臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第3449號
原 告 盧俊宇
洪美蓉
共 同
訴訟代理人 葉耀中律師
共 同
複 代理人 李亞璇律師
張翊宸律師
林俊甫律師
被 告 林美麗
訴訟代理人 羅宗賢律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年5月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號（稅籍編號：00000000000號）之事實上處分權應予變價分割，所得價金由兩造按附表一所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依附表一應有部分比例欄所示比例負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴時原請求：「兩造共有坐落臺中市○○區○○路○段0 00號之未辦保存登記建物（面積125.41平方公尺、稅籍編號 00000000000、稅籍門牌號碼臺中市○○區○○里○○路○段00000 號）准予變價分割，所得價金按附表一之比例分配。」等語 。嗣原告依據臺中市中正地政事務所於民國112年4月20日複 丈測量結果，於112年5月30日以民事更正聲明狀，更正聲明 如下述之起訴聲明，核與前開民事訴訟法規定相符，應予准 許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000號之未辦 保存登記建物(稅籍編號00000000000、門牌為臺中市○○區○○ 里○○路○段00000號，下稱系爭建物）為兩造共有，而系爭建 物坐落於原告二人所有之臺中市○○區○○段000000地號及同段 498-16地號土地上。又系爭建物未經辦理保存登記，依臺灣 高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第5號意見 ，該事實上處分權亦得為法院裁判分割之客體，為使共有關 係趨於單純化，俾利於全體共有人之權益，又系爭建物依法
並無因使用目的不能分割或契約訂有不能分割之限制，故原 告訴請分割共有物，應屬合乎民法第823條規定。再者，系 爭建物面積僅有125.41平方公尺（見中補卷第21頁），原先 前出租給汽車維修廠使用，現已無出租，本件若採原物分割 ，分得面積過於狹小，且出入口動線、建築管線均需重新配 置，必有維修施工之花費，不合於全體共有人之利益，為此 爰請求採變價分割之方式。並聲明：兩造共有門牌號碼臺中 市○○區○○路○段000號之未辦保存登記建物（稅籍編號000000 00000、稅籍門牌號碼臺中市○○區○○里○○路○段00000號）即 如112年4月20日臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖標示 二面積範圍之建物准予變價分割，所得價金按附表一之比例 分配。
二、被告則以：共有物之分割性質上屬處分行為，不因協議分割 或裁判分割而有不同（最高法院68年度第13次民事庭會議決 議(二)附帶決議），於登記前已取得房屋所有權，其取得固 受法律之保護，惟如欲分割，依民法第759條規定，在辦理 保存登記以前，尚不得請求共有物之分割（司法院【70】廳 民一字第588號函參照)。又因繼承於登記前已取得不動產物 權者，非經登記，不得處分其物權，民法第759條亦有明文 。而分割共有物既係對於物之權利有所變動，即屬處分行為 之一種，故非經登記即不得分割。兩造所共有系爭建物既為 未辦保存登記建物，且系爭建物又無法辦理保存登記，依上 開說明，即無從進行分割，因此原告起訴請求將系爭建物予 以變賣分割，於法不合。退而言之，如本件得裁判分割，因 被告占有系爭建物之應有部分比例已超過半數，則被告主張 分割方案以鈞院110年度中簡字第1130號變更稅籍登記事件 中由睿城不動產估價師事務所鑑定之價格作為價金補償基礎 予原告，並由被告取得系爭建物之全部權利等語。並聲明： 駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或 公同共有者準用之，民法第823條第1項、第831條分別定有 明文。此所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供 他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所 不可缺者而言。又司法實務上認為未辦保存登記之房屋之「 事實上處分權」並非房屋「所有權本身」，然亦普遍承認其 得為繼承或轉讓之標的，而為法律所保障之財產權之一。如 為數人所共有，自得依民法第831條而準用共有規定之情形
，成為法院裁判分割之客體，且因其並非法定不動產物權， 自無民法第758條或第759條規定之適用。經查，本件原告主 張系爭建物為未辦保存登記之建物，且為兩造所共有，而各 共有人之應有部分比例詳如附表一之「應有部分比例」欄所 示（此部分論述如後述），又系爭建物並無不能分割之情形 ，且兩造間亦未訂有不分割之契約，惟兩造就系爭建物之分 割方法無法達成協議等情，已如前述，且有臺中市政府地方 稅務局東山分局111年12月21日中市稅山分字第1115822354 號函檢送之系爭建物房屋稅籍登記在卷可佐（見本院卷第27 至33頁），是原告上揭訴請分割系爭建物之事實，依上開規 定，自無不合，應予准許。
㈡又未辦保存登記房屋，因稅捐稽徵機關通常就未辦保存登記 房屋稅捐事務，有為稅籍登記之納稅義務人的管理，而該稅 籍登記雖與未辦保存登記房屋所有權或事實上處分權的取得 無必然關係。但是參考房屋稅條例第4條規定，房屋稅原則 上是向房屋所有人徵收，且於一般交易習慣上，未辦保存登 記房屋通常是藉由變更房屋稅籍登記事項的納稅義務人名義 ，作為完成讓與事實上處分權的表徵。所以，就未辦保存登 記房屋設籍登記為納稅義務人，如無反證，應可推認該稅籍 登記的納稅義務人為該未辦保存登記房屋的所有人或事實上 處分權人。故未辦保存登記房屋的稅籍登記名義人，仍不失 為證明權利歸屬方法之一，且於強制執行程序的司法實務上 亦具有重要意義。查本件兩造既就系爭未辦保存登記建物之 稅籍資料所載之應有部分比例均不爭執，已如前述，並各於 其書狀中援引作為本件裁判分割之分配比例，是本院爰依前 揭臺中市政府地方稅務局東山分局檢送之系爭建物房屋稅籍 登記內記載之「持分比」作為本件分割之應有部分比例，應 屬適宜。
㈢再按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院應 斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人 利益等，公平裁量，不受共有人主張之拘束。又法院於裁判 分割時，得將原物分配於各共有人，但原物分配顯有困難時 ，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第2 項第2款定有明文。而所謂原物分配有困難，係指共有物性 質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有 物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然 減損其價值或難以為通常使用（最高法院98年度台上字第22 3號判決意旨參照）。經查，系爭建物為臨環中路一段之鐵 皮建物，門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000號，其內目前有 堆置物品，近左側設有簡易廁所、右側建有夾層，現由原告
二人占有使用等情，此有本院會同兩造及臺中市中正地政事 務所派員至現場履勘屬實，並製作勘驗筆錄及臺中市中正地 政事務所派員繪製之複丈成果圖在卷可稽，另有原告提出之 系爭建物現狀照片8張附卷可參（見本院卷第105-112頁）， 復為兩造所不爭執，是原告前開有關系爭建物之目前使用現 況之陳述，堪信為真。本院審酌系爭建物面積僅119平方公 尺、單一出入口，若將系爭建物按兩造之應有部分比例予以 分割，則各共有人分得面積甚小，日後就分割取得部分為出 租、出售等利用，亦將會因分割後之面積過於狹小，而有害 於系爭建物整體經濟效用，自不合於全體共有人之利益。故 本院認如將系爭建物變賣，以所得價金分配予共有人，經由 市場行情決定系爭建物之價值，不僅可避免兩造對系爭建物 目前客觀市價之疑慮，並可保持系爭建物之完整利用及經濟 效用，且於將來執行法院依變價分割判決拍賣系爭建物時， 若原告或被告對系爭建物已有使用規劃或有特殊感情，則其 非不得與其他共有人磋商買受，或參酌民法第824條第7項規 定，於強制執行拍賣程序中應買或承買之，或俟第三人得標 買受，再依上開規定行使優先承買權，買受系爭建物。是以 ，本院認將系爭建物予以變價分割，應屬最為妥適之分割方 法。
㈣至於，被告另具狀表明若本件准予分割，因被告占有系爭建 物之應有部分比例已超過半數，其主張以本院110年度中簡 字第1130號變更稅籍登記事件中由睿城不動產估價師事務所 鑑定之價格作為價金補償原告，並由被告取得系爭建物之全 部權利云云，此為原告所否定，復查，被告就系爭建物之應 有部分比例雖過半數，惟系爭建物所坐落之臺中市○○區○○段 000000○000000地號土地為原告二人所有，有前揭土地之土 地登記第一類謄本附卷可佐（見本院111年度簡抗字第15號 卷，第185-191頁），如將系爭建物全數分配予被告，再以 價金補償原告，嗣後恐因建物之事實上處分權人與基地之所 有權人不同，徒生其他爭議；又上開不動產估價報告書係以 108年4月16日作為價格日期，且勘察日期為111年3月間等情 ，有該報告書在卷可憑（見簡抗卷第31、33、163、165頁） ，自非適宜之客觀價格等情，是被告前開所提出之分割方案 由其取得系爭建物之全部權利云云，應非適當之分割方式， 併予敘明。
四、綜上所述，本院斟酌上情，認原告起訴請求將兩造所共有之 系爭建物之事實上處分權予以變賣，所得價金按如附表一所 示之應有部分比例分配，合於民法第823條第1項前段及第82 4條第2項第2款規定，為有理由，應予准許。
五、末按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯 失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部， 民事訴訟法第80條之1設有規定。查本件為共有物分割事件 ，在性質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍 無不同，故令被告負擔全部費用顯失公平，本院審酌兩造之 情形，認訴訟費用宜由兩造各依附表一即其就系爭建物之原 應有部分比例分擔，爰諭知如主文第2項所示。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依第80條之1、第85條 第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 14 日 民事第六庭 法 官 夏一峯
上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 14 日 書記官 陳建分
附表一：
編號 共有人 應有部分比例 備註 1 盧俊宇 15567/62840 2 洪美蓉 8947/62840 3 林美麗 19163/31450 1/1