債務人異議之訴等
臺灣高等法院(民事),重上字,110年度,783號
TPHV,110,重上,783,20230721,1

臺灣高等法院民事判決
110年度重上字第783號
上 訴 人 孫滿足
訴訟代理人 陸正康律師
郭展瑋律師
被 上訴 人 嚴國仁
訴訟代理人 王中平律師
彭子晴律師
上列當事人間債務人異議之訴等事件，上訴人對於中華民國110
年10月13日臺灣臺北地方法院109年度訴字第2359號第一審判決
提起上訴，本院於112年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於㈠駁回上訴人後開第二至五項之訴部分、㈡駁回上 訴人對於後開第五項之假執行聲請、㈢駁回備位之訴部分， 暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
二、確認兩造間就坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之建 號八一五號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○弄○號二樓 房屋，自民國一○八年六月六日起至一○八年十一月六日止之 租賃契約關係不存在。
三、被上訴人應將第二項所示房屋所有權全部，及土地所有權應 有部分五十六分之一，於民國一○八年五月三十一日以買賣 為原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為上訴人所有 。
四、臺灣臺北地方法院一○八年度司執字第一二二一五九號強制 執行事件之強制執行程序，應予撤銷。
五、被上訴人應給付上訴人新臺幣捌佰零肆萬參仟零肆拾元，及 自民國一一○年二月二日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。
六、其餘上訴駁回。
七、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十，餘由上訴 人負擔。
八、上開第五項所命給付，於上訴人以新臺幣貳佰陸拾捌萬貳仟 元供擔保後得假執行。但被上訴人以新臺幣捌佰零肆萬參仟 零肆拾元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠、先位之訴：
　1.被上訴人與訴外人林宥騏、蔡雅雯（仁愛代書事務所實質經 營人）、林福裕、陳彥均、湯紹緯、蔡銘軒、周岱暘（綽號 小周）等人，於民國(下同)107年10月間基於共同詐欺伊之



意思，先由湯紹緯致電伊，佯稱：有買家欲承購伊所持有之 殯葬產品，可代為銷售殯葬產品，如配合公司銷售則可節稅 ，惟須先加購至一定數量之殯葬產品，倘資金不足，可介紹 金主借款云云，藉此向伊推銷骨灰位買賣投資，又假藉訴外 人黃世明名義匯借款新臺幣(下同)367萬8,840元予伊方式， 致伊陷於錯誤，誤以為依照湯紹緯、蔡銘軒（下合稱湯紹緯 等2人）、周岱暘（與湯紹緯等2人合稱湯紹緯等3人）指示 簽立文件，即有買家購買伊所有之靈骨塔，並代伊清償伊對 黃世明之借款債務，其等另以塔位要辦理過戶為由，要求伊 交付印鑑證明，伊遂於108年1月底，交付印鑑證明予蔡銘軒 ，蔡銘軒再轉予蔡雅雯及其子即訴外人趙品清，使趙品清在 伊所有臺北市○○區○○段0○段000○號、門牌號碼臺北市○○區○○ 路0段000巷0弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋，所有權全部） 及其坐落同小段000地號土地（下稱系爭土地，所有權應有 部分1/56，與系爭房屋合稱系爭房地）上設定預告登記。湯 紹緯等3人於108年3、4月間佯稱可以系爭房地借款，遂透過 訴外人郭惠真、蔡彰牷、蔡雅雯、林福裕、林宥騏等人夥同 被上訴人使其充作不知情的買家，致伊陷於錯誤，於108年4 月30日依照湯紹緯等3人之指示，在新北市三重區之仁愛代 書事務所，交付系爭房地權狀原本予湯紹緯等3人，並與被 上訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），爾後 被上訴人夥同林福裕、陳彥均製造假的買賣價金支付過程， 並將系爭房地所有權於108年5月31日移轉登記予被上訴人（ 下稱系爭房地所有權移轉登記），被上訴人隨即設定最高限 額本金1,008萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予臺灣新光 商業銀行（下稱新光銀行），並貸得840萬元（下稱系爭貸 款），再將其中839萬元匯予蔡雅雯，致伊受有損害。伊因 聽信湯紹緯等3人前開以擴大塔位投資及出售等話術，陷於 錯誤，於108年6月6日與被上訴人簽署租賃契約（下稱系爭 租約）及辦理108年度新北院民公鈞字第699號公證書（下稱 系爭公證書），被上訴人於108年11月8日持系爭公證書為執 行名義向原法院聲請對伊強制執行遷讓房屋及給付租金，經 原法院以108年度司執字第122159號事件（下稱系爭執行事 件）受理，伊方知受騙。伊於109年4月27日以存證信函通知 被上訴人，依民法第92條第1項規定，撤銷伊所為系爭買賣 契約、系爭房地所有權移轉登記及系爭租約之意思表示，爰 請求確認兩造間系爭租約關係不存在；依民法第767條第1項 中段規定，請求被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予以 塗銷，並回復登記為伊所有。另依強制執行法第14條第2項 規定，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序。



　2.被上訴人詐欺使伊簽立系爭買賣契約及將系爭房地所有權移 轉登記予被上訴人，被上訴人得手後設定系爭抵押權並貸得 840萬元，故縱使塗銷系爭房地所有權移轉登記，但於被上 訴人清償全部貸款及塗銷系爭抵押權設定前，伊仍受有損害 ，爰選擇合併依民法第184條第1項前段、後段規定，請求被 上訴人應給付伊1,008萬元，及自民事追加訴之聲明狀送達 被上訴人之翌日（即110年2月2日，原審卷2第195頁）起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。
　3.伊於108年4月30日交付系爭房地權狀及簽立系爭房地買賣契 約，是誤信用於辦理塔位之交易及以系爭房地借款之手續， 致系爭房地所有權於108年5月31日遭被上訴人移轉登記予己 且設定系爭抵押權，並向銀行貸得840萬元後，將其中839萬 元匯予蔡雅雯。伊於108年6月6日簽立系爭租約及公證事宜 ，是誤信為辦理塔位交易之流程。伊於109年4月27日以存證 信函對被上訴人，依民法第88條第1項規定，撤銷伊所為系 爭買賣契約、系爭房地所有權移轉登記及系爭租約之意思表 示，爰請求確認兩造間系爭租約關係不存在；依民法第767 條第1項中段規定，請求被上訴人應將系爭房地所有權移轉 登記予以塗銷，並回復登記為伊所有。另依強制執行法第14 條第2項規定，請求系爭強制執行程序，應予撤銷。㈡、如上開先位之訴無理由，備位主張：伊僅國小畢業，目前擔 任校車隨車人員，社會地位及學歷不高，且年事已高，未曾 有買賣房屋及出租房屋之經驗，被上訴人趁伊遭詐騙集團誘 騙購買靈骨塔需用資金、償還金主等急迫、輕率、無經驗情 形下，以低於市價之1050萬元取得系爭房地所有權，及與伊 簽立系爭租約。且伊實際上未取得買賣價金，又將面臨無處 可居之處境，是系爭買賣契約、系爭房地所有權移轉登記及 系爭租約均對伊顯失公平，爰依民法第74條規定，請求法院 撤銷系爭買賣契約、系爭房地所有權移轉登記及系爭租約之 法律行為；依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人應 將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為伊所有 。另依強制執行法第14條第2項規定，請求系爭強制執行程 序，應予撤銷，及選擇合併依民法第184條第1項前段、後段 規定，請求被上訴人應給付伊1,008萬元本息等語。㈣、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，聲明求為 判決：1.先位上訴聲明：⑴、原判決廢棄。⑵、確認兩造間就 系爭房地自108年6月6日起至108年11月6日止之租賃契約關 係不存在。⑶、被上訴人應將系爭房地於108年5月31日以買 賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為上訴人 所有。⑷、系爭執行事件之強制執行程序，應予撤銷。⑸、被



上訴人應給付上訴人1,008萬元，及自110年2月2日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。⑹、就第5項部分，願供擔 保，請准宣告假執行。2.備位上訴聲明：⑴、原判決關於備 位之訴部分廢棄。⑵、兩造間就系爭房地於108年4月30日之 買賣債權行為、於108年5月31日之所有權移轉登記物權行為 ，暨就系爭房屋於108年6月6日之租賃債權行為，均應予撤 銷。⑶、被上訴人應將系爭房地於108年5月31日以買賣為原 因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為上訴人所有。 ⑷、系爭執行事件之強制執行程序，應予撤銷。⑸、被上訴人 應給付上訴人1,008萬元，及自110年2月2日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。⑹、就第5項部分，願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人係為了清償其向黃世明、趙品清、訴 外人楊永鱗及高紹媛之借款而出售系爭房地，伊係透過林宥 騏介紹得知上訴人欲出售系爭房地，基於投資房地產的考量 下，向上訴人購買系爭房地。且兩造簽訂系爭買賣契約當時 ，有代書蔡雅雯及林宥騏二人在場協助處理，上訴人更於簽 約過程中提出土地增值稅必須符合自用稅率之要求，足見上 訴人確實有出售系爭房地的意思。伊於簽約當日交付面額10 5萬元、105萬元、840萬元之本票三紙作為付款擔保，並分 別於108年5月17日、同年月20日支付第一、二期款，再於同 年6月5日將向銀行貸得之839萬元轉帳予蔡雅雯，由蔡雅雯 代為清償上訴人積欠他人之借款債務，作為給付上訴人之價 金尾款。且因上訴人知悉系爭房地已出售之情形下，方與伊 於同年6月6日簽署系爭租約並公證，上訴人無受詐欺或有意 思表示內容錯誤之情形，且上訴人既以價金清償借款債務， 並將系爭房地原設定之抵押權塗銷，未受有任何損害。上訴 人知悉全部買賣過程且不否認系爭買賣契約上簽名蓋章為真 正，並提供系爭房地所有權狀、印鑑證明等文件，又簽立系 爭租約並經公證，自不可能誤認上開簽約係在辦理塔位交易 手續，上訴人主張依民法第92條或依同法第88條規定撤銷其 為系爭買賣契約、系爭房地所有權移轉行為及系爭租約之意 思表示，均無理由。伊無與他人共同詐欺上訴人之事實，不 構成侵權行為，上訴人不得請求伊賠償1,008萬元本息。上 訴人雖另主張伊趁上訴人急需資金、欠債還款之急迫、輕率 、無經驗下，以低價承購系爭房地並取得所有權，及令上訴 人簽立系爭租約，而有顯失公平之情形，然伊已依約給付相 當於市價之買賣價金1,050萬元，並約定與行情相符之每月3 萬元租金，由上訴人使用系爭房地。且系爭租約經公證，上 訴人於公證過程中未提出異議，自不得依民法第74條規定，



請求撤銷系爭買賣契約、系爭房地所有權移轉行為及系爭租 約法律行為。上訴人請求塗銷登記及撤銷系爭執行程序，均 無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠、上訴駁回。㈡、關 於金錢給付部分，如受不利判決，願預供擔保請准免為假執 行。
三、兩造不爭執事項(本院卷1第328至330、360至361頁)：㈠、上訴人於107年12月20日向訴外人逢燁開發有限公司(下稱逢 燁公司)購買骨灰座3座，價金240萬元，再於108年1月22日 向逢燁公司購買骨灰位2座，價金48萬元（原審卷1第407至4 12、417至421頁）。
㈡、上訴人為系爭房地所有權人期間，於107年12月20日以系爭房 地設定最高限額本金600萬元之抵押權予黃世明（下稱黃世 明抵押權），嗣於108年1月22日以清償為原因塗銷此抵押權 登記；上訴人於108年1月21日以系爭房地設定擔保債權總額 700萬元之抵押權予趙品清、高紹媛、楊詠麟（下合稱趙品 清等3人），債權比例依序為7分之2、7分之3、7分之2（下 稱趙品清等3人抵押權）；上訴人協同趙品清於108年1月23 日就系爭房地為預告登記，內容為「本人所有不動產同意在 未辦妥所有權移轉登記予請求權人趙品清以前，不得移轉或 設定予第三人，茲為保全該標的物權利移轉之請求權，同意 申辦預告登記」（下稱系爭預告登記）（本院卷1第67至71 、77至80、175至183、197至213頁；原審卷1第331頁）。㈢、上訴人於108年1月18日、108年4月23日聲請核發印鑑證明正 本，前者用於辦理趙品清等3人抵押權、系爭預告登記（原 審卷1第329、121頁；本院卷1第85、210頁）。㈣、上訴人於108年4月30日攜帶系爭房地之權狀原本至蔡雅雯經 營位於新北市三重區之仁愛代書事務所（原審卷1第119、29 7頁），兩造當日在該事務所內簽訂系爭買賣契約，約定買 賣價金1,050萬元，該份契約之見證人（仲介方）、地政士 （代書）欄位均空白，被上訴人當日未支付價金予上訴人（ 原審卷1第21至30頁）。兩造簽立系爭買賣契約之前，被上 訴人或林宥騏均未曾至系爭房地看屋，亦未找建築經理公司 承作履約保證（本院卷2第87頁）。兩造於108年4月30日簽 立系爭房地之不動產附買回協議書，約定上訴人自108年6月 10日起至同年9月10日止期間，可以價金1,090萬元買回系爭 房地（原審卷2第273頁）。
㈤、被上訴人於108年5月17日中午12時23分至29分間，自其在新 北市板橋區農會帳戶（帳號0000000000000號）提領65萬元 ，再匯至上訴人在第一商業銀行萬隆分行之帳戶（帳號0000 0000000號，下稱系爭第一銀行帳戶），陳彥均於同日下午2



點36分許，持系爭第一銀行帳戶存摺、印鑑在第一銀行三重 埔分行提領現金65萬元。被上訴人於108年5月17日下午3點1 2分許，自其在永豐銀行帳戶（帳號00000000000000號）匯 款40萬元至系爭第一銀行帳戶，陳彥均於108年5月20日上午 11點5分許，持系爭第一銀行帳戶存摺、印鑑在第一銀行三 重埔分行提領現金40萬元。被上訴人於108年5月20日上午11 時34分匯款105萬元至系爭第一銀行帳戶，陳彥均於108年5 月20日下午1時44分，持系爭第一銀行帳戶存摺、印鑑在第 一銀行三重埔分行匯款68萬元至蔡雅雯在彰化銀行北三重分 行帳戶（帳號00000000000號），再於108年6月6日下午3點3 8分，持系爭第一銀行帳戶存摺、印鑑在第一銀行三重埔分 行提領現金37萬元。陳彥均聽命林福裕，並將所提領之現金 均交予林福裕（原審卷1第137至141、310、405頁；本院卷1 第249、283至285、279頁；原審卷2第91至103、403至405頁 ；本院卷2第59至73頁、第85至86頁）。㈥、系爭買賣契約應繳納之土地增值稅642,380元、印花稅7,079 元、契稅7,872元，合計657,331元，已於108年5月20日自上 開蔡雅雯在彰化銀行三重埔分行帳戶轉帳繳納（原審卷1第1 43頁；原審卷2第440頁；本院卷1第101、104頁）。㈦、被上訴人於108年5月28日親自至古亭地政事務所，申辦系爭 房地所有權以買賣為原因移轉登記予被上訴人，並於108年5 月31日完成登記（原審卷1第333至351頁）。㈧、被上訴人於108年5月31日設定系爭抵押權向新光銀行為抵押 貸款，經新光銀行於108年6月5日撥付系爭貸款840萬元至被 上訴人在該銀行內湖分行之帳戶（帳號000000000000號）， 被上訴人嗣於108年6月6日將其中839萬元匯款予蔡雅雯在新 光銀行帳戶（帳號0000000000000號）；蔡雅雯於108年6月5 日向新光銀行申請簽發面額669萬0,225元、169萬9,775元之 新光銀行本行支票各1張，並於翌日在同一帳號兌現上開669 萬0,225元支票，及將上開169萬9,775元支票交付林福裕， 林福裕於同日存入訴外人陳龍會在新光銀行之帳戶（帳號00 00000000000號）兌現（原審卷1第145至147頁；原審卷2第1 61、239至243、445至447頁）。㈨、趙品清於108年5月27日塗銷系爭預告登記；黃世明抵押權登 記於108年6月4日因清償而塗銷（本院卷1第71、189至194頁 ）。
㈩、兩造於108年6月6日簽立系爭租約，約定上訴人向被上訴人承 租系爭房屋，租期為108年6月6日起至108年11月6日止，租 金每月3萬元，押租保證金為6萬元，系爭租約經民間公證人 林上鈞於108年6月6日作成系爭公證書（原審卷1第31至37頁



；原審卷2第121至131頁）。上訴人從未支付系爭租約之租 金及押租保證金。
、被上訴人於108年11月8日持系爭公證書對上訴人聲請遷讓房 屋及給付租金之強制執行程序，經原法院以系爭執行事件受 理且停止執行中。
、被上訴人（00年0月00日生）自93年間起迄今任職於東森房屋 縣民大道加盟店（和豐國際實業有限公司）之房屋仲介人員 ，房仲經歷超過25年（原審卷1第311頁）。林宥騏自106年 起至108年間任職於中信房屋板橋江子翠捷運加盟店（子冠 不動產經紀有限公司）之房屋仲介人員。
、上訴人現年73歲（00年0月生），學歷為國小畢業，前於大莒 製衣廠有限公司任職，自98年4月起迄今擔任靜心高中的校 車隨車人員（原審卷1第17、197至203頁)。四、本院得心證之理由：
㈠、上訴人受湯紹緯等3人詐騙，而以系爭房地貸款購買塔位憑證 及權狀：
　1.依上開三之㈠所示及上訴人持有使用權狀、逢燁公司統一發 票（原審卷1第377至405頁、第353至359頁）所示，上訴人 於107年11月下旬起至108年1月間，至少支出297萬元費用， 向逢燁公司購買骨灰座、骨灰位多筆。逢燁公司銷售人員蔡 銘軒於臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢）109年度偵字 第338號案件（下稱系爭刑案）供稱：我陸續賣了塔位權狀2 0幾個位子、塔位憑證7、8張給上訴人，一開始從便宜的憑 證開始推銷；是湯紹緯找我去向上訴人推銷，一次賣幾萬元 ，第二次賣200多萬元、第三次賣40幾萬元；我跟湯紹偉因 此獲得報酬，我分得30萬9,000元之報酬；我後來沒有跟上 訴人表示她的權狀有找到買家可以承購等語（本院卷2第24 至25頁、系爭刑案卷3第183頁）。逢燁公司銷售人員湯紹緯 於同案供稱：我跟蔡銘軒共同賣塔位權狀跟憑證給上訴人， 金額共297萬元，我跟蔡銘軒共同取得61萬8,000元報酬（卷 外刑事卷、本院卷1第412頁）；塔位權狀是我跟蔡銘軒交給 上訴人，這些權狀跟憑證是逢燁公司經營者林宏儒交給我； 我有跟上訴人簽立納骨塔買賣委任書；我後來沒有跟上訴人 表示她的權狀有找到買家可以承購等語（本院卷2第25至28 頁、系爭刑案卷3第182、183頁），互核湯紹緯與上訴人於1 07年11月5日簽立之納骨塔買賣委任書（原審卷1第295頁） 所示上訴人委由湯紹偉代為銷售塔位權利事實，可知湯紹緯 等2人明知上訴人於107年11月前已持有多座殯葬塔位權利， 欲尋買家出售，並佯稱可以為上訴人代銷塔位權利，湯紹緯 等2人實際上從未替上訴人尋覓買家，甚至於107年11月至10



8年1月間，頻佯稱有買家要大量收購，促使上訴人先購足買 家需求之塔位權狀及憑證，交付價金至少297萬元，湯紹緯 等2人再從中獲利。
　2.次查，蔡銘軒於系爭刑案供稱：上訴人要買這些塔位，但沒 有這麼多錢，所以我就請周岱暘跟上訴人聯絡貸款事宜，看 可否幫上訴人等語（系爭刑事卷3第185頁、第194頁）。證 人周岱暘於本院證述：蔡銘軒說他有一個客戶要做貸款，並 提供上訴人名字及電話給我，我於107年底把上訴人資料轉 給我的老闆郭惠真，郭惠真把上訴人案件轉介給金主，我不 記得金主名字，郭惠真只有提供辦理貸款之仁愛代書事務所 給我；我在仁愛代書事務所聽到上訴人要用房屋借錢，當時 代書趙品清及其母親蔡雅雯都在場討論利息及金額；郭惠真 還要叫我去一家三重公司，並表示上訴人在那裡辦理貸款， 當時蔡彰牷、林福裕及上訴人有在討論借錢事情，當時只有 聽到利息跟撥款或還款時間；第3次是在板橋地點見到上訴 人等語（本院卷2第312至316頁）。證人即轉介貸款中人楊 雨順於系爭刑案證述：是一位叫「阿偉」的人把上訴人資料 傳給我，介紹上訴人借款；我不知道「阿偉」的真實姓名等 語（本院卷2第37頁）。證人林福裕到庭證述：上訴人應該 是透過湯紹偉等2人、小周（即周岱暘）介紹到仁愛代書事 務所；湯紹偉等2人、小周（即周岱暘）找蔡彰牷，再找上 我等語（原審卷2第404、407頁）。趙品清於系爭刑案供稱 ：有兩個男生陪同上訴人到仁愛代書事務所借款，但我不認 識他們等語（本院卷2第50頁）。互核上開所有供述內容， 以及湯紹緯等2人於系爭刑案均自承：伊等有載上訴人前往 三重辦事等語（本院卷2第137頁），堪認湯紹緯等2人明知 上訴人無資金購買塔位憑證及權狀，卻以前開1所示話術令 上訴人誤信為真，因而聽信湯紹緯等3人之安排，由湯紹緯 等3人帶上訴人至三重地區之借款中人及金主處，以系爭房 地辦理抵押借款。
　3.依上開三之㈡所示、黃世明帳戶交易明細（本院卷2第119頁 ），及黃世明於系爭刑案供稱：郭惠真向我介紹說上訴人要 拿房子借款，我借上訴人450萬元，匯款367萬8,840元到上 訴人帳戶，其餘款項於設定抵押權當天交付現金給上訴人， 但沒有收據及交付現金證明等語（本院卷2第頁23、49頁、 系爭刑案卷3第84頁反面、第151頁）；郭惠真於系爭刑案供 稱：周岱暘告訴我上訴人要辦理貸款，有傳系爭房地資料給 我，我再轉介給黃世明等語（本院卷1第455頁），可知湯紹 緯等3人經由郭惠真聯繫到金主黃世明，令上訴人以系爭房 地向黃世明抵押貸款，黃世明於107年12月20日匯款367萬8,



875元至上訴人帳戶。再對照上開三之㈠所示，上訴人取得借 款後，於同日及於108年1月22日，至少以288萬元向湯紹緯 等2人購買塔位憑證及權狀。並參以上訴人於原審當事人訊 問程序中證述：當時因為要買塔位，在107年有拿系爭房地 向黃世明貸款，當天領了367萬元，湯紹緯等3人當天就拿走 367萬元，說要去買塔位；108年1月跟誰借錢，我都沒印象 ，就是說塔位過戶需要錢，我不知道借款多少，也沒拿到錢 ，也沒看到錢；湯紹緯等3人他們說要幫我賣塔位，所以我 很相信他們等語（原審卷2第253、257頁），可見上訴人主 張其係聽信湯紹緯等3人會代銷其投資購買之塔位，於107年 12月20日以系爭房地向黃世明借款用以投資購買塔位，待黃 世明匯入367萬8,875元後，湯紹緯等3人旋即取走該筆款項 等語，應可信實。
　4.上訴人為38年生，於107年12月至108年1月購入塔位憑證及 權狀期間，已高齡70歲，且僅國小畢業（上開三之），其 學識及判斷能力確有不足情形。又臺北地檢以109年度偵字 第338號、111年度偵字第21635號、111年度偵字第21854號 案件認定湯紹緯等3人向上訴人推銷塔位憑證及權狀，再安 排上訴人辦理抵押借款購買塔位，構成詐欺等犯行，提起公 訴（本院卷1第409至431頁）。且湯紹緯等2人於逢燁公司任 職期間，另曾對其他多名老人表示要為其等代銷塔位、增購 節稅、房屋抵押借款、售後租回等語，令該等老人以名下房 地設定抵押貸款或出售房屋，將此等借款或積蓄交予湯紹緯 等2人作為塔位交易之費用，經臺灣新北地方檢察署（下稱新 北地檢）、臺北地檢檢察官認定湯紹緯等2人上開話術詐騙 多名老人畢生積蓄構成詐欺等犯行，而提起公訴，此有相關 刑事起訴狀影本可稽（系爭刑案卷3第353至373頁、第483至 497頁），是認上訴人主張其因誤信湯紹緯等3人所稱預先擴 大投資購入，其等會為伊代銷所有殯葬產品之話術，陷於錯 誤，方聽從湯紹緯等3人之安排，以系爭房地抵押借款等語 ，洵非無據。
㈡、系爭買賣契約簽約過程及交付價款之情形顯然違反交易常規 ，上訴人係受詐騙而簽立系爭買賣契約、不動產附買回協議 書及辦理系爭房地所有權移轉登記予被上訴人：　1.被上訴人主張：林宥騏仲介伊以1050萬元向上訴人購買系爭 房地，兩造遂於108年4月30日在蔡雅雯經營之仁愛代書事務 所簽訂系爭買賣契約，上訴人於當日將系爭房地所有權狀、 印鑑證明交予蔡雅雯保管，可見上訴人有出售系爭房地之真 意一情，固有林宥騏於系爭刑案之供述（本院卷2第413頁） 、證人蔡雅雯於原審證述：上訴人於簽約當天將系爭房地權



狀、印鑑證明、印鑑章交給我；系爭房地所有權移轉登記是 我們員工打的，由被上訴人送件等語（原審卷1第187至189 頁），及系爭買賣契約影本可稽（原審卷1第21至26頁）。 然林宥騏既身為系爭房地買賣之仲介者並陪同在場簽約，卻 未在系爭買賣契約之仲介方欄位簽名，而系爭買賣契約由蔡 雅雯及仁愛代書事務所經手，然蔡雅雯及事務所之地政士亦 未於該契約地政士欄位簽名，顯與常情相違。
　2.依上開三之㈣所示，兩造簽立系爭買賣契約、不動產附買回 協議書之前，被上訴人未曾至系爭房地現場看屋，顯然與一 般不動產之買家於購屋前，會視房屋結構、屋況及周圍環境 等情況出價及議價之交易常情大相逕庭。且被上訴人自承： 伊於簽立系爭買賣契約前，從未見過上訴人，也沒有跟上訴 人及林福裕商議過系爭房地買賣事宜，系爭房地之買賣及價 金均由林宥騏與林福裕洽談等語（原審卷1第97頁、本院卷2 第88頁），佐以證人林宥騏於原審證述：我與被上訴人是認 識十幾年的朋友；我只知道系爭房屋是屋主自住，上面有民 間抵押權的設定，林福裕有給我看謄本；沒有磋商價格，來 之前價金就講好，就是照林福裕的價錢簽約等語（原審卷1 第181至183頁），可見被上訴人未與上訴人磋商買賣事宜。 且上訴人從未出具委託林福裕出售系爭房地之委託書一情， 為兩造所不爭執（本院卷2第228頁），兩造卻依林福裕決定 之買賣條件，簽立系爭買賣契約、不動產附買回協議書，顯 不合常理。
　3.依系爭買賣契約第2條約定：「第一期簽約款108年4月30日 新臺幣105萬元；第二期備證款108年5月20日新臺幣105萬元 」，第3條約定：「本契約簽訂時，甲方（即被上訴人，下 同）給第一期款。（乙方〈即上訴人，下同〉應同時將權狀正 本交予簽約之地政士保管）」（原審卷1第22頁），是被上 訴人依約應於簽約當日交付第一期款後，上訴人同時將房地 權狀交予仁愛代書事務所地政士保管。然依上開三之㈤所示 ，被上訴人於簽約當日未交付第一期款予上訴人，蔡雅雯當 日竟已收取系爭房地權狀、印鑑證明等過戶文件，被上訴人 遲至108年5月17日始將第一期款匯入上訴人帳戶，顯與系爭 買賣契約所定交易流程相悖。又被上訴人於系爭刑案先供稱 ：我之前跟林福裕間沒有資金往來，因為我本件買賣首付的 錢不夠，透過林宥騏跟林福裕借款52萬5,000元等語（本院 卷2第38、53至54頁)，並有被上訴人帳戶明細顯示林福裕於 108年5月17日委由訴外人張子仁匯款40萬元，同日自己匯款 12萬5,000元至被上訴人帳戶，此有板橋區農會110年2月22 日函文暨被上訴人帳戶交易紀錄影本可稽（本院卷2第217、



237、281頁），可知被上訴人於108年5月17日支付第一期買 賣價金，其中52萬5,000元實際上是林福裕提供予被上訴人 。再查被上訴人於同案供稱：第二期完稅款我從永豐銀行匯 入105萬，這個戶頭的105萬元是外面調的，還有借來的，很 久了，我真的不知道怎麼來的等語（本院卷2第53至54、56 頁)，後又改稱：108年5月20日的款項，是我同日從板橋農 會提領現金29萬元，其他76萬元是家裡的現金等語（本院卷 2第181頁），堪認被上訴人匯入上訴人帳戶之第一、二期購 屋資金部分來自林福裕，其餘來源不明，顯不合常理。　4.依上開三之㈤所示，被上訴人雖於108年5月17日分批匯入第 一期款65萬、40萬元，於108年5月20日匯入第二期款105萬 ，但隨後不久，林福裕即命陳彥均持上訴人帳戶之存摺、印 章將上開款項分批領出共210萬元，將其中68萬元匯至蔡雅 雯帳戶，其餘現金142萬元（65萬元+40萬元+37萬元）則交 予林福裕，可見上訴人自始未取得系爭買賣契約之第一、二 期款項。佐以前開2.所示系爭買賣契約之出售條件乃林福裕 一人決定，以及前開3所示被上訴人匯入之第一期價款部分 乃林福裕提供資金，可見系爭房地買賣均由林福裕統籌安排 ，再由被上訴人與林福裕一同製造被上訴人有支付價款予上 訴人之金流假象，上訴人主張其係受詐欺而簽立系爭買賣契 約，及辦理系爭所有權移轉登記等語，非不可信。　5.證人林福裕於原審雖證述：上訴人透過蔡彰牷介紹，來我公 司談房屋借貸、二胎借款，我審核認為上訴人於107年有民 間貸款700萬元，不適宜增加貸款，所以我建議上訴人以買 賣方式減輕負擔，上訴人同意，就委請我幫他處理房產事宜 ，並把存摺、印章交給我（原審卷2第403、404頁）；陳彥 均領款交給我後，就是交給上訴人；陳彥均領回錢交給我， 由我跟上訴人結帳，並點交差額，且領完存摺及印章交還上 訴人；上訴人有民間借款，我有開立700萬元支票到仁愛代 書事務所作為擔保，承諾要幫上訴人支付利息，所以我促成 這筆系爭房地買賣，賺取服務費，我才先代墊利息、費用及 700萬元本息；陳彥均交給我的錢，有部分清償我的代墊款 ，剩餘現金交還上訴人云云（原審卷2第405、406頁）。然 林福欲於系爭刑案卻供稱：陳彥均領走上訴人帳戶第一期款 105萬元、第二期款105萬元，剩餘之37萬元交給我後，我都 交給上訴人；因為上訴人腳受傷，我幫上訴人領款云云（系 爭刑案卷3第130頁），可見林福欲前後說詞矛盾，無法交代 其命陳彥均領出之現金流向，亦無法提出其與上訴人間之對 帳明細或簽收紀錄，更無法提出上訴人積欠他人之貸款利息 之證明（原審卷2第406頁）。再者，上訴人從未出具委託林



福裕、林宥騏出售系爭房地之委託書，為兩造所不爭執（本 院卷2第228頁），可見林福裕前開證述，與事實不符。　6.依上開三之㈦、㈧所示，被上訴人於108年5月31日登記為系爭 房地所有權人後，同日設定系爭抵押權予新光銀行借款，並 於108年6月5日取得銀行核撥之貸款840萬元，隨即於翌日將 貸得之840萬元中之839萬元匯予蔡雅雯，蔡雅雯則將款項拆 分向新光銀行申請面額669萬0,225元、169萬9,775元之銀行 本行支票各1張，再依序存入自己名下新光銀行帳戶及交予 林福裕在訴外人陳龍會之帳戶兌現。又被上訴人於系爭刑案 供稱：是林宥騏叫我把尾款匯給蔡雅雯等語（本院卷2第150 頁），以及林福裕於同案供稱：代書事務所及蔡雅雯是我介 紹（本院卷2第35頁）；我請林宥騏告知被上訴人把房屋尾 款全部匯到蔡雅雯帳戶，扣掉蔡雅雯的二胎貸款，剩下100 多萬元，扣掉仲介費用63萬元、處理二胎費用70萬元，我總 共收取133萬元；蔡雅雯給我169萬9,775元，是匯入陳龍會 帳戶之169萬9,775元，這是作為我跟陳龍會之借款等語（本 院卷2第151、181頁），可知被上訴人從未依約交付尾款給 上訴人，而是聽從林宥騏及林福裕之指示，將尾款除1萬元 外，全數匯予蔡雅雯。綜觀系爭買賣契約各期價金交易過程 ，上訴人從頭到尾不知情亦未參與，均是由被上訴人、林福 裕、蔡雅雯主導，且由其等將系爭貸款私相授受並予分配， 林福裕藉此獲利169萬9,775元，可知系爭買賣契約僅有買賣 交易之外觀，且由被上訴人充作買家，以買賣為原因取得系 爭房地所有權後，藉此向銀行為抵押貸款，獲取貸款，再由 相關參與者朋分利益。至被上訴人抗辯：兩造簽立系爭買賣 契約時，有約定尾款要交予蔡雅雯，用以清償上訴人之債務 云云，然依系爭買賣契約第2、3條僅約定價金給付對象為上 訴人，綜觀整份契約內容無隻字片語提及價金應交予蔡雅雯 ，或以價金代償上訴人之其他債務云云，且蔡雅雯自始未有 受上訴人委託收取尾款之書面委託文件，為兩造所不爭執（ 本院卷1第388頁），並參以被上訴人自承：伊不清楚上訴人 有哪些債務，也不清楚蔡雅雯收受839萬元後，是否有交付 上訴人或用來清償上訴人之債務等語（本院卷1第389頁）， 堪認被上訴人前開辯稱，顯然是事後編造推諉之詞，當不可 信。
　7.被上訴人抗辯：爭買賣契約第15條第3項是上訴人要求記載 ，可見上訴人當時有出售系爭房地之真意云云，並以證人林 宥騏於原審之證述：系爭買賣契約第15條第3款是我寫的， 由賣方提出，經雙方同意；我、代書都有清楚跟上訴人表示 是在賣房子，上訴人主動提及土增稅率的要求，她說要節稅



云云（原審卷1第182頁）為憑。查系爭買賣契約第15條第3 項雖有手寫之特別約定事項：「賣方土增稅由買方墊付，由 買賣價金扣除。土增稅須符合自用土增稅條件，如不能申辦 土增稅自用，則買賣價金返還，相關費用須由屋主孫滿足支 付」，但無從單以此記載即認定為上訴人要求新增約款，且 衡情上訴人僅小學畢業，未曾有買賣房屋及出租房屋之經驗 ，其家人亦未陪同在場簽約，自難相信僅憑上訴人一人，能 提出此等特別約定事項。再查，證人林宥騏、林福裕於原審 作證時均自稱為系爭買賣交易之仲介人員，卻迴避於系爭買 賣契約之仲介方欄位簽名，且被上訴人先透過林宥騏向林福 裕取得52萬5,000元，並與林福裕製造不實之價金金流，又 聽命於林宥騏、林福裕等人指示，將銀行貸款所得839萬元 匯予蔡雅雯，林福裕並藉此從中獲利169萬9,775元，業如前 述，可見林宥騏、林福裕與被上訴人就本件具有同一利害關 係，林宥騏前開證述已非客觀而有偏頗被上訴人之虞，自難 採信。
　8.綜觀上開四之㈠、㈡所示之來龍去脈及諸多違反常規之情事，上訴人主張：湯紹緯等3人知悉上訴人無資力、欲出脫原持有之殯葬產品，尋求轉售之管道，藉機向上訴人佯稱要為其代銷殯葬產品，惟須擴大塔位之投資方能出售云云，致上訴人陷於錯誤，以系爭房地設定黃世明抵押權借款用以支付擴大投資塔位之費用，再由被上訴人與林福裕、林宥騏、蔡雅雯等人共同基於詐欺取財犯意，各別以不同角色分工，騙使上訴人簽立系爭買賣契約書、不動產附買回協議書，及移轉系爭房地所有權予被上訴人後，由被上訴人抵押貸款並朋分得利等語，應可信實。㈢、被上訴人抗辯：上訴人向蔡雅雯介紹之金主黃世明借款，嗣 由趙品清於108年1月22日代上訴人清償450萬元，並交付200 萬元現金予上訴人，趙品清等3人共借款650萬元予上訴人，