臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第1027號
原 告 陳阿朝
陳萬鐘
陳木欽
陳木金
陳萬城
陳金聰
陳英裕
陳玫華
陳施妤
呂金環
共 同
訴訟代理人 張慶林律師
被 告 桃園市政府農業局
法定代理人 郭承泉
訴訟代理人 高明・帕桑
謝仁棣
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年6月6日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告陳阿朝、陳萬鐘、陳木欽、陳木金、陳萬城 、陳金聰各新臺幣19萬1,361元。
二、被告應給付原告陳英裕、陳玫華、陳施妤、呂金環各新臺幣 4萬7,840元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔25分之3，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱 減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查，兩造就 坐落於桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之三 七五耕地租約終止後之補償金額存有爭議，前經原告向桃園
市桃園區公所耕地租佃委員會聲請調解而不成立，嗣經桃園 市政府耕地租佃委員會調處亦不成立，遂由桃園市政府移送 本院審理等情，有桃園市○○○○○○○○○○○○區○○段000地號」公 有土地租佃爭議調解、調處不成立案全宗（下稱調解調處卷 宗）可稽，合於上開規定，先予敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠訴外人陳梓隆於民國56年12月4日與訴外人曹碧榕就系爭土地 存有三七五耕地租約，嗣曹碧榕於98年12月間以抵繳稅金為 由，將系爭土地所有權轉讓與被告，陳梓隆去世後，原告陳 阿朝、陳萬鐘、陳木欽、陳木金、陳萬城、陳金聰（下合稱 陳阿朝等6人）及訴外人陳定石、陳阿全（與陳阿朝等6人下 合稱陳阿朝等8人）輾轉取得系爭土地之三七五耕地承租權 ，並於105年間與被告就系爭土地成立租期自105年1月1日起 至110年12月31日止之耕地租賃契約（下稱系爭耕地租約） ，後陳定石於109年12月30日死亡，其權利義務由陳阿朝等6 人及陳阿全繼承，陳阿全復於110年1月11日死亡，其權利義 務由原告陳英裕、陳玫華、陳施妤、呂金環（下稱陳英裕等 4人）繼承。
㈡詎被告於110年5月19日以系爭土地為都市計畫道路用地為由 ，依照系爭耕地租約第10條第5、6款及耕地三七五減租條例 （下稱三七五條例）第17條第1項第5款之規定終止系爭耕地 租約，並依照三七五條例第17條第2項之規定補償陳阿朝等8 人各新臺幣（下同）204萬513元（其中陳定石應分得部分由 陳阿朝等6人及陳阿全均分，陳阿全應分得部分則由陳英裕 代表受領）；惟系爭土地既為道路計畫用地，被告應依都市 計畫法第49條、土地徵收條例第30條第1項之立法精神，以 毗鄰非公共設施保留地之平均市價每平方公尺9萬7,677元為 基礎計算系爭土地價值，又系爭土地為公共設施保留地，依 土地稅法第39條第2項之規定，免徵土地增值稅，且被告於 終止系爭耕地租約前即逕行整地開路，該時系爭土地上尚有 未收獲農作物，以毗鄰土地每平方公尺農作物查估平均價值 64.5元來計算，各承租人仍可分得尚未收穫農作物之價額， 扣除被告已發放之補償金，爰依三七五條例第17條第2項之 法律關係提起本件訴訟，請求被告給付補償金差額等語。並 聲明：㈠被告應給付陳阿朝等6人各157萬5,645元。㈡被告應 給付陳英裕等4人各39萬3,911元。
二、被告則以：系爭耕地租約係依減租條例第17條第1項第5款及系爭耕地租約第10條第5、6款約定終止，並依減租條第17條第2項之規定，以系爭土地公告現值計算之價值並扣除增值稅401萬8,590元後，補償陳阿朝等8人各204萬513元，並無積欠，至原告雖主張系爭土地上尚有未收獲之農作物及其已支付改良土地之費用，然並未能提出任何證據證明，其本件請求應無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、查原告輾轉取得系爭土地之三七五耕地承租權，與被告於10 5年間就系爭土地成立之系爭耕地租約，被告於110年5月19
日以系爭土地為都市計畫道路用地為由（見桃園市政府都市 計畫土地使用分區或公共設施用地證明書，本院卷第239頁 ），依照系爭耕地租約第10條第5、6款及三七五條例第17條 第1項第5款之規定，合法終止系爭耕地租約等情，有系爭耕 地租約、桃園市政府農業局函文等件在卷可稽（見本院卷第 103-104、329-330頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。本 院茲就兩造間之爭點判斷如下：
㈠按「依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出 租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之 費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物 之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值 稅後餘額三分之一」，三七五條例第17條第2項定有明文。 準此，系爭耕地租約既經被告以系爭耕地租約第10條第5、6 款及三七五條例第17條第1項第5款之規定合法終止，被告即 應以前開規定計算補償金予承租人。
㈡關於三七五條例第17條第2項第1、2款部分 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917號判例意旨參照）。
2.經查，原告雖主張其已支出土地改良費用云云，然並未能提 出任何證據以實其說，其雖聲請本院函詢桃園市政府關於系 爭土地所屬區段自56年迄今歷年農地土地改良費用（包含但 不限於水、電、耕作、管理費、稅金等）計算方式及案例， 及聲請被告所屬技師就此為鑑定，就前者部分，業經桃園市 政府於112年5月22日以府地權字第1120136362號函覆略以： 關於承租耕地之特別改良事項及費用數額多寡，依照三七五 條第13條之規定，需於承租人為該項土地改良時，以書面通 知出租人，始得於租佃契約終止返還耕地時，由出租人償還 之，且以未失效能部分之價值為限，是土地改良事項及費用 數額，應由承租人自行舉證，本府尚無資料可資提供等語（ 見本院卷第353-354頁），於112年6月2日以府農管字第1120 151039號函覆略以：本市桃園區忠義段地區土地自56年迄今 ，本府農業局尚無受理及核准農地改良費用案件等語（見本 院卷第367頁），就後者部分，業經被告當庭表示市府所屬 技師並無受理此部分鑑定事項之能力等語（見本院卷第372 頁），是本件原告並未能提出任何證據證明其於從事土地特 別改良事項及用費數額時，曾先以書面通知出租人即被告，
亦未能證明其確有實際進行土地改良事項並支出費用之事實 ，則原告請求被告補償此部分費用，即屬無據。 3.次查，原告另請求尚未收獲農作物之價額部分，固據提出現 場照片數紙為憑（見本院卷第315-321頁），並稱系爭土地 該時尚有未收穫之檸檬樹10棵、芭樂樹6棵、楊梅樹4棵、酪 梨樹4棵、芒果樹6棵、柑橘10棵、香蕉10棵、地瓜葉1萬棵 、魚腥草1萬棵等農作物，然細繹該等照片所拍攝之時間、 地點均屬不詳，所攝得之植物亦僅寥寥數棵，實無法以此佐 證原告所述尚未收穫農作物之項目及數量，更無從推論原所 指尚未收穫農作物之價額，是原告此部分所請，亦乏所據。 4.從而，被告於計算補償金額時，並未加計承租人改良土地所 支付之費用及尚未收穫農作物之價額，並無違誤。 ㈢關於三七五條例第17條第2項第3款部分 1.關於原告主張應以系爭土地市價徵收部分
按平均地權條例第11條規定：「依法徵收或照價收買之土地 為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費 用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以 所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償 耕地承租人（第1項）。前項補償承租人之地價，應由主管 機關於發放補償或依法提存時，代為扣交（第2項）。公有 出租耕地依法撥用時，準用前2項之規定，補償承租人；所 需經費，由原管理機關負擔。但為無償撥用者，補償費用， 由需地機關負擔（第3項）」；次按公地撥用乃政府行使公 法上之權力，使需地機關取得所需之公有土地，除依法令規 定辦理有償撥用，應移轉所有權外，以無償撥用為原則，其 性質為使用權之讓與，而非物權之變更，而所謂徵收者，乃 由需要土地機關，以其事業所需之土地範圍為限，將該項土 地予以全部徵收，並給予合法之補償，而取得該項土地之所 有權，供其事業使用之謂。準此，若私人出租耕地經變更為 公共設施保留地，嗣後被徵收時，始有適用土地徵收條例第 30條規定之餘地，而系爭土地於98年12月間即因原所有權人 曹碧榕抵繳稅款而登記為龜山鄉公所所有，後因改制而成為 桃園市市有土地，屬公有土地，而非私有，迄今所有權亦無 何得喪變更之情形，揆諸上開說明，本件即無原告所指應依 土地徵收條例第30條第1項規定以市價補償地價之適用。是 被告以系爭土地之公告現值計算系爭土地價值，於法自無不 合。
2.關於原告主張不應扣除係徵土地增值稅額部分 ⑴按三七五條例第17條第2項第3款關於耕地出租人於農地變更 為非耕地之際依該條規定終止租約收回土地，計算補償費時
扣除土地增值稅額，考其立法原意為，如僅以土地公告現值 或申報地價之3分之1補償承租人，將來土地出售時因出租人 仍需繳納土地增值稅，地主實際所得可能較佃農為少，甚且 不敷繳納土地增值稅之情事，顯不合理，乃參照當時獎勵投 資條例及平均地權條例之相關規定而訂定；是扣除土地增值 稅額純為補償費之估（預）計方式，並非因補償費計算當時 土地所有權移轉之故，倘計算補償費時無從預計將來土地出 售時出租人需否繳納土地增值稅，自應扣當期之土地增值稅 ，至出租人日後始發生土地所有權另行移轉或被徵收而有減 免土地增值稅之情形，則係另公法問題，與承租人應受領補 償費之範圍分屬二事（最高法院96年度台上字第1811號判決 意旨參照）；惟倘於計算補償費當時，已可確定預計將來土 地出售時出租人無需繳納土地增值稅不致發生上開不合理現 象時，揆諸其立法本旨，應依公告土地現值減除零額之土地 增值稅後餘額之3分之1計算補償費，以平衡出租人與承租人 雙方之權益（最高法院97年度台上字第1252號判決意旨參照 ）。
⑵查，經本院函詢桃園市政府地方稅務局關於系爭土地交易之 土地增值稅數額，經該局於112年2月14日以桃稅增字第1121 004243號函覆本院：系爭土地使用分區為道路用地，依照土 地稅法第39條第2項規定，依都市計畫法指定之公共設施保 留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅，另系爭土地皆 為桃園市政府機關所有，依土地稅法第28條但書規定，各級 政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵 土地增值稅等語（見本院卷第235頁），顯見系爭土地為公 共設施用地（見本院卷第239頁），且係由政府機關間撥用 使用（由桃園市政府農業局撥用予桃園市政府工務局使用， 見本院卷第237-238頁），依法免課徵土地增值稅，自無三 七五條例第17條第2項第3款立法意旨所慮之問題（即土地來 出售時因出租人仍需繳納土地增值稅，地主實際所得可能較 佃農為少，甚且不敷繳納土地增值稅之情事），揆諸前開說 明，本件被告所給付之補償數額，即無由扣除土地增值稅額 之餘地。
㈣從而，本件被告於給付予陳阿朝等8人之補償金中，不應扣除 之土地增值稅額1/3為133萬9,530元（計算式：401萬8,590 元×1/3），原告請求被告返還補償金之差額部分，即應以此 為限。是陳阿朝等6人所得請求之補償金數額應各為19萬1,3 61元（計算式：133萬9,530元÷8＋133萬9,530元÷8÷7〈繼承陳 定石部分〉），陳英裕等4人（即陳阿全之繼承人）所得請求 之補償金數額應各為4萬7,840元（計算式：133萬9,530元÷8
÷4＋133萬9,530元÷8÷7÷4〈繼承陳定石部分〉）。四、綜上所述，原告依照三七五條例第17條第2項之法律關係提 起本件訴訟，請求被告給付陳阿朝等6人各19萬1,361元，給 付陳英裕等4人各4萬7,840元，為有理由，應予准許；逾此 部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 112 年 7 月 4 日 民事第一庭 法 官 廖子涵
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 7 月 6 日 書記官 賴棠妤