臺灣南投地方法院民事判決
110年度訴字第250號
原 告 吳勇
訴訟代理人 陳瑾瑜律師
吳俊卿
被 告 吳佐賢
吳錦州
吳啓全
吳瑞吉
吳劉敏
上 一 人
訴訟代理人 吳曜熙
被 告 吳進濃
兼 上三人
共 同
訴訟代理人 吳啟明
被 告 何陳美容
吳進山
受 告知人 南投縣竹山鎮農會
法定代理人 沈春枝
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年6月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造坐落南投縣○○鎮○○段○○○地號土地，分割方法為如附圖二及附表二所示之方式分配土地，並依附表三所示之金額互為補償。訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔」欄所示之比例負擔。 事實及理由
一、被告何陳美容、吳進山、吳啓全、吳啟明、吳瑞吉、吳進濃 均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
二、原告起訴主張略以：
㈠坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地，地目為甲種建築用地、面 積656.89平方公尺（下稱系爭土地）之共有人及應有部分比 例如附表一所示，且現況如附圖一所示；又共有人間就系爭 土地並未訂有不分割契約，亦無因物之使用目的有不能分割
之情事，然就分割方法未能達成協議，爰依民法第823條、 第824條規定提起本訴請求分割系爭土地，分割方法為如附 圖二及附表二所示之方式分配土地（下稱甲案），並依大中 不動產估價師事務所不動產估價報告書（下稱鑑價報告）互 為補償。。
㈡再者，系爭土地西臨集山路、北臨籐湖巷，且其上無任何建 物。又同段368地號土地為原告所有、同段369地號土地為原 告配偶陳玉嬌所有、同段370地號土地為為原告之兄嫂所有 ，本件共有人歷經多次協商後，已就甲案達成共識，且依甲 案分割後之各筆土地均可臨道路對外通行，分割後各筆土地 均無形成袋地之虞。並聲明：如主文第1項所示。三、被告方面：
㈠被告吳錦州陳稱：同意甲案，惟不同意鑑價報告之鑑定價額 。
㈡被告吳劉敏陳稱：同意甲案，惟不同意鑑價報告之鑑定價格 ，被告吳劉敏分配如附表二所示編號F土地，鑑價報告以F土 地為比準地，並未考量該地較大及原應有部分價值等因素， 導致臨集山路與籐湖巷之土地價值相差太小，顯不合理。 ㈢被告吳佐賢陳稱：被告吳佐賢分配如附表二所示編號G土地， 惟G土地僅單面臨路且面臨駁崁，地處轉彎處及下坡，高低 落差約100公分，分配位置不公平，且價值不應與臨集山路 之土地僅一點落差，故不同意甲案，亦不同意鑑價報告之鑑 定價額。
㈣被告吳瑞吉、吳啟明、吳進濃未於最後言詞辯論期日到場， 惟據渠等於前言詞辯論所為聲明及陳述如下：同意甲案，蓋 甲案為最不傷宗族及鄰居之和氣且較圓滿之方案。 ㈤被告吳啓全未於最後言詞辯論期日到場，惟據其所為之陳述 如下：分割後之各筆土地應符合建築寬度、長度，以達土地 利用最高價值。
㈥被告何陳美容未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前言詞辯 論所為聲明及陳述如下：關於系爭土地之應有部分已出售予 被告吳啟明、吳劉敏、吳瑞吉。
㈦被告吳進山未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前言詞辯論 所為聲明及陳述如下：原告未曾與其討論分割方案，其想要 分配到臨集山路的土地。
四、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割 之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，為適當
分配。民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項前段 分別定有明文。經查：原告主張系爭土地之共有人及應有部 分比例如附表一所示，且共有人間就系爭土地並無不得分割 之約定，又無因物之使用目的有不能分割之情事，復無法達 成分割協議等情，業據其提出系爭土地登記第一類謄本為證 （見本院卷一第109頁至第115頁），復為到場之被告所不爭 ，應堪信為真實。則原告依前開規定，請求裁判分割系爭土 地為適當分配，應屬有據。
㈡次按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請 求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。民法第824 條第2 項第1款本文定有明文。又裁判分割共有物，屬形成 判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、 共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自 由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或 分管約定之拘束。經查：
⒈系爭土地呈不規則狀，地勢平坦，其上僅有農作物，並無任 何建物；北臨藤湖巷、西臨集山路二段可對外通行，東臨同 段365地號土地（現況為水溝），南臨同段368地號土地且該 地目前作為原告種植菜園使用；又系爭土地與西側之集山路 高低落差約1公尺；同段369地號土地上有原告使用之建物、 同段370地號土地上有原告之兄使用之建物、同段371地號土 地上有被告吳啟明及吳啓全使用之建物等情，業經本院會同 原告及部分被告、南投縣竹山地政事務所測量人員至現場履 勘屬實，且有勘驗測量筆錄、履勘照片、附圖一在卷可參（ 見本院卷一第181頁至第190頁、第217頁）。 ⒉而法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、應有部分比 例與實際使用部分是否相當、共有物之客觀情狀、價格與經 濟價值等因素。茲審酌如下：
⑴原告主張依甲案分割，除被告吳佐賢以外，到庭之被告吳錦 州、吳劉敏、吳瑞吉、吳啟明、吳進濃均同意甲案，其餘共 有人並未對甲案有何具體反對之意見，且本件自原告於110 年5月12日起訴後迄至112 年6 月20日言詞辯論終結前，長 達2 年之審理期間，歷經多次協調，始協調甲案為分割方案 。足見甲案應係符合多數共有人之意願及利益所為之分割方 案。
⑵又系爭土地上僅有農作物，並無任何建物，北臨藤湖巷、西 臨集山路二段可對外通行等情，業如上述，甲案既已依多數 共有人之意願分配土地，且依甲案分割後各筆土地形狀，大 部分尚屬完整可充分使用，亦可使分割後之各筆土地臨路對 外通行，並無袋地或無法通行之情形，應符合公平性。
⑶基上，本院斟酌當事人之意見、共有物之性質、經濟價值及 效用、分得之土地面積能完整利用、土地之現況、全體共有 人之利益等情形，故認如依甲案為分割，應能發揮土地最大 利用價值及平衡各共有人間之利益，應屬妥適。 ㈢另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824 條第3 項 定有明文。又法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有 部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部 分之比例定其分配，方屬公平。惟依其價值按應有部分比例 分配原物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第82 4 條第3 項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形， 以金錢補償之。復共有物之原物分割，依民法第825 條規定 觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉 ，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割 而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共 有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補 償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短 少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有 物應有部分互相移轉之本旨。經查：系爭土地依甲案分割後 ，為共有人間分配公平起見，需正確鑑估個別土地之價格， 及共有人之間應互相找補之數額，本院囑託大中不動產估價 師事務所鑑定，鑑價報告認以本件各共有人應有部分之價值 及分割後取得土地之價值比較後，土地之共有人相互間應找 補之差額詳如鑑價報告所示，此有該所111 年10月27日大中 字第1110148號函暨所附鑑價報告在卷可參（見本院卷一第5 07頁）。又鑑價報告係該所估價師針對土地進行一般因素分 析（含自然因素、政策因素、經濟因素、社會因素）、市場 概況分析（含不動產市場概況分析、區域不動產市場供需情 形、區域不動產市場價格水準分析）、區域因素（含區域描 述、近鄰地區人口概況、近鄰地區之交通運輸概況、區域環 境內之重大公共建設及未來發展趨勢）、個別因素分析（含 土地個別條件、土地法定管制或其他管制事項、土地利用情 況、環境評估、最有效使用分析、合併分割後各編號土地） 、勘估標的土地增值稅分析等為專業意見分析後，以甲案所 示編號F土地為比準地並採用比較法進行土地價值評估，該 比準地最終價格決定為每坪新臺幣（下同）60,000元。復參 酌系爭土地坐落南投縣竹山鎮，為一般農業區甲種建築用地 ，周邊多為農地及鄉村聚落，區域內無顯著公共設施，服務 性設施略顯不足，生活機能稍差，目前尚未達最有效利用狀 態，交通便利性普通，開發利用程序尚可等情，堪認鑑價報
告所估之單價，尚屬妥適，自足採為兩造補償之基準。依此 計算，依甲案分割後，共有人間依甲案分割後，系爭土地共 有人間互為補償金額之情形分別為如附表三所示。五、綜上所述，原告請求裁判分割系爭土地為有理由，應予准許 ，爰諭知系爭土地分割方法及共有人間之補償方式，如主文 第1 項所示。
六、再按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之 所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之 分割而受影響。但有權利人經共有人告知訴訟而未參加之情 形，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分。民法第82 4 條之1 第1 項及第2 項第3 款定有明文。又於民法第824 條第3 項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人， 就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權 ；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序 優先於第2 項但書之抵押權。民法第824條之1第4項、第5項 亦有明文。準此，法院為裁判分割時，就各筆土地，分別為 原物分割，並命金錢補償時，應就各筆土地之金錢補償分別 諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物分 割登記時，一併登記。經查：吳進山於98年2 月23日將所有 系爭土地應有部分1/9與其他土地共同設定擔保本金最高限 額63萬元之抵押權予訴外人南投縣竹山鎮農會，此有系爭土 地登記第一類謄本在卷可佐（見本院卷一第113頁至第114頁 ），並經原告向本院聲請對上開抵押權人告知訴訟（見本院 卷一第18頁），惟經告知後，迄未表明參加訴訟，則揆諸上 開說明，上開抵押權人就系爭土地應有部分之上開抵押權依 法自僅得轉載於被告吳啟明分配取得如附圖二及附表二所示 編號B之土地；另系爭土地各共有人間應付或應受之補償金 ，業如前述，則如附表三所示應受補償之共有人（即原告及 被告吳進濃、吳瑞吉、吳錦州、吳佐賢、吳勇），對於如附 表三所示補償義務人（即被告吳啓全、吳啟明、吳劉敏）就 其取得之土地，在如附表三所示補償之金額內，依民法第82 4 條之1 第4 項、第5 項之規定，均依法有法定抵押權，併 予敘明。
七、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。 分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可 互換地位。本件原告之起訴雖於法有據，但被告之應訴實因 訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔 ，顯失公平，故應由兩造依如附表一「訴訟費用負擔」欄所
示比例分擔較為公允，爰諭知如主文第2 項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中 華 民 國 112 年 7 月 21 日 民事第二庭 法 官 鄭順福
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 7 月 21 日 書記官 黃冠霖
附表一：
編號 共有人 應有部分 訴訟費用負擔 備註 1 吳佐賢 1/12 1/12 2 吳瑞吉 1479/10000 1479/10000 何陳美容以買賣為原因於110年9月30日移轉應有部分3874/60000予吳瑞吉 3 吳錦州 1/9 1/9 4 吳啟明 2849/18000 2849/18000 ①吳進濃以買賣為原因於110年9月29日移轉應有部分2407/90000予吳啟明 ②何陳美容以買賣為原因於110年9月30日移轉應有部分2252/60000予吳啟明 ③吳進山以買賣為原因於110年11月24日移轉應有部分1/9予吳啟明 5 吳啓全 4291/45000 4291/45000 吳進濃以買賣為原因於110年9月29日移轉應有部分4832/90000予吳啓全 6 吳劉敏 1479/10000 1479/10000 何陳美容以買賣為原因於110年9月30日移轉應有部分3874/60000予吳劉敏 7 吳進濃 2761/90000 2761/90000 吳進濃以買賣為原因於110年9月29日移轉應有部分4832/90000予吳啓全 8 吳勇 2029/9000 2029/9000 吳啟明以買賣為原因於111年1月26日移轉應有部分1058/18000予吳勇 附表二：
土地坐落：南投縣○○鎮○○段000地號土地（面積：656.89平方公尺） 編號 面積 分得土地之共有人 A 61.78平方公尺 分歸被告吳啓全單獨取得。 B 103.97平方公尺 分歸被告吳啟明單獨取得。 C 20.15平方公尺 分歸被告吳進濃單獨取得。 D 97.15平方公尺 分歸被告吳瑞吉單獨取得。 E 72.99平方公尺 分歸被告吳錦州單獨取得。 F 97.15平方公尺 分歸被告吳劉敏單獨取得。 G 54.74平方公尺 分歸被告吳佐賢單獨取得。 H 78.39平方公尺 分歸原告吳勇單獨取得。 I 69.71平方 公尺 分歸原告吳勇單獨取得。 J 0.86平方公尺 分歸被告吳啓全單獨取得。 合計 656.89平方公尺 附表三：土地補償金給付一覽表（單位：新臺幣/元） 姓名 應補償人及應付補償金額 合計 吳啓全 吳啟明 吳劉敏 應受補償人及應受補償金額 吳進濃 1,055 5,950 777 7,782 吳瑞吉 7,626 42,996 5,614 56,236 吳錦州 2,132 12,020 1,570 15,722 吳佐賢 4,294 24,209 3,161 31,664 吳勇 4,318 24,344 3,179 31,841 合計143,245 19,425 109,520 14,300 143,245