臺灣高等法院民事判決
111年度重上更一字第121號
上 訴 人 王川傑
訴訟代理人 劉祥墩律師
謝宗霖律師
張佳琪律師
被 上訴人 錦華大廈管理委員會
法定代理人 郭學政
訴訟代理人 黃秀珠律師
吳宜恬律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國10
8年7月31日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第41號第一審判決
提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於112年7月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用，均由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：
被上訴人為門牌臺北市○○區○○○路000、000、000 號之錦華 大廈管理委員會，該大廈坐落之臺北市○○區○○段00000、000 000及000000 地號土地（下合稱系爭3 筆土地），為錦華大 廈全體區分所有權人共有。伊就系爭3筆土地有管理權，上 訴人為錦華大廈1樓房屋（下稱1樓房屋）之所有權人，及與 1樓房屋相連增建物（下稱系爭增建物）之事實上處分權人 。系爭增建物無權占有系爭3筆土地如附圖所示編號A、B、C （扣除C-1）所示之土地，面積合計140平方公尺【計算式： （A部分46㎡）＋（B部分39㎡）＋（C部分61㎡）－（C-1部分6㎡） ＝140㎡，下合稱系爭占用土地】，而受有相當於租金之不當 得利，並致被上訴人因此受有損害。是就不當得利之數額依 無權占用面積及系爭3筆土地申報地價8％計算，自聲請調解 日即民國106年8月31日起回溯5年之不當得利為新臺幣（下 同）561萬9,720元，及自106年9月1日起至返還系爭占用土 地之日止之每月租金9萬3,662元。爰依民法第179條規定， 請求上訴人應給付被上訴人561萬9,720元，及自106年9月1 日起至返還系爭占用土地之日止，應按月給付被上訴人9萬3 ,662元。
二、上訴人則以：
被上訴人並無經過區權人授權，不具當事人適格，自不得提
起本件訴訟。被上訴人除向上訴人收取管理費外，兩造並約 定被上訴人向系爭增建物之承租人收取額外使用對價2萬元 ，應有明示或默示合意成立由上訴人管理系爭占用土地之分 管契約。縱認被上訴人並未向上訴人收取系爭占用土地之租 金，然系爭占用土地於65年10月22日即以圍牆劃定使用空間 ，長年容忍由上訴人管理，且被上訴人仍有向其他空地之使 用者收取補償金，是被上訴人應有默示同意上訴人於圍牆劃 定之範圍內使用系爭占用土地，而存有默示分管契約。被上 訴人長時間自系爭增建物之承租人處受有使用對價給付，嗣 後反就系爭增建物向上訴人主張不當得利，違反誠信原則， 已屬權利失效等語。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人 應給付被上訴人514萬6,803元，及自106年9月1日起至騰空 返還系爭占用土地之日止，按月給付被上訴人9萬3,662元， 並為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴（原判 決原載上訴人應給付被上訴人被上訴人514萬6,083元本息； 原審已於112年6月30日裁定更正為上開數額）。上訴人不服 ，提起上訴，經本院以108年度重上字第785號判決（下稱前 審判決）駁回其上訴。上訴人不服，提起上訴，再經最高法 院廢棄發回。上訴人之上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部 分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行 之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人 就其餘敗訴部分並未提起上訴或附帶上訴，此部分業已確定 ，非本院審理範圍）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第78頁）：
（一）錦華大廈係於65年10月22日興建完成，錦華大廈坐落在系 爭3筆土地，系爭3筆土地為錦華大廈全體區分所有權人共 有。
（二）上訴人為1樓房屋之所有權人，且為系爭增建物之事實上 處分權人。
（三）系爭增建物有占有系爭3筆土地如附圖所示之系爭占用土 地。
（四）上訴人與訴外人王冠傑有於99年7月29日簽立原審卷一第9 5至99頁之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由 上訴人買受1樓房屋，上訴人並於99年8月23日登記取得1 樓房屋之房地所有權。
五、得心證之理由：
（一）被上訴人對上訴人為本件請求，是否具當事人適格一節： 1、按公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3條第9款規定， 管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員
所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」 及「公寓大廈管理維護工作」，於完成社團法人登記前， 僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今 社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。除 民事訴訟法第40條第3項規定：「非法人之團體，設有代 表人或管理人者，有當事人能力。」之外，公寓條例更於 第38條第1項規定：「管理委員會有當事人能力。」，明 文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其 名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴 訟實施權；並於公寓條例第6條第3項、第9條第4項、第14 條第1項、第20條第2 項、第21條、第22條第1項、第2項 、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權 利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有 其固有之訴訟實施權（最高法院98年度臺上字第790號判 決意旨參照）。故管理委員會倘基於職務之執行，而對他 人主張權利時，其本身縱非權利義務歸屬之主體，亦應認 得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及 訴訟擔當法理（即無須以全體區分所有權人為請求主體） ，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為原告起訴請求 ，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、 時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。次按共用部分 、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管 理委員會為之，公寓條例第10條第2前段定有明文。而所 謂管理，通常包含保管、使用及收益。是管理委員會雖非 區分所有權人，然其本於管理權就公寓大廈共用部分遭無 權占用所生之私法上爭議，無論為保管、使用、收益，或 排除侵害、請求返還共用部分，均有訴訟實施權，依前揭 說明，即為適格之當事人（最高法院98年度臺上字第790 號、96年度臺上字第1780號、109年度臺上字第903號判決 意旨參照）。
2、查被上訴人為坐落系爭3筆土地上之錦華大廈之管理委員 會，其以上訴人無權占有屬錦華大廈全體區分所有權人共 有之系爭占用土地為由，請求上訴人應依民法第179 條規 定返還相當於租金之不當得利，被上訴人雖非本件訴訟標 的法律關係之主體，惟依前開說明及訴訟擔當之法理，應 認被上訴人已取得本件訴訟實施權，得主張區分所有權人 對於上訴人得主張之權利，自具當事人適格。上訴人辯稱 被上訴人提起本件訴訟，不具當事人適格云云，自不足採 。
（二）按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所
有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土 地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法 院72年度臺上字第1552號、85年度臺上字第1120號判決意 旨參照)。查錦華大廈係於65年10月22日興建完成，錦華 大廈坐落在系爭3筆土地，而系爭3筆土地為錦華大廈全體 區分所有權人所共有，被上訴人則為錦華大廈之管理委員 會。復上訴人有於99年7月29日與王冠傑簽立系爭買賣契 約而買受1樓房屋，並於同年9月24日以買賣為原因登記而 取得1樓房屋之所有權，及為系爭增建物之事實上處分權 人。又系爭增建物占用系爭占用土地等情，為兩造所不爭 （見不爭執事項㈠至㈣），並有系爭3筆土地之土地、1樓房 屋之建物登記謄本、附圖等可稽（見原審卷一第31至38頁 、第121頁），堪信為真。則系爭占用土地為錦華大廈區 分所有權人共有部分，上訴人抗辯其具事實上處分權之系 爭增建物占用系爭占用土地，係屬有權占有等語，揆諸上 開判決意旨，上訴人自應就其具正當權源之事實負舉證之 責。
（三）上訴人辯稱，錦華大廈於完工之時即有圍牆存在，使用執 照平面圖亦繪有圍牆，從航照圖亦可看出圍牆位置歷經數 十年均未改變，與目前現況相符，且系爭買賣契約載明1 樓房屋除支付每月管理費7,000元外，尚須繳交1樓空地即 系爭增建物之管理費3萬元，而被上訴人就系爭增建物曾 向伊收取每月2萬元之管理費，可見圍牆內土地係由1樓房 屋所有權人基於分管協議而占有使用云云，固有提出錦華 大廈使用執照平面圖、航照圖、位置標示圖、系爭買賣契 約（見前審卷一第231頁、第383頁、原審卷一第67頁、第 263至270頁、第322至329頁），及援引證人即1樓房屋買 賣仲介吳承豐、錦華大廈住戶高銘堯、錦華大廈前管理委 員林興富之證述等為證。經查：
1、系爭增建物所占用之系爭占用土地為錦華大廈之共用部分 ，已如前述，而依上訴人自承，附圖所示A、B、C、D、E 之建物，本屬使用執照申請取得「後」始二次施工增建之 建物等語（見原審卷一第280頁），並互核錦華大廈興建 完成時之照片、系爭增建物之現況照片及錦華大廈之使用 執照平面圖（見原審卷一第241至248頁、第9、10頁、前 審卷一第231頁）可知，系爭占用土地原屬空地，係經他 人嗣後另行增建而占用等情。又參上訴人所提錦華大廈前 管委會主委蔡孟奇撰寫之說明稿（下稱蔡孟奇說明稿）亦 表示「原燒餐廳（註：系爭增建物於上訴人購買之前曾由
原燒餐廳所承租）於承租期自行違反規定增設空調主機與 擴大違章部分，被人多次檢舉建管處查報，原燒餐廳與屋 主約滿退租後並未將其營業期間所作一切違規設施拆除， 委員會亦發函原燒餐廳要求拆除，然其並未理會，物非委 員會所有因此也無法侵權代為處置」等語（見本院卷第12 5頁）。足徵系爭增建物之嗣後增建，與錦華大廈於65年 間興建完成之時，建商有無在錦華大廈1樓周遭興建圍牆 ，並無相關，則得否逕以該圍牆存在為由，而作為系爭增 建物有明示或默示分管協議存在之依據？實屬有疑。 2、復參錦華大廈平面圖、航照圖（見前審卷一第383頁、原 審卷一第67頁、第263至270頁、第322至329 頁），錦華 大廈外圍固顯示有圍牆存在；但由上訴人所提75年航照圖 （見原審卷一第263頁）可知，錦華大廈當時圍牆外側已 蓋有其他建物，則錦華大廈建商興建當時縱有在錦華大廈 1樓周遭興建該等圍牆，該圍牆之設置應係為區隔錦華大 廈（含坐落之全部土地）與相鄰街廓間，或為維護錦華大 廈整體住戶安全、環境衛生等而設，則此與分管契約之存 否，難認有何相關。況且，建案於外圍設置圍牆者，所在 多有，而錦華大廈建商第一次出售房屋時，倘有與錦華大 廈1樓房屋或各承購戶特約將系爭占用部分約定由1樓房屋 所有權人專用，理應會有相關書面文件得予證明。就此， 原審審理時亦已詢問上訴人並令其提出證據以為證明（見 原審卷一第182頁）；但上訴人迄今仍未能提出建商與錦 華大廈各承購戶間簽署之買賣契約或其他事證以為佐證， 益徵並無分管協議存在之情事。從而尚難單憑有圍牆存在 ，遽謂上訴人之占有係基於分管協議云云。
3、又參諸系爭買賣契約第15條第4、5項記載：「甲（上訴人 ）、乙（王冠傑）雙方於辦理交屋同時，甲方同意本買賣 標的出租予乙方並辦理租約公證手續…租金每月柒拾伍萬 元（含稅）、租金調整方式依日後所訂定之租賃契約約定 …」、「經甲（上訴人）、乙（王冠傑）雙方確認，本標 的除支付每月管理費柒仟元整外，每月尚需繳交管理委員 會1樓空地及天井增建之租金參萬元整，前揭租金及管理 費用由承租方（即乙方）負擔。」等語（見原審卷一第98 頁），雖有提及「每月尚需繳交管理委員會1樓空地及天 井增建之租金3萬元」之內容；但查：
⑴該約定僅為上訴人與王冠傑間之約定，並未見被上訴人有 同為參與或為知悉，而被上訴人亦表示其並不知情等情（ 見本院卷第37頁）。復由上開約定可知，買賣當時，王冠 傑除係1樓房屋之出賣人，其同為1樓房屋之承租人（王冠
傑出售1樓房屋時，其同為1樓房屋承租人即七條龍餐廳之 代表人，此部分詳下述），該所謂之3萬元租金亦非上訴 人所負擔，又被上訴人否認其有按月收取租金3萬元（見 本院卷第81頁），則出賣人兼承租人王冠傑果否有如約定 所載按月支付1樓空地及天井增建之租金3萬元之事實，本 屬有疑。又依上訴人自承，其確實未依系爭買賣契約之約 定繳納3萬元等語（見本院卷第81頁），且上訴人所提蔡 孟奇說明稿尚表示「七條龍燒烤餐廳（即王冠傑所經營餐 廳），這是家林森北路自治會開立的餐廳，也就是道上兄 弟開的餐廳，對於回饋金的給付當然也不願意」等語（見 本院卷第125至126頁），均見上訴人或七條龍餐廳並無實 際繳納租金之事實存在，則難僅憑上開約定，遽認王冠傑 出售1樓房屋予上訴人之前後，真有按月給付3萬元租金予 被上訴人之情事。
⑵另參證人吳承豐證稱，上訴人及王冠傑就1樓房屋的買賣係 由伊仲介。雙方簽約之前，伊有先到現場進行詢問調查， 當時有詢問1位姓陳的總幹事關於1樓的管理費是多少錢， 他回答稱管理費是7千多元，但是承租方要另外付給管委 會關於增建的費用，不包括在管理費裡面，管理費及增建 的費用加起來大約是3萬元，伊有問他關於1樓招牌的使用 問題，他說這個應該是由承租方跟屋主及管委會去協調， 據他所知招牌的費用也是算在這3萬元裡面，他有給伊看1 本登記管理費用的簿冊，其他方面因為不是屋主跟管委會 直接接洽，所以就沒有相關資料等語（見前審卷一第248 、249頁），雖提及「管理費及增建的費用加起來大約是3 萬元」等語；但依其證稱情節可知，其均係聽聞他人轉述 而得，並未見其就此有另行確認。又核以上訴人陳稱，吳 承豐係永慶房屋之仲介，其並未住在錦華大廈等語（見本 院卷第248頁），則其究否清楚錦華大廈1樓共用部分之實 際利用狀況，尚有疑問。再者，上訴人雖謂該陳姓總幹事 係陳肇康等語（見本院卷第248頁），但依上訴人所陳， 陳肇康前於101年間即死亡，而本院另有傳喚證人即陳肇 康之子陳克勤到庭作證，依證人陳克勤證稱，伊有於伊父 親過世後接著做錦華大廈總幹事大約3、4年，伊對系爭增 建物均無印象，亦不認識吳承豐，也不瞭解系爭增建物理 面的狀況及1樓有無額外付租金或費用給管委會等語（見 本院卷第189至190頁），均無法證明有如上訴人所稱，其 有針對系爭增建物部分額外給付使用費用之情事。從而亦 難單憑證人吳承豐前開證述內容，遽為上訴人有利之認定 。
4、上訴人雖另辯稱系爭增建部分每月收取之對價為2萬元等 語（見前審卷二第54頁）；惟核此數額，業與上訴人前開 所謂之每月3萬元已有不同。就此，上訴人均未舉證說明 究係因何情事變更，以致有發生其所謂占用對價由每月3 萬元變更為2萬元之情事，且經本院再次詢問被上訴人就 系爭增建物係向上訴人每月收取2萬元？上訴人仍稱，是 。是增建物的對價等語（見本院卷第79頁）。則究否上訴 人有其所謂按月給付2萬元以作為系爭增建物占用之對價 一事，自尚待確認。茲認定說明如下：
⑴上訴人就其所謂之每月2萬元部分，無非係以其所提被上訴 人104年財務報表為據（見原審卷一第395至401頁），並 辯稱該財務報表上記載104年1月、同年4月、同年7月、同 年9月之「1樓土地租金」依序為5萬9,970元、5萬9,970元 、5萬9,970元、3萬9,770元，故被上訴人就系爭增建物有 向伊收取每月2萬元之對價，有時匯款2個月費用，扣除匯 費30元後匯款3萬9,770元，有時匯款3個月費用，扣除匯 費30元後匯款5萬9,770元等語（見原審卷二第54頁）；惟 此經被上訴人否認，其主張：前開報表所載1樓土地使用 租金，係承租人使用1樓空地向外增建(即後花園，現已拆 除為平地)及招牌使用之回饋金，而該回饋金為每月6萬元 ，分別係價值4萬元之餐券及2萬元之現金，該回饋金與系 爭增建物無關，並非占用系爭占用土地之租金等語（見本 院卷第35、155頁），另有提出後花園、招牌使用照片、 餐券發放明細、1樓房屋承租人出具之同意書、錦華大廈 區分所有權人會議議案回覆函及臺灣臺北地院（下稱臺北 地院）102年度北簡字第6043號判決（此為被上訴人對伊 森餐飲所提請求給付租金事件，上訴後經同院103年度簡 上字第63號判決本訴部分駁回上訴，追加部分，伊森餐飲 應再給付被上訴人60萬元本息，下稱另案給付租金事件） 等為證（見本院卷第41至45頁、第59至71頁、第157至159 頁、第233頁、原審卷一第330至342頁）。經查： ①上開104年財務報表其上僅載「一樓土地租金」，並未標明 該款項即係供作上訴人所謂之系爭增建物占用之對價費用 ，且本院另有詢問上訴人該2萬元係以何名義收取？上訴 人如何確認其有按月繳交2萬元等，上訴人則稱該2萬元係 承租人另外給付予被上訴人，此部分非上訴人所給付，都 是跟第三人說要繳納這筆錢，至於細節部分由被上訴人與 承租人處理，上訴人的認知都是承租人去處理等語（見本 院卷第79至81頁），堪見上訴人自身並不清楚有無實際繳 納占用系爭占用土地之對價費用，則得否單憑上開報表有
為前開記載，即遽作連結，而謂該費用即係針對系爭增建 物占用之對價云云，已屬有疑。
②復查上訴人係於99年9月24日以買賣為原因登記而取得1樓 房屋之所有權，及為系爭增建物之事實上處分權人，已如 前述。而依上訴人陳稱，其取得1樓房屋（含系爭增建物 後）後，陸續有出租與七條龍、伊森餐飲、皇后美食館及 蒸龍宴等語（見本院卷第82頁）。就此，經核被上訴人前 於102年間對伊森餐飲所提起之另案租金給付訴訟，其於 支付命令即表明「緣債權人（即被上訴人）與債務人（即 伊森餐飲）於101年4月1日簽訂同意書，約定由債務人承 租債權人臺北市○○區○○○路000號『1樓後花園之公共設施』 及『店面門口柱子』，作為景觀美化及廣告招牌使用，... 約定之租金為每月6萬元整。」等語（見另案給付租金事 件支付命令卷第1頁），且被上訴人後續所提書狀亦表示 「系爭空地上所存在之違章建築物非原告（即被上訴人） 所有，系爭違章建築物（即系爭增建物）亦非原告出租予 被告之租賃物...被告（即伊森餐飲）向原告（即被上訴 人）承租系爭公共設施與大樓前方店面門口柱子時，係明 知空地上所存在之建築物為違章建築，且與原告無關」等 語（見另案給付租金事件一審卷第125至126頁），即明確 區分另案租金給付事件所請求範圍，與系爭增建物部分實 屬有別。由此可見被上訴人與伊森餐飲間，另有針對「1 樓後花園之公共設施」及「店面門口柱子」部分之租金約 定給付，而與系爭增建物之占用，實有不同，此須予釐清 區分。
③又互核被上訴人所提「1樓後花園之公共設施」、「店面門 口柱子」照片（見本院卷第41至45頁）與系爭增建物照片 （見原審卷第9至13頁）可知，「1樓後花園之公共設施」 、「店面門口柱子」部分，與系爭增建物顯屬有別，亦無 涵蓋範圍認定錯誤之疑。
④再參諸被上訴人所提七條龍、伊森餐飲出具之同意書，其 上係載「承租後花園之公共設施空地及店面門口柱子，作 為景觀美化及廣告招牌使用，經雙方同意自99年11月5日 起至104年11月5日止，...租金6萬元整」等語，且就該6 萬元之給付方式，依上訴人所提蔡孟奇說明稿提及「回饋 金同意書改由現金與餐券並行（...2萬元現金）相信住戶 都有每兩個月依坪數大小收到一小金額的餐券可到一樓消 費」等語（見本院卷第126頁），並有被上訴人另提餐券 發放明細（見本院卷第63至71頁）可憑。足見確如被上訴 人所主張，該按月6萬元之給付係採餐券4萬元、現金2萬
元之方式以為支付。由此可知，上開104年財務報表所載 每月2萬元「一樓土地租金」，實係被上訴人提供「後花 園之公共設施空地」及「店面門口柱子」使用之對價，而 與系爭增建物無涉。況且，上訴人倘如其所辯稱，其或1 樓房屋承租人有針對系爭增建物部分按月繳納對價費用之 情事，衡情上訴人取得1樓房屋迄今至少十幾餘年，上訴 人理應可提出相關給付證據以為證明，但上訴人迄今除提 出上開104年財務報表外，卻未再提出其他證據以為佐證 。由此可見，上訴人所謂其有按月給付租金2萬元云云， 實係將被上訴人針對「後花園之公共設施空地」、「店面 門口柱子」之回饋金收取部分，與系爭增建物有所混淆， 則其所辯，自不足採。
⑵從而上訴人辯稱其有按月給付2萬元以作為系爭增建物占用 之對價云云，自不足採。
5、再前審有依上訴人聲請，傳喚證人高銘堯、林興富到庭作 證（見前審卷二第65頁、第137頁）。而依證人高銘堯於 前審時證稱，伊在錦華大廈住了30多年，從伊剛開始搬進 去住，印象中1樓左右兩側均有加蓋圍牆，圍牆內部的空 地都是1樓在使用，至於為什麼1樓住戶可以使用1樓圍牆 內的空地，因為伊只是承租人，所以並沒有針對這件事情 去詢問過任何人。伊也不清楚管委會有無針對1樓使用圍 牆內的空地之事，額外向1樓住戶收取任何費用，伊從來 沒有從1樓進出，所以不清楚1樓住戶有無設置鐵門隔起來 等語（見前審卷二第170、171頁）、證人林興富於前審時 證稱，伊是錦華大廈第1屆、第2屆的管理委員，伊當管理 委員時，1樓的平面是由1樓的人在使用，且前後都有門鎖 ，需要鑰匙才能進出，但伊不知道鑰匙由何人保管，當時 管理委員會除了管理費以外，還有清潔費等之類的收入， 這些管理費以外的收入並不穩定，1樓有出租的時候才有 這些收入，是向承租人收取的，這件事在管理委員會沒有 討論過，伊不清楚所謂的清潔費是承租人使用哪個部分所 支付的費用等語（見前審卷二第190至192頁），可見證人 高銘堯雖在錦華大廈居住長達30餘年，惟其不知被上訴人 是否曾向1樓房屋住戶收取關於占用系爭占用土地之管理 費；另證人林興富擔任錦華大廈第1屆、第2屆管理委員期 間，1樓房屋住戶雖有使用1樓空地，且1樓房屋若有出租 時，會額外向承租人收取清潔費等名目之費用，惟其不知 該等費用是針對何部分使用之對價等情。是依證人高銘堯 、林興富之證詞，均不足以認定被上訴人確曾就系爭占用 土地向1樓房屋所有權人收取管理費之情事。
6、上訴人另以蔡孟奇說明稿提及「我向新屋主與店家提及空 地使用回饋金，後來取得協商結果為使用者付費原則（由 於屋主法拍購買時違建部份已既有，由法院點交非其自行 增建），由承租店家向管委會每月繳納一定回饋費用，並 附帶一年三節的各樓層洗地打蠟金額回饋，協商過程並不 容易，本人不僅以車輛圍堵店家營業出入口不使其營業並 告知將公告媒體該餐飮集團並非如其營造形象，原燒餐廳 才簽下回饋金同意書每月3萬元（同意使用一樓既有違建 除外空間，藉由屋主更替時大樓取回違建以外部分管理權 ）」等語（見本院卷第125頁），而辯稱就系爭占用部分 存在默示分管契約云云。經查，上開內容僅為上訴人取其 片段，核其前後說明內容係載「原燒餐廳於承租期自行違 反規定於空地增設空調主機與擴大違章部份，被人多次檢 舉建管處查報，原燒餐廳與屋主約滿退租後並未將其營業 期間所作一切違規設施拆除，委員會亦發函原燒餐廳要求 拆除，然其並未理會，物非委員會所有因此也無法侵權代 為處置...原燒餐廳約滿離開之後來承租的店家為七條龍 燒烤餐廳，這是家林森北路自治會開立的餐廳，也就是道 上兄弟開的餐廳，對於回饋金的給付當然也不願意，雙方 相約於律師樓談判，兄弟事兄弟辦，七條龍餐廳也只能簽 下同原燒餐廳的回饋金同意書每月六萬元（同意使用一樓 建物外牆外所有公共空間，藉由屋主更替時大樓取回完整 空地管理權），該餐廳在承租期間更大肆的擴張違建，經 人多次舉報建管處到場處置，...不過由於自原燒餐廳以 來承租店家的不斷違章擴建，即便豐富餐飲未作增建亦常 受到不知名人士檢舉建管...後來有家蒸龍宴餐廳向屋主 承租，但其在屋主告知須與管委會簽立回饋金同意書始可 使用空地之事並不理會，本人於餐廳開業前至開業後不下 十餘次與蒸龍宴會談均未能簽立同意書，屋主也輕忽此事 嚴重性認為是店家與委員會之間應處理與其無關，因此經 由住戶大會通過提告」等語（見本院卷第125至126頁）， 可見錦華大廈住戶並非肯認1樓房屋所有權人得有權占用 系爭占用土地，或有存在明示或默示之分管協議，實係因 多年以來因1樓房屋均遭屋主出租與他人使用，而該承租 人又持續違法增設違建，並經多次檢舉仍置之不理，亦不 為拆除，而1樓房屋之承租人又持續更迭，被上訴人在無 法處理因應下，方改以向承租人收取回饋金之方式，以藉 此尋求取回部分回饋；然而，就此收取回饋金之舉措，承 租人仍多未理會，方如蔡孟奇所稱七條龍餐廳不僅積欠數 個月回饋金，還因財務問題上了新聞停了業，及被上訴人
因蒸龍宴餐廳不予理會，而後續有對蒸龍宴餐廳提告，蒸 龍宴餐廳終係賠付95萬元侵權費用以為和解等語（見本院 卷第126至127頁）；另蔡孟奇亦有為被上訴人而與上訴人 進行協調，並表示「一樓屋主（即上訴人）已經完全認輸 了，對於這場原可拒絕卻迎戰的官司也願意認賠止血，提 出了理賠委員會肆百萬元再加贊助大樓更新籌備會壹百萬 元總共伍百萬元，期望與住戶們達成和解」等語（見本院 卷第127頁），由此均徵錦華大廈住戶並未同意1樓房屋所 有權人得使用系爭占用土地部分之分管協議存在。況且， 被上訴人倘認1樓房屋所有權人得經分管協議而有權占用 系爭占用部分，其自無可能於上揭期間仍持續為前開權利 主張。同理，上訴人如非肯認自身係屬無權占用，亦無可 能同意以賠付總計500萬元之方式，於先前尋求與錦華大 廈全體住戶進行和解之理。則上訴人以蔡孟奇說明稿而謂 其與錦華大廈住戶間存在默示分管協議云云，自不足採。
7、再承蔡孟奇說明稿（見本院卷第125至127頁）可知，被上 訴人早在上訴人取得1樓房屋之前，即原燒餐廳承租時起 ，被上訴人就1樓房屋承租人所興建違建部分，即有持續 向建管處查報檢舉，亦有發函要求原燒餐廳拆除，係因原 燒餐廳不予理會，被上訴人因考量物非其所有而無法侵權 代為處置下，方未另為拆除行為。嗣1樓房屋所有權人及 承租人因持續更迭，被上訴人又面臨七條龍餐廳經營者為 道上兄弟開的餐廳，不理會其所為請求。其間被上訴人亦 有與上訴人進行溝通，上訴人方會提出以賠付總計500萬 元之方式，尋求與錦華大廈全體住戶商談和解。再被上訴 人另有對蒸龍宴餐廳以為請求；但蒸龍宴餐廳仍不予理會 ，方引致被上訴人於原審追加請求蒸龍宴餐廳起訴請求返 還無權占用附圖所示C1、D、E部分土地所生之不當得利（ 見原審卷一第141至144頁），嗣因蒸龍宴餐廳有對被上訴 人進行賠付而成立和解，被上訴人方撤回對蒸龍宴餐廳之 不當得利請求等情（見原審卷一第367頁民事撤回起訴狀 ），由此可見被上訴人長期以來就1樓土地遭占有使用部 分（包括系爭增建物、後花園及大門柱子等），尚有為前 開權利之主張行使，並非肯認上訴人得在未支付費用下， 而占有使用系爭占用土地之情事。
8、況且，倘如上訴人前開所辯，其於取得1樓房屋之初，錦 華大廈住戶間即已存在分管協議而同意1樓房屋所有權人 得按月支付3萬元或2萬元對價之方式，以換取得持續占有 使用系爭占用土地之權限，被上訴人理應會持續按此模式
對1樓房屋所有權人而為請求，但由蔡孟奇說明稿可知， 被上訴人卻係在1樓房屋所有權人或承租人發生更迭後， 方重新尋求一遭他人無權占用土地所生之因應解決之道， 由此益徵錦華大廈住戶間，就系爭占用土地部分，並無存 在明示或默示之分管協議。
9、上訴人另援引另案給付租金事件其所提其與伊森餐飲間之 房屋租賃契約書、被上訴人所提民事準備書㈢狀（含後附 附件一資料）等為據，而辯稱其出租與伊森餐飲之使用範 圍，業已包含系爭增建物部分云云。經查，另案給付租金 事件係被上訴人請求伊森餐飲承租後花園之公共設施空地 及店面門口柱子之租金等情，已如前述。是另案給付租金 事件被上訴人本非針對系爭增建物部分而為請求，則上訴 人逕以另案給付租金事件為據，實屬混淆誤認，難認有據 。復上訴人與伊森餐飲間要為如何之租賃約定，此僅為其 二人間之行為，未對他人發生任何效力，亦難單憑上訴人 所謂其有約定要將系爭增建物部分出租予伊森餐飲，遽謂 其即屬有權占有。又觀以被上訴人於另案給付租金事件所 提民事準備書㈢狀（含後附附件一資料，見另案給付租金 事件一審卷第125至130頁），被上訴人已載明「系爭空地 上所存在之違章建築物非原告（即被上訴人）所有，系爭 違章建築物亦非原告出租予被告（即伊森餐飲）之租賃物 ，...系爭違章建築物為王川傑所有，與原告無關...被告 因系爭違章建築物不能使用所生之爭議及糾紛應由被告與 王川傑自行處理...被告向原告承租系爭公共設施空地與 大樓前方店面門口柱子時，係明知空地上所存在之建築物 為違章建築，且與原告無關」等語（見另案給付租金事件 一審卷第125至126頁），可見被上訴人旨在說明其出租予 伊森餐飲之範圍僅有包含公共設施空地（即後花園）與大 樓前方店面門口柱子，並未包含系爭增建物，則難認被上 訴人有何自認占用系爭占用土地有存在分管協議之情事。 是上訴人抗辯被上訴人於另案給付租金事件有自認出租系 爭占用土地部分云云，顯屬無據，而不足採。
10、綜此，上訴人前開所辯，均難認錦華大廈住戶就系爭占用 土地部分存有明示或默示分管契約之情事，則上訴人辯稱 其得基於分管協議而有權占用系爭占用土地云云，尚難憑 採。
（四）上訴人又抗辯：上訴人基於租賃關係而占有使用系爭占用 土地，租約既未定期限，未經依法終止，上訴人本於租約 占有使用系爭占用土地，自非無權占有云云。經查，上訴 人所謂其得基於租賃關係而占有系爭占用土地，無非係以
前開104年財務報表為據；惟承上說明，該104年財務報表 所載每月2萬元租金，並非針對系爭增建物之占有使用部 分，且上訴人亦稱其自身尚不清楚有無實際繳納占用系爭 占用土地之對價費用，則上訴人以此辯稱其就系爭占用土 地部分具租賃關係存在云云，難認有據，洵非可取。（五）上訴人復抗辯：系爭增建物已存在數十年，興建完成後即 有圍牆將之包圍，僅有後門可與外界聯通，而後門鑰匙均 由1樓房屋所有權人保管，其他住戶無從自後門進出，從 未經被上訴人或其他區分所有權人干涉或異議，且1樓房 屋住戶均有就系爭增建物按月繳納管理費，可證有默示分 管協議存在云云，並援用證人高銘堯、林興富之證述為憑 ，惟為被上訴人所否認，其並主張，錦華大廈住戶可由內 向外打開牆邊鐵門，惟因基於安全維護及管理之考量，無 法自行由外向內打開鐵門，伊持有保管該鐵門鑰匙，亦有 將鑰匙提供予1樓住戶，該鐵門係由伊安裝、修繕及管理 等語（見前審卷二第217頁），並有提出免用統一發票收 據為憑（見前審卷二第237頁）。經查：
1、按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共 有人默示之意思表示固亦包括在內。惟所謂默示之意思表 示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效