履行契約
臺灣新北地方法院(民事),訴字,112年度,241號
PCDV,112,訴,241,20230731,2

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第241號
原 告 蘇守義

訴訟代理人 劉國斯律師
被 告 童國榕

訴訟代理人 楊雅鈞律師
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國112年7月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與被告（被告係由其母親陳寶鳳代理）於民國111年9月8 日就被告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍 ：23/10000）及其上建號2438號、門牌號碼新北市○○區○○路 0段000巷00號2樓建物（權利範圍1/1）（下合稱系爭房地） ，合意以買賣價金新臺幣（下同）1,100萬元簽訂不動產買 賣契約書（原證1；下稱系爭買賣契約）。原告於簽訂系爭 買賣契約當日，繳款現金5萬元及商業本票105萬元作為付款 保證，並依約定於111年9月15日前支付頭期款110萬元至履 保專戶（系爭買賣契約第5條第2項、第15條第6項參照）。 惟查：
　⒈原告於111年9月27日以三重郵局第40支局存證號碼004718號 存證信函向被告表示「…本人購買台端所有門牌號碼：新北 市○○區○○路○段000巷00號2樓房地，業經雙方於民國111年9 月8日簽訂買賣契約書在案。依上開契約約定，台端須履行 備證用印及交付相關文件予地政士後以辦理產權移轉作業。 二、查本人已依約履行支付頭期款新台幣110萬元至履約保 證專戶，惟迄今仍未見台端履行備證用印辦理產權移轉作業 之義務，為維雙方和諧，爰發函催告台端於本文到七日内出 面完成備證用印及交付相關文件予承辦地政士，俾利辦理產 權移轉作業。謹此函知。」緣此，被告簽約後卻存在給付遲 延之債務不履行情狀。
　⒉原告於111年10月11日以三重郵局第40支局存證號碼005008號 存證信函向被告表示「…本人日前以三重郵局第40支局新莊 中港004718號存證信函催告台端應交付權狀、印鑑證明及印 鑑章等相關過戶文件予承辦地政士，惟台端迄今仍拒不履行



。為維權益，爰以此催告台端於本函到七日内出面解決，俾 利辦理產權移轉作業，倘屆期台端仍未履行，本人將依約主 張解除貴我買賣契約、返還本人已付之價款於本函到七日内 出面解決本人將依不動產買賣契約書之規定，解除本買賣契 約、取回本人已付價款，並將另向台端訴究與已付價款同額 之違約金及一切遲延責任。謹此函知。」緣此，因被告持續 給付遲延，原告定期催告被告履約，並表示屆期仍未履行將 解約及求償。
　⒊原告於111年10月25日以新莊郵局存證號碼000269號存證信函 向被告表示「…本人日前以三重郵局第40支局新莊中港4718 號及5008號存證信函催告台端應交付權狀、印鑑證明等相關 過戶文件予承辦地政士，惟台端迄今仍拒不履行。為維權益 ，本人將依不動產買賣契約書之規定，解除本買賣契約、取 回本人已付價款，並將另向台端訴究與已付價款同額之違約 金及一切遲延責任。謹此函知。」緣此，因被告給付遲延， 原告再次向被告表示屆期仍未履行將解約及求償。　⒋原告於111年12月1日以三重郵局第40支局存證號碼006064號 存證信函向被告表示「…本人日前以三重郵局第40支局新莊 中港4718號及5008號存證信函催告台端應交付權狀、印鑑證 明等相關過戶文件予承辦地政士，惟台端迄今仍拒不履行。 為維權益，本人依不動產買賣契約書之規定，解除本買賣契 約、取回本人已付價款，並將另向台端訴究與已付價款同額 之違約金及一切遲延責任。僅此函知。」緣此，因被告持續 給付遲延，經原告屢次定期催告被告履約仍拒不履約，係正 式發函向被告表示解約及求償。
　⒌此外，訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公 司）業於111年10月31日以内湖郵局存證號碼000822存證信 函向被告表示「主旨：因買方主張解除契約，本公司將返還 專戶價款予買方並依此函進行最終催告。說明：一、本公司 辦理台端與蘇守義（下稱買方）間不動產買賣契約（契約書 編號：CC445487)之不動產買賣價金履約保證案件（專屬帳 號：00000000000000)，經買方以新莊中港郵局第4718、500 8號存證信函催告台端繳交一切過戶證件資料，再依新莊幸 福郵局269號存證信函主張解除契約後，本公司依約進行最 終催告，因本件不動產買賣已經買方主張解除，本公司將返 還專戶中價款與買方。二、台端如對上述認證返還款項有異 議，請於函到7日内向法院提起訴訟或與買方達成協議並通 知本公司，本公司將待訴訟判決確定結果或買賣雙方協議結 果執行撥款，逾期本公司將逕行結算專戶價款返還買方並終 止本件不動產買賣價金履約保證。」緣此，僑馥建經公司認



為買方已主張解除系爭買賣契約，經催告後已將逕行結算專 戶價款110萬元於111年11月9日返還原告並終止系爭房地買 買價金履約保證。
　㈡按「一、除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履 行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行， 他方有權主張解除契約；經僑馥建經進行最終催告或認證， 得由僑馥建經據以執行專戶價金之撥付作業。…三、本約簽 訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能 或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損 害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支 配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票 之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。（本項及前項所 稱本票於產權尚未過戶前不包括尾款擔保本票）」系爭買賣 契約第10條第1項、第3項分別定有明文。被告於簽訂系爭買 賣契約後，因遲不提供依約所應交付之權狀、印鑑證明等相 關過戶文件予承辦地政士（系爭買賣契約第5條第2項參照） ，經原告屢次發函及定期催告被告履行給付義務仍拒不履行 ，原告始正式發函表示解除系爭買賣契約（民法第254條、 第258條參照）。
　㈢爰此，原告依系爭買賣契約第10條第3項之約定，訴請被告賠 償原告按與已付價金總額110萬元同額之懲罰性違約金與原 告。
㈣並聲明：　　
　⒈被告應給付原告110萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。
　⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
　㈠被告本人未與原告簽立系爭買賣契約，亦未授權被告母親陳 寶鳳與原告簽立系爭買賣契約，原告請求被告履行契約責任 即請求違約金110萬元，顯屬無據：
1.系爭買賣契約非由被告本人與原告簽立，被告未於系爭買賣 契約上書寫任何文字及簽名立約；被告亦未授權陳寶鳳得代 理被告與原告成立系爭買賣契約，是系爭買賣契約非經兩造 相互表示意思一致簽名立約，對被告自不生契約效力，原告 無從執系爭買賣契約要求原告負履約責任。
2.原告所提數件存證信函（原證2至6）均為原告自己單方面之 意思表示，無從以原告要求被告履約之存證信函內容，倒論 被告與原告間確有成立系爭買賣契約，原告以此主張被告應 負契約責任，亦屬無據。　
　㈡原告所提原證7至9及被告修正後之原證10譯文，不爭執形式



證據力，但此些證據無從證明被告曾對外授權他人為被告本 人簽立系爭買賣契約。　
　㈢證人吳聖崎於112年5月19日到庭之證述顯與事實不符，吳聖 崎根本沒有在111年9月8日簽約前向被告致電告知系爭房地 買賣條件已談妥及售屋金額為1,100萬元，以徵得被告售屋 之同意，及授權陳寶鳳代為簽約；且被告亦從未在電話中同 意要給授權書，吳聖崎明知被告沒有同意售屋及授權，卻向 陳寶鳳稱被告會出具授權書，足證被告始終未曾授權及同意 成立系爭買賣契約，系爭買賣契約對被告不生效力：　1.查證人吳聖崎於112年5月19日到庭之證述，表明了被告是確 實在知情的情形下出售系爭房地，也同意陳寶鳳簽約，否則 他們不會上桌簽約云云。惟實際上，在111年9月8日陳寶鳳 去房仲店之前，吳聖崎係向被告表示有買方想要談價錢，希 望被告能過去房仲店瞭解價格，但因被告111年9月8日當天 需要上班，所以吳聖崎才說是否讓陳寶鳳過去瞭解，被告則 認為只是瞭解價格讓母親陳寶鳳過去也OK，所以111年9月8 日當天係由陳寶鳳過去房仲店，而在111年9月8日13時54分 吳聖崎曾傳訊問被告晚上能否過去，被告表示要上班，又於 當天17時24分吳聖崎詢問被告能否填寫授權，被告亦表示在 忙，之後再沒有看吳聖崎的訊息。到了當天晚上10時多，被 告致電詢問陳寶鳳為何還沒返家，陳寶鳳卻告訴被告她在簽 名，沒說清楚在簽什麼，只說伊簽完再帶回去給被告看，被 告請陳寶鳳不要亂簽名、趕緊回家，陳寶鳳就把電話交給吳 聖崎，被告在電話中告訴吳聖崎，時間已晚，請他趕緊讓媽 媽陳寶鳳回家，不要讓她簽什麼，被告也沒有同意要簽什麼 授權書，有什麼事讓媽媽陳寶鳳先回家再說，但當天晚上陳 寶鳳回家後，才拿系爭買賣契約給被告看，表示簽名售屋了 ，被告才知道伊名下的系爭房地已經被簽約賣掉了，但被告 始終沒有同意要簽立系爭買賣契約。
　2.之後被告便通知吳聖崎沒有要賣屋的意思，請吳聖崎去處理 後續事宜，嗣於112年9月12日吳聖崎親自至被告公司外與被 告談論此事，從被告與吳聖崎的錄音對話可知，吳聖崎自己 承認，伊在簽約前沒有向被告致電告知要簽立系爭買賣契約 乙事（被證1）。吳聖崎既然自承於簽約前都沒有向被告打 電話告知要簽立買賣契約乙事，何來曾於電話中告知被告售 屋金額是1,100萬元，而被告也沒有拒絕之情事？吳聖崎於 鈞院顯為虛偽之證述。是吳聖崎既坦承伊簽約前沒有致電給 被告，又向被告表示伊以為陳寶鳳有用電話或簡訊先通知被 告（詳被證1第19至27行），卻在鈞院證述伊於簽約前有電 話通知被告，也有告知金額是1,100萬元，被告沒有拒絕云



云，核對被證1之譯文全文，足徵吳聖崎於鈞院之證述不實 。
　3.再查，吳聖崎於鈞院一再證述因陳寶鳳比較堅持價格，所以 被告的意思是陳寶鳳說好就好，但因陳寶鳳不是本人，所以 還是要補授權書云云。實際上被告沒有向吳聖崎表明過因陳 寶鳳比較堅持價格，所以價格由陳寶鳳談好就好，以示陳寶 鳳可以決定價格及代為簽約，若被告曾有如此允諾過吳聖崎 （假設語氣，被告否認之），何以在111年9月12日被告與吳 聖崎談的過程中，被告質問吳聖崎為何未經伊同意售屋時， 吳聖崎從未以當初被告已授權陳寶鳳可以決定價格及代為簽 約等理由反駁被告？吳聖崎只是不斷的安撫被告，對被告致 歉，再對被告軟硬兼施的表明如果不按契約走，有違約的風 險，陳寶鳳要負責任等語，足證吳聖崎於鈞院之證述並不實 在。
　4.復查，系爭房地過去被告曾信託於陳寶鳳名下，蓋因陳寶鳳 擔心被告社會經驗不足，恐遭有心人士拐騙，為讓房屋多一 層保障，故信託於陳寶鳳名下，後因被告向陳寶鳳表示日後 有自己的人生規劃，想要賣屋，遂與陳寶鳳解除信託契約關 係，將系爭房地所有權移轉回被告名下，並非如吳聖崎所言 ，系爭房地為陳寶鳳所買，為了貸款事宜才登記在被告名下 云云，若陳寶鳳才是系爭房地的真正所有權人（假設語氣， 被告否認之），在111年9月12日吳聖崎與被告對談的過程中 ，吳聖崎也會反駁該屋實際上既然是陳寶鳳的，被告怎能阻 止不賣？從被證1吳聖崎與被告的對話譯文內容全文可知， 被告為系爭房地實際所有權人無庸置疑，否則吳聖崎不會數 次因簽約前沒有致電通知被告連連向被告抱歉，也不曾就被 告多次抗議未經伊同意售屋乙節而有所反駁。　　5.又吳聖崎就被告有無在電話中表示同意補授權書乙節之證詞 。從被證1吳聖崎與被告對話譯文可知，被告係在陳寶鳳簽 約完返家後始知陳寶鳳為其簽立系爭買賣契約，以及買賣的 金額等細節，被告如何能在簽約現場的電話中告知吳聖崎這 個價錢陳寶鳳不會賣？且從被證1譯文可知，被告當初在電 話中是告知吳聖崎不要讓陳寶鳳簽名，先讓陳寶鳳回家，質 問吳聖崎為何還是讓陳寶鳳簽完買賣契約？而吳聖崎對於被 告的質問，竟回答：「怕媽媽（指陳寶鳳）不簽授權」、「 不要讓媽媽簽授權」等語（被證1譯文第61至66行）這顯然 是吳聖崎推諉卸責之詞，毫無邏輯，蓋吳聖崎身為房仲，明 知房屋所有權人即被告才有簽授權書之地位，何來需要陳寶 鳳簽授權之可能？況111年9月8日吳聖崎還line跟被告要授 權書，怎會有怕陳寶鳳不要簽授權，所以要趕緊簽約的問題



？更何況陳寶鳳要不要簽授權，與陳寶鳳能否代被告簽約也 沒有任何關係，後來被告表示授權是要我同意（意指與陳寶 鳳無關），吳聖崎卻回答：「沒有，那天電話是說不要讓媽 媽簽授權，因為我想說，ㄟ，媽媽都在這邊了，所以我才想 說應該…」（被證1：譯文第65至66行）足證簽約當下被告跟 陳寶鳳講到一半，陳寶鳳便把電話吳聖崎，讓吳聖崎繼續被 告通話的過程中，吳聖崎根本沒有向被告講到價錢，被告也 不曾提到母親不會同意這個價錢等語，否則吳聖崎老早在11 2年9月12日與被告談的過程中就反駁被告了，吳聖崎根本是 一方面向在簽約現場的陳寶鳳說可以幫被告代簽，被告會補 授權；事後被告質疑吳聖崎為何未經伊同意讓陳寶鳳上桌簽 約時，又混淆視聽的向被告辯稱怕陳寶鳳不補授權云云，根 本是矛盾至極，吳聖崎所為實乃掩飾伊之作法就是為了要力 促成交，不惜在未獲被告同意及願意出具授權之前提下，就 要求陳寶鳳先上桌簽名，事後再說服被告要承認賣屋契約、 補具授權書，否則會違約、會有法律責任云云，吳聖崎為的 就是避免錯失這筆成交佣金，而罔顧被告權益。　　6.吳聖崎於鈞院證稱被告有賣屋之經驗，自應知現場斡旋價錢 之後就是要簽約云云。但被告過去僅有一次出售預售屋之經 驗，出售預售屋為轉單，與出售成屋斡旋之交易模式顯不相 同，無從相提並論；再者，當時吳聖崎確實僅向被告表示11 1年9月8日是過去現場瞭解買方價格，並無表明講完價格就 要簽約。112年3月1日吳聖崎於臺灣新北地方檢察署（下稱 新北地檢署）也證述伊未向被告表示當天就要簽約；且從附 件1的譯文內容亦可知，陳寶鳳當天確實是基於瞭解價錢的 想法前往房仲店，一開始就沒有要代被告簽約之打算，否則 不會在簽約前二度詢問吳聖崎這是不是要給被告簽？（詳附 件1第231至237行），陳寶鳳也沒有特別準備印章，還是拿 平常包包放的便章讓代書用印於契約上（詳附件1第279至29 7行），甚於被告致電給陳寶鳳詢問伊為何還不回家時，陳 寶鳳答稱：「…聖崎就說要先簽啊，他不是打給你了…」（詳 附件1第367至368行），足見無論是被告或陳寶鳳均無當天 講完價格就要簽約之主觀認知，實則吳聖崎身為房仲，為求 自己利益，希望打鐵趁熱即在雙方講完價格後馬上簽約成交 ，最為上策，但這不能等同屋主或買方必有此認知或必須配 合馬上簽約，且無論如何，吳聖崎明知委託伊賣屋的人是被 告，與伊簽立委託售屋契約的人也是被告，伊自應向被告報 告價格、成交之各種條件，確認被告同意出售之真意及願意 授權的前提下，才能讓陳寶鳳為被告簽約，但實際上吳聖崎 未向被告報告任何價格、成交之各種條件，反而是先說服到



場的陳寶鳳為被告簽名，再要被告補具授權書，避免到嘴的 鴨子飛了，以致造成本案訟爭。
7.據上，吳聖崎於鈞院之證述不僅與112年3月1日伊在新北地 檢署之證述不符外，與112年9月12日被告與吳聖崎對話的內 容更是大相逕庭，吳聖崎於鈞院之證述與事實不符，不足認 定被告曾授權及同意簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約對被 告不生效力。　
　㈣答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而 堪認定：
　㈠被告於102年12月3日以買賣為登記原因，移轉登記為系爭房 地之所有權人；嗣被告於103年1月7日以信託為登記原因， 移轉登記系爭房地所有權至被告之母親陳寶鳳名下。111年6 月15日陳寶鳳塗銷信託登記，將系爭房地回復登記至被告名 下。此並有系爭房地之地籍異動索引、建物登記公務用謄本 附卷可證（見本院卷第247至256頁）。　　㈡被告於111年5月15日簽立專任委託銷售契約書與有巢氏房屋 加盟店和蓁不動產有限公司（下稱和蓁公司），委託該公司 銷售系爭房地，委託銷售價格為1,368萬元。並有和蓁公司1 12年5月22日函文及該函檢送之委託銷售契約書等資料影本 附卷可證（見本院卷第261至270頁）。
㈢陳寶鳳於111年9月8日以被告代理人之名義，代理被告與原告 就系爭房地簽立原證1之系爭買賣契約，約定買賣價金為1,1 00萬元。並有系爭買賣契約影本附卷可稽（見本院卷第17至 111頁）。
四、本件爭點與本院之判斷：
　 原告主張：被告之母親陳寶鳳於111年9月8日代理被告與原 告就系爭房地簽立系爭買賣契約，將系爭房地以總價1,100 萬元出售與原告，原告於簽約當日已以現金繳納價金5萬元 及於111年9月15日支付頭期款110萬元至履保專戶，被告卻 拒不履行該契約，經原告屢次定期催告，被告仍拒不履約， 經原告於111年12月1日以存證信函向被告為解除系爭買賣契 約之意思表示。故原告依系爭買賣契約第10條第3項約定， 請求被告給付懲罰性違約金110萬元等語。被告則否認陳寶 鳳有代理被告與原告簽立系爭買賣價金之權限，並以前開情 詞為辯。經查：
　㈠關於被告有無授與陳寶鳳與原告簽立系爭買賣契約之代理權 部分：




　1.按民法之意定代理，除符合同法第169條所定要件而成立表 見代理外，須先由本人授與代理權，再由代理人於代理權限 內，以本人名義為意思表示或受意思表示，其效力始能直接 歸屬於本人。茍無本人為代理權之授與，自無所謂代理可言 。又認定事實，應憑證據，法院採為認定事實之證據，必於 訟爭事實有相當之證明力而後可。若一種事實得生推定證據 之效力者，亦必於現行法規有根據，即為現行法規所明認者 方可，不能以單純論理為臆測之根據，而就事實為推定之判 斷（最高法院109年度台上字第3054號判決意旨參照）。　2.本件被告抗辯其未同意以1,100萬元之價格出賣系爭房地與 原告，亦未授權陳寶鳳可代理被告與原告簽訂系爭買賣契約 等語，則即應由原告就被告有授與該代理權與陳寶鳳之利己 事實負舉證責任。而查：
　⑴原告與陳寶鳳簽立系爭買賣契約當時，陳寶鳳並未提出被告 授權陳寶鳳代理訂立系爭房地買賣契約之授權書，此經證人 即當天辦理系爭買賣契約簽約事宜之地政士饒雅文證述在卷 （見本院卷第216頁），且系爭買賣契約書第十五條：「其 他約定事項」第4點亦手寫載明：「賣方代理人簽約時未提 出授權書，代理人保證有權代理並負法律責任，雙方同意授 權書後補。」（見本院卷第29頁），可證原告明知其事。　⑵證人吳聖崎雖證稱：我是任職於有巢氏房屋，擔任業務。系 爭房地買賣是我仲介的，我是賣方的仲介。原告看了系爭房 地後有意願，要斡旋。後續有跟被告本人及被告母親回報， 再來進入談價，談價地點有去被告公司談價錢，因為被告的 意思是說，被告母親對價錢比較堅持，所以叫我跟被告母親 談好就好，後續就約被告母親到我們的公司跟原告斡旋洽談 。之後雙方就價格談妥，我們就請被告母親跟被告做電話通 知，打電話時候我有在場，電話中就是告知被告本件都已經 談好了，被告的第一通電話沒有講什麼，因為當時被告還有 結婚的時間問題，也有在確認時間的問題是可以的，後續就 簽立成交約（就是買賣契約）。簽立買賣契約中，被告有來 電給被告母親，中間講到一半有把電話給我，意思是說這個 價錢被告的母親不會賣，我有回覆「價錢被告母親已經談妥 」，後續我有問被告母親，被告母親表示回去她再為處理。 後來仍然有完成買賣合約的簽立。斡旋當天的第一通電話， 被告有跟表示同意，當時有講到價錢，被告也有同意。當天 的第一通電話是在價格談妥後，我打給被告的。因為被告同 意，我們就上桌簽約了。簽約過程就是我上開所稱被告打電 話給被告母親的事情，我跟被告說價錢部分與被告母親已經 談妥，被告沒有回應，當天後續我沒有再打電話給被告。買



賣契約簽立之後，後續由代書就是要收被告的權狀與印鑑證 明，後來發現被告與被告母親就賣房部分沒有共識。被告認 為被告母親沒有尊重被告結婚的事情就擅自簽約，但因疫情 造成被告結婚的事情有延後，後續我有去找被告母親，告知 如果有談妥，要盡快把資料補齊，但後續被告與其母親沒有 達成共識，就由代書發存證信函告知違約的事項等語（見本 院卷第210至212頁）。然其並證稱：在簽立買賣契約當中， 有告知被告母親要補授權書，因為被告母親不是本人，這部 分也有寫在買賣契約中。後來被告母親一直無法拿到被告的 授權。…（問：被告有親口在電話中向證人表示被告同意以1 100萬的價格出售房屋並委託陳寶鳳簽立買賣契約嗎？）我 們有告知被告金額是1100萬，他在電話中沒有拒絕，因為當 下如果被告有拒絕，我們就不會上桌等語（見本院卷第212 、213頁）。顯然簽約當天，被告並未於電話中向吳聖崎明 示同意以1,100萬元之價格出售系爭房地。佐以，依被告所 提111年9月12日吳聖崎至被告任職之公司與被告談話之錄音 檔及譯文（被證1；見本院卷第281至297頁），吳聖崎向被 告表示「可能真的少一通電話給你尊重」、「第一個我先跟 你不好意思，就是說可能真的缺一個尊重，我沒有給你一個 電話。」等語（見本院卷第282、283頁），是吳聖崎上開證 稱：「當天的第一通電話是在價格談妥後，我打給被告的。 因為被告同意，我們就上桌簽約了。」等語，顯難信為真。　⑶又依原告所提系爭買賣契約簽立當天之錄影光碟（原證10； 見本院卷第193頁），及被告就原證10錄影內容所提譯文（ 見本院卷第287至296頁），其中當天22時50分，被告打電話 給陳寶鳳，陳寶鳳：「我在簽名了啊，你又不來，好啦，我 簽一簽等等帶回去給你看，他知道、他知道，好，好啦，我 在簽名了，怎麼不好，不好要去哪裡住，沒有啦，我寫童國 榕啦，我等一下帶回去給你看，你慢慢看啦，我就把你賣掉 了，因為房子是你的名字，好啦，回去再說啦，我現在怎麼 講啦，等等寫錯字，聖崎就說要先簽啊，他不是打給你了？ 賣掉了啊，處理好了啦，我回去再跟你說」；22時52分22秒 ，陳寶鳳手機遞給吳聖崎，陳寶鳳對吳聖崎說：你跟她講， 一定要簽啦，人家對方都來了。22時53分：吳聖崎（手機對 話）：「沒有啦，現在就是你補授權就好了。」、「授權書 寫完就就就…」、「那那那，有有有，我知道了，我等一下 結束我再打給你，好好好，掰掰。」。吳聖崎對陳寶鳳說： 講好了，她說就是補授權啦。（見本院卷第295-1頁）。此 段譯文內容之正確性，原告並未爭執，僅稱：未見陳寶鳳有 表示被告要求她回家或不要出賣系爭房地或陳寶鳳未獲授權



的意思。且足證吳聖崎與被告通過電話後，吳聖崎對外表示 她有要被告補授權書，嗣後亦未見被告再來電陳寶鳳或吳聖 崎表示她不願出售系爭房地或陳寶鳳未獲授權之意思等語（ 見本院卷第312至313頁）。然依上開錄影光碟及譯文，可知 陳寶鳳事前確實未先經被告授權及同意，即以被告代理人身 分簽立系爭買賣契約，於簽約當下之電話中，始向被告表示 已經在簽約了，是吳聖崎說要先簽等語，以及被告在電話中 確有向陳寶鳳表示「不好」等語。至於之後轉由吳聖崎與被 告通話後，吳聖崎雖向陳寶鳳表示講好了，她說就是補授權 啦等語，然依被告所提111年9月12日吳聖崎至被告任職之公 司與被告談話之錄音檔及譯文（被證1；見本院卷第281至29 7頁）被告「那我也明確告訴你，不要讓她簽，讓她先回家 ，你們還是要簽，簽完後造成現在的問題」、吳聖崎「沒有 ，那一天你跟我們聊是說，怕媽媽不簽授權，啊我想」、被 告「簽授權？簽授權是我要同意耶」、吳聖崎「沒有，那天 電話是說不要讓媽媽簽授權，因為我想說，ㄟ，媽媽都在這 邊了，所以我才想說應該…」等語（見本院卷第282頁）；以 及證人吳聖崎於本件證稱：「（問：111年9月8日當日晚上1 0時50分左右，被告有來電，跟陳寶鳳講到一半，把電話給 證人，證人跟被告講完電話後，證人告知陳寶鳳說『講好了 ，被告就是補授權啦』，請問，被告有在電話中同意補授權 書嗎？）被告沒有直接同意要補授權書。被告只有說這個價 錢被告母親不會賣，這個價錢就是成交的價錢。但我告知母 親已經同意了。後續被告沒有表示。講完電話後，我有跟被 告母親說這件事，被告母親說回去再為處理。」等語（見本 院卷第214頁），足證被告當天確實並未同意補授權書，且 陳寶鳳、吳聖崎明知被告並未同意，仍由陳寶鳳以被告代理 人之名義簽立系爭買賣契約。
⑷另證人饒雅文地政士證稱略以：系爭買賣契約是我辦理簽約 的。當天晚上我到的時候，看該資料，發現賣方來的不是當 事人，然後我就問來的人是賣方的母親，我就問賣方的母親 ，現在這筆買賣，賣方知道嗎？當時賣方的母親表示剛剛談 價格及要簽約時，都有打電話跟女兒說，他說他女兒在加班 。我就問「你女兒是否同意要賣這房子？」，賣方母親說「 有」。我們就開始寫合約，我表示，因為沒有帶授權書，所 以要後補資料。且我有向賣方的母親說，因為沒有見到其女 兒，所以要賣方母親保證有權代理，不然要負擔法律責任。 賣方母親表示，都有跟其女兒說過了。並且說當初買這房子 也是其去簽約的。在簽約過程，有一個電話打來給賣方母親 ，賣方母親表示是其女兒打來的，我聽到賣方母親在電話中



跟女兒說已經在簽約了，我聽不到賣方女兒在電話中所談的 ，但有聽到賣方母親說「回去再說」等語，然後就掛電話了 。後續我們就開始寫合約，我就說明合約的內容，再請雙方 簽名。…我沒見過賣方童國榕本人等語（見本院卷第215至21 6頁），是證人饒雅文並未親自接洽過被告本人，則單憑其 證稱陳寶鳳有向其表示被告有同意出售系爭房地等詞，自無 法證明被告確有同意授權陳寶鳳以1,100萬元之價格出售系 爭房地並簽立買賣契約，遑論證人饒雅文證稱陳寶鳳當時與 被告通話時說「回去再說」就掛電話，以及饒雅文因未見到 被告本人，所以要陳寶鳳保證有權代理，不然要負擔法律責 任。顯然饒雅文於系爭買賣契約簽立當時，對於陳寶鳳是否 確有代理權，亦有疑義。
　⑸此外，依原告所提有巢氏房屋加盟店職員湯勝文（買方仲介 ）與原告之太太間之LINE對話截圖內容（見本院卷第163、1 65頁），以及證人湯勝文於本件證稱略以：我任職有巢氏房 屋公司，擔任不動產營業員。系爭房地買賣是我仲介的，我 是買方的仲介。買方蘇守義的太太從591 看到的廣告，就聯 絡上我，約看房，後續看房之後，約在幾天內，我們就進一 步談到房子及價位部分，我就去中永和找買方，進行收斡旋 金動作，之後是由吳聖崎與屋主談，我沒有與賣方的人見面 過。一直到雙方約出來要談價錢的部分，在我們公司談，當 天我們是約晚上約8-9 點時，在我們公司談，屋主是其母親 來等語（見本院卷第219頁）；以及依原告所提111年9月8日 當天簽立系爭買賣契約之前，被告與吳聖崎之LINE對話截圖 ，吳聖崎向被告表示約看看買方，有約到他會跟陳寶鳳講， 問被告晚上是否能來，被告回「上班」，之後當日下午1時5 8分，吳聖崎：「現在跟買方框八九點」；下午5時24分，吳 聖崎：「妹妹，要找你寫一下授權」，下午6時9分，被告回 ：「我在忙」，下午6時19分，吳聖崎：「好吧，後面再補 好了」（見本院卷第157頁）。以上僅能證明因原告出價與 被告委託售價有落差，故雙方仲介為促成買賣，而約兩造於 111年9月8日當天至房仲公司處磋商價格，無從證明陳寶鳳 當天到場是有獲得被告授權可以1,100萬元之價格出售房地 及代理被告簽立系爭房地之買賣契約。且由上開吳聖崎於當 天稍早請被告寫授權書，未獲被告同意此情，適足認當天陳 寶鳳到場前，確實未取得被告授與可代理被告簽立系爭房地 買賣契約之代理權限。
　⑹綜上，本件原告所提證據，均無法證明被告有同意以1,100萬 元之價格出售系爭房地與原告，亦不能證明被告有授權陳寶 鳳可代理其與原告簽訂系爭買賣契約。是原告主張陳寶鳳有



代理被告與原告簽立系爭買賣契約之權限，即無可採。　㈡關於原告主張被告應依民法第107條負授權人責任部分：　　原告另主張：依111年9月8日吳聖崎、陳寶鳳2人與被告的通 話內容，未見被告有向陳寶鳳表示陳寶鳳未獲授權或是終止 陳寶鳳授權的意思，也未見被告有向吳聖崎表示終止授權或 是未獲授權的意思表示，且這些對話內容，當場的原告都不 知道，在場的吳聖崎、陳寶鳳也沒有向原告表示，所以這些 對話內容依民法第107條不能用來對抗善意的原告一節（見 本院卷第391頁）。則查：
　1.按民法第107條規定：「代理權之限制及撤回，不得以之對 抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限 。」。而民法上所謂代理，係指本人以代理權授與他人，由 他人代理本人為法律行為，該代理人之意思表示對本人發生 效力而言。故必先有代理權之授與，而後始有民法第107條 本文「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人」規 定之適用（最高法院62年台上第1099號、106年度台上字第9 81號裁判意旨參照）。　
　2.查陳寶鳳並未取得被告授與代理被告簽立系爭房地買賣契約 之代理權，業如前述，依前開說明，自無民法第107條規定 之適用。至吳聖崎僅為有巢氏房屋加盟店（和蓁公司）之職 員，被告並無授與吳聖崎個人可代理被告與原告訂立系爭房 地買賣契約之權限，吳聖崎並非被告之代理人。系爭房地買 賣契約亦非由吳聖崎或和蓁公司以被告代理人身分與原告所 簽立，自不生適用民法第107條規定之問題。遑論被告委託 和蓁公司銷售系爭房地之委託價格為1,368萬元，被告並無 授權和蓁公司得以1,100萬元銷售系爭房地，且本件係因原 告出價未達被告委託銷售價格，始有後續仲介人員與雙方約 定於111年9月8日至房仲公司磋商價格之問題，均如前述， 原告顯然明知其出價未達被告委託銷售價格。是原告主張被 告應依民法第107條負授權人責任，洵屬無據，而無可採。　㈢關於原告主張被告應依民法第224條負責部分：　　原告另主張：依民法第224條，被告依法應就屬於他的履行 輔助人就是陳寶鳳、吳聖崎等人，關於本件履行契約行為所 產生的契約責任負同一責任一節（見本院卷第391頁）。則 按民法第224條係規定：「債務人之代理人或使用人，關於 債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負 同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。」。本件系爭 買賣契約係陳寶鳳以被告代理人名義與原告簽立，然被告並 未授與陳寶鳳代理權，業如前述，故系爭買賣契約之效力無 從歸屬於被告本人，被告本人對原告自不負有履行系爭買賣



契約之義務。是被告本人對原告既無系爭買賣契約之債之履 行義務，即不生被告之代理人或使用人就系爭買賣契約之履 行是否有故意或過失之問題，而無適用民法第224條之餘地 。
　㈣關於原告主張被告應依表見代理負授權人責任部分：　　　原告主張：退步言之，若認被告未授權陳寶鳳簽訂系爭買賣 契約，惟被告亦有以自己行為表示以代理權授與陳寶鳳，或 知陳寶鳳表示為其代理人而不為反對之表示者，被告亦應對 原告負授權人之責任，即應依系爭買賣契約第10條第3項賠 償原告110萬元懲罰性違約金一節（見本院卷第326頁）。則 查：
　1.按民法第169條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他 人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第 三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而 知者，不在此限。」此所謂由自己之行為表示以代理授與他 人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權 授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第 三人負授權人之責任。上開規定後段所謂知他人表示為其代 理人而不為反對之表示者，則係指知他人表示為其代理人而 與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行