臺灣南投地方法院民事判決
112年度訴字第229號
原 告 唐麗惠
訴訟代理人 廖元裕
被 告 洪嘉茹
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年7月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落南投縣○○鄉○○段○○○○號即門牌號碼南投縣○○鄉○○路○○○號全部騰空遷讓返還與原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬柒仟陸佰壹拾柒元，及自民國一百一十二年六月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十二年七月一日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣新臺幣貳拾貳萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾捌萬參仟肆佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告於民國110年11月13日向原告承租坐落南投縣○○鄉○○段00 0○號即門牌號碼南投縣○○鄉○○路000號建物（下稱系爭建物 ），兩造並訂立房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定租 期自110年12月1日起至111年11月30日止，租金每月新臺幣 （下同）2萬6,000元，應於每月30日前給付，押租金為2個 月租金即5萬2,000元，水費、電費、瓦斯費均由被告負擔； 上開租賃期限屆滿後，被告仍繼續使用系爭建物，惟被告自 111年9月起即未依約給付租金，僅於111年11月10日、112年 1月5日分別匯款1萬3,000元、4萬7,670元予原告，迄至112 年4月30日止，扣除押租金5萬2,000元後，被告尚積欠租金9 萬5,330元，及原告代墊之水電費、瓦斯費共1萬2,287元，
經原告以存證信函催告給付，卻因被告「遷移不明」遭退回 ，爰起訴請求被告於收受起訴狀繕本翌日起7日內給付積欠 之租金及原告代墊之水電費、瓦斯費，逾期未給付，則以起 訴狀繕本為終止系爭契約之意思表示。
㈡又原告於111年12月5日會同派出所員警進入系爭建物，發現 被告所有之物品仍放置在內，迄今仍未搬離，則被告於系爭 契約終止後繼續占用系爭建物，即屬無權占有，每月得獲得 相當於租金之不當得利，致原告受有相當於租金之損害，原 告自得請求被告自系爭契約終止日起至遷讓返還系爭房屋與 原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬6,000元。 爰依系爭契約、租賃之法律關係及民法第179條規定提起本 件訴訟等語。
㈢並聲明：如主文第1、2、6項所示，及被告應自民事起訴狀送 達翌日起至遷讓房屋日止，按月給付原告2萬6,000元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、本院之判斷：
㈠原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之房屋租賃契 約書、系爭建物登記第一類謄本、水費、電費、瓦斯費之繳 費通知單及繳費憑證、名間新街郵局第8號存證信函暨其信 封及回執等文件為證（本院卷第19至56頁），而被告未於言 詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述 ，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨 ，自堪信原告此部分之主張為真。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付2個月時，始得終止契約；承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項 、第2項、第455條前段分別定有明文。另民法第450條第2項 固規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利 於承租人之習慣者，從其習慣。」然土地法第100條另定有 房屋租賃收回之限制，土地法就房屋租賃收回之規定為民法 之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100 條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第 1288號判決意旨參照）。而出租人非因左列情形之一，不得 收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。是出租人基於 土地法第100條第3款承租人積欠租金之事由，並依民法第44
0條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催 告其支付，承租人於其期限內不為支付者，得終止契約（最 高法院43年台上字第1143號判決意旨參照）。再按押租金之 主要目的在擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後， 承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金， 發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押 租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照 ）。
㈢經查，被告自111年9月起即未依約繳納租金，經原告以本件 起訴狀繕本催告被告給付時，扣除被告已繳納之2個月押金 ，已延遲給付租金達2個月以上（本院卷第17頁），而本件 起訴狀繕本於112年6月13日寄存臺中市警察局第五分局北屯 派出所(本院卷第63頁)，於同年6月23日送達生效，被告未 於送達翌日起7日內給付欠租，則系爭契約已於112年6月30 日終止，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭建物，然被告 迄今仍以個人物品繼續占有系爭建物，自屬無權占有。從而 ，原告依民法租賃關係之租賃物返還請求權，請求被告將系 爭建物騰空遷讓返還與原告，為有理由，自應准許。 ㈣次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文。系爭租約第3條約定：租金每月2萬6,000元，每期應 繳納1個月租金，並於每個月30日前支付，不得藉任何理由 拖延或拒絕；第4條約定：擔保金（押金）由雙方約定為2個 月租金，金額5萬2,000元，乙方應於簽訂本契約之同時給付 甲方；第5條第2、3、4項約定：水費、電費、瓦斯費，均由 乙方負擔等情，有系爭契約在卷可參（本院卷第21、22頁） 。查被告自111年9月30日至112年4月30日，已積欠租金20萬 8000元（計算式：26,000×8＝208,000），扣除被告分別於11 1年11月10日、112年1月5日給付之13,000元、47,670元，及 依上開判決意旨，被告所積欠之租金於租賃關係消滅後，與 被告所交付之押租金5萬2,000元，發生當然抵充之效力，是 原告得請求被告給付積欠之租金為9萬5,330元（計算式：20 8,000－13,000－47,670－52,000＝95,330）。又被告自111年11 月起即未依約繳納系爭房屋之水電費、瓦斯費，經原告代為 繳納之水電費、瓦斯費共計1萬2,287元（本院卷第41至49頁 ），是原告自得依系爭契約之前開約定，請求被告給付積欠 之租金及代墊水電費、瓦斯費共計10萬7,617元（計算式：9 5,330＋12,287＝107,617）。 ㈤再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。故其得請求返還之範圍， 應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得
相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上 字第1695號判決意旨參照）。查本件被告於租賃關係消滅後 ，仍繼續占有使用系爭房屋，迄未騰空遷讓返還原告，自屬 獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系 爭房屋之損害。又兩造就系爭房屋既約定租金為每月2萬6,0 00元，則原告請求系爭契約終止後相當於租金不當得利之金 額，以每月2萬6,000元計算，應屬適當。而系爭契約係於本 件起訴狀送達後，被告未於送達翌日起7日內給付租金，始 終止契約（本件起訴狀繕本於112年6月23日送達，被告至同 月6月30日仍未給付租金，而於當日終止系爭契約），故原 告僅得請求自系爭契約終止之翌日即112年7月1日起按月給 付原告2萬6,000元。原告請求自本件起訴狀繕本送達翌日起 ，按月給付原告相當於租金之不當得利，尚屬無據。四、綜上所述，兩造之租賃關係既已於112年6月30日終止，則原 告本於系爭契約、租賃之法律關係及民法第179條不當得利 之規定，請求被告將系爭建物遷讓返還原告，並給付原告10 萬7,617元（含積欠租金9萬5,330元及租賃關係存續中代墊 水電費、瓦斯費1萬2,287元），及自112年7月1日起至遷讓 返還系爭建物之日止，按月給付原告2萬6,000元，為有理由 ，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。五、本件原告有上開相當於租金之不當得利起算日請求部分敗訴 ，其敗訴部分甚微，本院酌量本件訴訟係肇因於被告未依約 履行而生，故命由被告一造負擔訴訟費用。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額准許之，並 依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額 ，准被告供擔保後免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 112 年 7 月 31 日 民事第一庭 法 官 曾瓊瑤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 1 日 書記官 陳彥汶