臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第2627號
原 告 張安淇（原名：張尹蘋）
訴訟代理人 崔駿武律師
施拔臣律師
被 告 傅蘭鵬
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年7月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示之土地及建物應予變價分割，所得價金由兩造依各二分之一之比例分配。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告主張：如附表所示之土地及建物（下分稱系爭土地、系 爭房屋，合稱系爭房地）為兩造共有，比例各為2分之1。兩 造就系爭房地並無不能分割之協議，亦無使用目的不能分割 之情況，惟就分割方法難以達成共識，爰依民法第823條第1 項、第824條規定，提起本件訴訟；並聲明：兩造共有之系 爭房地准予變價分割，所得價金由兩造按各2分之1之比例分 配。
二、被告則以：當初兩造共同購買系爭房地說好各自出資一半， 但是後續貸款都是由被告繳納，原告並無繳納。對於系爭房 地為兩造共有，原告請求變價分割無意見等語，資為抗辯。 並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。次按專有部分與其所 屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負 擔；公寓大廈專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有 部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設 定負擔，民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項 亦分別定有明文。
㈡查系爭房地為兩造所共有，應有部分各如附表所示，系爭房 屋係屬四層連棟透天集合式住宅，與同社區其他建物共用基 地而有共同使用之庭院、出入口大門、圍牆等共用設施，為 兩造所不爭執，且有土地登記謄本、建物登記謄本、系爭房 屋所在社區相片資料及建物使用執照影本在卷足參（見本院 訴字卷第25頁至第27頁、第54頁至第55頁及第63頁至第68頁
），是系爭房屋依其使用目的並無不能分割情事，兩造復未 曾以契約約定不分割之期限，原告訴請裁判分割系爭房屋， 自屬有據。又系爭土地為系爭房屋所有人就所坐落之基地所 配得之應有部分，於先前歷次移轉時均隨同系爭房屋移轉， 有系爭房地異動索引在卷可佐（見本院訴字卷第101頁至第1 07頁）。雖系爭房屋於84年3月15日日建築完成時（見本院 訴字卷第27頁建物登記謄本），斯時公寓大廈管理條例尚未 完成立法（該條例於同年6月28日始經制定公布），然參酌 系爭房屋性質為上開所述集合式住宅，與同社區其他建物共 用基地而有共同使用之庭院、出入口大門、圍牆等共用設施 ，性質上乃屬公寓大廈管理條例所欲規範之對象，是系爭房 地於公寓大廈管理條例施行後，相關移轉、分割等事項仍應 適用或類推適用該條例之相關規定，以免產生房、地不當分 離，而徒生共用基地及共有設施使用上之爭端。是系爭房屋 （專有部分）與其所分配之基地應有部分（即系爭土地）， 與其他區分所有權人所分配之基地應有部分形成之基地共有 關係，固屬不得分割，惟應依系爭房屋(專有部分)之分割結 果而隨同移轉（詳㈢所述），是原告於訴請分割系爭房屋時 ，請求合併分割兩造所共有、應隨同系爭房屋移轉之系爭土 地，自無不合（民法第824條第5項參照）。 ㈢按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⒈ 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困 難者，得將原物分配於部分共有人。⒉原物分配顯有困難時 ，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部 分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人； 以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部 分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824 條第1、2、3項分別定有明文。又共有物分割方法，法院應 斟酌共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決 之，不受當事人主張之拘束；若原則上認原物分配對全體或 多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者 始予變賣；所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以 原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法 為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值 或難以為通常使用是（參照最高法院69年度台上字第3100號 、94年度台上字第1768號、98年度台上字第223號、102年度 台上字第1774號判決意旨）。另分割共有物，以消滅共有關 係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部之使
用目的不能分割，或部分共有人仍願維持共有關係，就該部 分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將 土地分配於各共有人單獨所有（參照最高法院69年台上字第 1831號判決先例）。故法院就共有物為裁判分割時，應就共 有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟效用 以及各共有人之主觀因素與使用現況、各共有人之利害關係 為公平之考量。經查：
⒈系爭房屋為樓高四層透天房屋，面積共計156.66平方公尺， 且據原告提出之現物照片（本院卷第63-68頁），顯見系爭 房屋此單一生活空間結構、面積非大之專有部分，若以原物 分割方式分配兩造，除無法確保分割後之各部分均有獨立出 入口，分割位置難以周全外，既有之管線、電路、排水系統 等均無法滿足分割後個別住戶之使用，勢將增加勞費，而無 法發揮系爭房地經濟上之利用價值，應認原物分配顯有困難 ，連同所坐落之基地亦然；基上，系爭房屋可能之分割方式 ，僅餘變賣分配價金一途，循法院強制執行之拍賣程序，藉 由市場競爭機制，以求得合理、有利全體共有人之價金。 ⒉又系爭房屋既以變價方式予以分割，揆諸前揭民法第799條第 5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定，系爭房屋所坐落 基地之應有部分（兩造合計為132/10,000）即系爭土地，自 應隨同專有部分之系爭房屋而為移轉，是兩造共有之系爭土 地，應合併系爭房屋為變賣，並將價金按兩造持分比例即各 二分之一之比例分配予兩造。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段之規定，訴請裁判 分割兩造共有之系爭房地，洵屬有據，應予准許。本院審酌 兩造之利益平衡與系爭房地現況、利用價值等一切情事，認 為系爭房地之分割方式應以系爭房地變價後將所得價金由兩 造依各二分之一比例分配取得為宜，爰判決如主文第1項所 示。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。
六、末按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用 顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部 ，民事訴訟法第80條之1定有明文。查分割共有物訴訟為形 式之形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准予 裁判分割，原告之訴即有理由，自無敗訴之問題；且兩造均 因系爭房地之分割而互蒙其利，故依上開規定，本院認訴訟 費用應由兩造依應有部分之比例負擔，較為公允，爰命各應
負擔訴訟費用如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中 華 民 國 112 年 7 月 31 日 民事第二庭 法 官 陳炫谷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 2 日 書記官 盧佳莉
附表：
土地部分
土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 共132/10000 (兩造各為 66/10000) 桃園市 龍潭區 高平段 3 5234.47 建物部分
建號 基地座落 建物面積（平方公尺） 權利範圍 門牌號碼 面積 附屬建物及用途 桃園市○○區○○段00○號 桃園市○○區○○路000巷00弄00號；坐落基地：同段3地號土地。 4層， 總面積：156.66 一層：33.89 二層：33.89 三層：33.89 屋頂突出物：12.24 地下層：42.75 陽台：14.88 平台8.87 花台：0.8 全部（兩造各1/2）