臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第587號
原 告
即反訴被告 吳品芳
訴訟代理人 王耀賢律師
被 告
即反訴原告 吳建寬
訴訟代理人 趙建興律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於112年7月11日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣52萬8000元，及自民國112年2月17日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告應將門牌號碼臺中市○區○○街00號6樓之1房屋予以騰空 遷讓返還予原告。
三、本訴訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項、第二項於原告以新臺幣25萬3433元為被告供 擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣76萬0300元為原告預 供擔保，得免為假執行。
五、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原 告起訴時第1項聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）51 萬6000元（本院卷9頁）；嗣於民國112年7月11日變更聲明 為：被告應給付原告52萬8000元（本院卷292頁至293頁）， 係屬擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准 許。
二、又被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬 他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行 同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定 之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項 分別定有明文。被告於112年4月11日具狀提起反訴，依民法 第425之1之規定，請求反訴被告給付115萬2000元本息（本 院卷72頁），嗣於112年5月22日減縮聲明，請求反訴被告給 付42萬8816元本息（本院卷162頁），再於112年7月11日變 更請求權基礎為民法第179條（本院卷290頁），係主張就反
訴被告於本訴請求返還房屋坐落反訴原告所有土地上，應給 付反訴原告相當租金之不當得利，其內容與原告本訴請求之 標的（詳如下述）及防禦方法有牽連關係，被告提起反訴及 所為訴之變更，核與上開規定相符，均應准許。貳、實體部分：
一、兩造主張及答辯：
㈠本訴部分
⒈原告主張：被告以每月租金1萬2000元，向原告承租臺中市 ○區○○○段0000○號即門牌號碼臺中市○區○○街00號6樓之1房 屋(下稱系爭房屋)，兩造成立不定期租賃契約（下成系爭 租賃契約）；詎被告於108年2月26日繳付當月份租金1萬2 000元後，即未再繳納租金；原告於111年10月6日以存證 信函催告被告於7日內給付積欠之43個月租金共51萬6000 元，被告於111年10月17日收受該存證信仍未給付。原告 乃於111年12月2日再以存證信函對被告為終止系爭房屋租 約之意思表示，被告已於111年12月7日收受，系爭租賃契 約已終止。爰依民法第455條、第767條規定請求被告應將 系爭房屋遷讓返還予原告，請求擇一為原告有利之判決； 另依系爭租賃契約請求給付原告自108年3月起至111年10 月，共44個月租金52萬8000元等語。並聲明：被告應給付 原告52萬8000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息；被告應將門牌號碼臺中 市○區○○街00號6樓之1建物予以騰空遷讓交付予原告；原 告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉被告答辯：系爭房屋原為被告祖母吳謝金鶯所有，雖於104 年4月29日以贈與為移轉登記為原告所有，惟吳謝金鶯於1 00年8月即罹患失智症，無法辨識其行為之法律效果，並 經訴外人吳信緯向本院聲請監護宣告（本院105年度監宣 字第883號)，且吳謝金鶯原將系爭房屋出租他人，以租金 支付佣人費用，無可能於其過世前即將系爭房屋贈與原告 ，原告取得系爭房屋所有權應屬無效，原告無從請求被告 給付租金及遷讓系爭房屋。又系爭房屋已逾37年之久，大 門門鎖、馬桶、沐浴龍頭、瓦斯爐、冷氣等均故障，另有 地磚、浴室壁磚膨管、水管漏水、牆壁及地板滲水等情， 被告曾通知原告須修繕才會繳租，惟原告未為修繕，被告 乃自費修繕，並以修繕費用扣抵租金云云。並聲明：原告 之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執 行。
㈡反訴部分：
⒈反訴原告主張：若反訴被告為系爭房屋所有權人，反訴被
告所有系爭房屋，坐落臺中市○區○○○段000000○000000地 號土地（下稱系爭土地）原為反訴原告之父即訴外人吳正 龍所有，吳正龍於系爭房屋起造時雖出具土地使用同意書 ，將系爭土地借予反訴被告使用，然出借人吳正龍已死亡 ，系爭土地之借用契約於吳正龍死亡時即終止，反訴被告 無權占用系爭土地，應給付相當租金之不當得利，爰依民 法第179條之規定，請求反訴被告給付42萬8816元云云。 並聲明：反訴被告應給付反訴原告42萬8816元，及自反訴 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉反訴被告答辯：系爭房屋建造時，吳正龍及訴外人吳正修 、吳正倫等人均有出具土地使用同意書，無償出借其等所 有系爭土地做為系爭房屋所在大樓之建築基地使用，借貸 之目的為至系爭房屋不堪使用為止，反訴被告基於使用借 貸關係使用系爭土地，自非不當得利。又反訴原告係吳正 龍之子，期於系爭土地所有權之應有部分均繼承自吳正龍 ，依民法第1148條規定，亦應繼承系爭土地之無償借用義 務，其訴請反訴被告給付相當租金之不當得利，顯屬無據 等語。並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；如 受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、兩造不爭執事項（本院卷246頁、291頁）： ㈠兩造就系爭房屋原訂有每月租金1萬2000元之不定期租賃。 ㈡被告自108年3月至111年12月租金均未給付。 ㈢原告以存證信函於111年10月17日向被告催告於7日內給付積 欠租金51萬6000元。
㈣原告於111年12月7日以存證信函向被告為終止系爭房屋租賃 契約之意思表示。
㈤反訴原告未與反訴被告就系爭房屋使用土地部分協議租金， 亦未請求法院核定租金。
㈥系爭房屋及6樓之2房屋即建造執照72中工建建字2643號、使 用執照74中工建建字2252號編號6樓D、6樓E，經當時建物基 地土地所有權人吳正倫、吳正修、吳正龍出具使用同意書， 同意起造人吳品芳、吳謝金鶯、吳江中於土地上建築房屋使 用，吳正倫、吳正修、吳正龍及吳品芳均為吳謝金鶯、吳江 中之子女。
三、本院之判斷：
㈠本訴部分：
⒈原告主張被告向原告承租系爭房屋，兩造就系爭房屋定有 每月租金1萬2000元之系爭租賃契約，被告自108年3月至1 11年12月間之租金均未給付，原告於111年10月17日以存
證信函向被告催告於7日內給付積欠租金51萬6000元，被 告逾期未給付，原告再於111年12月7日以存證信函向被告 為終止系爭租賃契約之意思表示等情，為被告所不爭執（ 不爭執事項㈠至㈣），並有被告以房客（承租人）所簽署， 於108年2月26日給付原告房租1萬2000元之字據可證（本 院卷15頁），原告此部分主張堪認實在。
⒉稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又租 賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權 為要件（最高法院64年台上字第424號判決先例參照）。 原告將系爭房屋以每月1萬2000之租金出租與被告使用， 每月租金應於每月26日前給付，既為被告所不爭執（本院 卷293頁），兩造就系爭房屋確有成立系爭租賃契約，且 被告應於每月26日前給付該月之租金，故被告自111年11 月27日已遲延給付108年3月起至111年11月間共44個月之 租金，原告依租賃契約之法律關係請求被告給付自108年3 月起至111年11月間租金共52萬8000元，及自起訴狀繕本 送達翌日起即112年2月17日（本院卷47頁）起至清償日之 法定遲延利息，為有理由。至被告所辯系爭房屋有大門門 鎖、馬桶、沐浴龍頭、瓦斯爐、冷氣故障，及地磚、浴室 壁磚膨管、水管漏水、牆壁及地板滲水，被告通知原告修 繕，原告未為修繕，被告乃自費修繕，以修繕費用扣抵租 金云云，為原告所否認，被告未舉證證明系爭房屋有何修 繕必要，亦未舉證證明曾依民法第430條之規定定相當期 限催告原告修繕，被告所辯以修繕費用扣抵租金云云，為 不可採。
⒊承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個 月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於 每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終 止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃 物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法 第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。另出租人 非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額， 除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款 亦有明文。查被告自108年3月起即未給付租金，至111年1 0月間已積欠44個月之租金，且被告並無給付押租金，無 須依土地法第100條第3款之規定扣除擔保金；另原告已於
111年10月17日以存證信函向被告催告於7日內給付積欠租 金51萬6000元，被告逾期仍未給付，原告再於111年12月7 日以存證信函向被告為終止系爭租賃契約之表示，均如前 述，則依上開民法第440條第1項、第2項之規定，原告於1 11年12月7日向被告終止系爭租賃契約，即屬合法。系爭 租賃契約既已終止，原告即出租人依民法第455條之規定 ，請求被告遷出系爭房屋，將系爭房屋返還原告，即屬有 據。又出租人不以對於租賃物有所有權為要件，被告辯稱 原告未取得系爭房屋所有權，不得請求被告給付租金及返 還租賃物云云，尚無可採。又被告聲請訊問公證人黃綉鈴 ，以證明原告取得系爭房屋所有權有無效之原因，核無調 查必要。
㈡反訴部分：
系爭房屋及6樓之2房屋（原告所有）即建造執照72中工建建 字2643號、使用執照74中工建建字第2252號編號6樓D、6樓E ，經當時建物基地土地所有權人吳正倫、吳正修、吳正龍 出具使用同意書，同意起造人吳品芳、吳謝金鶯、吳江中於 土地上建築房屋使用，吳正倫、吳正修、吳正龍及吳品芳均 為吳謝金鶯、吳江中之子女等情，為反訴原告所不爭執（本 院卷291頁），並有使用執照申請書、土地使用權同意書、 土地登記簿、土地登記謄本可證（本院卷197至239頁），堪 認實在。另反訴原告於系爭房屋坐落基地即系爭土地之所有 權，均係繼承自吳正龍，吳正龍出具上開土地使用同意書與 起造人原告、吳謝金鶯、吳江中係使用借貸之法律關係，借 用期限至系爭土地上建物不堪使用為止等情，亦為反訴原告 所不爭執（本院292頁），反訴原告既為系爭土地貸與人之 繼承人，自應繼承上開系爭土地之借用契約，故反訴被告使 用土地之法律上原因即為借用關係，自非無法律上原因，反 訴原告依民法第179條之規定，請求反訴被告給付使用系爭 土地相當租金之不當得利42萬元8816元（本院卷165、290頁 ），為無理由。另民法第472條第4款所規定貸與人得終止契 約之事由，係借用人死亡；至貸與人吳正龍死亡，應由其繼 承人繼承此借用契約，並非貸與人得終止使用借貸契約之事 由，反訴原告主張系爭土地之借貸契約已因貸與人吳正龍死 亡而終止云云，尚屬無據。又反訴被告使用系爭土地既有法 律上原因，反訴原告聲請鑑定系爭土地以市價計算相當租金 之不當得利，核無必要。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約及民法第455條之規定，請 求被告給付52萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起即112 年2月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並請求被
告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，均有理由，應予准許。 反訴原告依民法第179條之規定，請求反訴被告給付42萬881 6元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、兩造就本訴部分分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為 假執行，原告勝訴部分，經核合於法律規定，爰分別酌定相 當之擔保金額准許之；至反訴原告之反訴既經駁回，其假執 行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、本訴及反訴之訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條、第79 條。
中 華 民 國 112 年 7 月 25 日 民事第四庭 法 官 吳國聖
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 7 月 25 日 書記官 游語涵