臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第379號
原 告 尤東林
訴訟代理人 陳宏義律師
被 告 尤壽金
訴訟代理人 尤天忠
裘佩恩律師
戴 龍律師
蘇泓達律師
唐世韜律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國112
年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判決意旨參照）。查臺南市○○區○○ ○段0000地號土地（下稱系爭土地)，其中共有人葉丁和4分 之1之應有部分經其債權人仲信資融股份有限公司（下稱仲 信資融公司）向本院民事執行處聲請拍賣，由本院111年度 司執字第59287號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事 件）受理後，於民國111年11月2日經被告以新臺幣（下同） 66萬元拍定，原告主張其就上開拍賣之土地有優先承購權， 為被告所否認，致原告對於該土地優先承購權之法律關係是 否存在即不明確，使原告私法上之地位有受侵害之危險，而 此項不明確得以確認判決予以排除，是原告提起本件確認通 行權存在之訴訟，即有確認利益，先為敘明。二、原告主張：兩造為系爭土地之共有人，系爭土地原共有人、 現共有人及取得所有權情形如附表所示，其中葉丁和之應有 部分4分之1，經其債權人以系爭執行事件聲請拍定後，原告 具狀聲明請求優先承購，執行法院則函請原告向法院提出確 認優先承購權存在訴訟以資解決，為此提起本訴。系爭土地 上坐落有門牌號碼為臺南市○○區○○里00鄰○○○00號、 47-1號及47-2號等三幢未保存登記房屋（下以各門牌號分稱 ），均為日據時期由兩造曾祖父所建造，光復後，地政機關
卻將坐落基地與鄰地登記錯誤，造成上開房屋之所有人與土 地所有人非屬同一之現象，惟仍應認本件應類推適用民法第 425條之1規定，認定原告就系爭土地有租賃關係存在。該三 幢未保存登記房屋其中47號房屋，原為尤景參所有，於93年 1月繼承移轉為原告、尤東法、尤東春、尤文川共有，應有 部分各4分之1，現做公廳使用；47-1號房屋，原為尤朝財所 有，於110年2月繼承移轉為被告所有，現由被告使用中；另 原告及兒子、媳婦及孫子現居住使用之47-2號房屋則無稅籍 資料登記。依被告應有部分換算面積，為333.5平方公尺， 已逾被告目前居住使用的房屋面積57.1平方公尺，被告無須 向其他共有人承租土地，不應視為承租人，僅為拍定人，並 無優先承購權。原告之應有部分換算成面積僅222.3平方公 尺，但原告居住之樓房約105平方公尺，公廳約300平方公尺 ，合計約405平方公尺，應認原告與其他共有人間，在房屋 得使用之期限內，有租賃關係存在，原告應有土地法第104 條第1項規定之優先承購權。再者，本院108年度司執字第10 5293號執行事件拍賣葉志安6分之1之應有部分時，兩造均有 具狀聲明優先承購，執行法院最後是讓原告以承租人身分優 先承購，本件亦應為相同之處理。並聲明：請求確認原告對 系爭土地、其中應有部分4分之1之土地有優先承購權存在。三、被告則以：
㈠被告否認系爭土地上之三幢未保存登記房屋為兩造曾祖父所 建造，又縱如原告所稱，系爭土地原為葉松森、葉丁和、葉 許秀娥、葉志安所共有，並由兩造共同之曾祖父於其上建築 三幢未保存登記建物，則系爭三幢未保存登記建物與系爭土 地間，無論為何種關係，均係由兩造繼承而來，兩造間之地 位應屬相當，原告自不得向被告主張優先承買權。 ㈡使用面積及土地面積之大小並非優先承購權認定之依據，原 告雖主張其為系爭土地之承租人，得就系爭土地行使優先承 買權等語，惟系爭土地共有關係消滅前，兩造皆為共有人， 就其上之建物，當屬共有土地之分管，與租賃關係無涉，原 告所謂建物面積超過持有基地之部分，係與被告成立租賃關 係之主張，並無理由。另依實務見解及相關規定，土地法第 104條第1項之適用前提，應僅限意定租賃，原告並未實際承 租系爭土地，自無依土地法第104條第1項之規定，主張優先 承購權。再者，本院108年度司執字第105293號執行案件固 認原告為土地法第104條之優先承購權人，但卻未具體說明 原告何以具備該條規定之資格，108年度司執字第105293號 執行案件若以房屋稅籍證明作為系爭土地優先承購權之依據 ，則系爭強制執行事件中，被告亦有提出房屋稅籍證明，應
認被告於本件亦具有優先承購權等語置辯。並聲明：原告之 訴駁回。
四、兩造不爭執事項為：
㈠系爭土地為兩造與他人共有，其中原告應有部分6分之1，被 告應有部分4分之1，葉丁和（遺產管理人游淑惠）應有部分 4分之1，葉許秀娥應有部分6分之2。
㈡葉丁和持有系爭土地之應有部分4分之1，經仲信資融公司向 本院民事執行處聲請強制執行，由系爭執行事件受理後，於 111年11月2日經被告以66萬元拍定。
㈢原告於111年11月11日具狀聲明依土地法第104條第2項規定請 求優先承買，嗣經執行法院以111年12月20日函請原告向法 院提出確認優先承買權存在訴訟以資解決。
㈣系爭土地上坐落有47號及47-2號房屋，其中47號房屋，依稅 務局房屋稅籍資料記載，原為尤景參所有，於93年1月繼承 移轉為原告、尤東法、尤東春、尤文川共有，應有部分各4 分之1，現做公廳使用，另原告及其兒子、媳婦及孫子現居 住使用之47-2號房屋則無稅籍資料登記。
㈤系爭土地上另坐落有47-1號未保存登記房屋，依稅務局房屋 稅籍資料記載，原為尤朝財所有，於110年2月繼承移轉為被 告所有，現由被告使用中。
五、得心證之理由：
㈠查系爭土地原共有人、現共有人及取得所有權情形如附表所 示，土地上有47號、47-1號、47-2號三幢未保存登記房屋， 其中47號房屋原為尤景參所有，於93年1月繼承移轉為原告 、尤東法、尤東春、尤文川共有，應有部分各4分之1，現做 公廳使用；47-1號房屋，原為尤朝財所有，於110年2月繼承 移轉為被告所有，現由被告使用中；47-2號房屋，無稅籍資 料登記，現由原告及其兒子、媳婦及孫子居住使用等情，有 系爭土地查詢資料、異動索引、空照圖在卷可稽（本院卷第 13-18頁、第91頁），並有臺南市政府財政稅務局新營分局 函覆查無47-2號房屋稅籍資料，暨檢送47號、47-1號房屋稅 籍資料、課稅明細、平面圖等件可佐（本院卷第25-37頁） ，復為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈣、㈤），此部分事 實堪可認定。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1前段定有明文。原告雖主張47號、47-2號房 屋與系爭土地原同屬兩造祖父尤德性所有（本院卷第53頁）
云云；然依系爭土地日治時期台帳觀之（本院卷第75-77頁 ），系爭土地日治時期所登記之所有權人並非尤德性，亦無 尤姓之人，且原告並未舉證證明地政機關將土地登記錯誤之 情形，因此，縱認47號、47-2號房屋係尤德性所建造，亦無 從認定47號、47-2號房屋於建造時，土地及其土地上之房屋 同為一人所有。是原告主張本件應類推適用民法第425條之1 規定，認定原告就系爭土地有租賃關係存在等語，尚無足採 。
㈢復按租用建築房屋之基地出賣時，地上權人、典權人或承租 人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人 有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土 地法第104條第1項定有明文。土地法第104條第1項關於承租 人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請 求權，須以有基地租賃關係存在為其成立之前提要件，故提 起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，而始有 買賣契約訂立請求權之可言。再按民法第820條第1項98年1 月23日修正公布前規定，共有物，除契約另有訂定外，由共 有人共同管理之。修正後則為共有物之管理，除契約另有約 定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行 之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。原 告固主張其就系爭土地應有部分僅有6分之1，面積為222.3 平方公尺，不足47號、47-2號房屋約405平方公尺之面積， 應認原告與系爭土地其他共有人間，有租賃關係存在云云， 依前開說明，原告應就其對系爭土地有承租關係負舉證責任 。又系爭土地為一共有物，出租屬於共有物之管理行為，除 契約另有訂定外，自應按前揭規定為之。惟原告並未提出證 據證明系爭土地共有人已按前開規定出租系爭土地予原告， 亦未說明原告對系爭土地是否有其他依法成立租賃關係之情 形。是原告主張其對系爭土地有租賃權，而得依土地法第10 4條第1項規定有優先承購權等語，要難採取。 ㈣至原告另主張本院108年度司執字第105293號執行事件拍賣葉 志安6分之1之應有部分時，兩造均有具狀聲明優先承購， 執行法院最後讓原告以承租人身分優先承購，本件亦應為相 同之處理等語；惟查，各別民事執行事件准許何人有優先承 購權，應依各相關之人所為聲明及提出之證據定之，並無拘 束另案執行事件之效力，是原告僅以另案執行法院最後讓原 告以承租人身分優先承購，即謂本件亦應為相同之處理云云 ，於法無據，不應准許。
六、綜上所述，本件並無民法第425條之1規定之適用，原告復未 能證明其對系爭土地有租賃關係存在，是原告依類推適用民
法第425條之1及土地法第104條第1項規定，請求確認原告對 系爭土地、其中應有部分4分之1之土地有優先承購權存在， 為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法 及訴訟資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結 果，爰不予一一論究，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 7 月 18 日 民事第四庭 法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 7 月 18 日 書記官 陳雅婷
附表：
編號 應有部分 原共有人 現共有人 備 註 1 4分之1 葉松森 被告尤壽金 100年間由被告購買 2 4分之1 葉丁和（遺產管理人游淑惠） 葉丁和（遺產管理人游淑惠） 經本院111年度司執字第59287號強 制執行，由被告以66萬元拍定，原 告於111年11月11日具狀聲明依土 地法第104條第2項規定請求優先承 買 3 3分之1 葉許秀娥 葉許秀娥 4 6分之1 葉志安 原告尤東林 原告於本院108年度司執字第10529 3號執行事件，依土地法第104條第 1項規定，以承租人身分優先承購