臺灣桃園地方法院民事判決
111年度簡上字第130號
上 訴 人 銘傳SMART大廈管理委員會
法定代理人 華梅棉
訴訟代理人 陳鼎正律師
複 代理人 蔡和宏律師
盧建宏律師
被 上訴人 呂憲德
訴訟代理人 林永祥律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國111年1月14日
本院桃園簡易庭109年度桃簡字第1082號第一審判決提起上訴，
本院於112年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
上訴人之法定代理人於訴訟中由許燕金變更為華梅棉，華梅 棉具狀聲明承受訴訟並提出銘傳SMART大大廈第十七屆管理 委員會委員推舉會議紀錄、桃園市龜山區公所函文影本為證 （簡上卷第169至171、195頁），合於規定，先予說明。貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：被上訴人為門牌號碼桃園市○○區○○路0段0 0000號○樓建物（桃園市○○區○○段0000○號，下稱系爭建物） 之所有權人，上訴人於民國99年間發現系爭建物保存登記面 積僅23.46平方公尺，但實際使用面積卻超過81.86平方公尺 ，未登記部分為銘傳SMART大廈（下稱系爭大廈）○樓屋頂平 台，被上訴人無權占用系爭大廈之共用部分，違反公寓大廈 管理條例第9條第2項之規定，爰依公寓大廈管理條例第9條 第4項規定提起本件訴訟等語。
二、被上訴人則以：系爭大廈竣工時已搭建系爭建物，系爭建物 四周有牆垣、有屋頂及獨立出入口，為獨立之建築物，並非 屋頂平台，且系爭建物之上還有○○樓屋頂平台。縱使用執照 核定面積與竣工現況不符，惟系爭建物僅供被上訴人進出、 使用，其餘住戶對系爭建物之使用收益皆未予干涉，建商於 移轉各專有部分、共用部分予買受人時，應認各買受人間成 立分管契約，系爭建物未登記部分由被上訴人專用等語置辯 。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段000 地號土地上系爭建物中如桃園市龜山地政事務所109年10月7 日山測法字第17000號土地複丈成果圖（下稱系爭附圖）所 示紅色斜線面積59.07平方公尺部分拆除，並將占用之屋頂 平台返還系爭大廈全體區分所有權人。被上訴人則答辯聲明 ：上訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相 表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介 而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者 ，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶 分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共 有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管 契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共 有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受 讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應 受分管契約之拘束（最高法院96年度台上字第2025號民事判 決意旨參照）。
㈡系爭大廈為地上13層、地下2層，1幢4棟110戶之建物，於95 年2月10日完工，有使用執照在卷可參（桃簡字卷一第66頁 ）。系爭建物位於○樓編號B1戶，○樓竣工平面圖右上角標示 B1戶面積為0㎡，惟左上角B1戶面積為79.92㎡，右下角X軸10 到12之間、Y軸D到E之間，B1戶仍有室內設計的圖樣；系爭 建物登記總面積為23.46平方公尺，未登記部分經測量為59. 07平方公尺；系爭大廈竣工時，系爭建物未登記部分已搭建 完成，全棟大樓外觀樣式一致，系爭建物之上有○○樓屋頂平 台，水錶裝設於○○樓屋頂平台等情，有系爭附圖、照片、建 物登記公務用謄本、竣工平面圖等件附卷為憑（桃簡字卷一 第102、170至175頁，卷二第48、70、90頁，簡上字卷第87 頁），且為兩造所不爭執（桃簡字卷二第113至114），堪信 為真實。
㈢依桃園市政府建築管理處111年2月17日回函略以：「……二、 依本案設計人閤庚聯合建築師事務所之回覆及本處研判，設 計人原規劃設計第0樓有B1戶，於變更設計階段調整各層面 積，包含更改B1戶之面積（扣減79.92平方公尺），卻未將 該層平面圖修正，以致B1戶出現79.92平方公尺之差異。雖 領有使用執照，惟無法依法登記，難謂合法建築物；又因案 經建照、變更設計及使照等各階段行政程序，亦難謂建築法 所稱之違章建築。……。」（簡上字卷第43至45頁）。
㈣依上開回函可知系爭建物未登記部分於核發使用執照時已存 在，並非二次施工。系爭建物未登記部分雖非專有部分，惟 既經起造人興建完成後，將110戶分別出售各區分所有權人 ，並將系爭建物已登記及未登記部分一併出售並移轉所有權 及占有予被上訴人之前手，應認各買受人間成立系爭建物未 登記部分由系爭建物已登記部分之所有權人約定專用之分管 契約，被上訴人輾轉受讓系爭建物，自有約定專用權。復依 照片觀之（桃簡字卷一第170至175頁，簡上字卷第183頁） ，系爭建物包含未登記部分為系爭建物室內空間，僅供該住 戶使用，則各受讓人於買受系爭大廈專有部分及共用部分時 ，就系爭建物未登記部分約定由系爭建物已登記之所有權人 專用乙情，由外觀上明顯可知，各受讓人即應受分管契約拘 束。
㈤按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為 之，但另有約定者從其約定；住戶違反第2項規定，管理負 責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機 關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償， 公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項分別定有明文。 ㈥上訴人雖主張屋頂平台係為維護大樓安全及外觀所必要，性 質上不容許分割為專有部分，且依其構造功能目的，不容於 其上任意加蓋建物云云。惟系爭建物在外觀上及竣工平面圖 上（簡上字卷第87、183頁）均非○樓屋頂平台，且在系爭建 物之上尚有○○樓屋頂平台可供逃生或安裝公共管線使用，不 妨礙住戶安全。再者，系爭建物未登記部分於起造人興建系 爭大廈竣工時已存在，與系爭大廈外觀樣式一致，不會不美 觀，復無其他證據證明其存在有害結構安全，故約定專用並 未違反設置目的及通常使用方法，從而，上訴人依公寓大廈 管理條例第9條第4項規定請求被上訴人拆除系爭建物未登記 部分，並返還該占用部分予全體區分所有權人，為無理由。 ㈦至於上訴人另主張之公寓大廈管理條例第9條第2項（共用部 分之使用）、第10條第2項（共用部分之修繕管理維護）、 第36條第2款（管理委員會之職務）等規定，並非請求權基 礎，爰不予論述。
五、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請 求被上訴人應將系爭建物中如系爭附圖所示紅色斜線面積59 .07平方公尺部分拆除，並將占用之屋頂平台返還系爭大廈 全體區分所有權人，為無理由，不應准許。原審駁回上訴人 之訴及假執行之聲請，理由雖有不同，結論並無二致。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 7 日 民事第三庭 審判長法 官 游智棋
法 官 林靜梅
法 官 吳佩玲
上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 7 月 7 日 書記官 龍明珠