而系爭買賣契約與系 爭優先購買契約關於價金數額之約定已屬一致，已如上述， 另附表二關於付款期限部分，均係分為簽約款、用印款、完 稅款及尾款等期日分4次給付，各期程所約定之細節及說明 事項，均屬相同，再關於產權移轉及點交部分，勾稽系爭買 賣契約第6條、第9條之約定，與系爭優先購買契約第6條、 第7條之約定精神幾乎相同，並無明顯捍格之處，可認許和 堯係以「同一條件」與被上訴人締結系爭優先購買契約，至 上訴人所舉附表二其餘稅費、履約保證費用及違約金負擔等 部分之約定，縱兩契約文字上有所不同，然仍不影響此部分 之認定，附此敘明。
⒍綜上，許和堯以系爭59號存證信函行使優先承買權已屬合法 ，揆諸前揭說明，許和堯行使優先承買權後，上訴人即已不 得再請求原出賣之共有人即被上訴人移轉系爭土地，故上訴 人先位聲明請求被上訴人於上訴人將3,280萬元餘款存入系 爭履約保證帳戶時，將系爭土地移轉登記並交付予上訴人， 已屬無據。又本件認許和堯已依土地法第34條之1第4項規定 合法行使優先購買權，則被上訴人另主張依同法第104條第1
項、民法第425條之1等規定作為許和堯優先購買之法律依據 ，已毋庸論述，併此指明。
㈡就上訴人備位請求部分：
1.按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能 者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比 例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者 ，得依關於不當得利之規定，請求返還。民法第266條定有 明文。又按他共有人有優先承購權，對於買受人債權之行使 形成一種障礙；出賣人倘未能除去此障礙，在兩造原所成立 之買賣契約言，即屬因不可歸責於雙方當事人之事由，致不 能履行，依民法第249條第4款規定，買受人得請求返還定金 （最高法院67年台上字第579號判決參照）。是共有人之行 使優先承購權與否，並非買賣契約雙方當事人事先所得預見 ，故因共有人行使優先承購權，致應有部分之出賣人陷於給 付不能，自屬不可歸責於買賣雙方之事由。
⒉上訴人主張：系爭買賣契約因許和堯行使優先承買權，致被 上訴人給付不能，其自得依系爭買賣契約第10條第1項約定 請求被上訴人返還已付價金820萬元外，尚須支付同等金額8 20萬元充為違約金等語。被上訴人對上訴人請求其返還價金 820萬元部分並不爭執，並同意上訴人自系爭履約專戶內取 回820萬元等情，有被上訴人111年7月19日民事答辯狀在卷 可參（見原審卷第139至145頁），故上訴人請求被上訴人給 付所受領之820萬元價金，已屬有據。至上訴人請求被上訴 人另給付820萬元違約金部分，依系爭買賣契約第10條第1項 約定：「如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可 歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之 價金，並同意買方已支付價金總額之同等額作為違約金另行 給付買方」等語（見原審卷第17頁），故上訴人欲依系爭買 賣契約第10條第1項約定請求被上訴人賠償與已付價金同額 之違約金，自以無法履約之事由係可歸責於被上訴人為前提 。然本件被上訴人無法履行系爭買賣契約，乃因許和堯合法 行使優先購買權所致，而共有人是否行使優先承買權，必以 共有物之出賣人與買受人間先有買賣契約為前提，而後其他 共有人始有行使優先承買權之可能，非共有物買賣契約雙方 當事人事先所得預見，本件既因不可歸責於被上訴人之事由 致給付不能，故上訴人請求被上訴人應再賠償820萬元違約 金部分，即屬無據。
⒊又系爭買賣契約無法完成所有權移轉登記，係因不可歸責於 兩造之事由所致，業如前述，上訴人並無對待給付之義務， 而系爭買賣契約約定之價金，上訴人業已給付820萬元，亦
如前述，揆諸前揭民法第266條第2項規定，上訴人自得依不 當得利之規定，請求返還其已給付之價金820萬元。至於利 息請求部分，按不當得利之受領人於受領時，知無法律上之 原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上 之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182 條第2項定有明文。另應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第203條亦規定 甚明。本件被上訴人基於系爭買賣契約而受領上訴人所交付 之820萬元，而系爭買賣契約被上訴人既已給付不能，又本 件被上訴人收受許和堯寄發之系爭59號存證信函後，已於11 1年1月13日以律師函通知上訴人有上開共有人行使優先承購 之情事發生，雙方系爭買賣契約當然無效，有律師函在卷可 參（見原審卷第51至55頁），應認斯時被上訴人已知悉其無 法履行系爭買賣契約所訂移轉系爭土地所有權之義務，及所 受領買賣價金已無法律上原因之情，依前揭規定，上訴人請 求之後就上開應返還之價金820萬元之自起訴狀繕本送達翌 日起附加法定週年利率百分之5計算之利息，即屬有據。又 本件起訴狀繕本於111年6月21日送達許立銘、於111年6月20 日送達許容庭，有送達回證在卷可參（見原審卷第97、99頁 ）。故上訴人請求被上訴人返還820萬元，及許立銘自111年 6月22日起算之法定遲延利息、許容庭自111年6月21日起算 之法定遲延利息，自屬有據，逾此範圍之利息請求，則屬無 據。原審認此部分之法定遲延利息起算日為111年4月30日， 顯有誤會，且為訴外裁判，應由本院將此部分予以廢棄，以 臻適法。
⒋至被上訴人辯稱：其於111年1月13日以律師函通知上訴人有他共有人行使優先承購之情事，系爭買賣契約當然無效，雙方應負回復原狀之義務，應認被上訴人當時就第一期款410萬元已提出給付，上訴人於同年月14日又將第二期款410萬元匯入系爭履約保證帳戶，顯係拒絕受領被上訴人提出之給付，依民法第238條規定，被上訴人自111年1月14日起已無須支付利息；且被上訴人於原審以111年7月19日民事答辯狀記載同意上訴人系爭履約保證帳戶取回820萬元而提出給付，上訴人收受答辯狀後仍堅持先位聲明請求履約，顯係拒絕受領，被上訴人自無須支付利息等語，雖提出律師函及民事答辯狀為參（見原審卷第51至55頁、第139至146頁）。然觀諸上開律師函僅提及因許和堯行使優先承購權，系爭買賣契約無效，並請求上訴人返還土地所有權狀正本等語，難認被上訴人有何提出給付準備之情事；另被上訴人縱於上開民事答辯狀記載同意上訴人自系爭履約保證帳戶內取回820萬元等語（見原審卷第145頁），然此係訴訟中攻防之陳述，難認已生實體上提出給付之效力，該書狀亦與兩造所簽訂價金信託履約保證申請書第3條第2項所定之書面約定不合（見原審卷第23條），無從作為撥付履保專戶價金之依據，是被上訴人僅以答辯狀記載同意上訴人取回，難認已提出給付，上訴人即非受領遲延。六、綜上所述，上訴人先位依系爭買賣契約及民法第348條第1項 之規定，請求被上訴人於上訴人將3,280萬元餘款存入系爭 履約保證帳戶時，將如附表一所示之土地移轉登記並交付予 上訴人，為無理由，不應准許。另上訴人備位請求被上訴人 給付上訴人820萬元，及許立銘自111年6月22日起、許容庭 自111年6月21日起，均至清償日止，按週利率5％計算之利息 ，為有理由，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審 就上開不應准許部分，為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行 之聲請，經核並無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分不當， 求為廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至原審就超過上 開應准許部分（即原判決主文第一項命被上訴人給付部分， 其中許立銘自111年4月30日起至111年6月21日止、許容庭自 111年4月30日起至111年6月20日止之遲延利息部分），為被 上訴人敗訴判決，並為假執行之宣告，核屬訴外裁判，尚有
未洽。被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，惟因該部分為訴 外裁判，故無庸另為駁回上訴人請求之諭知。而就上開應准 許部分，原審判命被上訴人如數給付，並為准、免假執行之 宣告，並無不合，被上訴人附帶上訴猶執陳詞指摘原判決此 部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、另本件附帶上訴雖一部為有理由、一部為無理由，惟酌量前 揭經本院廢棄部分，核屬原審訴外裁判之部分，是本件附帶 上訴部分訴訟費用依民事訴訟法第79條規定，仍以命附帶上 訴人一造負擔為適當，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一 部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 11 日 民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 華奕超
法 官 林佑珊
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 11 日 書記官 陳柏惟
附表：
編號 地號 所有權人 1 桃園市○○區○○段0000地號土地 （576平方公尺） 許立銘（應有部分2/5） 許容庭（應有部分2/5） 許和堯（應有部分1/5） 2 桃園市○○區○○段000000地號土地 （990平方公尺） 許立銘（應有部分3/8） 許容庭（應有部分2/8） 許和堯（應有部分3/8） 附表二
系爭買賣契約（見原審卷第11至45頁） 系爭優先購買契約（見原審卷第165至175頁） 權利範圍 就「土地坐落○○區○○段0000地號土地」：權利範圍全部 就「土地坐落○○區○○段0000地號土地」：出賣權利範圍4/5，許立銘、許容庭各2/5」 就「土地坐落○○區○○段0000之1地號土地」：權利範圍全部 就「土地坐落○○區○○段0000之1地號土地」：出賣權利範圍5/8，許立銘3/8、許容庭各2/8」 價金 4,100萬 3,111萬3,560元 付款方式 第一期款(簽約款)410萬元 第二期款(備證用印款)410萬元 第三期款(完稅款)410萬元 第四期款(尾款)2,870萬元 第一期款(簽約款)310萬元 第二期款(用印款)310萬元 第三期款(完稅款)310萬元 第四期款(尾款)21,813,560元 稅費負擔 買方 地政規費、印花稅、履約保證手續費、簽約費、貸款相關費用 買方 地政規費、簽約費、印花稅 賣方 履約保證手續費、簽約費 賣方 履約保證手續費、簽約費 履約爭議 賣方違約 賣方應按買方已付價款萬分之二計算違約金 賣方違約 賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金 買方違約 買方應按該期應付價款萬分之二計算違約金 買方違約 買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金 特別約定事項 一、本案地上物於結案點交前，由乙方負責拆除清理完畢，辦理稅籍滅失，費用由乙方負擔。 二、本案農用牧地申辦農用證明，費用由乙方負擔。 二之1、本案申請鑑界，費用由 乙方負擔。 三、本案申請套匯、列管，如有套匯或列管情事，甲方得單方解除本約，乙方無條件同意，並返還甲方已付價款。 四、乙方須配合甲方先行申請指定建築線及搭排，費用由甲方負擔。本案如無法指定建築線或搭排，甲方得單方解除本約，乙方無條件同意，並返還甲方已付價金。 一、如本件買賣土地係建地，須為可合法申請建照之建築用地，如需賣方或他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，除本約另有約定者外，賣方須無償取得同意書予買方，否則買方得主張解除契約，賣方須原金返還。買賣標的為土地時，除買方明知者外，本標的不得為法定空地、使用過建蔽率或容積率之土地，否則本買賣即使完成過戶手續，尾款付清完畢，賣方仍須負擔完全擔保責任。 二、如本件買責土地係農地，賣方須取得政府機關核發之農地作農業使用證明書予買方，以申請不課徵土地增值稅，否則應繳納土地增值稅，且本買賣標的物不得為申請過農舍或用過建蔽率之農地。買賣標的如係屬遺贈取得，移轉出售而需補繳之遺贈稅由賣方自行負擔，惟契約另有約定者不在此限。 三、買賣標的因不可歸責於任一方之天災事故致給付不能、嚴重毀損不堪修復時，雙方同意解除本契約，賣方應將已支配（包括受代清償之款項）之價金回補存匯入專戶，經永豐建經完成價金返還後，雙方不得向他方請求任何損害賠償或達約金。 四、實價登錄以買賣契約總價額登錄。