履行契約
臺灣高等法院(民事),重上字,110年度,188號
TPHV,110,重上,188,20230705,2

臺灣高等法院民事判決
110年度重上字第188號

上 訴 人 洪大木
姚秀珍
洪加正
夏玉潔
洪明溪
詹壽榮
詹和美
詹文寬
詹錦相
余秋竹
詹博翔
詹蕙憶
詹勳偉(即詹錦昌之承受訴訟人)

共 同
訴訟代理人 林仕訪律師
複代理人 簡雅君律師
蔡頤奕律師
被上訴人 龍銳開發有限公司

法定代理人 許熾芳

訴訟代理人 邱碩松律師

上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國110年1月
29日臺灣新竹地方法院106年度訴字第592號第一審判決提起上訴
，本院於112年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第一項、第二項、第三項關於命上訴人給付之部分，及訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 事實及理由
被上訴人主張：
㈠上訴人洪大木、姚秀珍、洪加正、夏玉潔、洪明溪（以下分稱 洪大木、姚秀珍、洪加正、夏玉潔、洪明溪，合稱洪大木等5 人）為如附表一所示土地之所有權人，上訴人詹壽榮、詹和美



、詹文寬、詹錦相、余秋竹、詹博翔、詹蕙憶、詹勳偉（以下 分稱詹壽榮、詹和美、詹文寬、詹錦相、余秋竹、詹博翔、詹 蕙憶、詹勳偉，合稱詹壽榮等8人，與洪大木等5人合稱上訴人 ）與訴外人陳木清為如附表二所示土地之所有權人，各所有權 人之應有部分詳如附表ㄧ、附表二「所有權人」欄所示，上開 土地均為工業用地。而兩造經訴外人王祥琨、江騰耀、鄭行光 仲介，於民國106年1月13日，分別由洪大木代理姚秀珍、洪加 正、夏玉潔、洪明溪與伊公司簽訂合建契約書（下稱洪大木等 5人合建契約），及第一次合建契約書補充條款（下稱洪大木 等5人合建契約補充條款），由詹壽榮代理詹和美、詹文寬、 詹錦相、余秋竹、詹博翔、詹蕙憶及詹勳偉之被繼承人詹錦昌 ，與伊公司簽訂合建契約書（下稱詹榮壽等8人合建契約，與 洪大木等5人合建契約合稱系爭2份合建契約），及第一次合建 契約書補充條款（下稱詹榮壽等8人合建契約補充條款，與洪 大木等5人合建契約補充條款合稱系爭2份合建契約補充條款） ，約定由上訴人提供如附表一、二所示新竹縣竹北市泰和段39 2、392-1、406、407、408、393、405地號等7筆土地（以下合 稱系爭7筆土地），由伊公司委託建築師規劃及負責興建廠辦 大樓及工業住宅。
㈡又依系爭2份合建契約第2條、第4條、第5條約定，上訴人應配 合伊公司申請建築執照，且應於伊公司交付保證支票時，將系 爭7筆土地之所有權狀、印鑑證明等文件交付予伊，並配合代 書辦理信託及設定抵押權予伊公司指定之銀行，向銀行融資借 款，所得借款先清償如附表三所示之抵押借款債務並塗銷該抵 押權，及支付詹榮壽等8人、洪大木等5人各新臺幣（下同）50 0萬元、6,000萬元及部分土地款後，餘款用於合建案之支出。 惟因營建廠商即訴外人祥鎮營造工程股份有限公司（下稱祥鎮 公司）之資力較佳，貸款銀行即訴外人陽信商業銀行新竹分行 （下稱陽信銀行新竹分行）乃要求以系爭7筆土地為擔保，由 祥鎮公司為借款人，伊公司為連帶保證人，並將系爭7筆土地 信託予該銀行，伊公司、洪大木、詹壽榮、祥鎮公司均表示同 意，上訴人自應協同將系爭7筆土地信託予陽信銀行新竹分行 ，並以祥鎮公司為借款人向該銀行為抵押借款。㈢再位於附表一編號1、3及附表二所示土地間之畸零地即竹北市○ ○段000地號土地（下稱系爭394地號土地），為國有水利用地 ，須將其納入合建範圍，始能達成系爭合建案之興建規劃及功 能，且依國有財產法第49條第3項規定，僅能以有合併使用必 要之鄰地所有權人即上訴人之名義，辦理申購該筆國有土地， 而兩造於簽訂系爭2份合建契約前，詹壽榮、洪大木已同意配 合，故兩造間有口頭約定（下稱系爭口頭約定），由上訴人配



合伊公司向國有財產署申購系爭394地號土地。又縱認上開約 定不存在，上訴人申購系爭394地號土地之義務亦屬系爭2份合 建契約之附隨義務，伊公司自得依民法第227條規定，請求上 訴人履行，詎伊公司已依約交付保證支票予洪大木、詹壽榮， 上訴人均拒絕履行系爭2份合建契約及申購系爭394地號土地之 義務。
㈣另上訴人於簽訂系爭2份合建契約後，拒絕提出系爭7筆土地所有權狀等文件，致伊公司就信託登記、申請建築執照等程序均無從進行，故伊公司並無可歸責之給付遲延情事，上訴人解除系爭2份合建契約不合法，系爭2份合建契約仍有效存在。又上訴人雖辯稱因伊公司尚未取得如附表二編號1所示竹北市○○段000地號土地（下稱系爭393地號土地）之共有人陳木清之同意參與合建，顯然無法履行系爭2份合建契約云云，惟陳木清就系爭393地號土地之應有部分，詹壽榮於簽約前即保證進行溝通與爭取，伊公司亦因此連同詹壽榮表示協助代購系爭394地號土地部分，另行同意支付詹壽榮4,017萬元之酬勞，上訴人自不得以此主張免除其等應負之義務等語，爰依系爭2份合建契約第2條、第4條、第5條約定、系爭口頭約定、民法第227條規定，請求上訴人為給付（未繫屬本院者，不予贅述）【原審判決：⒈上訴人應各交付如附表一、附表二所載土地所有權狀影本（不包括陳木清就附表二編號1土地之應有部分二分之一所有權部分）及印鑑證明書予被上訴人，並協同被上訴人向國有財產署申請購買系爭394地號土地、面積164.11平方公尺之土地，並提供予被上訴人與附表一、附表二所示土地（不包括陳木清就附表二編號1土地之應有部分二分之一所有權部分）合併作為合建土地使用；⒉上訴人應各提供附表一、附表二所載土地所有權狀影本（不包括陳木清就附表二編號1土地之應有部分二分之一所有權部分）、印鑑證明書予被上訴人，並協同被上訴人向建築主管機關，就附表一、附表二（不包括陳木清就附表二編號1土地之應有部分二分之一所有權部分）所載土地，申請建造一棟地面9層地下2層之廠辦大樓，及13棟3層建築連棟式工業住宅，並以陽信銀行新竹分行為起造人之建築執照；⒊上訴人應各提供附表一、附表二所載土地所有權狀影本（不包括陳木清就附表二編號1土地之應有部分二分之一所有權部分）及印鑑證明書予被上訴人，並協同被上訴人:⑴將上開土地辦理信託登記予陽信銀行新竹分行，並以該分行為本建案之起造人，配合該分行辦理本件合建案之建築融資貸款予祥鎮公司；⑵以祥鎮公司為借款人，被上訴人為連帶保證人，及提供如附表一、二所載土地（不包括陳木清就附表二編號1土地之應有部分二分之一所有權）為擔保物，辦理抵押權登記予陽信銀行新竹分行，向該銀行貸款以清償如附表三之抵押債務，暨由附表三所載該等土地所有權人之上訴人，塗銷如附表三之抵押權登記。而駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未據上訴，未上訴部分已告確定】。並答辯聲明：上訴駁回。上訴人則以：
㈠依被上訴人委請建築師繪製之建築平面圖所示，系爭合建案之 基地範圍係橫跨系爭394地號及393地號土地全部，惟被上訴人 並未取得系爭394地號土地之所有權或使用同意書，亦未取得 系爭393地號土地之共有人陳木清同意參與合建，足見本件合 建案無法進行。又依系爭2份合建契約第5條約定，應由被上訴 人擔任銀行貸款之借款人，且洪大木、詹壽榮並未同意改由祥 鎮公司擔任借款人，則被上訴人擅自變更借款人為祥鎮公司， 顯屬違約，上訴人自無配合辦理信託登記及設定抵押權之義務 。再上訴人就上開事項曾函請被上訴人提出說明，然被上訴人 迄未提出解決方案，亦未依系爭2份合建契約第7條約定，於簽 約後之120日內取得建築執照，故被上訴人有違反系爭2份合建 契約及給付遲延之情事，且其事由均可歸責於被上訴人，經上 訴人發函向被上訴人為解除系爭2份合建契約之意思表示，並 於106年5月31日送達被上訴人，系爭2份合建契約即經解除而 失效，被上訴人自不得請求上訴人履行系爭2份合建契約。㈡另上訴人並未承諾配合上訴人申購系爭394地號土地，且系爭2 份合建契約約定合建之土地並未包括系爭394地號土地，其所 有權人亦不相同，而履行系爭2份合建契約係提供土地以完成 合建，與代購系爭394地號土地無關，足見代購系爭394地號土 地並非系爭2份合建契約之附隨義務。況附隨義務並非主義務 ，上訴人如有違反附隨義務，被上訴人亦僅得請求損害賠償或 解除契約，而不得請求上訴人履行。又縱認兩造間有系爭口頭 約定存在，該約定亦屬系爭2份合建契約外之另一委任契約， 而伊等已於原審先後以民事答辯二狀、言詞辯論意旨狀為終止 委任之意思表示，被上訴人亦不得請求上訴人申購系爭394地 號土地等語，資為抗辯。並上訴聲明：⒈原判決不利於上訴人 部分廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。經查：㈠洪大木等5人為附表一所示土地之所有權人，詹壽榮等8 人及訴外人陳木清為附表二所示土地之所有權人，各所有權人 之應有部分詳如附表ㄧ、附表二「所有權人」欄所示；㈡系爭7 筆土地經新竹縣政府規劃為輕工業區，為工業用地，而位於附 表一編號1、3及附表二所示土地間之系爭394地號土地則為國



有水利用地；㈢兩造經王祥琨、江騰耀、鄭行光仲介，於106年 1月13日，分別由洪大木代理姚秀珍、洪加正、夏玉潔、洪明 溪，與被上訴人簽訂洪大木等5人合建契約、洪大木等5人合建 契約補充條款，由詹壽榮代理詹和美、詹文寬、詹錦相及余秋 竹、詹博翔、詹蕙憶及詹勳偉之被繼承人詹錦昌，與被上訴人 簽訂詹榮壽等8人合建契約、詹榮壽等8人合建契約補充條款， 約定由洪大木等5人提供如附表一所示土地，詹壽榮等8人提供 如附表二所示土地，由被上訴人出資並委託建築師規劃及興建 1棟地面9層、地下2層，每層約350坪之廠辦大樓，及13棟每棟 面積約150坪之3層透天連棟式工業住宅；㈣被上訴人於簽訂系 爭2份合建契約時，已依系爭2份合建契約第4條第1項約定，分 別交付票期45天、面額6,000萬元之支票予洪大木，及票期45 天、面額500萬元之支票予詹壽榮；㈤依系爭2份合建契約第7條 約定，被上訴人應於106年1月13日簽訂契約日起30天內即106 年2月12日前，將土地信託予銀行，於簽訂契約日起120天內即 106年5月13日前，取得建照執照（含鑑界、建築線申請），於 取得建照執照45天內即106年6月27開工；㈥被上訴人未於106年 2月12日前將土地信託予銀行，上訴人乃於106年3月15日寄發 竹北嘉豐郵局102號存證信函予被上訴人，要求被上訴人應於1 06年5月12日前取得建照執照，否則將解除系爭2份合建契約， 惟被上訴人屆期未取得建照執照，上訴人乃先後於106年5月19 日、同年5月22日寄發竹北嘉豐郵局199號、213號存證信函予 被上訴人，為解除系爭2份合建契約之意思表示，上開存證信 函均於106年5月31日送達被上訴人等情，為兩造所不爭執，並 有系爭2份合建契約、系爭2份合建契約補充條款、竹北據光特 區興建計畫書、授權書、系爭7筆土地及系爭394地號土地登記 謄本、地籍圖謄本、存證信函及郵件掛號回執等件附卷可稽（ 見原審卷一第26至44、49至59、95至102、112至116、152至16 6、187至205頁），自堪信為真正。
被上訴人主張：兩造於106年1月13日簽訂系爭2份合建契約，約 定由上訴人提供系爭7筆土地，由伊委託建築師規劃及負責興 建廠辦大樓及工業住宅，而依系爭2份合建契約第2條、第4條 、第5條約定，上訴人應配合伊公司申請建築執照，且應於伊 公司交付保證支票時，將系爭7筆土地之所有權狀、印鑑證明 等文件交付予伊公司，並配合代書辦理土地信託及設定抵押權 予伊公司指定之銀行，向該銀行融資借款，所得借款先清償土 地原抵押借款債務，並塗銷原抵押權，且兩造均同意改由祥鎮 公司擔任貸款借款人，上訴人自應協同將系爭7筆土地信託予 陽信銀行新竹分行，並以祥鎮公司為借款人向該銀行為抵押借 款；又兩造間有系爭口頭約定，由上訴人配合伊公司向主管機



關申購系爭394地號土地，詎伊公司依約交付保證支票予洪大 木、詹壽榮後，上訴人均未履行系爭2份合建契約及申購系爭3 94地號土地之義務，伊公司自得依系爭2份合建契約第2條、第 4條、第5條約定、系爭口頭約定、民法第227條規定，請求上 訴人各交付系爭7筆土地之所有權狀影本及印鑑證明，並協同 伊公司向國有財產署申請購買系爭394地號土地、辦理建築執 照，及向陽信銀行新竹分行辦理土地信託登記及抵押權設定， 以向該銀行為土地融資借款及營建融資借款，所得借款先清償 如附表三所示之抵押借款債務，並塗銷該等抵押權等語。上訴 人對兩造簽訂系爭2份合建契約之事實不爭執，惟辯稱系爭2份 合建契約業經上訴人解除，並否認兩造間有系爭口頭約定存在 ，上訴人亦未同意改由祥鎮公司擔任借款人等語。是本件所應 審究者厥為：㈠被上訴人主張上訴人依系爭口頭約定及民法第2 27條規定，有檢附系爭7筆土地之所有權狀影本、印鑑證明， 並協同被上訴人向國有財產署購買系爭394地號土地之義務， 有無理由？㈡被上訴人主張上訴人有檢附系爭7筆土地之所有權 狀影本、印鑑證明，並協同被上訴人向陽信銀行新竹分行辦理 土地信託登記，並以祥鎮公司為債務人，辦理抵押權設定登記 予陽信銀行新竹分行，以向該銀行融資借款，所得款項償還如 附表三所示之抵押借款債務，並塗銷該抵押登記之義務，有無 理由？㈢被上訴人主張上訴人有檢附系爭7筆土地之所有權狀影 本、印鑑證明，並協同被上訴人向主管機關申請建照執照之義 務，有無理由？㈣上訴人辯稱系爭2份合建契約業經上訴人合法 解除，有無理由？茲分述如下。
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即 為成立，民法第153條第1項固定有明文。惟契約之成立，須有 要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實， 即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。又因可歸責於債 務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或 給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。惟 債權人依民法第227條第1項規定，請求債務人賠償損害者，須 以債務人就債務不履行有可歸責之事由，致為不完全給付者為 要件。再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條本文亦有明定。另給付之訴，須在私 法上對被告有給付請求權，被告有給付之義務者始得為之；請 求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實 外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明 其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉 證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判例意旨參 照）。被上訴人主張：系爭394地號土地為國有水利用地，依



國有財產法第49條第3項規定，僅能以有合併使用必要之鄰地 所有權人即上訴人之名義辦理申購，故兩造於簽訂系爭2份合 建契約前，已有系爭口頭約定，約定由上訴人配合伊公司向國 有財產署申購系爭394地號土地，縱認上開約定不存在，上訴 人申購系爭394地號土地之義務亦屬系爭2份合建契約之附隨義 務，伊公司亦得依民法第227條規定，請求上訴人協同伊公司 向國有財產署購買系爭394地號土地等語，為被上訴人所否認 ，被上訴人並以前詞置辯。經查：
㈠洪大木等5人為附表一所示土地之所有權人，詹壽榮等8人及訴 外人陳木清為附表二所示土地之所有權人，各所有權人之應有 部分詳如附表ㄧ、附表二「所有權人」欄所示；又系爭7筆土地 經新竹縣政府規劃為輕工業區，為工業用地，而位於附表一編 號1、3及附表二所示土地間之系爭394地號土地則為國有水利 用地；再兩造於106年1月13日，分別由洪大木代理姚秀珍、洪 加正、夏玉潔、洪明溪，與被上訴人簽訂洪大木等5人合建契 約、洪大木等5人合建契約補充條款，由詹壽榮代理詹和美、 詹文寬、詹錦相及余秋竹、詹博翔、詹蕙憶及詹勳偉之被繼承 人詹錦昌，與被上訴人簽訂詹榮壽等8人合建契約、詹榮壽等8 人合建契約補充條款，約定由洪大木等5人提供如附表一所示 土地，詹壽榮等8人提供如附表二所示土地，由被上訴人出資 並委託建築師規劃及興建1棟地面9層、地下2層，每層約350坪 之廠辦大樓，及13棟每棟面積約150坪之3層透天連棟式工業住 宅等情，為兩造所不爭執，業如前述。
㈡又探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從 契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有 辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但 解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事 人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解；再 基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類 及內容，以形成其等欲發生之權利義務關係，如未違反強制或 禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行 為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範（最高法院86年度台上 字第3873號、111年度台上字第511號、111年度台上字第1594 號、111年度台上字第2600號判決意旨參照）。查詹榮壽等8人 合建契約第1條第1項、第2條第1項依序約定：「㈠本合建基地 座落於：新竹縣竹北市泰和段393、405等二筆土地，總面積為 1079.65平方公尺，約326.595坪（以下簡稱『合建土地』）…」 、「㈠甲方（按即詹榮壽等8人）提供「合建土地」，由乙方（ 按即被上訴人）辦理，委託建築師設計藍圖請領建照執照，辦 理信託業務（變更設定，信託銀行為建照執照起造人），房屋



之建築（包括設計，營建工程之施工監造，裝設水電及一切營 建相關工程事務）等，以上皆由乙方負責，…。」等旨（見原 審卷一第27頁），洪大木等5人合建契約第1條第1項、第2條第 1項依序約定：「㈠本合建基地座落於：新竹縣竹北市泰和段39 2、392-1、406、407、408等五筆土地，總面積為5075.30平方 公尺，約1535.27坪（以下簡稱『合建土地』）…」、「㈠甲方（ 按即洪大木等5人）提供「合建土地」，由乙方（按即被上訴 人）辦理，委託建築師設計藍圖請領建照執照，辦理信託業務 （變更設定，信託銀行為建照執照起造人），房屋之建築（包 括設計，營建工程之施工監造，裝設水電及一切營建相關工程 事務）等，以上皆由乙方負責，…。」等旨（見原審卷一第37 頁），系爭2份合建契約補充條款第1條亦約定：「合建標示： 新竹縣竹北市泰和段392、392-1、406、407、408、393、405 等共7筆，總面積為7041.05平方公尺約2129.908坪為【合建土 地】與建【合建房屋】。」等旨（見原審卷一第34、44頁）， 並參酌被上訴人出具之興建計劃書亦未將系爭394地號土地列 入合建之範圍等情（見原審卷一第51頁），足見兩造已明白約 定由上訴人提供系爭7筆土地合建房屋，其契約文字，並無辭 句模糊、文意模稜兩可之情形，兩造自應同受前開約定之拘束 ，無違民法第148條規定。況系爭2份合建契約第11條第1項、 第13條均分別約定：「本契約如有未盡事宜，甲、乙雙方應本 致誠合作精神，依政府法令社會善良風俗慣例辦理，雙方以書 面協議之。」、「未盡事宜另以協議書協議之…。」等旨（見 原審卷一第31、41頁），如兩造確有系爭口頭約定，被上訴人 自應依約徵求上訴人之書面同意。是被上訴人主張：上訴人應 依系爭口頭約定，配合伊公司向主管機關申購系爭394地號土 地云云，要難憑採。
㈢被上訴人雖主張：伊公司已將原證17建築師依伊公司指示所繪 製之系爭合建案之圖面（見原審卷二第205至213頁）交予詹壽 榮，足見系爭合建案已將系爭394地號土地納入合建之範圍等 語，惟被上訴人之總經理許煥章係在兩造於106年1月13日簽訂 系爭2份合建契約、合建契約補充條款後，於同年2月17日交付 原證17之圖面予詹壽榮（見原審卷二第345頁），自難認兩造 於106年1月13日簽訂系爭2份合建契約、合建契約補充條款時 ，上訴人已知系爭合建案已將系爭394地號土地納入系爭合建 之範圍。是被上訴人前開主張，尚非可採。
㈣再被上訴人主張：縱認兩造間無系爭口頭約定存在，上訴人申 購系爭394地號土地之義務亦屬系爭2份合建契約之附隨義務， 伊公司亦得依民法第227條規定請求上訴人履行等語。惟按契 約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從



給付義務）外，尚有附隨義務，所謂附隨義務，乃為履行給付 義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠 信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之 給付利益，此項義務雖非主給付義務，債權人無強制債務人履 行之權利，但倘因可歸責於債務人之事由而未盡此項義務，致 債權人受有損害時，債權人仍得本於債務不履行規定請求損害 賠償（民法第227條規定參見）（最高法院106年度台上字第46 6號、106年度台上字第1736號判決意旨參照）。查兩造已明白 約定由上訴人提供系爭7筆土地合建房屋，業如前述，而被上 訴人於訂約前既明知及確認系爭394地號土地係在系爭7筆土地 旁（見原審卷一第35頁，地籍圖謄本），竟未與上訴人明文約 定由上訴人配合向國有財產署申購系爭394地號土地，顯屬可 歸責於債權人即被上訴人之事由，而非屬可歸責於債務人即上 訴人之事由，足見提供系爭7筆土地予被上訴人合建房屋，為 上訴人依約所負之義務，難謂上訴人有協助被上訴人申購系爭 394地號土地之附隨義務，或有可歸責之事由，致為不完全給 付，依上說明，被上訴人自無依民法第227條規定，請求上訴 人協助被上訴人申購系爭394地號土地之餘地。㈤因此，上訴人拒絕配合被上訴人向主管機關申購系爭394地號土 地，理由尚非全無依憑。況上訴人業依系爭2份合建契約第10 條約定，解除系爭2份合建契約（詳見後述），則被上訴人主 張上訴人應依系爭口頭約定及民法第227條規定，協同被上訴 人向國有財產署購買系爭394地號土地云云，並非可採。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。是契約成立後，兩造 當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果 ，亦不得事後翻異。被上訴人主張：因營建廠商祥鎮公司之資 力較佳，貸款銀行陽信銀行新竹分行乃要求改由祥鎮公司擔任 貸款借款人，伊公司為連帶保證人，且兩造均同意改由祥鎮公 司擔任貸款借款人，上訴人自應協同將系爭7筆土地信託予陽 信銀行新竹分行，並以祥鎮公司為借款人向該銀行為抵押借款 等語，惟為被上訴人所否認，上訴人並辯稱：被上訴人未經上 訴人同意，變更以祥鎮公司為向銀行貸款之借款人，被上訴人 為連帶保證人，違反系爭2份合建契約約定等語。經查：㈠系爭2份合建契約第5條第1項、第3項約定：「㈠『合建土地』甲方（按即詹榮壽等8人或洪大木等5人）提供給乙方（按即被上訴人）興建『合建房屋』，由乙方向銀行辦理信託，甲方應配合之。…㈢甲方於取得保證票之同時應配合乙方辦理土地貸款，營建融資，待土地建築融資核撥後，扣除支付地主部份土地款後，其餘款項專款專用，並使用在本案相關的一切支出，而乙方為本案合建之貸款人，營造公司為附屬連帶保證人，而甲方則是提供土地為擔保品，一切之支息或費用皆由乙方負擔與甲方無涉。」等旨（見原審卷一第28、38頁），並參酌被上訴人於106年3月3日函覆洪大木、詹榮壽，略以：「…㈢本案合作關係，龍銳公司為買方和祥鎮營造承作營建業務，雙方係合作關係，由祥鎮公司向銀行提出土建融資申請，祥鎮公司為擔保人，龍銳公司為借款人，地主為提供擔保品人不作債務連帶擔保人，所以在貸款的文件中，祥鎮就是直屬的借款人，在擔保的保證上，當然沒有問題。」等語（見原審卷一第45頁），足見兩造已明白約定由被上訴人為向銀行貸款之借款人，營造公司祥鎮公司為連帶保證人。又如兩造確有約定改由祥鎮公司為向銀行貸款之借款人，被上訴人為連帶保證人，被上訴人亦應依系爭2份合建契約第11條第1項、第13條約定，徵求上訴人之書面同意，始符契約明文約定。㈡被上訴人雖主張：兩造均同意改由祥鎮公司擔任貸款之借款人，伊公司為連帶保證人等語，惟為被上訴人所否認，證人即祥鎮公司之副總經理廖明珊於原審亦結證稱：伊推薦許煥章（按即被上訴人之總經理）找陽信銀行林森分行辦理融資，銀行要求祥鎮公司一定要當借款人，因為當時只有祥鎮公司有營業額，是在銀行認可的範圍，伊即請許煥章取得地主的同意，後來伊與許煥章及部分地主，包括詹壽榮，去林森分行與銀行經理洽談一次，詹壽榮等地主有去，但當時並未談到起造人及借款人要變更為祥鎮公司的名義，伊也不清楚地主是否知悉或同意，且伊當天好像先到銀行，地主還沒有到，伊就先行離開，伊已忘記當天有無在銀行遇到詹壽榮等地主等語（見原審卷二第324至326頁），足見被上訴人主張：上訴人同意改由祥鎮公司擔任貸款借款人，伊公司為連帶保證人一節，並非可採。㈢因此，被上訴人主張：上訴人有檢附系爭7筆土地之所有權狀影 本、印鑑證明，並協同被上訴人向陽信銀行新竹分行辦理土地 信託登記，並以祥鎮公司為債務人，辦理抵押權設定登記予陽 信銀行新竹分行，以向該銀行融資借款，所得款項償還抵押借



款債務，並塗銷該抵押登記之義務等語，與系爭2份合建契約 第5條第1項、第3項之約定不符，其請求自屬無據。末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催 告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條第1項、第254條分別定有明文。被上訴人主張：上訴人依系 爭2份合建契約第2條、第4條、第5條約定，應配合伊公司申請 建築執照，且應於伊公司交付保證支票時，將系爭7筆土地之 所有權狀、印鑑證明等文件交付予伊公司，伊公司自得依系爭 2份合建契約第2條、第4條、第5條約定，請求上訴人交付系爭 7筆土地之所有權狀影本及印鑑證明，並協同伊公司辦理建照 執照等語。惟為上訴人所否認，上訴人並辯稱：依被上訴人委 請建築師繪製之建築平面圖所示，系爭合建案之基地範圍係橫 跨系爭394地號土地及393地號土地全部，惟被上訴人尚未取得 該系爭394地號土地之所有權或使用同意書，亦未取得系爭393 地號土地之所有權人陳木清同意參與合建，且被上訴人擅自變 更借款人為祥鎮公司，復未依系爭2份合建契約第7條約定，於 簽約後之120日內取得建照執照，故上訴人已合法解除系爭2份 合建契約等語。經查：
㈠依系爭2份合建契約第7條約定，被上訴人應於106年1月13日簽 訂契約日起30天內即106年2月12日前，將土地信託予銀行，於 簽訂契約日起120天內即106年5月13日前，取得建照執照（含 鑑界、建築線申請），於取得建照執照45天內即106年6月27開 工，惟被上訴人未於106年2月12日前將土地信託予銀行，上訴 人乃於106年3月15日寄發竹北嘉豐郵局102號存證信函予被上 訴人，要求被上訴人應於106年5月12日前取得建照執照，否則 將解除系爭2份合建契約，惟被上訴人屆期未取得建照執照， 上訴人乃先後於106年5月19日、同年5月22日寄發竹北嘉豐郵 局199號、213號存證信函予被上訴人，為解除系爭2份合建契 約之意思表示，上開存證信函均於106年5月31日送達被上訴人 等情，為兩造所不爭執，業如前述。
㈡又系爭393地號土地為詹壽榮等8人及陳木清共有，陳木清之應有部分為二分之一，為兩造所不爭執，並有系爭393地號土地登記謄本在卷可查（見原審卷一第158、159頁），而詹壽榮等8人合建契約補充條款第6條明白約定：「本地段393地號暫列未能併購，若能併購時，其作業方式則交給甲方詹壽榮先生協助，乙方不得有異議。」等旨（見原審卷一第34頁），被上訴人出具之興建計劃書亦記載略以：「計劃緣起：本案土地面積1,713.75坪（5,665.29㎡），是目前在中和街62巷内碩果僅存的大面積乙工建地，本基地位於竹北市中和街62巷内泰和段392、392-1、405、406、407、408等六筆地號上，…。」等語，並未將系爭393地號土地及394地號土地列入合建之範圍（見原審卷一第51頁），參酌被上訴人之總經理許煥章於本院結證稱：伊當時未注意陳木清是否為系爭393地號土地之共有人，都是代書去核對，伊現在才知道陳木清是系爭393地號土地之共有人，被上訴人不知陳木清並未簽訂合建契約等情（見本院卷第275、276頁），足見被上訴人負有取得系爭393地號土地所有權人陳木清同意參與合建之義務。是被上訴人主張：陳木清就系爭393地號土地之應有部分，詹壽榮於簽約前即保證進行溝通與爭取，伊公司亦因此連同詹壽榮表示協助代購系爭394地號土地部分，另行同意支付詹壽榮4,017萬元之酬勞，上訴人自不得以此主張免除其等應負之義務等語，尚屬無據。㈢再兩造已明白約定由被上訴人為向銀行貸款之借款人，營造公 司祥鎮公司為連帶保證人，被上訴人請求改由祥鎮公司為向銀 行貸款之借款人，被上訴人為連帶保證人，違反系爭2份合建 契約第5條第1項、第3項之約定，業經本院認定如前述；另被 上訴人既負有取得系爭393地號土地所有權人陳木清同意參與 合建之義務，則其未取得系爭393地號土地所有權人陳木清同 意參與合建，亦未依系爭2份合建契約第7條約定，於106年1月 13日簽訂契約後之120天內即106年5月13日前，取得建照執照



，則上訴人於106年3月15日寄發竹北嘉豐郵局102號存證信函 予被上訴人，要求被上訴人應於106年5月12日前取得建照執照 ，否則將解除系爭2份合建契約，惟被上訴人屆期未取得建照 執照，上訴人乃依系爭2份合建契約第10條第2項約定：「㈡如 乙方（按即被上訴人）違反本契約條款時，經甲方（按即詹榮 壽等8人或洪大木等5人）宣告違約，甲方得終止或解除契約， 並沒收已支付之保證金外，另加倍作為懲罰性違約施作之工程 ，『合建房屋』已售出亦由甲方沒收、歸還房屋簽約金各書類文 件等。」等旨，先後於106年5月19日、同年5月22日寄發竹北 嘉豐郵局199號、213號存證信函予被上訴人，為解除系爭2份 合建契約之意思表示，即無不合。
㈣因此，上訴人既已依系爭2份合建契約第10條第2項約定，解除 系爭2份合建契約，則被上訴人依系爭2份合建契約第2條、第4 條、第5條約定、系爭口頭約定、民法第227條規定，請求上訴 人交付系爭7筆土地所有權狀影本及印鑑證明，並協同向主管 機關申請購買系爭394地號土地、辦理建築執照，及向陽信銀 行新竹分行辦理土地信託登記及抵押權設定，以融資借款及營 建融資借款，所得借款先清償抵押借款債務，並塗銷該等抵押 權，即屬無據，不應准許。
綜上所述，被上訴人依系爭2份合建契約第2條、第4條、第5條 約定、系爭口頭約定、民法第227條規定，請求：㈠上訴人應各 交付系爭7筆土地之所有權狀影本(不包括陳木清就系爭393地 號土地之應有部分2分之1所有權部分）及印鑑證明書予被上訴 人，並協同被上訴人向國有財產署申請購買系爭394地號土地 ，並提供予被上訴人與系爭7筆土地（不包括陳木清就系爭393 地號土地之應有部分2分之1所有權部分）合併作為合建土地使 用；㈡上訴人應各提供系爭7筆土地之所有權狀影本（不包括陳 木清就系爭393地號土地之應有部分2分之1所有權部分）、印 鑑證明書予被上訴人，並協同被上訴人向建築主管機關，就系 爭7筆土地（不包括陳木清就系爭393地號土地之應有部分2分 之1所有權部分），申請建造一棟地面9層地下2層之廠辦大樓 ，及13棟3層建築連棟式工業住宅，並以陽信銀行新竹分行為 起造人之建築執照；㈢上訴人應各提供系爭7筆土地之所有權狀 影本（不包括陳木清就系爭393地號土地之應有部分2分之1所 有權部分）及印鑑證明書予被上訴人，並協同被上訴人:⒈將上 開土地辦理信託登記予陽信銀行新竹分行，並以該分行為本建 案之起造人，配合該分行辦理本件合建案之建築融資貸款予祥 鎮公司；⒉以祥鎮公司為借款人，被上訴人為連帶保證人，及 提供系爭7筆土地（不包括陳木清就系爭393地號土地之應有部 分2分之1所有權部分）為擔保物，辦理抵押權登記予陽信銀行



新竹分行，向該銀行貸款以清償如附表三之抵押債務，暨由附 表三所載該等土地之所有權人塗銷如附表三之抵押權登記，為 無理由，不應准許。原審就上開部分為上訴人敗訴判決，尚有 未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有 理由，應由本院改判如主文第二項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條 ，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　5 　　日 民事第二十三庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 許勻睿
法 官 李昆曄
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　 書記官 蕭麗珍










附表一：
編號 土 地 坐 落 面 積 （平方公尺） 所有權人 姓 名 應有部分 1 竹北市○○段000地號 4037.10 洪大木 8分之6 姚秀珍 12分之1 洪加正 24分之1 夏玉潔 12分之1 洪明溪 24分之1 2 竹北市○○段00000地號 102.43 洪大木 8分之6 姚秀珍 12分之1 洪加正 24分之1 夏玉潔 12分之1 洪明溪 24分之1 3 竹北市○○段000地號 439.16 洪加正 全部 4 竹北市○○段000地號 282.99 洪加正 全部 5 竹北市○○段000地號 213.66 洪加正 全部















附表二：
編號 土 地 坐 落 面 積 （平方公尺） 所有權人 姓 名 應有部分 1 竹北市○○段000地號 1376.10 陳木清 2分之1 詹壽榮 8分之1 詹和美 8分之1 余秋竹 公同共有8分之1 詹博翔 詹蕙憶 詹勳偉 8分之1 2 竹北市○○段000地號 589.95 詹壽榮 9分之1 詹文寬 3分之1 詹錦相 3分之1 余秋竹 公同共有9分之1 詹博翔 詹蕙憶 詹勳偉 9分之1










附表三：
編號 抵押物 所有權人 抵押權設定內容 1 竹北市○○段000○00000地號土地所有權全部 洪秀珍、洪大木、夏玉潔、洪加正、洪明溪 登記日期：民國98年6月19日 登記字號：竹北字第096210號 權利種類：最高限額抵押權 權利人:合作金庫商業銀行股份有限公司 債權額比例：全部 擔保債權總金額：新臺幣3,600萬元 擔保債權種類及範圍：擔保債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括借款、透支、貼現、買入光票、墊款、承兌、委任保證、開發信用狀、進出口押匯、票據、保證、信用卡契約、應收帳款承購契約、衍生性金融商品交易契約及特約商店契約。 擔保債權確定日期：民國128年6月17日 清償日期：依照各個契約約定 利息（率）：依照各個契約約定 遲延利息（率）：依照各個契約約定 違約金：依照各個契約約定 其他擔保範圍約定：⒈取得執行名義之費用。⒉保全抵押物之費用。⒊因債務不履行而發生之損害賠償。⒋因債務人與抵押權人約定之擔保債權種類及範圍所生之手續費用。⒌抵押權人墊付抵押物之保險費及自墊付日起依民法規定之遲延利息。 債務人及債務額比例：姚秀珍、洪大木、夏玉潔、洪加正、洪明溪、洽隆企業有限公司，債務額比例1分之1 權利標的：所有權 設定權利範圍：全部 設定義務人：姚秀珍、洪大木、夏玉潔、洪加正、洪明溪 共同擔保地號：泰和段392、392-1 　　　　　　　　　　 2 竹北市○○段000○000○000地號土地所有權全部 洪加正 登記日期：民國96年6月5日 登記字號：竹北字第119710號 權利種類：抵押權 權利人:合作金庫商業銀行股份有限公司 債權額比例：全部 擔保債權總金額：最高限額新臺幣2,100萬元 存續期間：自民國96年5月31日至民國136年5月30日 清償日期：依照各個契約約定 利息（率）：依照各個契約約定 遲延利息（率）：依照各個契約約定 違約金：依照各個契約約定 債務人及債務額比例：洪加正 權利標的：所有權 設定權利範圍：全部 設定義務人：洪加正 共同擔保地號：泰和段406、407、408