臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1662號
原 告 周綠梅
訴訟代理人 謝志明律師
被 告 陳秀娥
陳美女
陳正德
陳美華
陳君惠
追 加被 告 陳玫青
陳美珍
陳信宇
陳玫如
陳姿曲
王瑶敏
王慧敏
王霈穎
上13人共同
訴訟代理人 陳柏舟律師
追 加被 告 廖李彥慧
兼 上一 人
訴訟代理人 李芳烈
追 加被 告 周大焜
周素年
兼 上二 人
訴訟代理人 周景祥
上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國112年6月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告及追加被告就門牌號碼新北市○○區○○路000號建物占用坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍3分之1），自民國100年1月18日起至上開建物得使用期限為止，每月之租金各如附表一「每月租金額」欄所示。
被告及追加被告應給付原告新臺幣參拾捌萬陸仟伍佰玖拾元，及自民國111年12月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國110年10月1日起至第一項建物得使用期限為止，按月於每月19日給付原告各依附表二最後一列之「每月租金額」欄所示內容計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第二項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告及追加被告供擔保後，得假執行；但被告及追加被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按公同共有物權利之行使，除依其公同關係所由規定之法律 或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，而以公同 共有之財產為訴訟標的者，其法律關係之性質既須合一確定 ，故非由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意起 訴或被訴，則於當事人之適格即有欠缺（最高法院41年度台 上字第170號裁判意旨參照）。本件門牌號碼新北市○○區○○ 路000號建物（下稱系爭房屋）係由被繼承人陳九金（下逕 稱其姓名）原始興建，嗣其死後，應由其全體繼承人繼承乙 節，業經臺灣高等法院108年度上易字第1421號民事確定判 決（下稱系爭前案）認定在案（見北簡卷第53至67頁頁）， 亦為被告及追加被告（除李芳烈、廖李彥慧外，詳參後述） 所不爭執（見本院卷一第366頁），而被告及追加被告為陳 九金之全體繼承人，並稱尚未就系爭房屋協議分割或裁判分 割，則依法系爭房屋即應為被告及追加被告因繼承法律關係 而公同共有。又，本件依原告起訴內容乃係主張系爭房屋因 坐落於原告所有之新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭 土地，原告應有部分1/3）上，並經前案確定判決認定有推 定租賃關係存在，因無法協議租金數額，乃依民法第425條 之1第2項規定，起訴請求本院核定租金數額，並依該租賃關 係請求被告及追加被告應給付租金。核屬係以公同共有之財 產為訴訟標的且其法律關係之性質須合一確定者，依上說明 ，自應由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意被 訴，於當事人之適格始無欠缺。依此，原告起訴時，雖未以 全體繼承人為被告，然經被告抗辯（見本院卷一第59頁）及 本院闡明後，既已於民國111年10月11日具狀追加其餘繼承 人陳美珍等人為被告（見本院卷一第289頁；惟其中周素朱 部分，因業已依法辦理拋棄繼承在案，復經原告撤回此部分
之追加，見本院卷二第115頁、第119頁，合先敘明），揆之 前揭說明，即應認當事人適格無欠缺。至追加被告李芳烈、 廖李彥慧雖辯稱依系爭房屋之課稅資料已載明納稅義務人為 被告陳美華，可見系爭房屋已因買賣而由被告陳美華單獨取 得所有權，故渠等並非系爭房屋之所有人，應非本件訴訟適 格當事人云云（見本院卷二第30頁、第33頁、第47頁）。然 查，按稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純 為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土 地法規定所為所有權登記有絕對對效力之情形有間，是尚不 能僅憑房屋納稅義務人之記載即認定房屋由其取得所有權（ 最高法院70年度台上字第3760號、72年度台上字第1816號民 事裁判意旨參照），此觀新北市政府稅捐稽徵處新莊分處來 函說明第三點之記載亦明（見本院卷一第47頁）。準此，雖 系爭房屋之納稅義務人係記載為被告陳美華（見本院卷一第 49頁），惟依上說明，仍不能因此即認定系爭房屋已由被告 陳美華取得所有權。況如前所述，系爭房屋乃為陳九金所原 始興建，並於其死後依法應由其全體繼承人繼承，而被告及 追加被告即為其全體繼承人，並稱尚未協議或裁判分割遺產 等語（見本院卷一第197頁、第366頁），而追加被告李芳烈 、廖李彥慧又未能舉出確切證據證明被告陳美華已因買賣而 取得系爭房屋所有權，自難認所辯為可採。則追加被告李芳 烈、廖李彥慧應為本件訴訟之適格當事人，堪以認定，併此 敘明。
二、追加被告周大焜、周景祥、周素年經合法通知，均未於最後 言詞辯論期日到場，核皆無民事訴訟法第386條所列各款情 形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣坐落新北市○○區○○段0000地號土地（即系爭土地）為伊與 被告陳正德等13人所共有，伊之應有部分為1/3。系爭土地 上有未辦保存登記門牌號碼新北市○○區○○路000號建物（即 系爭房屋）為陳九金所原始興建，嗣由其全體繼承人即被告 及追加被告所公同共有。因系爭前案之民事確定判決已確認 被告及追加被告公同共有之系爭房屋占有使用伊所有之系爭 土地（應有部分1/3）間，依民法第425條之1第1項規定，有 推定租賃關係存在，而伊係於100年1月18日取得系爭土地應 有部分1/3，故應認自斯時起，該推定租賃關係即已存在， 被告及追加被告便有支付租金之義務。惟因租金數額兩造無 法協議，據此乃援引民法第425條之1第2項規定，請求鈞院 核定租金，並據核定結果，依民法第421條規定請求給付租
金。至於租金數額部分，因依同地段附近土地之出租市場行 情以觀，系爭土地每坪每月租金應有約新臺幣（下同）1,11 6元之譜，伊持有系爭土地12坪多，故每月得請求之租金數 額自應核定為13,392元。另本件已到期的租金期間為自100 年1月18日起至110年9月30日止，每月租金13,392元，合計 已到期租金總額業已超過請求之1,004,400元，於本件僅請 求前述金額，其餘超過部分於本件及日後均不再請求，並請 求自110年10月1日起，按月給付13,392元至租賃關係消滅之 日止。退步言，因土地之公告現值經考量經濟流通及民眾負 稅能力等因素後，一般而言，均較市價為低，而系爭土地坐 落位置前臨新北市新莊區最大馬路之6米中正路，並緊臨捷 運新莊站，附近有學校、行政機關等，生活機能極為便利， 工商程度繁榮，亦應以申報地價年息百分之10計算，仍較一 般市價為低，為合理適當，並無過高。
㈡請求權時效須「權利人知悉其得行使權利之狀態」時起算。 系爭前案原告主張被告係無權占有系爭土地，被告於系爭前 案亦未主張民法第425條之1有推定租賃關係存在，故原告並 不知悉系爭房屋與系爭土地間有民法第425條之1規定推定租 賃關係存在，嗣經臺灣高等法院系爭前案確定判決，原告始 知悉有前述推定租賃關係存在。準此，本件時效期間即應自 原告收受系爭前案確定判決，因而知悉有該推定租賃關係存 在時（即110年6 月11日）起算，並無罹於消滅時效。 ㈡又系爭房屋因年久失修，其屋内破損不堪，隨時有倒塌傷及 他人之危險，伊乃於102年5月間自行花費聘工整修，共計支 出715,700元之修繕費用，依民法第176條規定，伊自得向被 告及追加被告請求償還前述為保存系爭房屋避免倒塌所支出 之必要或有益費用715,700元及自支出時（102年7月26日） 起之利息。
㈢為此，爰依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金數額， 並依所推定成立之租賃關係，請求已到期之租金及自110年1 0月1日起至租賃關係消滅為止，按月應給付之租金，暨依民 法第176條第1項規定，請求償還費用及利息，並聲明：⑴請 求核定被告及追加被告所有之系爭房屋占用原告所有之系爭 土地（應有部分1/3 ) ，自100 年1月18日起至系爭房屋得 使用期限（租賃關係消滅）為止，每月租金為 13,392元；⑵ 被告及追加被告應給付原告1,004,400元，及自起訴狀繕本 最後送達被告及追加被告翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，並自110年10月1日起，按月給付13,392元至 租賃關係消滅之日止 ；⑶被告及追加被告應給付原告715,70 0元，及自102年7月26日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息；⑷前二項聲明，願供擔保請准為假執行（見本院卷 一第367至368頁、卷二第120頁）。
二、被告及追加被告則以下列情詞資為抗辯，並為答辯聲明：原 告之訴及假執行之聲請均驳回；如受不利判決，願供擔保， 請准宣告免為假執行。
㈠對於原告前所主張自100年1月18日起，推定有租賃關係存在 乙情沒有意見，但對於原告主張之每月租金數額有意見。因 系爭房屋位於巷弄内，屋齡近百年已不可考，同一排房屋皆 使用共同壁，早已為過氣之聚落，甚至連便利商店及提款機 都有相當的距離，故其利用基地之經濟價值及所受利益均不 高，應以土地法規定，按申報地價年息百分之3來計算，並 核定每年租金較為允當。
㈡本件實為幕後黑手即代書詹皆榮（下逕稱其姓名）利用辦理 伊等繼承陳九金遺產事宜之機會，以其弟媳（即原告）之名 義取得系爭土地部分持分，進而以各種手段意圖強取系爭房 屋，發動各種訴訟，伊等自從委託詹皆榮辦理繼承事務後， 至今沒有安寧之日不勝其擾。詹皆榮以原告名義取得系爭土 地部分持分後，向伊等表示可代為向占用系爭房屋之王姓家 族成員請求返還房屋，並表示以原告名義起訴即可，伊等不 懂致不疑有他即由原告獨自起訴。孰料，原告與王姓家族成 員成立訴訟上和解而取得系爭房屋後，竟未經伊等之同意即 自行裝潢，並向四鄰表示將開設代書事務所。伊等家族得知 後，即於102年8月5日前往系爭房屋與詹皆榮理論，斯時系 爭房屋室内已成為代書執業處所，擺設有沙發、泡茶桌，更 有助理在泡茶。伊等家族當時大約10人一同向詹皆榮理論， 質問為何私自裝潢？為何營業使用？詹皆榮竟大言不慚要求 每坪60萬元買回，更要求房屋後方占有國有地部分要價500 萬元。由此可見原告縱有裝潢系爭房屋，其目的亦不過只是 為了供自己或詹皆榮使用，更禁止伊等使用，當然並非「為 他人管理事務」且不利於本人，而雙方為此日後並纏訟多年 ，則原告所為裝潢，顯然違反本人明示或可得推知之意思甚 明，蓋原告係將系爭房屋裝潢成代書事務所，伊等根本完全 用不到緣故。復遑論原告自始至終在其主觀上根本沒有管理 人的主觀意思存在，是其以民法第172條、第176條規定，主 張依無因管理法律關係為據，請求償還修繕費用，不能成立 。此外，原告所提出之修繕費用明細，除無法證明均係為施 作系爭房屋之修繕所支出者外，其内容及金額亦有所疑義， 伊等有爭執。至原告雖誆稱係因系爭房屋年久失修，為避免 倒塌傷及他人而僱工修繕，但事實上系爭房屋興建時間雖不 可考，但絕非年久失修破損不堪。況在原告裝潢前，系爭房
屋也是王姓一家人持續居住中，根本沒有年久失修之事實。 再觀之原告裝潢項目也完全與倒塌無任何關係，都是原告自 己「事務所」所需，此等費用對伊等而言，顯然既非必要， 亦非有益。另因原告乃係將系爭房屋裝潢成代書事務所使用 ，伊等也完全用不到，並未享有其因管理所得之利益，亦不 願享有此等利益，原告更應將此等侵害伊等所有權之裝潢拆 除之，則原告自亦不得依民法第177條規定主張之。 ㈢退步言，因原告並非「為他人管理事務」，故縱認得依民法 第177條規定主張，亦僅得請求陳九金之繼承人所得利益為 限，並應賠償伊等所受之損害。蓋原告是為了自己或詹皆榮 使用而裝修系爭房屋，縱認得主張無因管理，亦應以伊等「 所得之利益為限」，而該所裝潢之部分，既是專為代書事務 所使用，復僅詹皆榮使用過，按被告陳美女雖有遷入系爭房 屋之地址，但並非使用系爭土地上之建物部分，而係使用該 地址建物之後半部增建部分。申言之，系爭房屋所占用系爭 土地部分，即原告裝修成代書事務所之部分，自102年至今 ，只有詹皆榮使用，伊等從來未曾使用過，且對伊等言，除 非供辦公室使用，否則並無必要。況至今伊等也完全沒有使 用，將來也無人要使用，並未受有任何利益，自毋庸負民法 第177條之義務。又，縱認原告得依前開規定主張之，即認 伊等仍有「所得之利益」，然伊等係自109年4月後，始排除 原告之占有使用，則原告所裝潢之項目，已經使用約7年， 扣除折舊後，剩餘價值僅為9,096元，則伊等所享利益僅有9 ,096元，原告請求逾此範圍，亦不得主張之。另若認伊等仍 有「所得之利益」，然依民法第174條規定「管理人違反本 人明示或可得推知之意思，而為事務之管理者，對於因其管 理所生之損害，雖無過失，亦應負賠償之責」。原告為了供 詹皆榮開設事務所使用而拆除系爭房屋前半部原本仍可使用 之内部結構，強行裝修成事務所，違反本人明示或可得推知 之意思，造成伊等之損害，原告自應回復系爭房屋至可居住 狀態，而參考原告所提出之修繕明細，回復至可居住狀態， 至少也要715,700元，原告應予賠償，爰主張抵銷之。 ㈣系爭房屋為陳九金所興建，其過世後為陳九金之全體繼承人 所公同共有，為原告所不爭執，而原告（即詹皆榮之人頭） 於裝潢系爭房屋後，未經伊等同意，即以之做為詹皆榮之代 書辦公室使用，被告陳美華雖於105年 1 月間申請斷電，原 告甚至提出刑事告訴，主張「妨害告訴人使用上址房屋之權 利」，並自行復電。106年3月伊等放置傢倶於系爭房屋，原 告亦認為「涉犯刑法第320條第2項之竊佔罪」，可知系爭房 屋因原告係詹皆榮之人頭，而自102年5月起至109年4月止，
一直為詹皆榮持續占有使用中，並不斷排除伊等使用，直至 伊等於109年4月換鎖而「致無法自由進出系爭房屋」為止。 申言之，自102年5月原告開始裝潢系爭房屋，直至109年4月 20日伊等換鎖而致無法進出為止，因詹皆榮曾占有使用系爭 房屋，共使用6年11個月，受有相當於租金之不當利益，致 伊等受有損害，伊等自得依民法第179條、土地法第97條第1 項規定，以系爭土地申報總價年息百分3之金額計算，請求 原告返還所受利益，即自102年5月（開始裝潢）至109年4月 （被告換鎖）使用期間所受之不當得利，合計2,971,617元 ，並亦主張抵銷之。
㈤此外，依民法第126條規定：利息、紅利、租金、贍養費、退 職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付 請求權，因五年間不行使而消滅。而所謂可行使時，係指請 求權人行使其請求權，客觀上無法律上障礙而言，與請求權 人主觀上何時知悉其可行使無關。本件原告係於100年1月18 日登記取得系爭土地所有權應有部分，且亦係自斯時起即推 定有租賃關係存在，原告直至110年間始提出本件訴訟，依 前揭規定，超過5年之租金，應已因5年間不行使而消滅，原 告不得再為主張，被告及追加被告得拒絕給付。三、原告主張系爭房屋為陳九金所興建，未辦理保存登記，陳九 金過世後，為陳九金之全體繼承人即被告及追加被告所公同 共有迄今之事實，業經本院認定屬實，詳如前述。至原告另 又主張系爭土地自100年1月18日起，為原告與其他共有人所 分別共有，原告應有部分1/3；系爭房屋為長條型建築，除 前半段占用系爭土地全部外，尚有後半段亦占用到國有土地 1133-21地號；系爭前案民事確定判決已於理由中說明並認 定系爭房屋與其坐落基地即系爭土地（應有部分1/3)間，於 系爭房屋得使用期限內，推定有租賃關係存在；兩造間就前 述租賃關係，無法協議達成租金數額；原告曾於102年7月26 日就系爭房屋進行修繕，並有支出修繕費用等事實，亦據被 告及追加被告不否認，且有系爭土地第一類登記簿謄本、本 院108年度訴字第585號請求返還共有物等事件108年5月20日 勘驗筆錄等件在卷可稽（見本院卷二第30至31頁、本院卷一 第163至170頁、北簡卷第41至47頁）及經本院依職權調閱系 爭前案歷審卷宗查明屬實，固亦堪信為真。然被告及追加被 告仍以前揭情詞置辯。是以本件兩造爭點所在，厥為：㈠原 告請求法院核定租金，有無理由？如有，所得核定數額為何 ？㈡原告得否向被告及追加被告請求給付租金？如可，得請 求之數額及範圍為何？㈢原告修繕系爭房屋之行為是否構成 無因管理，而得向被告及追加被告請求返還修繕系爭房屋之
費用？如可，得請求返還之數額為何？㈣詹皆榮於102年5月 至109年4月間是否曾占用系爭房屋？如有，被告及追加被告 得否向原告請求返還不當得利？㈤原告將系爭房屋前半部擅 自裝修供詹皆榮作代書事務所使用，被告及追加被告得否依 民法第174 條規定，向原告請求損害賠償？㈥被告及追加被 告得否以前述㈣、㈤部分所示債權，與原告所主張之修繕費用 返還債務相互抵銷？等項，茲審究論述如下。
四、關於「原告請求法院核定租金，有無理由？如有，所得核定 數額為何？」部分：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第1項前段定有明文。又民法第425條之1雖 以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有 權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之 事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法 條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦 理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符 法意。再者，所謂「土地及房屋同屬一人」包括「土地及房 屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共 有人外，尚有其他共有人」之情形在內，則此項規定於房屋 所有權人原有合法使用坐落土地之所有權，而僅將房屋所有 權或僅將土地所有權之全部或一部讓與他人，或將土地所有 權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用 。查系爭房屋係未辦理保存登記之建物，陳九金為系爭房屋 之原始起造人，該時亦為系爭土地所有人。嗣陳九金54年7 月26日死亡後，系爭土地由其部分繼承人即陳正德、陳美女 、陳君惠、陳美華、陳正明、陳成光、陳美珍、陳玫青、王 瑤敏、王慧敏、王淑敏、李姿慧、廖李彥慧、李芳烈等人繼 承，於99年2月3日完成所有權移轉登記；而原告係分別向陳 九金之繼承人即廖李彥慧、李芳烈2人購買系爭土地應有部 分各1/6，合計1/3，並於100年1月18日完成所有權移轉登記 ；另陳秀娥係陳正明之配偶，陳正明於101年3月5日死亡， 由陳秀娥分割繼承陳正明就系爭土地之應有部分9/160，於 同年6月8日完成所有權移轉登記等情，業經系爭前案確定判 決認定屬實在卷，並有系爭土地登記謄本、異動索引、個人 戶籍資料查詢結果附於該案卷宗內可考（見臺灣高等法院10 8年度上易字第1421號卷一第463至469頁；卷二第19至22頁 、第204頁）。參以系爭房屋於陳九金死亡後，應為其全體
繼承人所有乙節，亦如前述，揆之前揭說明，原告於100年 間向同為系爭房屋及系爭土地共有人之廖李彥慧、李芳烈2 人買受系爭土地應有部分1/3時，自應認亦有民法第425條之 1第1項規定適用。此並為系爭前案確定判決所肯認，且為被 告及追加被告所不爭執（見本院卷二第30頁）。準此，應認 原告默許被告及追加被告繼續使用系爭土地，推定自100年1 月18日（即原告取得系爭土地應有部分1/3）起，兩造間在 系爭房屋得使用期限内，就原告所有系爭土地（應有部分1/ 3）成立租賃關係（下稱系爭租賃關係）。原告主張本件依 民法第425條之1第1項規定，兩造間在系爭建物得使用期限 內，推定有系爭租賃關係存在等語，洵屬有據。 ㈡次按依民法第425條之1第1項推定有租賃關係時，其租金數額 當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文 。查，兩造間在系爭房屋得使用期限內，就原告所有系爭土 地（應有部分1/3）推定有系爭租賃關係存在，已如前述， 惟被告及追加被告就系爭房屋占用系爭土地（應有部分1/3 ），仍須支付相當之對價，非可當然無償使用；是兩造就該 租金數額既不能協議（見本院卷㈡第30頁），則原告請求酌 定自系爭租賃關係成立起至系爭房屋不堪使用為止之存續期 間內之租金數額，於法即屬有據，應予准許。
㈢又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法 施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定 地價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法 所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法 第97條規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築 基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。原告雖主 張因系爭房屋乃為陳九金所興建，故應屬自地自建，並非土 地法第105條所規範之租地建屋情形，當無該條規定之適用 云云。然本件既係就系爭租賃關係依法核定租金，就兩造而 言，自與租用基地建築房屋情形類似，性質並無不同，應有 土地法第105條準用同法第97條規定之適用，原告此部分主 張，並無可採。至基地租金之數額究應如何酌定，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程 度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 租金相比較，以為決定，亦有最高法院68年度台上字第3071 號判決要旨可資參照。經查：系爭土地位於新北市新莊區新 莊路，臨近新北市新莊區主要幹道中正路，附近有捷運新莊 站、新莊戶政事務所、新莊地政事務所、新北市政府警察局 新莊分局、新莊國民中學、便利商店等公、私設施，為商業
大樓與住宅區混合型態，生活機能及交通運輸狀況均堪稱便 利，以及鄰近土地出租之租金行情為每坪約2,100元等情， 有地圖、現場照片及租金行情資料等件在卷可參（見本院卷 一第285頁、第387至401頁、第457至461頁、北簡卷第111頁 ），並為兩造所不爭執（見本院卷一第480頁）。本院審酌 系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及 生活機能完善程度、鄰地租金行情等情，並考量被告及追加 被告占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，認以系爭土 地（應有部分1/3)自100年1月18日起至系爭房屋不堪使用為 止，按年依申報地價（見本院卷一第385頁）年息10％為計算 租金之標準為適當（每月租金數額詳如附表一所示），被告 抗辯應以每年按申報地價年息3％為計算云云，尚無可採。五、關於「原告得否向被告及追加被告請求給付租金？如可，得 請求之數額及範圍為何？」部分：
㈠按當事人間之租賃關係於符合民法第425條之1第1項規定要件 成立時，承租人即有支付租金之義務，僅因當事人就租金數 額無法協議，方由法院核定租金之數額，尚非當事人請求核 定時始成立租賃關係或方有支付租金義務。次按形成之訴所 形成之法律關係可否溯及生效，應以所形成法律關係之性質 及內容而定，並應於判決主文宣示，非可一概而論，與形成 判決之效力係判決確定時始發生者應予區別。而民法第425 條之1第2項核定租金訴訟係屬形成之訴，所形成之法律關係 以判決主文宣示者為準，其核定之內容兼具確認之性質，如 法院依當事人聲明於判決主文核定自租賃關係成立時起之租 金數額，即可溯及生效（臺灣高等法院暨所屬法院110年法 律座談會民事類提案第2號研討結果意見參照）。查本件原 告聲明係請求核定自系爭租賃關係成立時（即100年1月18日 ）起至系爭房屋不堪使用為止之租金數額，已如前述，並業 經本院核定如前，依上說明，即可溯及生效。原告自得本於 系爭租賃關係，向被告及追加被告請求給付租金。 ㈡次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及 一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使 而消滅，民法第126條定有明文。又消滅時效，依民法第128 條規定，係自請求權可行使時起算，而所謂請求權可行使時 ，係指行使請求權客觀上無法律上之障礙而言，要與請求權 人主觀上何時知悉其可行使無關。倘請求權人因疾病、權利 人不在、權利存在之不知或其他事實上障礙，不能行使請求 權者，則時效之進行不因此而受影響（最高法院31年度11月 19日決議㈠、84年度台上字第2542號民事判決、95年度第16 次民事庭會議決議、102年度台上字第2120號民事判決、105
年度台上字第1925號民事判決參照）。本件原告得本於系爭 租賃關係，向被告及追加被告請求給付租金，已如前述，惟 被告及追加被告就此另為短期時效抗辯，並稱原告之租金請 求權應自100年1月18日系爭租賃關係成立時起算，則於起訴 前逾5年者，應已罹於時效而消滅，原告不得請求，渠等拒 絕給付等語。原告就上開抗辯雖一再主張本件時效期間應於 權利人知悉其得行使權利之狀態時，即應自原告收受系爭前 案確定判決因而知悉有系爭租賃關係存在時之110年6 月11 日起算云云。然關於請求權消滅時效之起算點，固有「客觀 判斷基準」與「主觀判斷基準」兩說，且前者以時效自請求 權得行使時起算；後者則自權利人知有損害及損害賠償義務 人時起算。惟我國學者通說及最高法院多數見解（參上）係 採「客觀判斷基準」說，即認為我國民法第128條前段所謂 「可行使時」，係指權利人在行使請求權時，「客觀上」無 「法律上的障礙」，而得行使請求權的狀態而言，至於義務 人實際上能否給付，請求權人「主觀上」何時「知悉」其可 行使，則非所問。蓋若採主觀判斷基準，將使時效期間不確 定，而我國現行法又無類似民法第197條客觀事實發生後最 長期間之規定，將無限延伸時效消滅之期間，使得法律關係 陷於不安定，且有過分保障權利人之虞。故應認在我國立法 修正改參酌德國消滅時效法制於2002年修正後之規定前， 不宜逕採主觀判斷基準，以免消滅時效制度之規定形同具文 。準此，參前說明，本院因認本件原告之租金請求權應自系 爭租賃關係成立時起算，被告及追加被告所為時效抗辯，應 屬可採。意即於起訴前逾5年之租金請求權部分（即105年9 月24日以前者），應已罹於時效而消滅，原告不得請求。 ㈢從而，本件原告得請求被告及追加被告給付之租金數額及範 圍，乃自105年9月25日起至系爭房屋得使用期限為止，於前 述期間內，按月依各該期間如附表二「每月租金額」欄所示 之租金（詳如附表二所示；另每期租金支付日期，經兩造協 議為每月19日，見本院卷一第365至366頁）），逾此範圍原 告所為請求，為無理由，應予駁回。
六、關於「原告修繕系爭房屋之行為是否構成無因管理，而得向 被告及追加被告請求返還修繕系爭房屋之費用？如可，得請 求返還之數額為何？」部分：
㈠按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依 依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之； 管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思 者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或 受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或
清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第172條、第176 條第1 項定有明文（即適法之無因管理）。次按管理事務不 合於前條（即適法之無因管理）之規定時，本人仍得享有因 管理所得之利益，而本人所負前條第1 項對於管理人之義務 ，以其所得之利益為限（即非適法之無因管理）；前項規定 ，於管理人明知為他人之事務，而為自己之利益管理之者， 準用之（即不法管理），民法第177條第1項、第2項亦有明 文。惟不論適法或非適法之無因管理，均必須管理人有為本 人管理事務之意思，即以其管理行為所生事實上之利益，歸 屬於本人之意思，始能成立（最高法院81年度台上字第2338 號判決意旨參照）。又，依民法第176條第1項規定，必須管 理事務利於本人，且不違反本人明示或可得推知之意思，管 理人始得請求本人償還其支出之必要或有益費用及利息。倘 若屬民法第177條第1項、第2項規定之管理事務，並非利於 本人或違反本人明示或可得推知之意思時，或明知為他人之 事務，而為自己之利益管理之者，本人仍得享有因管理所得 之利益，而本人所負之義務，則以其所得之利益為限，但本 人如不享受其利益，管理人亦不得請求本人履行無因管理之 義務即償還費用、清償債務、賠償損害之義務（最高法院11 0年度台上字第607號裁判意旨參照）。意即於民法第177條 第1項、第2項規定之非適法無因管理及不法管理時，管理人 得否依民法第176條規定向本人求償，須以本人欲享有因管 理所生之利益為前提。若本人不欲享有因管理所生之利益時 ，管理人即不得逕依民法第176條規定，向本人求償。至於 在本人可受利益限度內，管理人得否向本人依不當得利規定 請求返還所受利益，則屬另一問題。
㈡原告雖主張係因系爭房屋年久失修，隨時有倒塌傷及他人之 危險，始於102年5月間自行花費聘工整修，則依民法第176 條規定，被告及追加被告自應償還所支出之必要或有益費用 云云。惟查，原告就系爭房屋是否年久失修，隨時有倒塌傷 及他人危險乙情，固據提出原證10之照片及原證11之修繕施 工付款明細等件為證（見北簡卷第77至109頁），然為被告 及追加被告所否認。而參以上揭證據資料，充其量僅能證明 有修繕、施工之事實，但尚不足以證明系爭房屋已因年久失 修致隨時有倒塌傷及他人之危險。況依另案（臺灣高等法院 103年度上易字第412號）民事判決所示，系爭房屋乃係於原 告以系爭土地共有人地位，訴請王欽宗等人遷讓返還系爭房 屋及土地予全體共有人（即本院101年度訴字第2481號事件 ）訴訟中，經雙方成立訴訟上和解，迨王欽宗等人搬離系爭 房屋後，即由原告僱工修繕系爭房屋（見本院卷一第14頁）
。姑不論原告僱工修繕系爭房屋之緣由（參後述），惟由此 可見系爭房屋於原告僱工修繕前，既仍為他人（王欽宗等人 ）繼續占有使用，更足徵原告前揭所稱隨時有倒塌傷及他人 危險乙情，難認與事實相符。此外，並有被告及追加被告所 提出之照片（見本院卷一第267至273頁），可見樑柱完整， 且上方是覆有鐵皮，側面水泥牆則是與二側房屋共用之共同 壁，實無任何倒塌之可能。復遑論，被告及追加被告陳玫青 於另案（臺灣新北地方法院檢察署105年度偵字第2433號） 偵查中，業已提出系爭房屋經過整修、粉刷、甚至擺放桌椅 、茶具、分離式冷氣機之照片（與本院卷一第65頁者同）， 而照片中之男子即為該案告訴人（詹皆榮），照片中在後面 茶几上泡茶之女子為告訴人詹皆榮之妹，而該冷氣係告訴人 詹皆榮之弟即周綠梅（原告）之夫所購買，上情並均經周綠 梅（原告）及該案告訴人詹皆榮於偵查中到庭結證屬實，而 足以認定周綠梅（原告）及告訴人詹皆榮暨其親人於未經共 有人即被告及追加被告陳玫青同意前，即有整修並集結親人 於該處使用系爭房屋之情乙節，亦有臺灣新北地方法院檢察 署105年度偵字第2433號不起訴處分書在卷可稽（見本院卷 一第93頁）。再參以原告又陸續以寄發存證信函（如原證3 、4所示）方式，阻止被告及追加被告等人占有使用系爭房