臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第135號
原 告 寶家不動產開發有限公司
法定代理人 林哲瑋
訴訟代理人 裘佩恩律師
複代理人 莊佳蓉律師
訴訟代理人 戴 龍律師
唐世韜律師
被 告 黎鳳儀
訴訟代理人 洪梅芬律師
涂欣成律師
李政儒律師
王紹雲律師
上列當事人間請求給付違約金事件，於民國112年7月4日日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國111年5月17日與被告簽立不動產 專任委託銷售契約（下稱系爭委託契約），約定自同年5月1 7日至12月31日間，由原告代理被告銷售臺南市安南區○○○○○ OO○OOO室之建物1戶（坐落臺南市○○區○○段0000地號，下稱 系爭不動產），並約定新臺幣（下同）1335萬元為底價，一 旦買方出價達底價，被告即同意出售，買賣即屬成交，此時 原告得依系爭委託契約第20條、特約條款之約定向被告收取 70萬元之服務費。嗣原告於111年12月28日尋得訴外人張○○ 願以1350萬元購買系爭不動產，並於同日支付10萬元斡旋金 ，當日原告即通知被告為後續履約之準備，詎被告竟遲不出 面履行簽立不動產買賣契約。原告依民法第250條第1項規定 、系爭委託契約第8條、第10條㈡、第20條之約定，請求被告 給付違約金70萬元等語。並聲明：被告應給付原告70萬元， 及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。
二、被告抗辯：
㈠原告於系爭委託契約即將屆滿3日前即111年12月28日始通知 被告有與張○○簽訂不動產購買意願書及權益確認書並支付10 萬元斡旋金給原告，惟原告竟明知：(1)依照上開不動產購
買意願書第4條㈠斡旋有效期間至112年2月28日，（2)被告為 香港籍人士，當時因疫情因素，臺灣仍禁止港澳人士自由入 境，僅有開放團體旅客入境，且辦理簽證亦需費時14日。被 告顯無可能於張○○交付斡旋金後5日内回台簽約。⑶原告僅以 LINE通知被告有客戶出價1350萬元，並已付10萬元斡旋金， 卻未安排被告後續簽約事宜，被告竟逕自將斡旋金10萬元返 還給張○○，與交易常情不合。依被證1號存證信函内容所指 原告所收取之10萬元乃斡旋金，並未將視為定金，故系爭房 地買賣並未成交，原告自無仲介報酬請求權。再者，被告並 未表示「同意本契約之出售條件」，故縱張○○所出價格達委 託價格，原告亦無權將所收受之斡旋金轉為定金。原告既只 收受斡旋金，並未代理被告收受定金，則本件不動產買賣並 未成交。原告又將斡旋金返還張○○，顯見原告無權請求被告 支付報酬。何況再依系爭委託契約第10條㈢「甲方未於依本 條第㈡項約定期間出面與買方簽訂不動產買賣契約，經買方 限期催告後甲方仍未履約時，乙方得應買方之請求逕行返還 定金予買方」約定，即使原告代理被告將斡旋金視為定金， 但並未催告被告履約，原告即將10萬元返還張○○，原告顯然 違反契約約定，且張○○違約不買，原告未將張○○所付10萬斡 旋金以定金沒收，可見原告並不以斡旋金為定金，本件買賣 迄未成立，原告無報酬請求甚明。
㈡依原告提出之現金支出傳票上載「退斡」乙事，足證原告所 收取之10萬元乃斡旋金，並未將之視為定金。原告稱張○○在 111年12月28日下斡旋第6天即112年1月3日表示不買，即買 方既在賣方同意出賣之意思表示前，主動撤回要約之意思表 示，則系爭房地買賣契約顯未成立，被告並無違約情事。再 由張○○之證詞可知，原告並未告知證人賣方同意要賣，也沒 有將斡旋金轉為定金交付被告，甚至也沒有為買賣雙方安排 後續簽約時間及地點，且證人不買的原因是因為去看其他房 屋才退掉，則原告主張系爭買賣不成立是因可歸責於被告未 出面簽立契約而有違約事由，顯屬無據。況依系爭委託契約 第10條㈡「買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格 」者，原告始得代理被告收受定金。惟除證人出價已達委託 價格之外，原告並未舉證證明證人已有同意被告之出售條件 (如付款辦法等），張○○所簽立之不動產買賣意願書上關於 付款條件部分均空白未記載，故縱張○○所出價格達委託價格 ，然買賣雙方尚未為出售條件之議定，原告亦無權將所收受 之斡旋金轉為定金等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請 均駁回。如受不利之判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項：（卷76、77頁）
㈠原告於111年5月17日與被告簽立系爭委託契約，約定自同年5 月17日至12月31日間，由原告代理被告銷售系爭房地，並約 定價金為1335萬元。
㈡依系爭委託契約第20條、特約條款中「買方出價達新台幣壹 仟參佰參拾伍萬元整（含以上），賣方同意出售，由仲介公 司代為收受定金，含仲介服務費佰分之肆，賣方扣除仲介服 務費為壹仟貳佰捌拾萬元整」之約定（訴卷21頁）。 ㈢被告為香港籍人士，因疫情因素，我國大陸委員會於111年11 月7日仍禁止港澳人士自由入境，僅有開放團體旅客入境。四、得心證之理由：
㈠有關原告主張兩造就系爭房地委託銷售期間，原告於111年12 月28日覓得張○○同意以1350萬元承購，已達被告所委託銷售 底價，並於當日支付10萬元斡旋金，原告乃於同日以LINE通 知被告上開買方出價情事，嗣原告於112年1月5日將上開斡 旋金退還張○○，之後原告於112年1月9日寄發存證信函給被 告催討70萬元違約金等情，有卷附之不動產買賣意願書、權 益確認書、現金支出傳票、LINE對話截圖及郵局存證信函等 件為證，並經證人張○○到庭證述綦詳，堪認屬實。 ㈡依系爭委託契約第8條約定：「乙方（即本件原告）如在委託 期間内依甲方（即本件被告）委託條件覓得買方成交時，甲 方同意本契約到期日，順延至買賣雙方正式簽訂不動產買貴 契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約 ，如有違約，甲方應於成交後3日內，一次付清第5條之約定 服務報酬予乙方做為違約金，若因而致買方受有損害時，甲 方亦應負賠償之責。」又系爭委託契約第10條㈡約定：「㈡若 買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意 授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金，‧‧‧。甲方 應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產 買賣契約書，若乙方有代收定金時，將定金交付甲方後，該 定金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由， 致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願 依第5條之約定服務報酬給付乙方做為違約金。‧‧‧㈢甲方未 於依本條第㈡項約定期間出面與買方簽訂不動產買賣契約， 經買方限期催告後甲方仍未履約時，乙方得應買方之請求逕 行返還定金予買方。」（卷19、21頁）。經查，原告於111 年12月28日與張○○簽立不動產買賣意願書並收受10萬元斡旋 金，而依該不動產買賣意願書所載斡旋有效期間至112年2月 28日為止，惟觀諸原告以LINE通知被告訊息內容顯示，原告 固有告知被告上開有買家同意承購並已付斡旋金乙情（卷31 頁），惟並無限期催告被告履行簽訂義務之意思表示。此外
尚無其他證據證明原告有通知被告於一定期限內出面訂立不 動產買賣契約之事實，則原告在未限期催告被告履約情形下 ，即於112年1月5日應張○○要求將10萬元斡旋金退還予張○○ ，自難認本件買賣契約無法完成簽訂係可歸責於被告之事由 所致。原告據此主張被告給付違約金，洵屬無據。五、綜上所述，系爭不動產買賣簽約未能完成簽訂，難認可歸責 於被告，則原告主張依民法第250條第1項規定、系爭委託契 約第8條、第10條㈡、第20條特約條款之約定，請求被告給付 違約金70萬元，為無理由。不應准許。原告之訴既無理由， 其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 7 月 25 日 民事第一庭 法 官 蔡雅惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 25 日 書記官 黃稜鈞
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