臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第1281號
原 告 許英玉
訴訟代理人 陳浩華律師
被 告 許大作
許煌明
許明暘
許宸源
許濟民
許富媚
許凱珺
許和程
上八人共同
訴訟代理人 朱文財律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年6月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：兩造原為坐落於苗栗縣○○鎮○○段000地號土地（ 下稱系爭土地，總面積為249平方公尺）之共有人，惟被告 許大作、許煌明2人（下合稱被告許大作等2人）將其等所有 系爭土地之應有部分出賣予訴外人劉健良（即詳如附表編號 1至編號2所示），於民國110年10月22日移轉登記予劉健良 ；被告許明暘、許宸源、許濟民、許富媚、許凱珺、許和程 6人（下合稱被告許明暘等6人，並與被告許大作等2人合稱 被告許大作等8人）將其等系爭土地之應有部分出賣予劉健 良（即詳如附表編號3至編號8所示），並於110年12月28日 移轉登記予劉健良。被告許大作等8人未通知原告行使優先 承購權，即出售其等系爭土地之應有部分予劉健良之行為， 實已侵害原告之優先承購權。原告如以每坪新臺幣（下同） 140,000元，購買被告許大作等8人之應有部分52分之39，系 爭土地之市價約為每坪165,000元計之，2者差距25,000元（ 計算式：165,000元－140,000元＝25,000元），則原告未能行 使優先承購權受有損害之金額應為1,267,445元（計算式： 系爭土地面積249平方公尺即75.3225坪×25,000元＝1,267,44 5元）。為此，爰依民法第184條第1項前段、第185條之規定 ，提起本件訴訟，請求被告許大作等8人應連帶賠償原告1,2
67,445元損害等語。並聲明：一、被告許大作等8人應連帶 給付原告1,267,445元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。二、願供擔保，請准宣告 假執行。
貳、被告則以：被告許大作等2人欲將其等所持系爭土地之應有 部分出售予劉健良前即110年9月間，有詢問原告是否行使優 先承購權，然均未獲原告置理，原告亦未有表明欲行使其優 先承購權，且原告亦曾有打電話予被告許大作，規勸被告許 大作不要出賣系爭土地，當時被告許大作之子亦有向原告表 示將以每坪18萬元之價格出售系爭土地，詢問原告是否行使 優先承購權，而當時原告亦有表明其不想購買其他共有人之 應有部分，亦不想出賣其所持系爭土地之應有部分；嗣被告 許煌明至原告家中，欲取回被告許明暘等6人留置於原告家 中之系爭土地所有權狀時，有再度告知原告，被告許大作等 8人將以每坪18萬元之價額出售系爭土地之應有部分，詢問 原告其是否行使優先承購權，原告亦再度表明其不想購買， 亦不想出賣，是本件原告自始早已知悉被告許大作等8人欲 將系爭土地之應有部分出買予劉健良。原告未於知悉後行使 其優先承購權，則其所據為系爭土地共有人之優先承購權亦 應視為放棄，應生失權之效果；何況本件被告均係以每坪18 萬元之價額出售系爭土地之應有部分，是本件被告許大作等 8人就其等出售系爭土地之應有部分予劉健良，應無侵害原 告之優先承購權利，亦未有原告所主張被告有刻意隱瞞將系 爭土地出售之情形存在，原告並無因此受到任何損害，則本 件原告之主張，顯無理由等語，資為答辯。並聲明：一、原 告之訴及假執行之聲請均駁回。二、如受不利益判決，被告 願供擔保，請准宣告免予假執行。
參、得心證之理由：
一、兩造原為系爭土地之共有人，被告許大作等2人於附表編號1 至編號2所示時間，將其等系爭土地之應有部分出售予劉健 良，於110年10月22日完成移轉登記；被告許明暘等6人於附 表編號3至編號8所示時間，將其等系爭土地之應有部分出售 予劉健良，並於110年12月28日完成移轉登記等情，業據原 告提出系爭土地之第三類謄本、第二類謄本（見本院卷第19 頁至第23頁），且為被告許大作等8人所不爭執，是此部分 事實，均堪信為真實。
二、原告主張被告許大作等8人出售其等系爭土地之應有部分予 劉健良，未事前通知原告以行使優先承購權，致原告受有1, 267,445元之損害，爰依侵權行為之法律關係，請求被告許 大作等8人賠償等情，惟為被告許大作等8人所否認，並以前
接情詞置辯，是本件之爭點為：(一)被告許大作等8人出售 其等系爭土地應有部分予劉健良時，有無通知原告行使優先 承購權？(二)如被告許大作等8人未通知原告行使優先承購 權，原告向被告許大作等8人請求賠償1,267,445元，有無理 由？分述如下：
(一)當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告許大作等8人 出售其等系爭土地之應有部分予劉健良，未事前通知原告以 行使優先承購權，至原告受有1,267,445元之損害之情形， 為被告許大作等8人所否認。依上開法條之規定，自應由被 告許大作等8人就其等出售系爭土地應有部分予劉健良時， 有通知原告行使優先承購權之事實，負舉證責任。(二)被告許大作等8人所辯其等於出售系爭土地之應有部分予劉 健良前，有詢問原告是否行使優先承購權，然均未獲原告置 理，原告亦未有表明欲行使其優先承購權，甚或拒絕承購等 情，業據證人即地政士林秀珍於112年2月3日本院審理時證 述：伊於110年年初有陪同被告許煌明至草屯代書，討論系 爭土地之出售事宜，有告知被告許煌明系爭土地的共有人均 有優先承購權，被告許煌明表示原告不願意購買別人的持份 ，也不願意出售自己的持份。110年清明節前，被告許大作 表示原告表明她不買也不賣系爭土地之應有部分，原告並於 清明節過後打電話給許大作，要說服許大作不要出售持份， 許大作還有詢問原告有無購買意願，原告還是表明不買；嗣 伊陪同被告許煌明去找劉健良前，約於110年10月間，有陪 同被告許煌明去原告家，由許煌明向原告表明系爭土地之應 有部分欲以每坪18萬元之價格出售予劉健良，詢問原告是否 要承買，原告依舊回覆她不買也不賣。被告許明暘等6人出 售系爭土地應有部分予劉健良後，伊有於111年受劉健良前 去找原告洽談，詢問原告：1.土地如何分割。2.劉健良用原 條件將系爭土地應有部分出售予原告。3.劉健良以每坪18萬 元價格向原告購買系爭土地應有部分，但原告表示卓蘭土地 不值每坪18萬元，她不同意分割、不買也不賣（見本院卷第 161頁至第163頁），經核證人林秀珍證述被告許大作等8人 出售系爭土地應有部分之買賣條件，與其當庭庭呈之不動產 買賣契約書5份相符（見本院卷第169頁至第211頁），且系 爭土地應有部分前開出售事宜，係由其所處理，證述之內容 為其親身經歷之事，其與兩造無仇恨怨隙，而需偏袒一造， 是其上開所述，應可採信。是被告許大作等8人前揭之抗辯 ，應屬可採。
(三)按土地法第34條之1第4項固規定「共有人出賣其應有部分時
，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，但此項規 定，並未如同條第2項規定須以「書面」通知他共有人，且 又無準用之明文，則原審謂：梁清吉出賣系爭土地之應有部 分，未以「書面」通知他共有人即被上訴人，有違土地法第 34條之1第2項規定云云，因而為上訴人不利之判決，其適用 法規亦難謂無違誤（最高法院79年度台上字第1397號民事裁 判可資參照）。是以，被告許大作等8人雖未以書面通知原 告行使優先承購權，惟土地法第34條之1第4項並未如同條第 2項規定須以「書面」通知他共有人，且又無準用之明文， 被告許大作等8人既已數次口頭告知其等以每坪18萬元之價 格出售系爭土地應有部分予劉健良，並詢問原告是否欲優先 承購，業如前述，原告主張被告許大作等8人未通知其行使 優先承購權，已侵害其之優先承購權，即屬無據。從而，難 認被告許大作等8人有未事先通知原告本人行使優先承購權 ，侵害原告之優先承購權。
(四)原告另提出律師函8份（見本院卷第25頁至第54頁），以證 明原告已先通知被告許大作等8人侵害原告優先承購權，請 被告許大作等8人出面協商等情，然該等律師人無從逕認被 告許大作等8人有侵害原告之優先承購權。再者，被告許煌 明係於110年10月8日、被告許大作於110年10月12日、被告 許濟民、許富媚、許凱珺於110年10月16日、被告許明暘、 許宸源於110年11月3日，分別與劉健良就各自之系爭土地應 有部分簽訂買賣契約書，有不動產買賣契約書5份附卷可憑 （見本院卷第169頁至第211頁），被告許煌明並於110年10 月間與證人林秀珍前往原告住處，告知原告出售價格並詢問 原告是否欲行使優先承購權或出售系爭土地之應有部分，經 原告表示不願承購亦不願出售；原告對於被告許明暘等6人 出售其等系爭土地應有部分前，被告許煌明有至原告家中， 取回被告許明暘等6人留置於原告家中之系爭土地所有權狀 一節，於言詞辯論期日亦不爭執，原告既已向被告許大作等 8人拒絕行使優先承購權，竟又於110年12月23日以律師函通 知被告許大作等8人出面協商，並請求被告許大作等8人應連 帶給付1,267,445元，難認有據，為無理由，不應准許。三、綜上所述，原告主張被告許大作等8人出售其等系爭土地之 應有部分予劉健良，未事前通知原告以行使優先承購權，致 原告受有1,267,445元之損害，爰依民法第184條、第185條 之規定，請求被告許大作等8人連帶給付1,267,445元，為無 理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失 所附麗，應並予駁回。
四、兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認
均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘 明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 7 月 18 日 民事第三庭 法 官 李婉玉
附表：（時間：民國）
編號 賣方(即被告) 買方 簽立買賣契約書時間 資料來源 1 許煌明 劉健良 110年10月8日 見本院卷第169頁至第175頁 2 許大作 劉健良 110年10月12日 見本院卷第177頁至第183頁 3 許濟民 劉健良 110年10月16日 見本院卷第185頁至第194頁 4 許凱珺 劉健良 110年10月16日 見本院卷第185頁至第194頁 5 許富媚 劉健良 110年10月16日 見本院卷第185頁至第194頁 6 許明暘 劉健良 110年11月3日 見本院卷第195頁至第204頁 7 許宸源 劉健良 110年11月3日 見本院卷第195頁至第204頁 8 許和程 劉健良 110年11月3日 見本院卷第205頁至第211頁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 7 月 18 日 書記官 童淑芬