臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第704號
原 告 青城有限公司
法定代理人 許靜美
訴訟代理人 劉韋廷律師
吳佩軒律師
羅聖鈞律師
被 告 振元塑膠工業有限公司
法定代理人 許瑞富
訴訟代理人 許朝財律師
上列當事人間調整租金事件，經本院於民國112年6月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落於新北市○○區○○段0○段地號0000-0000地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○○路0號1樓、9之1號1樓建物之租金，自111年2月1日起，調整為每月新臺幣（下同）80,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告為新北市○○區○○○路0號1樓、9之1號1樓（即坐落新北市○ ○區○○段○○段○000000000地號、同小段第00000-000、00000- 000建號之建物，下稱系爭不動產）之所有權人，自102年1 月1日起107年12月31日持續租賃系爭不動產予被告。然自10 8年1月1日起，兩造為求便利，乃於未簽訂新租約情況下， 以前開原租賃契約書之約定，續行由被告給付每月45,000元 （未稅）租金之約定，並由被告繼續使用系爭不動產。依民 法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用 收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼 續契約」之規定，足徵兩造間目前之租賃關係，已依法視為 不定期限繼續契約甚明。
㈡近年物價指數飆漲，不動產之價值亦水漲船高，房屋稅、所 得稅等亦日益提升，經濟繁榮程度今非昔比，該區屬交通便 利、商業繁榮地區，該土地價值逐年漲昇，原告每年所須繳 納之地價稅等支出乃逐年增加，被告目前給付之月租金實屬 偏低，遠不及於其利用基地之經濟價值及所受之利益，況系 爭不動產之租金相較於鄰地土地暨建物之租金，顯不相當，
考量經濟狀況及地價之增漲，自有調整租金之必要。是原告 於111年1月14日，先以連絡函向被告發給欲依照市場價值調 整租金之意思表示：「…現有租金新台幣45000元（未稅）早 已不符市價行情，更不符成本，今以此函通知振元塑膠工業 有限公司，於111年2月1日起每月租金將調整為新台幣16萬 元（未稅）並請振元塑膠工業有限公司於1/20前回覆是否續 租？…」等語，該連絡函並經被告公司彼時之員工即廠長沈 德榮及財務許月英簽收。惟迄111年2月1日至今，被告收受 原告之意思表示後，於111年3月4日以存證信函強硬回覆表 示不予配合並退回原告所開發票，更蓄意將系爭不動產地址 之營業人員均予撤離，迄今未歸還原告所有之模具。嗣原告 公司復以111年3月9日新莊五工郵局第000119號存證信函， 再次強調原告公司111年1月14日連絡函意旨，請求調整系爭 土地之租金。
㈢按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第 442條定有明文。次按「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等 ，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（被告 公司）負責補貼。乙方（被告公司）決不異議」，系爭租賃 契約第16條定有明文。復按「基地租金數額之調整，除以基 地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之 程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租 金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事 項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因 工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當， 而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租 賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調 整計算租金之比例，以維公平」，最高法院87年度台上字第 1133號民事判決參照。
㈣查系爭不動產占地為570.78平方公尺（參原證2，即290.51＋2 80.27），以每坪約3.30579平方公尺予以換算即為173坪（ 計算式：570.78/3.30579=173，小數點後四捨五入），故系 爭不動產之租金約為每坪260元（計算式：45,000/173=260 ，小數點後四捨五入），惟參系爭不動產鄰地土地暨建物實 價登錄查詢結果，其鄰地土地暨建物租金行情約為每坪744 元至1,703元，且系爭不動產坐落於該建物之一樓層，設有 適當之卸貨場所，於該工業地段具有相當之優勢，系爭不動 產所坐落之土地公告現值亦逐年上漲，考量當地土地暨建物 之實際價值及地價稅增漲情勢，系爭不動產之租金顯然低於 鄰地建物之租金，自有請求調整租金之必要，是以，原告爰
依上開情事，請求將系爭不動產之租金由111年2月1日起調 整為每月160,000元（換算為每坪925元；計算式160,000/17 3=925，小數點後四捨五入），自屬有據。 ㈤並聲明：被告承租原告所有坐落於新北市○○區○○段0○段地號0 000-0000地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○○路0號1樓、9 之1號1樓建物之租金，自111年2月1日起，調整為每月160,0 00元。
二、被告答辯：
㈠按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」、 「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第45 1條、第442條分別定有明文。兩造就系爭房屋有簽訂房屋租 賃契約書（租金每月45,000元、租期自102年1月1日至107年 12月31日，詳原證2），該租約到期後兩造未重新簽訂租約 ，被告仍為租賃物之使用收益並給付每月45,000元租金，而 原告不即表示反對之意思且收取租金，故兩造就系爭房屋自 108年1月1日起存在不定期租賃契約，則原告是否得依民法 第442條規定聲請法院增加租金？應視系爭房屋自108年1月1 日後至起訴時是否有價值高昇之情事？原告未提出任何證據 證明系爭房屋自108年1月1日後至起訴時有價值高昇之情事 ，逕依民法第442條規定聲請法院增加租金，殊無依據。 ㈡再按「…兩造就系爭土地曾於91年8月9日簽訂土地租賃契約書 ，年租金為37萬元，約定租期為91年1月1日至95年12月31日 。又於97年1月10日簽訂土地租賃契約書，年租金為36萬9,6 00元，租期為97年1月1日至97年12月31日。並自98年1月1日 起成為不定期之系爭租賃契約…兩造於97年間簽訂之定期租 賃契約，於期滿後，因莊錦興仍繼續收取租金而視為以不定 期限繼續租約，租金仍然同前。嗣系爭土地於98年1月1日至 103年5月8日間地價上漲，依兩造97年間簽訂租約當時之情 形，並無證據足以證明造簽約時有何得以預見之可能，是莊 通緒等7人主張系爭土地價值增加非兩造訂約當時所得預料 等語，堪予採信。從而，系爭土地於系爭租賃契約成立後， 土地價值既有上昇，則莊通緒等7人依民法第442條規定，聲 請法院調整租金，自屬有據…其鑑估結果認系爭土地之價格 於98年1月1日為每坪135萬元，總價格為2,532萬1,950元； 而於103年5月8日時之每坪價格則為342萬元，總價格為6,41 4萬8,940元…」（台灣高等法院104年度重上字第740號民事 判決第3頁、第5頁），足見上揭實務判決係以不定期限租約 之起始日至起訴日止作為系爭土地價值鑑估之時點，而本案
兩造就系爭房屋不定期限租約之起始日為108年1月1日，自 應以108年1月1日後至起訴時系爭房屋價值上漲之幅度作為 調整租金之依據。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、查本件兩造就系爭房屋有簽訂房屋租賃契約書，租金為每月 45,000元、租期自102年1月1日至107年12月31日，該租約到 期後，未重新簽訂租約，被告仍為租賃物之使用收益並給付 每月45,000元租金，而原告不即表示反對之意思且收取租金 ，故兩造就系爭房屋自108年1月1日起存在不定期租賃契約 之事實，有租賃契約書在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信 為真實。
四、原告主張近年物價指數飆漲，不動產之價值亦水漲船高，房 屋稅、所得稅等亦日益提升，經濟繁榮程度今非昔比，系爭 不動產屬交通便利、商業繁榮地區，該土地價值逐年漲昇， 原告每年所須繳納之地價稅等支出乃逐年增加，被告目前給 付之月租金實屬偏低，遠不及於其利用基地之經濟價值及所 受之利益，況系爭不動產之租金相較於鄰地土地暨建物之租 金，顯不相當，考量經濟狀況及地價之增漲，自有調整租金 為每月160,000元之必要等情。則為被告所否認，並以前詞 置辯。經查：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。次按基地租金數額之調整，除以基地申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租 人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項 ，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故， 倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮， 基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對 於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人 非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例 ，以維公平，最高法院87年度台上字第1133號裁判意旨參照 。
㈡查系爭不動產之土地公告現值於102年1月為52,300元、108年 1月為68,000元、111年1月為77,600元，是其價值自108年1 月至111年1月已有相當調昇。次查，系爭不動產占用土地面 積為570.78平方公尺（詳原證2，即290.51＋280.27），以每 坪約3.30579平方公尺換算為173坪（計算式：570.78/3.305 79=173，小數點後4捨5入，下同），故系爭不動產之租金約 為每坪260元（計算式：45,000/173=260），而系爭不動產 鄰地土地暨建物實價登錄租賃查詢結果，其鄰地土地暨建物
租金行情約為每坪744元至1,703元，且坐落於系爭不動產建 物5樓之1租金，於105年間已達每坪約670元，考量系爭不動 產地坐落於處該建物1樓，設有適當之卸貨場所，便利於貨 品裝卸、進出，於該工業地段具有相當之優勢，其價值亦應 較其他樓層為高，然系爭不動產之租金僅約每坪260元（45, 000元/173坪），亦顯然低於市場行情。本院綜合考量上開 系爭不動產土地價值之昇降情形，及其鄰地土地暨建物租金 行情現況，認系爭不動產之租金自111年2月1日起調整為每 月80,000元（換算為每坪462元；計算式80,000/173=462） ，應屬公平適當。
五、從而，本件原告依民法第442條規定，請求被告承租原告所 有坐落於新北市○○區○○段0○段地號0000-0000地號土地上， 門牌號碼新北市○○區○○○路0號1樓、9之1號1樓建物之租金， 自111年2月1日起，調整為每月80,000元，為有理由，應予 准許。逾此範圍則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經 本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 7 月 18 日 民事第五庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 7 月 18 日 書記官 游曉婷
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