臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第403號
原 告 黃新進
訴訟代理人 張顥瀚
被 告 王斯林
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年7月4日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表建物部分所示之房屋遷讓返還予原告。
被告應自民國一一二年一月三十一日起至遷讓返還前項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣肆仟零捌拾貳元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣肆拾伍萬肆仟元為被告供擔保後得
假執行。
本判決第二項所命給付，就已到期部分，於原告以新臺幣壹仟肆
佰元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本
件原告起訴時，其訴之聲明原為：㈠被告應將坐落新竹縣○○
鄉○○路○段00巷00號房屋遷讓返還原告；㈡被告應自民國112
年1月31日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣
（下同）4,082元；㈢訴訟費用由被告負擔；㈣願供擔保，請
准宣告假執行（見本院卷第11頁）。嗣於本院112年7月4日
言詞辯論期日將訴之聲明第1項請求被告遷讓之房屋特定為
如附表建物部分所示（見本院卷第63頁），查原告上開所為
，僅係就其欲請求被告遷讓返還之標的及範圍，所為補充事
實上之陳述，非為訴之變更或追加，先予敘明之。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於112年1月16日以4,719,999元投標購得鈞院111年度司
執字第6484號強制執行事件所查封、如附表所示之拍賣標的
（下分別稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭不動產），並於
112年1月31日取得系爭不動產之不動產權利移轉證書。而系
爭房屋於拍賣期間，依拍賣公告使用情形記載，係由承租人
向被告承租使用，租期自109年7月2日起（未訂屆至期），
每月租金3,800元。嗣原告拍定系爭不動產後，經與系爭房
屋之承租人林金發聯絡，林金發表示因為行動不便，僅向被
告承租系爭房屋1樓使用，將於過完年後即會遷出，並將系
爭房屋交還被告，至於系爭房屋內所有家具、家電均係被告
所有，請原告自行與被告聯絡交屋事宜。待過完年後，原告
前往查看系爭房屋，即未再遇見林金發，經向鄰居詢問，鄰
居表示林金發於1月底前已遷出，現為被告居住使用等情，
因此原告於系爭房屋門上留下聯絡方式，以便與被告聯繫交
屋事宜，惟被告迄今仍置之不理。為此，爰依民法第767條
第1項、第179條前段等規定提起本件訴訟。
㈡本件被告既為鈞院111年度司執字第6484號強制執行事件之債
務人，於系爭不動產經原告拍定後，本不得繼續占有使用系
爭房屋，而應將系爭房屋交付予拍定人即原告，惟被告迄今
仍擅自占用系爭房屋，自屬無權占用，是原告依民法第767
條第1項規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有
據。
㈢又原告拍得系爭不動產後，被告遲未交還系爭房屋予原告，
依民法第179條前段規定，原告另請求被告自原告取得權利
移轉證書之日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付相當
於租金之不當得利，亦屬有據。而系爭房屋所座落之系爭土
地面積如附表土地部分所示，分別為38.63平方公尺、43.83
平方公尺，申報地價均為1,280元/平方公尺，其申報總價為
105,548元【計算式：1,280元×（38.63平方公尺＋43.83平方
公尺）＝105,548元，小數點以下無條件捨棄】，另系爭房屋
課稅現值為384,300元，合計系爭不動產之申報總價為489,8
48元（計算式：105,548元＋384,300元＝489,848元），以年
息百分之10計算，其月租金為4,082元（計算式：489,848元
×10%÷12月＝4,082元，小數點以下無條件捨棄），是被告自1
12年1月31日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付原告4,0
82元相當於租金之不當得利。
㈣另本件林金發雖曾向被告承租系爭房屋，惟原告拍定系爭不
動產前，其實際所有權人既為被告，且林金發自原告拍得系
爭不動產後即已遷出而將系爭房屋交予被告，故本件系爭房
屋之實際占有人仍為被告，而與林金發無涉，併此敘明。
㈤綜上，爰聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作 何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其於112年1月16日以4,719,999元向本院民事執行處 拍賣取得系爭不動產，並於112年1月31日取得系爭不動產之
不動產權利移轉證書。而原告拍得系爭不動產前，系爭房屋 係由被告出租予林金發使用，嗣原告拍得系爭不動產後，林 金發於112年1月底即遷出系爭房屋，故系爭房屋現由被告占 有使用，並屢經原告催請商議交付系爭房屋事宜，均未獲置 理等事實，業據其提出與所述相符之本院112年1月31日新院 玉111司執舜6484字第3135號不動產權利移轉證書、本院111 年12月13日新院玉111司執舜字第6484號公告（第二次拍賣 ）、系爭土地土地登記第一類謄本、系爭建物建物登記第一 類謄本、房屋稅籍證明書等件為證（見本院卷第21至35頁） ，復經本院依職權調取本院111年度司執字第6484號強制執 行卷宗全卷核閱無訛，而被告已於相當時期受合法通知，均 未到場爭執，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以 供本院審酌，是本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨， 堪信原告主張為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 此觀民法第767條第1項前段規定甚明。而民法第767條規定 之無權占有，係指無占有之正當權源，而占用所有人之物而 言，無論係自始無權占有，或係原為有權占有，其後喪失占 有之權源者，均屬之(最高法院87年度台上字第2024號判決 意旨參照)。查原告既於112年1月16日向本院民事執行處拍 賣取得系爭不動產，並於112年1月31日取得系爭不動產之不 動產權利移轉證書而成為系爭不動產之所有人，業如前述， 而原告取得系爭不動產之所有權後，被告既未與原告訂有契 約，或有其他法律上之原因，而得繼續占用系爭不動產，則 被告自原告因拍賣取得系爭不動產所有權之112年1月31日起 ，即無繼續占有使用系爭不動產之合法權源，是依上開規定 ，被告於原告取得系爭不動產所有權後遲未將系爭房屋遷讓 並返還原告，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告 將系爭房屋遷讓返還原告，於法有據，應予准許。 ㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地或房屋 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是占有 土地或房屋所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額 ，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照） 。經查，原告主張被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金 之利益，致原告受有相當於租金之損害，每月應以4,082元 計算等情，並提出系爭土地土地登記第一類謄本、系爭建物 房屋稅籍證明書等件為證（見本院卷第29至35頁）。查被告 自原告於112年1月31日取得系爭不動產所有權後仍無權占用 系爭房屋迄今，此經本院認定如前，依上開規定及說明，被
告自獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損 害，是原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自無不可 。
㈣又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地 及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額 依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額 而言。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地 所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區 域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地 價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公 告地價之80%為其申報地價，該條例第16條規定甚明。此與 同條例第46條所規定之土地公告現值，顯有不同（最高法院 80年度台上字第1996號及81年度台上字第1766號判決要旨參 照）。查系爭房屋為加強磚造，屋齡迄今已有45年，坐落於 新竹縣湖口鄉中山路三段旁巷弄內，其對外聯絡通行之中山 路三段周遭雖多為住宅，僅有零星商家，惟步行僅約10分鐘 即可到達湖口市區，生活機能尚屬便利，有前開房屋稅籍證 明書及本院查詢列印之Google地圖暨街景照片等件可稽（見 本院卷第35、65至69頁），參以上開最高法院判決意旨，審 酌被告無權占用系爭房屋之所處位置及其周遭工商業繁榮情 形、被告過去占用系爭房屋係出租營利使用及所受利益程度 等情，如依原告主張以系爭不動產申報總價額年息10%計算 租金，其每月租金為4,082元｛計算式：【系爭土地申報地價 1,280元/平方公尺×（38.63平方公尺＋43.83平方公尺）＋系 爭房屋課稅現值384,300元】×10%÷12月＝4,082元，小數點以 下無條件捨棄｝，以上開金額計算被告每月所受相當於租金 之不當得利，應屬合理。據此，原告請求自其取得系爭不動 產所有權之112年1月31日起，至被告遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付以4,082元計算之相當於租金之不當得利，洵 屬正當，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定， 請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；並請求被告應自11 2年1月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4,082 元，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相 當金額准許之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於 判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條
第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 25 日 民事第一庭 法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 112 年 7 月 26 日 書 記 官 吳雅真
附表：
土地部分
編號 土地坐落 使用分區、 使用地類別 面積 （平方公尺） 權利範圍 備考 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 01 新竹縣 湖口鄉 新盛 171 鄉村區、 乙種建築用地 38.63 全部 02 新竹縣 湖口鄉 新盛 172 鄉村區、 乙種建築用地 43.83 全部
建物部分
編號 建號 基地坐落 -------------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 備考 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 01 224 新竹縣○○鄉○○段000○000地號 -------------- 新竹縣○○鄉○○路○段00巷00號 住家用、加強磚造、2層 1層：48.38 2層：48.38 合計：96.76 及一切附屬建物 全部 02 暫編 322 新竹縣○○鄉○○段000○000地號 -------------- 新竹縣○○鄉○○路○段00巷00號 住家用、加強磚造、3層 1層：24.84 2層：19.04 3層：53.33 屋頂突出物：30.15 合計：127.36 及一切附屬建物 全部